Volltextveröffentlichungen (5)

• openjur.de
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht für ein Denkmal i.W.e. Wirtschaftlichkeitsberechnung; Nachweispflicht des Denkmaleigentümers bzgl. der sich für ihn nicht steuermindernd auswirkenden Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalbedingte Herstellungskosten i.R.e. ...

• Judicialis

  BbgDSchG § 2 Abs. 2 Nr. 1; ; BbgDSchG § 2 Abs. 2 Nr. 2; ; BbgDSchG § 7 Abs. 1; ; BbgDSchG § 7 Abs. 2; ; BbgDSchG § 7 Abs. 4; ; BbgDSchG § 7 Abs. 5; ; BbgDSchG § 9 Abs. 1 Nr. 1; ; B... bgDSchG § 9 Abs. 2 Nr. 2; ; BbgBO 2003 § 54; ; BbgBO 2003 § 83 Abs. 4; ; BbgBO 1998 § 66; ; BbgBO 1998 § 67 Abs. 14 Nr. 2; ; BbgBO 1998 § 92 Abs. 8; ; BbgBO 1994 § 66; ; BbgBO 1994 § 67 Abs. 14 Nr. 2

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht für ein Denkmal i.W.e. Wirtschaftlichkeitsberechnung; Nachweispflicht des Denkmaleigentümers bzgl. der sich für ihn nicht steuermindernd auswirkenden Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalbedingte Herstellungskosten i.R.e. ...

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Entscheidungssammlung Denkmalrecht , S. 657 (Leitsatz)
  Teil einer Urteilssammlung im PDF-Format

Verfahrensgang

• VG Potsdam - 2 K 1974/95
• OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

Papierfundstellen

• NVwZ-RR 2009, 192

Wird zitiert von ... (15)Neu Zitiert selbst (5)

• OVG Hamburg, 12.12.2007 - 2 Bf 10/02

  Abrissgenehmigung im Bereich einer Erhaltungssatzung; wirtschaftliche …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

  Dass möglicherweise durch Abbruch des Denkmals und Neubau eine günstigere Nutzung und Verwertung des Grundstücks erreichbar wäre, als im Falle der Erhaltung des Gebäudes, muss ein Eigentümer grundsätzlich hinnehmen, denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die jeweils einträglichste Nutzung (…vgl. BVerfG, a.a.O., S. 243; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 21. August 2003, BRS 66 Nr. 210).

  Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist jedenfalls dann nicht wirtschaftlich unzumutbar, wenn die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).

  Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006, 1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057).

  Dies ist nach der Rechtsprechung nicht mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435;VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220.; Basty u.a., RNr. 441 ff.).

  Dieser Zeitraum muss nunmehr dem durch die Änderung des § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 vom 29. Dezember 2003 (BGBl. I S. 3076) mit Wirkung vom 1. Januar 2004 geltenden Zwölf-Jahres-Zeitraum für die Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7% , durchschnittlich 8, 33 % pro Jahr) angepasst werden (vgl. auch HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).

  Eine mögliche Differenzierung zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen, für den Modernisierungsaufwand kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude - wie hier - ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wäre (siehe hierzu HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff).

  Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG MV, Beschluss vom 7. Mai 2004 - 3 L 119.01 - zit. n. juris; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210; VGH BW, Urteil v. 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211).

  (4) Darüber hinaus sind in Anlehnung an §§ 24 ff. II. BV die Bewirtschaftungskosten für das Objekt ertragsmindernd in die Berechnung einzustellen (Basty, u.a., RNr. 464, 467, 470; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; Schneider/Franzmeyer-Werbe/Martin/Krombholz, BbgDSchG, § 15 RNr. 3.3.3.3).

• VGH Baden-Württemberg, 11.11.1999 - 1 S 413/99

  Rechtskräftige Feststellung der Denkmaleigenschaft; Zumutbarkeit der Erhaltung

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

  Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG…, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006, 1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057).

  Dies ist nach der Rechtsprechung nicht mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435;VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220.; Basty u.a., RNr. 441 ff.).

  Es liegt auch kein Fall des durch den Denkmalschutz günstigeren Erwerbs vor, der von einem Teil der Rechtsprechung (z. B. NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; ablehnend VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220) zum Anlass für ein Verlangen nach einem Abverkauf von teilbaren Grundstücksflächen zur Finanzierung des sanierungsbedürftigen Denkmals genommen wird.

  Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG MV, Beschluss vom 7. Mai 2004 - 3 L 119.01 - zit. n. juris; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210; VGH BW, Urteil v. 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211).

  Es ist von einer 100%-Finanzierung dieses Betrags auszugehen, weil einem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Finanzierung aufzubringen (VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220).

