Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof führe in einem Urteil vom 27. September 2007, Az.: 1 B 00.2474, aus, ein Eigentümer, der sich auf den Standpunkt stelle, dass für ihn nur eine Beseitigung in Betracht komme, obwohl sich das Denkmal in "tatsächlicher" Hinsicht in einem erhaltungsfähigen Zustand befinde, könne nicht erwarten, dass die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Einzelnen geprüft werde.

Eine gesteigerte Bedeutung ist nicht erforderlich (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474; U.v. 18.10.2010, Nr. 1 B 06.63).

Im Fall der Unzumutbarkeit besteht kein Ermessensspielraum und die Erlaubnis muss erteilt werden (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474; U.v. 18.10.2010, Nr. 1 B 06.63).

Die Frage der Zumutbarkeit der denkmalschutzrechtlichen Anforderungen auch in wirtschaftlicher Hinsicht muss im Erlaubnisverfahren zumindest dem Grunde nach abschließend geprüft werden (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Baudenkmal in absehbarer Zeit ohnehin dem Verfall preisgegeben und als Ruine nicht erhaltungswürdig ist bzw. wenn bei einer Sanierung die Identität des Denkmals verloren ging und nur noch eine Rekonstruktion entstünde oder wenn eine den Anforderungen des Art. 5 DSchG genügende Nutzung nicht in Betracht kommt (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Hingegen ist eine Vergleichsberechnung zwischen den Abbruch- und Neubaukosten einerseits sowie den Kosten einer Sanierung mit dem entsprechenden Ausbau andererseits (Baukostenvergleichsberechnung) für die Wirtschaftlichkeitsprüfung nicht geeignet (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsprüfung ist erst veranlasst, wenn sich der Eigentümer (vorläufig) auf eine bestimmte denkmalverträgliche Nutzung mit oder ohne bauliche Veränderung festlegt (vgl. BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Jedenfalls dann, wenn von Seiten des Staates diese Erklärung vorliegt, der Eigentümer aber trotzdem auf dem Abbruch des Denkmals beharrt, ist eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erforderlich (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Nur anhand einer konkreten Planung kann eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt werden (vgl. BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Hierfür müssen die von dem Vorhaben berührten Belange berücksichtigt und miteinander und gegeneinander abgewogen werden (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Die sich in erster Linie aus den Gründen, auf denen die Denkmaleigenschaft beruht, ergebende Bedeutung kann durch Elemente wie den Seltenheitswert oder den Erhaltungszustand verstärkt werden (vgl. im Einzelnen hierzu BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Bei den privaten Belangen können neben den im Vordergrund stehenden Eigentumsbelangen (einschließlich der Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit) auch weitere Gesichtspunkte, wie die Umstände des Erwerbs des Denkmals und die Frage, welchen Stellenwert es im Vermögen des Eigentümers hat, von Bedeutung sein (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Insbesondere wäre auch zu klären, ob die örtliche Gemeinschaft im Hinblick auf die Bedeutung des Denkmals ein Interesse an der Erhaltung des Bauwerks hat (vgl. BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Dadurch zwingt er die Behörde, die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht nur dem Grunde nach zu prüfen, sondern im Einzelnen der Frage nachzugehen, ob und unter welchen Bedingungen sich eine in Betracht kommende Nutzung des Gebäudes auch wirtschaftlich trägt (BayVGH, U.v. 27.09.2007, Nr. 1 B 00.2474).

Für das Vorliegen gewichtiger Gründe im Sinne des Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG ist nicht zu verlangen, dass das Baudenkmal eine "gesteigerte" Bedeutung im Vergleich mit der allgemein für die Begründung des Baudenkmals erforderlichen Bedeutung hat (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 70;… vgl. auch BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, Az. 1 B 06.63, juris Rn. 35 ff.).

Vielmehr ergeben sich die gewichtigen Gründe, die mit denen, die für eine Beseitigung (oder Veränderung) sprechen, abgewogen werden müssen, in erster Linie aus der Bedeutung, auf der die Denkmaleigenschaft beruht (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.9.2007 a.a.O. vgl. auch BayVGH, Urt. des 26. Senats vom 21.2 1985, BayVBl 1986, 399, wo eine "gesteigerte Bedeutung" bereits dann angenommen wird, wenn das Denkmal "deutlich die Grenzen des Unbedeutenden" überschreitet).

In diesem Fall muss dem Antrag entsprochen werden, weil die Versagung der Genehmigung (sonst) unverhältnismäßig wäre (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 73;… BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, Az. 1 B 06.63, juris Rn. 38).

Damit ist die Vorschrift des Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG im Ergebnis so auszulegen, dass dann keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen, und somit die Erlaubnis erteilt werden muss, wenn die Erhaltung des Baudenkmals dem Eigentümer nicht zumutbar ist (BayVGH Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 59).

Davon ist insbesondere dann auszugehen, wenn das Baudenkmal in absehbarer Zeit ohnehin dem Verfall preisgegeben und als Ruine nicht erhaltungswürdig ist, wenn nur noch so wenig Substanz erhalten ist, dass bei einer Sanierung die Identität des Denkmals verloren ginge und nur noch eine Rekonstruktion entstünde oder wenn eine den Anforderungen des Art. 5 DSchG genügende Nutzung nicht in Betracht kommt (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 74, 78 f.;… BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, Az. 1 B 06.63, juris Rn. 40, 41).

