Kurzlink:
Für Blogger:Rechtsprechung
| BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03 |
Volltextveröffentlichungen (13)
mehr- IWW
- rws-verlag.de
Haftung des Immobilienverkäufers wegen unwahrscheinlicher Prognosen zur Wertsteigerung und zur Wiederverkaufsgewinnerwartung
- DER BETRIEB(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz/Auszüge frei)
Haftung des Verkäufers wegen Verletzung von Beratungspflichten hinsichtlich der Sicherheit und der Finanzierung der Immobilie
- Deutsches Notarinstitut
BGB §§ 675, 433
Vom Verkäufer übernommene Beratungspflicht des Käufers bei Kapitalanlagemodell - NWB SteuerXpert START
- vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation und Volltext)
Verkäufer haftet
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
Übernahme und Verletzung von Beratungspflichten durch den Verkäufer
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Immobilien - Beratungsverschulden bei Finanzierungs-Kauf
- Judicialis(Leitsatz frei, Volltext 3 €)
- ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)
Haftung des Immobilienverkäufers wegen unwahrscheinlicher Prognosen zur Wertsteigerung und zur Wiederverkaufsgewinnerwartung
Kurzfassungen/Presse (8)
- wkdis.de (Kurzinformation)
Schadensersatzanspruch kann wegen fehlerhafter Beratung über die Inanspruchnahme einer Lebensversicherung zur Finanzierung einer Eigentumswohnung bestehen
- Benkelberg & Kollegen (Kurzmitteilung)
- zbb-online.com (Leitsatz)
BGB §§ 675, 433
Zur Haftung des Verkäufers eines Grundstücks, der die Beratung des Käufers übernommen hat
- kanzlei-klumpe.de , S. 7 (Leitsatz)
Haftung des Immobilienverkäufers wegen unwahrscheinlicher Prognosen zur Wertsteigerung und zur Wiederverkaufsgewinnerwartung
- anwaltskanzlei-menzel.de (Kurzinformation)
Eigentumswohnung als angeblich absolut sichere Kapitalanlage
- finanztip.de (Kurzinformation)
Beratung durch Immobilienverkäufer
- finanztip.de (Kurzinformation)
Beratungsfehler bei finanziertem Immobiliengeschäft
- lawinfo.de (Kurzinformation)
Immobilie als "sichere Kapitalanlage" ?
Verfahrensgang
- LG Duisburg, 07.08.2002 - 4 O 149/02
- OLG Düsseldorf, 06.06.2003 - 14 U 171/02
- BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
Zeitschriftenfundstellen
- NJW 2005, 983
- ZIP 2005, 306
- MDR 2005, 326
- MDR 2005, 826
- NZM 2005, 118
- WM 2005, 69
- DB 2005, 1163 (Ls.)
Wird zitiert von ... (65)
- BGH, 09.11.2007 - V ZR 25/07
Verfahrensrecht - Güteverfahren: Hemmung der Verjährung durch Antrag per E-Mail?
Zudem ist der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des Käufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des Erwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immobilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71). - BGH, 30.11.2007 - V ZR 284/06
Immobilienanlagen - Beratungspflichten über Mietpoolvereinbarungen
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird (…dazu Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 985;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). - BGH, 13.06.2008 - V ZR 114/07
Immobilienanlagen - Darlegungs- und Beweislast für Pflichtverletzung
a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands ist daher das Kernstück der Beratung (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO - std. Rspr.).
- BGH, 13.10.2006 - V ZR 66/06
Immobilien - Haftung für unzureichende Aufklärung über Risiken eines Mietpools
c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (…Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). - BGH, 20.07.2007 - V ZR 227/06
Immobilienanlagen - Verletzung eines Beratungsvertrages
Das Berufungsgericht legt seiner Entscheidung die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 4 f. Rdn. 8).a) Es geht ferner zutreffend davon aus, dass der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70) oder der Ertragserwartung der Immobilie (…Senat, Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 9 Rdn. 20) gibt.
Richtig ist, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat (vgl. Senat, Beschl. v. 28. Februar 2007, V ZR 142/06;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207 zu bb; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71).
Die Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss wird vermutet (…vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urt. v. 15. Oktober 2004 V ZR 223/03, WM 2005, 69, 72;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).
- BGH, 03.06.2008 - XI ZR 131/07
Immobilienanlagen - Aufklärungspflichten über Risiken eines Mietpools
Letzteres gilt schon deshalb, weil die Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (BGH, Urteile vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 21; Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). - BGH, 18.07.2008 - V ZR 70/07
Immobilienanlagen - Schluss auf Beratungsfehler wegen defizitärer Entwicklung?
a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).b) Richtig ist ferner, dass der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO) oder der Ertragserwartung der Immobilie (…Senat, Urt. v. 10. November 2006, V ZR 66/06, aaO, S. 176) gibt.
