Ist die endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Kostenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht getroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen erweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Kosten, soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne im einzelnen näher darlegen zu müssen, daß und aus welchen Gründen von ihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist.

Denn sie hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1348 m.w.N.).

Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnliche Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (…vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).

Der Senat hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maßnahme einen Spielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen, gegen eine reine Erhaltungsmaßnahme spricht.

Unter diesen Umständen könnte der Klägerin auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie habe nicht näher geprüft, ob sie die Möglichkeit gehabt hätte, auf der Grundlage von § 3 der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung zu verlangen (vgl. zur Normsituation insoweit Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 f).

Daß Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 (III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347 f) entschieden.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 150, 237, 244; BGH, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1347 f) ist in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ein Kostenerstattungsanspruch der Klägerin als Verfügungsberechtigter auch dann gegeben, wenn sie Maßnahmen zur Pflege und Obhut des Mietobjekts sowie zum Schutz des Eigentums der Mieter traf, zu denen sie auf Grund ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht als Vermieterin gehalten war.

Wie die Einordnung erfolgt, ist zwar zunächst dem Tatrichter vorbehalten (BGHZ 150, 237, 245; BGH, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, aaO, 1347), von dem Revisionsgericht aber insbesondere auf die Berücksichtigung aller wesentlichen Tatsachen zu überprüfen (vgl. BGH, Beschl. v. 15. Januar 1992, XII ZB 135/91, NJW 1992, 1513 für die Überprüfung von Ermessensentscheidungen).

Zudem setzt ein Erstattungsanspruch voraus, daß auch die konkrete Maßnahme, deren Kosten geltend gemacht werden, etwa zur Gewährleistung der vom Vermieter geschuldeten ungestörten Gebrauchsüberlassung notwendig war (BGH, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, aaO, 1348).

Diese Unterscheidung ist nicht zufällig, denn in jedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künftige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nicht ausgehöhlt werden soll, in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen (BGHZ 136, 57, 61, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, VIZ 2001, 441, 442).