Davon ist regelmäßig dann auszugehen, wenn ein für eine "geldwerte" Nutzung bestimmtes Denkmal nicht mehr wirtschaftlich vernünftig genutzt werden kann; grundsätzlich ausschlaggebend ist, ob sich das Denkmal "selbst trägt" (BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 75 f.;… BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, Az. 1 B 06.63, juris Rn. 43).

Dabei sind insbesondere die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals sowie bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellte Zuschüssen (vor allem öffentliche Mittel) und Steuervergünstigungen gegenüberzustellen (BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 76).

Von diesen Maßstäben ausgehend kann im vorliegenden Fall bei Zugrundelegung der Berechnungen und Kalkulationen des von der Klägerin beauftragten Architektenbüros für das zunächst vorgesehene "Haus der Begegnung" (nur von diesem Projekt ausgehend kann überhaupt eine Prüfung erfolgen, da die Klägerin sich auf ein weiteres konkretes Projekt nicht festgelegt hat, vgl. dazu auch BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 83;… BayVGH, Urt. v. 27.1.2010, Az. 2 B 09.250) schon bei überschlägiger Prüfung eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit nach obigen Kriterien nicht festgestellt werden.

Zu berücksichtigen ist im vorliegenden Fall aber zudem, dass Hintergrund der "Zumutbarkeitsrechtsprechung" des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs Art. 14 GG ist (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 51 ff.;… BayVGH 2007 Rn. 51 ff.;… BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, Az. 1 B 06.63, juris Rn.38;… vgl. auch BVerwG, Urt. v. 17.11.2009, Az. 7 B 25/09, jeweils unter Bezugnahme auf BVerfG, Beschl v. 2.3.1999, Az. 1 BvL 7/91, BVerfGE 100, 226).

Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH Urt. v. 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474, juris Rn. 87 ff.;… BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, Az. 1 B 06.63, juris Rn. 71 ff.) muss das Erlaubnisermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise ausgeübt werden (Art. 40 BayVwVfG): Zweck des Erlaubnisvorbehalts ist es vor allem, durch die präventive Kontrolle den Hauptzielen des Gesetzes, nämlich einer möglichst unveränderten Erhaltung (Art. 4 DSchG ) und einer möglichst zweckentsprechenden Nutzung (Art. 5 DSchG) des Denkmals, gegenüber Maßnahmen, die diesen Zielen typischerweise zuwiderlaufen, im Rahmen des dem Denkmaleigentümer Zumutbaren Geltung zu verschaffen.

Ob gewichtige Gründe des Denkmalschutzes vorliegen, ist ein uneingeschränkt nachprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff auf der Tatbestandsseite der Norm (vgl. BayVGH vom 8.5. 1989 Az. 14 B 88.02426 VGH n.F. 42, 117 = BayVBl 1990, 208; vom 27.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141; vom 11.1. 2011 Az. 15 B 10.212 KommPrax BY 2011, 152;… Eberl/Martin/Greipl, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 6. Auflage 2007, Art. 6 RdNr. 56).

Ausschlaggeben ist dabei, ob sich das Denkmal "selbst trägt" (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141; vom 18.10.2010 Az. 1 B 06.63 BayVBl 2011, 303).

Ob sich das Denkmal "selbst trägt" ist grundsätzlich mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu entscheiden (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141; vom 18.10.2010 Az. 1 B 06.63 BayVBl 2011, 303).

Bei dieser Berechnung sind insbesondere die Sanierungskosten - abzüglich der fiktiven Kosten des in der Vergangenheit unterlassenen Bauunterhalts und der so genannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten - sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Erträgen, wie Mieteinnahmen, bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals sowie den bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln und Steuervergünstigungen gegenüberzustellen (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141; vom 18.10.2010 Az. 1 B 06.63 BayVBl 2011, 303).

Es widerspräche den Zielen des Denkmalschutzes und dem Leitbild des für Belange des Denkmalschutzes aufgeschlossenen Eigentümers, würde man die Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals davon abhängig machen, ob ein Abbruch und Neubau wirtschaftlicher wäre (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141; vom 18.10.2010 Az. 1 B 06.63 BayVBl 2011, 303).

Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht eine weitere Wirtschaftlichkeitsprüfung nicht vorgenommen hat, weil der Kläger bisher nicht konkret an einer Prüfung möglicher zukünftiger denkmalgerechter Nutzungen des Gebäudes mitgewirkt hat (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141).

Sie weicht insbesondere nicht von den klägerseits genannten Entscheidungen ab (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141; vom 21.2. 1985 BayVBl, 399).

Diese Entscheidungen sprechen gerade nicht von einer höheren Wertigkeit des Baudenkmals gegenüber anderen Baudenkmälern, die gewichtigen Gründe ergeben sich vielmehr aus der Bedeutung, auf welcher die Denkmaleigenschaft beruht (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008).

Auch im Hinblick auf die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit weicht das Erstgericht nicht vom genannten Judikat (vgl. BayVGH vom 25.9. 2007 Az. 1 B 00.2474 VGH n.F. 60, 268 = BayVBl 2008, 141) ab, sondern stützt seine Entscheidung auf dieses Urteil, welches die Vorlage eines Nutzungskonzepts im Rahmen der Mitwirkungspflicht des Denkmaleigentümers verlangt.