  (3) Hiervon ist der jährliche Steuervorteil in Form der Sonderabschreibungsmöglichkeit nach § 7 i Abs. 1 EStG abzuziehen, der konkret festzustellen bzw. für die Zukunft zu schätzen ist (VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220).

  Jemand, der kein Einkommen erwirtschaftet, kann die entsprechenden Belastungen durch den Erhalt eines Denkmals auch nicht steuermindernd absetzen (vgl. VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220).

• BVerfG, 02.03.1999 - 1 BvL 7/91

  Denkmalschutz

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

  Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) dann nicht der Fall, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht und das Gebäude "Nur-Denkmal" ist, wenn also selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen und es auch praktisch nicht veräußern könnte.

  Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG…, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006, 1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057).

• OVG Berlin, 07.04.1993 - 2 B 36.90

  Denkmalschutz; Erhaltungszustand; Erhaltungsinteresse; Identitätswahrung; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

  Diese fachkundigen Stellungnahmen können für die Beurteilung des Denkmalwerts durch das Gericht herangezogen werden (vgl. OVG Bln, Urteil vom 7. April 1993, OVGE 21, 35 = BRS 55 Nr. 137).

  Auch wenn es nur noch in Teilen sanierungsfähig ist, wie dem Sachverständigengutachten vom 30. Mai 2008 zu entnehmen ist und damit nur insoweit noch unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, würde die Sanierung nicht dazu führen, dass lediglich eine Kopie des Originals vorhanden wäre (siehe hierzu OVG Bln, Urteil vom 7. April 1993, a.a.O., OVG Bbg, Beschluss vom 23. Juni 2005 - 5 A 409/01.Z -).

• OVG Rheinland-Pfalz, 30.03.2006 - 1 A 10178/05

  Denkmalgeschütztes Haus darf abgerissen werden

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

  Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG…, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006, 1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057).

• OVG Sachsen-Anhalt, 15.12.2011 - 2 L 152/06

  Denkmalrechtliche Genehmigung zur Beseitigung eines Gebäudes

  b) Als Finanzierungskosten sind die Zinsen für das als Kredit aufzunehmende Sanierungskapital anzusetzen, wobei ein marktüblicher Zinssatz zugrunde zu legen ist (vgl. OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008 - 2 B 3.06 -, NVwZ-RR 2009, 192, m. w. Nachw.).

  Eine mögliche Differenzierung zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen für den Modernisierungsaufwand kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude - wie hier - ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wäre (siehe hierzu OVG Hamburg;… Urt. v. 12.12.2007, a.a.O.; OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O.).

  Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz; denn sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition (OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O., m. w. Nachw.).

  Es ist von einer 100%-Finanzierung dieses Betrags auszugehen, weil einem Denkmaleigentümer - wie dargelegt - nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Finanzierung aufzubringen (vgl. OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O.).

  c) Berücksichtigt werden müssen zudem die erforderlichen Bewirtschaftungskosten (…vgl. SaarlOVG, Urt. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 -, AS RP-SL 37, 20; OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O., jew. m. w. Nachw.).

  Folgerichtig hat der Sachverständige K. in seinem Gutachten auch keine Betriebskosten in die Bewirtschaftungskosten aufgenommen (vgl. auch OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O.;… OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, a. a. O., vgl. auch Haaß, a. a. O., S. 1059).

  g) Allerdings sind gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA die steuerlichen Vorteile in Abzug zu bringen, die dem Denkmaleigentümer wegen der Denkmaleigenschaft seines Gebäudes zugute kommen und die konkret festzustellen oder für die Zukunft zu schätzen sind (vgl. OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O., m. w. Nachw.).

  Macht allerdings der zur Erhaltung verpflichtete Denkmaleigentümer nicht von der Möglichkeit Gebrauch, öffentliche Mittel in Anspruch zu nehmen, muss er sich so behandeln lassen, als habe er diese Möglichkeit wahrgenommen (…SächsOVG, Urt. v. 10.06.2010, a.a.O., RdNr. 50 in Juris; OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a.a.O., RdNr. 63 in Juris;… VGH BW, Urt. v. 25.03.2003, a.a.O.;… NdsOVG, Urt. v. 13.03.2002 - 1 L 4339/00 -, BRS 65 Nr. 213).

• VGH Bayern, 12.08.2015 - 1 B 12.79

  Wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Baudenkmals

  Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U.v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U.v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U.v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl.

  Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U.v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris).

  Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U.v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U.v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris).

  Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U.v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192).

  Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 a.a.O.).

• VGH Bayern, 18.10.2010 - 1 B 06.63

  Zu den Anforderungen an die Prüfung, ob die Erhaltung eines Baudenkmals nach dem …

  Ob sich das Denkmal "selbst trägt", ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu entscheiden (…BayVGH vom 27.9.2007, a.a.O.;… OVG NRW vom 4.5.2009, a.a.O.; OVG BB vom 17.9.2008, a.a.O.).

