Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel bzgl. mietvertraglich geschuldeter Schönheitsreparaturen; Zulässigkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter; Anwendung des Grundsatzes der Erbringung von Schönheitsreparaturen entsprechend der Abwohnzeit vom ...

• RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

  Schönheitsreparaturen: Kippung der Quotenhaftung

 
• ra.de
• ra-felsmann.de

  Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  AGB: "Quotenhaftung" bei Schönheitsreparaturen unwirksam!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• baurechtsexperte.de (Kurzinformation)

  Schönheitsreparaturen: keine Quotenhaftung

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen unwirksam? (IMR 2006, 7)

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (10)

• BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88

  Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an …

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  a) Die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter höher kalkulieren müsse, wenn die Renovierung ihm obläge (…BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294];… BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592];… BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]).

  Das lässt sich auch nicht damit rechtfertigen, der Mieter habe mit der Renovierung nach einem Jahr eine freiwillige Leistung erbracht (…Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 1. Teil, B Rn. 55, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809; a. A. BGHZ 105, 71 Rn. 26, 33 [= WuM 1988, 294]).

  Demgegenüber machen die Kosten für eine Eigenrenovierung des Mieters - auch bei Vertragsschluss im Jahr 2001 - nur einen Bruchteil aus (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294];… BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]), weshalb der Mieter eine am Ende des Mietvertrages wegen Ablaufs der Fristen fällige Renovierung regelmäßig auch selbst durchführt.

  Die Möglichkeit einer Kostenersparnis durch Eigenleistungen darf ihm nämlich nicht durch Umstände aus der Sphäre des Vermieters abgeschnitten werden (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]).

  Dass sich fast jeder Mieter darauf berufen würde, dass er fällige Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausgeführt hätte (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]), spricht nicht gegen eine solche Regelung, denn die Eigenrenovierung ist in der Praxis der Regelfall.

  Eine Orientierung des Kostenansatzes an den Eigenleistungen würde auch eher als eine Orientierung an einem Kostenvoranschlag dem Zweck der Klausel entsprechen, der darin besteht, einen angemessenen, im vereinbarten Nettomietzins nicht enthaltenen Ausgleich für den Zeitanteil des Mieters am laufenden Renovierungsturnus zu verschaffen (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]): Weil in der Praxis die Wohnung regelmäßig in Eigenleistung renoviert wird, ist nämlich nur die Abgeltung der - fachgerechten - Eigenleistungen angemessen.

  bb) Oder der Mieter muss die seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote auf die vollständige Renovierung zahlen, weil er die Zahlungspflicht nicht durch die in der Klausel vorgesehene fachgerechte Renovierung abgewendet hat; dass die Renovierung zur Abwendung der Zahlungspflicht fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sein muss, ergibt sich aus § 243 BGB (…BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 16 [= WuM 1988, 294]).

  Vielmehr ist der Abgeltungsanspruch nach der Kostenquote ein primärer Erfüllungsanspruch des Vermieters, dem Mieter wird lediglich das Recht zur Abwendung der Zahlungsverpflichtung durch Renovierung eingeräumt (…BGH NJW 2004, 3042 Rn. 24 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 18 [= WuM 1988, 294]).

• BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84

  Abwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  a) Die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter höher kalkulieren müsse, wenn die Renovierung ihm obläge (…BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50];… BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294];… BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592]; BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]).

  Seitdem - und auch seit dem Rechtsentscheid des BGH vom 30. Dezember 1984, in dem der BGH sich mit der Länge dieser Fristen auseinandergesetzt und sie als angemessen angesehen hat (BGHZ 92, 363 Rn. 19 [= WuM 1985, 46]) - haben sich aber die Ausstattung der Wohnungen, die durchschnittliche Wohnungsbelegung und die Qualität des Dekorationsmaterials entscheidend geändert, was erhebliche Auswirkungen auf die Zeitspanne hat, nach deren Ablauf die Durchführung der Schönheitsreparaturen üblicherweise erforderlich ist:.

  Demgegenüber machen die Kosten für eine Eigenrenovierung des Mieters - auch bei Vertragsschluss im Jahr 2001 - nur einen Bruchteil aus (…BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]; BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]), weshalb der Mieter eine am Ende des Mietvertrages wegen Ablaufs der Fristen fällige Renovierung regelmäßig auch selbst durchführt.

  In diesen Fällen hat der Mieter an Stelle der eigentlich geschuldeten Renovierung die Kosten hierfür zu erstatten, allerdings nicht nach einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs für das Malerhandwerk, sondern nur in Höhe dessen, was er für eine Eigenrenovierung aufwenden müsste (…BGH NJW 2005, 425 Rn. 32 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]).

  Die Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Wertes der Eigenleistungen sind nicht höher als im Fall eines Umbaus der Mietwohnung nach Ende des Mietvertrages, weil hier wie dort der Wert geschätzt werden kann (BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]).

• BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 77/03

  Formularmäßige Vereinbarung einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung für …

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  b) Gerade weil die Eigenrenovierung den Mieter nur mit einem Bruchteil der Kosten einer Renovierung durch einen Fachbetrieb belastet, läuft die Quotenabgeltungsklausel nach einem Kostenvoranschlag zwar nicht rechtlich (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 29 [= WuM 2004, 466]), aber faktisch auf eine (unzulässige) Endrenovierungsklausel hinaus (…Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, Teil 1, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809;… Hensen in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl. 2001, Anh. § 9 Rn. 507), und zwar um so stärker, je länger der Abwohnzeitraum ist.

