Das ist etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 21 mwN).

Ein solcher aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung liegt etwa vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft gemäß § 123 BGB arglistig getäuscht wurde (vgl. nur Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 23 mwN).

a) Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut, mit dem - wie hier - kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmer von sich aus nicht hinweisen (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN).

Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN).

Darin liegt jedoch - unabhängig vom Bestehen etwaiger, hier nicht streitgegenständlicher Ansprüche gegen Prospektverantwortliche - keine arglistige Täuschung des Klägers gemäß § 123 BGB (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 24).

aa) In dem Verkaufsprospekt, den der Senat selbst auslegen kann (Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 25 mwN), heißt es im Prospektabschnitt "Kalkulierter Gesamtaufwand" zunächst, dass dieser Aufwand "die nachstehend genannten Kosten" beinhalte, zu denen u.a. "Marketing- und Vertriebskosten" gehören.

Der BGH hat kürzlich in mehreren Urteilen vom 05.06.2012 - XI ZR 149/11 (juris), XI ZR 173/11 (juris), XI ZR 174/11 (juris), XI ZR 175/11 (juris = MDR 2012, 1030), XI ZR 176/11 (juris), XI ZR 177/11, XI ZR 178/11 (juris), XI ZR 179/11 (juris) - entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, dass im Gesamtaufwand eine Vertriebsprovision enthalten ist.