Der Begriff der Anschaffungskosten bestimmt sich im Ertragsteuerrecht nach § 255 HGB (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574, m.w.N.).

Der Bundesfinanzhof -BFH- führe in seinem Urteil vom 12. September 2001 (IX R 52/00, BStBl. II 2003, 574) aus, dass ein Vermögensgegenstand betriebsbereit sei, wenn er entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden könne.

Der Senat schließt sich den vom BFH im Urteil vom 12. September 2001 (IX R 52/00, BStBl. II 2003, 574, BFHE 198, 85, mwN aus der Rechtsprechung und der Literatur) dargelegten Grundsätze an, nach denen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 EStG sofort abziehbare Werbungskosten im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzugrenzen sind, die nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) zu berücksichtigen sind, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 in Verbindung mit § 7 EStG.

Erwirbt er z.B. ein vermietetes Gebäude und tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB), dann ist es insoweit betriebsbereit i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB (BFH-Urteil vom 12. September 2001, a.a.O.).

Baumaßnahmen vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes, deren Schwerpunkt nicht die Reparatur und Ersetzung des Vorhandenen, sondern die funktionserweiternde Ergänzung wesentlicher Bereiche der Wohnungsausstattung zum Gegenstand haben, können den Standard eines Gebäudes erhöhen (BFH-Urteil vom 12. September 2001, a.a.O.).

Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB hat der BFH dementsprechend auch angenommen, wenn Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten gleichzeitig mit dem Kaufvertrag (einheitlicher Vorgang trotz mehrerer Verträge) über eine Eigentumswohnung in einem Altbau in Auftrag gegeben und alsbald durchgeführt werden, sog. Modernisierungsmodell (BFH-Urteil vom 12. September 2001, a.a.O.).

anschaffungsnahe Aufwendungen sind nicht allein wegen ihrer Höhe oder ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes als Herstellungskosten zu beurteilen (BFH-Urteil vom 12. September 2001, a.a.O.).

Dementsprechend können Kosten für Baumaßnahmen im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes zu Anschaffungskosten führen, wenn z.B. funktionsuntüchtige Teile des Gebäudes, die für seine Nutzung als Wohnung unerlässlich sind, wiederhergestellt werden (defekte Heizung, Beseitigung von die Bewohnbarkeit ausschließenden Wasserschäden u.a., vgl. BFH-Urteile vom 12. September 2001 IX R 39/97, BFHE 198, 74, BFH/NV 2002, 968, 970, und IX R 52/00, BFHE 198, 85, BFH/NV 2002, 966, 967).

Herstellungskosten scheiden in diesem Fall aus (vgl. BFH-Urteil vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, zu II. 2. b aa).

Zu den Anschaffungskosten zählen daher die Aufwendungen, die erforderlich sind, um den erworbenen Vermögensgegenstand bestimmungsgemäß nutzen zu können (vgl. dazu im Einzelnen BFH-Urteil in BFHE 198, 85, zu II. 2. b aa).

aa) Befindet sich ein Wohngebäude vor der erstmaligen Nutzung nach dem Erwerb wegen eines Schadens nicht in einem vermietbaren Zustand, dann führen die Aufwendungen zur Behebung dieses Schadens zu Anschaffungskosten i.S. des § 255 Abs. 1 HGB, weil dadurch das Gebäude erst gemäß seiner Zweckbestimmung betriebsbereit wird (vgl. BFH-Urteil in BFHE 198, 85, zu II. 2. b aa).

Ist das der Fall, ist eine Standarderhöhung anzunehmen; die Aufwendungen für diese und die damit bautechnisch zusammenhängenden Baumaßnahmen sind Anschaffungskosten i.S. des § 255 Abs. 1 HGB (vgl. im Einzelnen BFH-Urteil in BFHE 198, 74, zu II. 3. a cc, und BFHE 198, 85, zu II. 2. b aa).