  Die Wirtschaftlichkeit ist objektbezogen nach objektiven Kriterien zu berechnen (OVG BB vom 17.9.2008 a.a.O. RdNr. 32;… OVG NRW vom 4.5.2009 a.a.O. RdNr. 43).

  Damit kann offen bleiben, ob die Nutzung eines Denkmals erst dann wirtschaftlich zumutbar ist, wenn eine über eine "schwarze Null" hinausgehende Rendite erwirtschaftet werden kann (verneinend: OVG RhPf vom 26.5.2004 Az. 8 A 12009/03 RdNr. 37; BayObLG vom 8.12.1998 BayVBl 1999, 251; bejahend: OVG BB vom 17.9.2008 NVwZ-RR 2009, 192: "... eine lediglich ausgeglichene Bilanz, mit der sich Lasten und Erträge im Ergebnis die Waage halten - schwarze Null -, würde unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten nicht ausreichen ..."; NdsOVG vom 24.3.2000 BRS 66 Nr. 211).

 
• VGH Baden-Württemberg, 22.11.2019 - 1 S 2984/18

  Genehmigung zum Abriss eines sanierungsfähigen Kulturdenkmals

  Soweit bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Ertragsseite auch die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile zu verbuchen sind, sind nach der Rechtsprechung des Senats die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber abstrakt erzielbare Steuervorteile maßgeblich (…vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.11.1999, a.a.O. Rn. 33;… vgl. auch BayVGH, Urt. v. 12.08.2015, a.a.O. Rn. 27; OVG Bln.-Bbg, Urt. v. 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 - juris Rn. 33).

  Maßgeblich für die Vergleichsberechnung ist der Zeitraum, in welchem die steuerliche Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten gegeben ist (…vgl. VG Freiburg, Urt. v. 28.07.2016, a.a.O. Rn. 46; OVG Bln.-Bbg, Urt. v. 17.09.2008, a.a.O. Rn. 39;… Guckelberger, a.a.O. ).

  Soweit in Literatur und Rechtsprechung teilweise von einem Berechnungszeitraum von zehn Jahren ausgegangen worden ist, erfolgte dies in Anlehnung an die bis zum 31.12.2003 geltende Fassung des § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG, der für die Sonderabschreibung einen Zeitraum von zehn Jahren vorsah (vgl. OVG Bln.-Bbg, Urt. v. 17.09.2008, a.a.O. Rn. 39 m.w.N.;… zum Ganzen Kemper/Sieche, DSchG, a.a.O., § 8 Rn. 9).

• VG München, 24.11.2009 - M 1 K 09.939

  Abbrucherlaubnis; Zumutbarkeit; Wirtschaftlichkeitsberechnung

  Für die Durchführung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bestimmte Grundsätze entwickelt worden (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, Az. 2 B 3.06, NVwZ-RR 2009, 192; OVG Hamburg v. 12.12.2007, Az. 2 BV 10/02, BauR 2008, 1435; OVG Sachsen-Anhalt v. 22.2.2005, Az. 2 L 23/02, juris, OVG Niedersachsen v. 24.3.2003, Az. 1 L 601/97, juris, OVG Niedersachsen v. 13.3.2002, Az. 1 L 433/0, BauR 2002, 1750).

  Als Sanierungskosten sind nur die Finanzierungskosten für das jeweilige Bankdarlehen anzusetzen ist (OVG Berlin-Brandenburg, v. 17.9.2008, a.a.O.).

  Tilgungskosten für den Bankkredit sind bei den Finanzierungskosten nicht zu berücksichtigen, weil durch die Sanierung ein Gebäudemehrwert entsteht, der in etwa den aufgewendeten Sanierungskosten entspricht (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.).

  Soweit daher in der Rechtsprechung Abschläge von Investitionskosten wegen eines Instandhaltungsrückstaus anerkannt werden (OVG Sachsen-Anhalt v. 22.2.2005, a.a.O., OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.), ist dies den jeweiligen landesgesetzlichen Regelungen geschuldet.

  Die Rechtsprechung setzt stattdessen 1% der Baukosten (Sanierungskosten) als Rückstellungen für größere Reparaturen an (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.).

