a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (…Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).

Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands ist daher das Kernstück der Beratung (Senat, BGHZ 156, 371, 377;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO; Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO - std. Rspr.).

Hierzu zählen insbesondere die Behauptung, die in die Berechnung des Eigenaufwands eingestellte Miete sei fehlerhaft kalkuliert worden, weil keine Abschläge für Leerstände und für die Instandhaltung des Sondereigentums vorgenommen worden seien (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207), sowie das Verschweigen eines im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bestehenden erheblichen und in der Kalkulation nicht berücksichtigten Leerstands in der Wohnanlage (vgl. dazu Senat, Beschl. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661).

Wenn im Rahmen des Vertriebs für den Verkäufer Vermittler auftreten, ergibt sich eine (konkludente) Bevollmächtigung gegebenenfalls aus der Vertriebsstruktur (vgl. BGH, WuM 2005, 205, 206 f.).

In dieser Konstellation hindert die Zahlung einer Maklerprovision durch den Kunden an den Vermittler das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen Käufer und Verkäuferin nicht (vgl. BGH, NJW 2003, 1811, 1813; nach den Erkenntnissen des Senats aus Parallelfällen dürfte auch den Entscheidungen des BGH NJW 2004, 64 und WuM 2005, 205 jeweils ein Sachverhalt zugrunde gelegen haben, bei dem der Käufer eine Maklerprovision gezahlt hatte, auch wenn dies aus den veröffentlichen Entscheidungsgründen nicht hervorgeht.).

Dem Gutachten steht entscheidend entgegen, dass die Grundsätze der Rechtsprechung, die sich insbesondere aus den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2003 (NJW 2004, 64) und vom 14.01.2005 (WuM 2005, 205) ergeben, nicht berücksichtigt sind.

Hierbei darf sich die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht auf den aktuellen Zeitpunkt der Erstellung der Berechnung beschränken; vielmehr muss die Berechnung dem Käufer ein zutreffendes Bild vermitteln, wie sich voraussichtlich die Erträge der Wohnung mittel- und langfristig entwickeln werden; dies muss jedenfalls insoweit gelten, als die Umstände zum Zeitpunkt der Erstellung der Berechnung eine entsprechende Prognose für die Zukunft zulassen (vgl. zu den Anforderungen an eine korrekte Schätzung von Einnahmen und Ausgaben im Allgemeinen und von Mietpool-Erträgen im Besonderen BGH, WuM 2005, 205, 207; BGH, NJW 2004, 64; BGH, NJW 2005, 983).

Richtig ist, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat (vgl. Senat, Beschl. v. 28. Februar 2007, V ZR 142/06;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207 zu bb;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71).

Die Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss wird vermutet (…vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… Urt. v. 15. Oktober 2004 V ZR 223/03, WM 2005, 69, 72; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).

Dementsprechend ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass unrichtige Zahlen in einem solchen Berechnungsbeispiel in besonderem Maße aufklärungsrelevant sind (vgl. - bei der Haftung des Verkäufers - für einen gleichartigen "Besuchsbericht", BGH, Urteil vom 14.01.2005 - V ZR 260/03 -, Seite 5 ff.; BGH, Urteil vom 13.10.2006 - V ZR 66/06 -, Seite 11).

Ein Betrug liegt auch dann vor, wenn die Differenz zwischen den vorsätzlich falsch kalkulierten Ausschüttungen und einer korrekten Kalkulation relativ gering ist, wenn beispielsweise lediglich Reparaturen im Sondereigentum - vorsätzlich - nicht kalkuliert werden (vgl. zur generellen Bedeutung der Reparaturen im Sondereigentum bei der Kalkulation von Mietpool-Ausschüttungen BGH, Urteil vom 14.01.2005 - V ZR 260/03 - BGH, NJW 2004, 64).