Laufende Reparaturen, vor allem Schönheitsreparaturen, aber auch die Ersetzung alter funktionierender Einrichtungen durch gleichwertige neue führen noch nicht zu Anschaffungskosten (BFH-Urteile in BFHE 198, 85, zu II. 2. b aa, und cc, …sowie vom 27. September 2001 X R 55/98, BFH/NV 2002, 627).

Anschaffungskosten gemäß § 255 Abs. 1 HGB sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, ferner die Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten (vgl. dazu im Einzelnen BFH-Urteile vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574;… vom 19. November 2003 IX R 50/02, BFH/NV 2004, 767).

Bereits dieser Umstand spreche dagegen, dass sich das Gebäude im Erwerbszeitpunkt in einem nach seiner Zweckbestimmung nutzbaren Zustand befunden habe (vgl. BFH-Urteil vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574).

b) Bei gebrauchten (leerstehenden) Immobilien sind Modernisierungsaufwendungen (insbesondere Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten an vorhandenen und im Wesentlichen funktionierenden Installationen) nur dann unter dem Gesichtspunkt der Betriebsbereitschaftskosten als Anschaffungskosten zu behandeln, wenn sie den Ausstattungsstandard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) anheben (BFH-Urteile in BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574, unter II. 2. b aa; vom 20. August 2002 IX R 98/00 BFHE 200, 231, BStBl II 2003, 604, unter II. 1. a;… vom 22. September 2009 IX R 21/08, BFH/ NV 2010, 846, unter II. 1. b).

Betriebsbereitschaftskosten entstehen ferner bei der Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile, die für die geplante Nutzung unerlässlich sind (z. B. Reparatur einer defekten Heizung oder eines schweren Wasser- oder Brandschadens; BFH-Urteil in BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574, unter II. 2. b bb).

Wäre der Sachverhalt hingegen so zu werten, - was das angefochtene FG-Urteil nicht eindeutig zu erkennen gibt -, dass die Schäden im Keller ein derartiges Ausmaß annahmen, dass sie insgesamt zur Funktionsuntauglichkeit aller drei Raumeinheiten führten, so würde sich insoweit ein Aufteilungsproblem von vorneherein nicht stellen, weil dann die Kosten der Kellersanierung im Ganzen zu Anschaffungskosten i. S. von § 255 Abs. 1 HGB geführt hätten (vgl. z. B. BFH-Urteil in BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574, unter II. 2. b bb, erster Spiegelstrich).

a) Welche Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, bestimmt sich für die Gewinneinkünfte und Überschusseinkünfte nach § 255 HGB, der seit seiner Geltung allein maßgeblich ist für die steuerrechtliche Inhaltsbestimmung der Begriffe Anschaffungs- und Herstellungskosten (BFH-Urteile vom 12. September 2001 IX R 39/97, BFHE 198, 74, BStBl II 2003, 569, vom 25. Februar 2003 IX R 31/02, BFH/NV 2003, 775, vom 20. August 2002 IX R 43/00, BFH/NV 2003, 34, vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574).

Zweck bedeutet vielmehr die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Wirtschaftsgut zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen will (BFH-Urteile vom 12. September 2001 IX R 39/97, BFHE 198, 74, BStBl II 2003, 569 und IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574, vom 25. Februar 2003 IX R 31/02, BFH/NV 2003, 775, vom 22. Januar 2003 X R 9/99, BFHE 201, 256, BStBl II 2003, 596).

Werden Baumaßnahmen im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes durchgeführt, führen deren Kosten auch dann zu Anschaffungskosten i.S. des § 255 Abs. 1 HGB, wenn sie im Grunde funktionsuntüchtige Teile des Gebäudes betreffen, die jedoch für die geplante Nutzung unerlässlich sind, wie z.B. die Sanierung einer defekten Heizung (BFH-Urteile vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574);.

Bereits dieser Umstand spricht dagegen, dass sich das Gebäude im Erwerbszeitpunkt in einem nach seiner Zweckbestimmung nutzbaren Zustand befand (vgl. BFH-Urteil vom 12. September 2001 IX R 52/00, BFHE 198, 85, BStBl II 2003, 574).