Das Wort "Baulandqualität" wird ferner als Ausdruck dafür verwandt, daß bei einem Grundstück greifbare Aussichten auf seine Bebaubarkeit bestehen, sich das im Verkehrswert niederschlägt und diese Tatsache im Rahmen der Bewertung eines Grundstücks in Rechnung zu stellen ist (vgl. BGH, Urteile vom 25. September 1958 - III ZR 82/57 - BGHZ 28, 160 [163] - und vom 8. November 1962 - III ZR 86/61 - BGHZ 39, 198 [203] - sowie die Urteile des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Juni 1955 - BVerwG I C 173.54 - BVerwGE 2, 154 [158] - und vom 9. Juni 1959 - BVerwG I CB 27.58 - BVerwGE 8, 343 [344]).

Im gleichen Sinne hat auch der Bundesgerichtshof entschieden, daß im Rahmen der Bewertung unter Umständen ein gesetzliches Bauverbot unbeachtlich sein kann, sofern mit der Möglichkeit einer Ausnahme zu rechnen war (BGHZ 39, 198 [213]), ebenso das Urteil vom 13. Dezember 1962 - III ZR 164/61 - DVBl 1963, 625 [627]).

In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 8. November 1962 - III ZR 86/61 - ausgeführt: "Deshalb genügt die Ausweisung eines Grundstücks als Bauland für sich allein nicht, um die Eigenschaft als Bauland zu bejahen.

Der Ausgleich beschränkt sich in qualitativer Hinsicht auf den Zustand des Genommenen zum Qualitätsstichtag, qualitative Fortentwicklungen bleiben außer Betracht (vgl. BGHZ 39, 198, 201; BGH NJW 1966, 497 f.; WM 1969, 568 f.;… Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 26 WertV Rn. 4).

Auf die tatsächliche Möglichkeit einer Beschaffung vergleichbaren Ersatzlandes kommt es nicht an; der BGH hat die Ersatzbeschaffungsmöglichkeit nur als Bild dafür verwendet, dass die Entschädigung dem Wert nach ein volles Äquivalent für das Genommene darstellen müsse (vgl. etwa BGH WM 1962, 919, 921; BGHZ 39, 198, 200; BGH NJW 1966, 497, 498; st. Rspr.).

Die Bauerwartung, das heißt die Erwartung, dass sich ein Grundstück zu Bauland fortentwickeln würde, hat im Fall der völligen Entziehung des Eigentums eine qualitätsbestimmende, die Enteignungsentschädigung beeinflussende Wirkung, wenn sie sich auf konkrete Tatsachen stützt und eine Bebaubarkeit in absehbarer Zeit erwarten lässt; wenn dies nicht der Fall ist, aber gleichwohl höhere als Agrarlandpreise bezahlt werden, handelt es sich um für die Entschädigungsbemessung irrelevante Spekulationspreise (vgl. BGHZ 39, 198, 202 ff.; 64, 382, 389 f.;… BGH WM 1978, 200 ff. [juris-Rn. 17]; BRS 45, Nr. 111 [S. 269]; WM 1988, 1281 ff. [unter II 3 der Entscheidungsgründe]).

Der von den Eigentümern und Z vertretene Automatismus, dann müsse der Preis eben beim Bauerwartungsland berücksichtigt werden, besteht aus Rechtsgründen nicht, weil keine hinreichenden objektiven Anhaltspunkte für eine Bauerwartung vorlagen und subjektive Erwartungen im Sinne von Spekulationen bei der Wertermittlung außer Betracht zu bleiben haben (vgl. nur BGHZ 39, 198, 204 ff.).

Entscheidend ist die "von der Natur der Sache" her gegebene Möglichkeit der Benutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, wie sie sich aus den Gegebenheiten der örtlichen Lage des Grundstücks bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbietet (Senatsurteile in BGHZ 39, 198, 209 f. und in LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 24, 25 und 30).

Für die Frage, ob die betroffene Fläche als Bauerwartungsland zu werten ist, darf hiernach nicht allein auf das Bestehen von Baulinien nach M. und sonstigem Baurecht abgestellt werden; ausschlaggebend für die enteignungsrechtliche "Qualität" sind vielmehr auch bei der Ablehnung, Baulinien nach MUMM Baurecht festzusetzen (was bei dem Baulinienplan 1958 der Fall war), Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie ihre gesamten Umweltverhältnisse (BGHZ 39, 198, 209 f.; LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 25 und 30).

Auch dann ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang die vorgefundenen natürlichen Gegebenheiten - beispielsweise die günstige Lage in der Nähe von Anlagen der Erschließung und der Infrastruktur - die dem Grundstück im gesunden Grundstücksverkehr zuteil werdende Einschätzung bereits in dem für die Bestimmung ihrer Qualität maßgebenden Zeitpunkt beeinflussen (BGHZ 39, 198, 203, 204; BGH, WM 1968, 581; Senatsurteil vom 22. Februar 1971 - III ZR 131/70, S. 6 f. = BRS 26 Nr. 59; vgl. auch BVerwGE 8, 343, 345).