  Sie mag zwar so auszulegen sein, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]).

  bb) Oder der Mieter muss die seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote auf die vollständige Renovierung zahlen, weil er die Zahlungspflicht nicht durch die in der Klausel vorgesehene fachgerechte Renovierung abgewendet hat; dass die Renovierung zur Abwendung der Zahlungspflicht fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sein muss, ergibt sich aus § 243 BGB (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466];… BGHZ 105, 71 Rn. 16 [= WuM 1988, 294]).

  Vielmehr ist der Abgeltungsanspruch nach der Kostenquote ein primärer Erfüllungsanspruch des Vermieters, dem Mieter wird lediglich das Recht zur Abwendung der Zahlungsverpflichtung durch Renovierung eingeräumt (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 24 [= WuM 2004, 466];… BGHZ 105, 71 Rn. 18 [= WuM 1988, 294]).

 
• BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03

  Zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  a) Die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter höher kalkulieren müsse, wenn die Renovierung ihm obläge (BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50];… BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294];… BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592];… BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]).

  Er soll die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen abwohnen können, was voraussetzt, dass die Renovierungsfristen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen (BGH NJW 2005, 425 Rn. 24 [= WuM 2005, 50];… BGHZ 101, 253 Rn. 41 [= WuM 1987, 306]); entsprechendes sieht § 16 Nr. 3 des Mietvertrages vor.

  In diesen Fällen hat der Mieter an Stelle der eigentlich geschuldeten Renovierung die Kosten hierfür zu erstatten, allerdings nicht nach einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs für das Malerhandwerk, sondern nur in Höhe dessen, was er für eine Eigenrenovierung aufwenden müsste (BGH NJW 2005, 425 Rn. 32 [= WuM 2005, 50];… BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]).

  Zudem ist unklar, wie der Mieter hier seine Erfüllungsbereitschaft hinsichtlich einer Renovierung in Eigenleistung zeigen sollte, welche bei einem Auszug nach Ablauf der Renovierungsfristen Voraussetzung dafür sein soll, dass der Mieter nur die Kosten für eine Eigenrenovierung zahlen muss (BGH NJW 2005, 425 Rn. 33 [= WuM 2005, 50]).

• BGH, 06.10.2004 - VIII ZR 215/03

  Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  Auch unter Berücksichtigung der erheblichen Schwierigkeiten bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln (BGH WuM 2004, 663 Rn. 28) wäre es dem Verwender der Klausel aber möglich und zumutbar gewesen, hier für Klarheit zu sorgen.
• BGH, 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86

  Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer bei …

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  Er soll die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen abwohnen können, was voraussetzt, dass die Renovierungsfristen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen (…BGH NJW 2005, 425 Rn. 24 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 101, 253 Rn. 41 [= WuM 1987, 306]); entsprechendes sieht § 16 Nr. 3 des Mietvertrages vor.
• LG Essen, 21.12.2005 - 1 S 144/02

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  An ihrer früheren entgegenstehenden Rechtsauffassung (Urteil vom 25. Mai 2000 - 1 S 200/99; Urteil vom 10. Januar 2003 - 1 S 144/02) hält die Kammer ausdrücklich nicht fest.
• BGH, 03.06.1998 - VIII ZR 317/97

  Zur Zulässigkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in …

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  a) Die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter höher kalkulieren müsse, wenn die Renovierung ihm obläge (…BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50];… BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294]; BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592];… BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]).
• LG Hamburg, 17.06.2005 - 311 S 152/04

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  Das ist in der Praxis kaum möglich; ob ein Sachverständiger (vgl. LG Hamburg WuM 2005, 453 Rn. 8) hierzu eine zuverlässige Aussage treffen könnte, ohne auf hypothetische oder spekulative Annahmen zurückzugreifen, ist zweifelhaft.
• LG Bautzen, 19.07.2000 - 1 S 200/99

  Auszug aus LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

  An ihrer früheren entgegenstehenden Rechtsauffassung (Urteil vom 25. Mai 2000 - 1 S 200/99; Urteil vom 10. Januar 2003 - 1 S 144/02) hält die Kammer ausdrücklich nicht fest.

• BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06

  Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen …

  Das Berufungsgericht (LG Kiel, WuM 2006, 312) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:.
• LG Itzehoe, 03.01.2007 - 9 S 27/05

  Miete: Wirksamkeit einer weichen Abgeltungsklausel

  Das Landgericht Kiel hat wiederum mit Urteil vom 27.04.2006 (Aktenzeichen: 1 S 263/05) entschieden, dass die auch im vorliegenden Fall verwendete "weiche" Abgeltungsklausel gem. § 307 BGB unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, intransparent ist und zu unbilligen Ergebnissen führt.

  (in Anlehnung an LG Kiel, Urteil vom 27.04.2006, Az: 1 S 263/05).

• LG Hamburg, 30.11.2006 - 333 S 10/06

  Formularmäßiger Dauernutzungsvertrag mit einer Wohnungsgenossenschaft: …

  Zur Begründung wird auf die Ausführungen des Landgerichts Kiel in dem Urteil vom 27.4.2006 (WuM 2006, 312) verwiesen.