Für die Auffassung des Berufungsgerichts, die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne des § 9 VerbrKrG scheide über § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG hinaus bei Immobilienkrediten generell aus, ist deshalb kein Raum mehr (in diesem Sinne auch bereits Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 und vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).

Weder sind Kauf- und Kreditvertrag zeitgleich abgeschlossen (zu diesem Indiz: Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917) noch formularmäßig einheitlich ausgestaltet.

Eine etwaige Untersicherung fällt in den Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, dass sie dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt wird (BGH, ZIP 2003, 1741; BGH WM 2000, 1245; BGH WM 2003, 916).

§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG wäre nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorlägen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist (…BGH, Urt. v. 18.11.2003 - XI ZR 322/01 = WM 2004, 172; BGH NJW 2003, 2093).

Dabei stellen die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit dar (BGH ZIP 1999, 1483; BGH ZIP 2003, 894).

Ein gegenüber den von der Deutschen Bundesbank erfassten Krediten erhöhtes Risiko des Kreditgebers - etwa durch Überschreiten der gesetzlich vorgesehenen oder banküblichen Beleihungsgrenze - kann sich also in einem erhöhten Zinssatz niederschlagen (BGH ZIP 2004, 209, 213; BGH ZIP 2003, 894).

Daher ist i.S. der vorherigen Ausführungen von einem erhöhten Risiko der Beklagten als Darlehensgeberin auszugehen, so dass ein Überschreiten der oberen Streubreitengrenze um etwa 0, 4 Prozentpunkte durch den hier vereinbarten anfänglichen effektiven Jahreszins nicht als so erheblich erscheint, dass es zu einer näheren Überprüfung der Marktüblichkeit des vereinbarten Zinssatzes Anlass geben könnte (BGH ZIP 2004, 209; ZIP 2003, 894).

Erst wenn der vereinbarte effektive Jahreszins deutlich über der oberen Grenze der maßgeblichen Streubreite liegt, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich (vgl. zur Grenze von etwa einem Prozentpunkt BGH NJW 2003, 2093 = ZIP 2003, 894).

Auch wenn entsprechend der mitgeteilten Untergrenze ein Preis von nur 4.000 DM/m² zugrunde gelegt wird, bleibt die Überschreitung des danach angemessenen Kaufpreises mit 30 % deutlich unter der Sittenwidrigkeitsschwelle, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Allgemeinen erreicht ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH NJW-RR 2004, 632; NJW 2004, 154, 156; NJW 2003, 2529, 2530; BKR 2003, 421, 422).

In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag vereinbarte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit 0, 18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertragsschluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze (vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 m.w.Nachw.).

Eine etwaige Untersicherung fällt in den Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, daß sie dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt wird (Senatsurteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247; Senatsbeschluß vom 5. Februar 2002 - XI ZR 327/01, WM 2002, 588 und Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917 und vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175 m.w.Nachw.) setzt § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht voraus, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert der belasteten Immobilie gesichert oder der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG eingehalten ist.

Der vertragliche effektive Jahreszins von 9, 2% lag innerhalb der Streubreite von 9, 13% bis 10, 37%, die die Deutsche Bundesbank in ihren Monatsberichten für den hier maßgeblichen Zeitraum Juni 1992 für festverzinsliche Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke mit einer Laufzeit von fünf Jahren ermittelt hat, und war damit marktüblich (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1066 Tz. 50).

Denn an der von den Parteien gewollten Abhängigkeit des Kredits von der Bestellung eines Grundpfandrechts ändert sich nichts, wenn die Parteien die Stellung noch weiterer Sicherheiten vereinbaren (BGH ZIP 2003, 894, 895).

(1) Für die Frage, ob ein grundpfandrechtlich abgesicherter Kredit zu den üblichen Bedingungen gewährt worden ist, kommt es entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen an (BGH ZIP 2003, 894, 896, BGH ZIP 2000, 1051, 1053).

Dabei stellen die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit dar (BGH ZIP 2003, 894, 896).

Denn die Monatsberichte der Deutschen Bundesbank, die auf einer statistischen Stichprobenerhebung beruhen, erfassen nicht sämtliche Grundpfandrechtskredite, sondern nur unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen gewährte erstrangig gesicherte Realkredite für Wohngrundstücke zu Festzinsen mit einer Laufzeit von 2, 5 und 10 Jahren bei einer Tilgung von 1 % p. a. Erfüllt ein Darlehensvertrag diese Kriterien nicht, kommt den in den Monatsberichten ausgewiesenen effektiven Jahreszinsen nur eine begrenzte Aussagekraft zu (BGH ZIP 2003, 894, 896).

Weiterhin ist zu berücksichtigen (vgl. BGH ZIP 2003, 894, 896), dass - anders als bei den in der Zinsstatistik der Bundesbank berücksichtigten Grundpfandkrediten - keine regelmäßige Tilgung vereinbart war, sondern die Rückzahlung des Darlehens erst bei Vertragsende aus einer zeitgleich mit dem Kredit abgeschlossenen Lebensversicherung erfolgen sollte, was ebenfalls zu Gunsten der Klägerin zu berücksichtigen ist (vgl. BGH ZIP 2003, 894, 896).

Selbst die nachträgliche Verbindung von Kauf- und Kreditvertrag kann eine wirtschaftliche Einheit begründen, wenn nur die Erfüllung des Kaufvertrages erst nach der Finanzierungszusage erfolgt (Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).

Liegt er mehr als 1% über der oberen Streubreitengrenze für vergleichbare Kredite, bedarf es einer genaueren Prüfung der Marktüblichkeit unter Berücksichtigung der vereinbarten Bedingungen im Einzelfall, ggf. unter Heranziehung geeigneter Beweismittel (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 918 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1066, Tz. 50).