Der Hinweis auf die Entscheidung BGHZ 39, 198, 205 (S. 23 des Berufungsurteils) und die auf den Seiten 22 und 23 des Berufungsurteils verwerteten, die "Situation" der Grundstücke kennzeichnenden Umstände lassen hinreichend deutlich erkennen, dass das Berufungsgericht eine der Grundstückssituation entsprechende positive Feststellung der Qualität des Enteignungsobjekte treffen wollte und auch getroffen hat.

Unterstützend könnte noch auf die günstige Lage des Grundstücks im Stadtgebiet, vor allem seine verkehrsmäßige Erschließung, und die Nähe zu schulischen Einrichtungen hingewiesen werden, alles Merkmale, die eine Verwendung für Wohnzwecke nahelegen und die Annahme bekräftigen konnten, eine Bebauung werde in absehbarer Zeit mit mehr oder weniger großer Wahrscheinlichkeit zugelassen werden (vgl. BGHZ 39, 198, 209, 210; BGH, LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 30).

Bei der Bestimmung des "Entwicklungszustands" kommt es nicht darauf an, wie das Gelände im Wertermittlungszeitpunkt wirtschaftlich genutzt wird, sondern darauf, welche Nutzbarkeit ihm objektiv innewohnt (BGHZ 28, 160/163; 39, 198/203; BGH LM § 153 BBauG Nr. 2; vgl. auch BayObLGZ 1969, 307/314 ff.;… Molodovsky/Bernstorff Art. 10 Rn. 2.2.1;… RGRK/Kreft Vor § 839 Rn. 90), auch unter Berücksichtigung der künftigen Entwicklung des Grundstücks, soweit sie absehbar ist und sich nicht nur als eine ganz fernliegende und daher spekulative Verwirklichungsmöglichkeit darstellt, sondern sich bereits im gesunden Grundstücksverkehr wertbeeinflussend auswirkt.

Dies gilt insbesondere für die Erwartung der Bebaubarkeit eines bisher noch unbebauten Grundstücks (BGHZ 39, 198/203;… Molodovsky/ Bernstorff aaO).

Für diese kommt der Bauleitplanung keine allein entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGHZ 39, 198/214); wesentlich ist, dass der gesunde Grundstücksverkehr eine Bebauung in absehbarer Zeit erwartet (…Molodovsky/Bernstorff aaO).

Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsprozess tritt an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitzeinweisung bzw. -überlassung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde (…BGH aaO; BGHZ 39, 198/201; 63, 240/242; 64, 382/384; NVwZ 1988, 983; WM 1988, 1281; BayObLGZ 1987, 10/13; 1991, 115/121).

Nicht nur Wertminderungen, sondern auch Wertverbesserungen, die sich aus dem "Enteignungsunternehmen" und den ihm zugrundeliegenden neuen Planungen ergeben, dürfen auf die Höhe der Enteignungsentschädigung keinen Einfluss nehmen (BGHZ 39, 198/215; WM 1968, 449/451; vgl. auch BayObLGZ 1969, 307/312).

Der Ausgleich beschränkt sich in qualitativer Hinsicht auf den Zustand des Genommenen zum Qualitätsstichtag, qualitative Fortentwicklungen bleiben außer Betracht (vgl. BGHZ 39, 198, 201; BGH NJW 1966, 497 f.; WM 1969, 568 f.;… Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 26 WertV Rn. 4).

Auf die tatsächliche Möglichkeit einer Beschaffung vergleichbaren Ersatzlandes kommt es nicht an; der BGH hat die Ersatzbeschaffungsmöglichkeit nur als Bild dafür verwendet, dass die Entschädigung dem Wert nach ein volles Äquivalent für das Genommene darstellen müsse (vgl. etwa BGH WM 1962, 919, 921; BGHZ 39, 198, 200; BGH NJW 1966, 497, 498; st. Rspr.).

Die Bauerwartung, das heißt die Erwartung, dass sich ein Grundstück zu Bauland fortentwickeln würde, hat im Fall der völligen Entziehung des Eigentums eine qualitätsbestimmende, die Enteignungsentschädigung beeinflussende Wirkung, wenn sie sich auf konkrete Tatsachen stützt und eine Bebaubarkeit in absehbarer Zeit erwarten lässt; wenn dies nicht der Fall ist, aber gleichwohl höhere als Agrarlandpreise bezahlt werden, handelt es sich um für die Entschädigungsbemessung irrelevante Spekulationspreise (vgl. BGHZ 39, 198, 202 ff.; 64, 382, 389 f.;… BGH WM 1978, 200 ff. [juris-Rn. 17]; BRS 45, Nr. 111 [S. 269]; WM 1988, 1281 ff. [unter II 3 der Entscheidungsgründe]).

Der von dem Eigentümer und 3 vertretene Automatismus, dann müsse der Preis eben beim Bauerwartungsland berücksichtigt werden, besteht aus Rechtsgründen nicht, weil keine hinreichenden objektiven Anhaltspunkte für eine Bauerwartung vorlagen und subjektive Erwartungen im Sinne von Spekulationen bei der Wertermittlung außer Betracht zu bleiben haben (vgl. nur BGHZ 39, 198, 204 ff.).