- BGH, 18.07.2008 - V ZR 71/07
Immobilienanlagen - Aufklärungspflicht über Gefahren eines Mietpools
a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205;… Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris). - OLG Saarbrücken, 02.02.2007 - 8 U 667/05
Vorliegen eines Beratungsvertrages neben Kaufvertrag
Das hat die Rechtsprechung etwa in dem Fall angenommen, dass der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (vgl. zuletzt BGH NJW 2005, 820; NJW 2005, 983; NJW 2004, 64; NJW 2003, 1811; NJW 2000, 3275).Soweit die Entscheidung damit letztlich davon abhängt, ob die Beklagte ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag verletzt, nämlich nicht - wie erforderlich - über alle für den Kaufentschluss wesentlichen Umstände, beim Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken insbesondere über die finanziellen Auswirkungen und den Mehraufwand richtig und vollständig informiert hat (vgl. zuletzt BGH NJW 2005, 983 m.w.N.), kann eine solche Pflichtverletzung indessen entgegen der Ansicht des Erstrichters vorliegend nicht festgestellt werden.
Abgesehen davon, dass eine generelle Nachteiligkeit dieser Finanzierungsvariante nicht schlüssig dargetan ist, wäre eine Aufklärung über die spezifischen Nachteile einer Darlehenstilgung durch eine Lebensversicherung auch nur dann geschuldet, wenn - wie hier nicht - die Beklagte zum Abschluss einer solchen Lebensversicherung bzw. Bausparvertrages geraten hätte (vgl. BGH NJW 2005, 983/985).
Denn der Verkäufer darf diesbezüglich grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner über die Günstigkeit oder Ungünstigkeit des Rechtsgeschäfts im eigenen Interesse Klarheit verschafft (vgl. BGH NJW 2003, 1811; NJW 2005, 983/984).
Dem klägerseits behaupteten Minderwert der Wohnung kommt für eine Haftung der Beklagten schon deshalb keine Bedeutung bei, weil der Verkäufer seine Interessen bis zur - hier offensichtlich nicht überschrittenen - Grenze der Sittenwidrigkeit bzw. des Wuchers auch preislich uneingeschränkt wahrnehmen darf (vgl. BGH NJW 2005, 983/984) und der Minderwert als Schadensposition nur bei einem - hier nicht gegebenen - Beratungsfehler zum Tragen käme.
- BGH, 30.03.2007 - V ZR 89/06
Immobilien - Wohnungskauf: Wirtschaftliche Erwartungen als Geschäftsgrundlage?
Darüber hinaus kann neben dem Kaufvertrag ein Beratungsvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer zustande kommen (st. Rechtspr., vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1987, 95, 96; v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813; v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821; v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70).Ist dem Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben vorzuwerfen und erleidet der Käufer hierdurch einen Schaden, kann der Käufer wegen der Verletzung der vorvertraglichen Pflichten des Verkäufers oder der Verletzung dessen Pflichten als Berater als Ersatz die Freistellung von den Pflichten aus dem Kaufvertrag gegen Rückübertragung der verkauften Wohnung verlangen (…Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1687; v. 8. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2004, 2349, 2350).
- BGH, 06.06.2008 - V ZR 50/07
Immobilienanlagen - Schadensersatz wegen Schlechterfüllung des Beratungsvertrags
- OLG Celle, 26.04.2005 - 16 U 187/04
Immobilien - Rücktrittsrecht bei sog. Schrottimmobilien
- OLG Hamm, 16.11.2006 - 22 U 28/06
Haftung des Immobilienverkäufers wegen Falschberatung aus einem Beratungsvertrag
- OLG Celle, 13.02.2007 - 16 U 5/06
Immobilien - Schrottimmobilien: Rückabwicklung des Vertrags
- OLG Celle, 08.03.2005 - 16 U 193/04
Immobilienmakler - Beratungspflichten bei den sog. "Schrottimmobilien"-Käufen
- BGH, 14.01.2005 - V ZR 260/03
Immobilien - Sittenwidriger Kaufvertrag
- OLG Brandenburg, 24.09.2009 - 5 U 83/07
Unwirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages wegen sittenwidriger Übervorteilung; …
- OLG Hamm, 26.10.2006 - 22 U 33/06
Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Verletzung einer vom Verkäufer übernommenen …
- OLG Hamm, 15.01.2007 - 22 U 125/04
Immobilien - Pflicht zur Aufklärung über den Verkehrswert?
- OLG Hamm, 07.09.2006 - 22 U 55/06
Pflichtverletzung aus Beratervertrag vor Abschluß eines notariellen …
- OLG Düsseldorf, 29.03.2007 - 6 U 308/05
Keine Haftung der kreditgebenden Bank für Pflichtverletzungen des Vermittlers …
- BGH, 10.11.2006 - V ZR 73/06
Immobilienanlagen - Separater Beratungsvertrag bei Grundstücksveräußerung
- BGH, 09.11.2007 - V ZR 281/06
Immobilienanlagen - Beratungspflichten über Mietpoolgefahren
- OLG Düsseldorf, 15.11.2007 - 6 U 165/06
- OLG Hamm, 15.10.2007 - 22 U 31/06
Anspruch auf Schadensersatz wegen Verstoß gegen Pflichtverletzung aus …
- OLG Hamm, 17.01.2008 - 22 U 113/07
Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches wegen Verletzung von Pflichten aus …
- OLG Karlsruhe, 24.03.2005 - 11 U 31/04
Kapitalanlageberatung: Zurechnung des Handelns eines selbstständigen …
- BGH, 06.07.2007 - V ZR 274/06
Immobilienanlagen - Beratungsfehler des Verkäufers
- OLG Celle, 11.10.2007 - 8 U 126/07
Immobilienanlagen - Beratungs- und Aufklärungspflichten bei „Schrottimmobilien"
- OLG Bamberg, 31.01.2008 - 1 U 184/06
Bankenhaftung: Aufklärungspflichten bei Beratung über die Finanzierung eines …
- OLG Hamm, 07.10.2008 - 34 U 89/07
Aufklärungspflichten des finanzierenden Kreditinstituts bei steuersparenden …
- OLG Karlsruhe, 21.06.2006 - 15 U 64/04
Immobilien - Haftung des Verkäufers bei sog. "Schrottimmobilien"
- BGH, 05.05.2011 - VII ZR 47/08
Verfahrensrecht - Voraussetzungen für die Nichtzulassungsbeschwerde
- OLG Karlsruhe, 18.12.2007 - 17 U 73/07
Immobilienanlagen - Erweiterte Aufklärungspflicht eines Boarding-House
- OLG Hamburg, 26.08.2009 - 6 U 221/08
Immobilienanlagen - Schadensersatzpflicht wegen falscher Wertversprechen
- OLG Hamm, 12.02.2009 - 4 U 171/08
Pflichten eines Anlageberaters
- OLG Schleswig, 19.01.2007 - 14 U 188/05
Pflichten des Beraters beim Immobilienkauf mit Beitritt zu einem Mietpool
- OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06
Verletzung eines Beratungsvertrages beim Verkauf sog. Schrottimmobilien; Pflicht …
- OLG Brandenburg, 19.03.2008 - 4 U 208/06
Kreditfinanzierter Immobilienkauf: Kausalitätsvermutung einer vorangegangenen …
- OLG Brandenburg, 01.07.2009 - 4 U 114/08
Kapitalanlage: Mietpoolrefinanzierter Immobilienkauf; Verschulden bei …
- OLG Brandenburg, 06.09.2006 - 4 U 175/05
Aufklärungs- und Hinweispflichten bei kreditfinanzierter …
- OLG Hamm, 10.09.2007 - 22 U 34/05
Kein Beratungspflichtverletzung bei Immobilienkauf ohne unzutreffende Darstellung …
- OLG Brandenburg, 17.12.2008 - 4 U 50/08
Bankdarlehen zur Finanzierung einer Eigentumswohnung: Wissensvorsprung und …
- OLG Hamm, 23.03.2012 - 11 U 72/11
- OLG Hamm, 26.04.2007 - 22 U 117/06
- OLG Hamm, 19.10.2009 - 22 U 131/08
Zurückweisung der Vollstreckungsgegenklage gegen die Inanspruchnahme des Käufers …
- OLG Hamm, 22.03.2007 - 22 U 183/04
Beratungspflichten beim Immobilienkauf - Keine Pflicht des Verkäufers zur …
- OLG Hamm, 25.10.2007 - 22 U 25/07
- OLG Stuttgart, 21.12.2005 - 9 U 50/05
Bankenhaftung bei Finanzierung des Immobilienerwerbs zur Kapitalanlage: …
- OLG Stuttgart, 21.08.2006 - 10 U 154/06
Private Rentenversicherung: Auskunfts- und Beratungspflichten des Versicherers …
- LG Dortmund, 17.10.2006 - 3 O 88/05
- OLG Hamm, 23.10.2007 - 19 U 8/07
Schadensersatz, Falschberatung, Natrualrestitution
- OLG Hamm, 25.10.2007 - 22 U 46/07
- KG, 19.03.2008 - 24 U 91/07
Bankenhaftung beim finanzierten Eigentumswohnungskauf: Voraussetzungen für …
- OLG München, 17.07.2012 - 13 U 4106/11
Architekten und Ingenieure - Verjährungsbeginn im "hängen gebliebenen" Vertrag?
- LG Bielefeld, 29.07.2008 - 5 O 25/05
- OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 104/04
- OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 115/04
- LG Köln, 29.07.2009 - 2a O 75/05
- LG Bielefeld, 10.07.2007 - 6 O 60/05
- OLG München, 18.12.2007 - 13 U 3113/07
Bauvertrag - Hausverbot als wichtiger Kündigungsgrund?
- LG Duisburg, 21.02.2006 - 13 O 3/05
- OLG München, 26.03.2012 - 18 U 3956/11
§ 280 BGB, § 311 BGB, § 433 BGB
- OLG München, 23.06.2009 - 13 U 5313/08
Bauvertrag - Bauunternehmer wird nicht überwacht: Mitverschulden des Bestellers?
- LG Leipzig, 26.04.2012 - 5 O 3707/10
Immobilien - Kaufvertragstext nicht übergeben: Schadensersatz!