• BVerwG, 28.07.2016 - 4 B 12.16

  Denkmalschutz; Veräußerung eines Baudenkmals; Eigentumsgarantie; …

  Die von der Beschwerde angeführten Entscheidungen des OVG Lüneburg vom 24. März 2003 - 1 L 601/97 - (BRS 66 Nr. 211) und des OVG Berlin-Brandenburg vom 17. September 2008 - 2 B 3.06 - (NVwZ-RR 2009, 192) sind unergiebig, weil sie das Fortbestehen der Privatnützigkeit bereits auf der Grundlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen bejahen.
• VG Berlin, 13.10.2011 - 16 K 28.10

  Anspruch auf eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung

  Das somit aus der geschichtlichen Bedeutung des Hauses im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 DSchG Bln resultierende erhebliche Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des Gebäudes wird angesichts der unstreitig weiterhin bestehenden Sanierungsfähigkeit auch durch das hier gegebene Ausmaß der Sanierungsbedürftigkeit nicht geschmälert (vgl. OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, NVwZ-RR 2009, 192, 193).

  Allerdings spricht aus Sicht der Kammer manches dafür, dass die nach erfolgter Sanierung wieder hergestellte Nutzbarkeit des Hauses für Wohnzwecke sowie ggf. auch für eine (teil-) gewerbliche Nutzung keine Erträge erwarten lässt, welche die wirtschaftliche Belastung durch die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals prognostisch dauerhaft aufwiegen könnten oder gar einen Überschuss (welcher nach OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 194 unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erforderlich sein soll) ergäben.

  Die vom Kläger vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen entsprechen grundsätzlich den Vorgaben der einschlägigen obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. OVG Hbg., Urteil v. 12.12.2007, BauR 2008, 1435, 1437 ff. [zu § 172 f. BauGB]; OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 195 ff.).

  Die dem zu Grunde liegende Prämisse, dass es dem Denkmaleigentümer unabhängig von seinen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht zuzumuten sei, aus seinem eigenen Einkommen und Vermögen Mittel für den Erhalt und die Bewirtschaftung des Denkmals aufzubringen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 11.11.1999, NuR 2000, 335; OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 194), entspricht nicht zwangsläufig den Überlegungen potentieller Käufer, die für Erwerb und Sanierung des Hauses ggf. Eigenkapital einzusetzen bereit und in der Lage sind, so dass sich die Zinsbelastung entsprechend verringert, und deren steuerliche Situation sich in Bezug auf den Steuervorteil aus § 7i EStG möglicherweise ebenfalls günstiger darstellt als diejenige des Klägers.

• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 18.03.2009 - 3 L 503/04

  Wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Denkmals

  Ihre Grenze findet die Erhaltungspflicht, wenn nach der Sanierung überhaupt keine Privatnützigkeit mehr gegeben ist, wenn also selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen und es auch praktisch nicht verändern könnte (vgl. BVerfG, B. v. 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 - (zu DSchG RP), BVerfGE 100, 226; OVG Berlin, U. v. 17.09.2008 - 2 B 3/06 -, NVwZ-RR 2009, 192).

  Die Zumutbarkeit ist anhand eines Vergleiches der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen, wobei die Beweislast für die Unzumutbarkeit beim Eigentümer liegt (vgl. OVG Koblenz, U. v. 26.05.2004 - 8 A 12009/03 -, BauR 2005, 535; OVG Berlin, U. v. 17.09.2008, a.a.O., m.w.N.).

  So sind Grundleistungen der Erhaltung des Objekts wie etwa der übliche Bauunterhalt auf eigene Rechnung des Eigentümers zu erbringen, wobei die Pflichtigen sich nicht auf erhöhte Belastungen berufen können, die durch eine unterlassene Instandhaltung ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bzw. des Übergangs der Instandhaltungspflicht und die damit aufgelaufenen Kosten entstanden sind (vgl. OVG Berlin, U. v. 17.09.2008, a.a.O.).

• VG Karlsruhe, 12.12.2023 - 2 K 2212/21

  Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch

  Soweit bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Ertragsseite auch die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile zu verbuchen sind, sind nach der Rechtsprechung, die der Klägerin auf Grund der von ihr in ihren Schriftsätzen angeführten Zitate auch bekannt ist, die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber abstrakt erzielbare Steuervorteile maßgeblich (…vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 22.11.2019 - 1 S 2984/18 -, NuR 2021, 65 = juris Rn. 79;… Urt. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, BRS 62 Nr. 220 = juris Rn. 33;… Bayerischer VGH, Urt. v. 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, NVwZ-RR 2016, 88 = juris Rn. 27; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, NVwZ-RR 2009, 192 = juris Rn. 33;… OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 26.05.2004 - 8 A 12009/03 -, BauR 2005, 535 = juris Rn. 39).

  Maßgeblich für die Vergleichsberechnung ist der Zeitraum, in welchem die steuerliche Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten gegeben ist (…vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 22.11.2019 - 1 S 2984/18 -, NuR 2021, 65 = juris Rn. 81;… VG Freiburg, Urt. v. 28.07.2016 - 2 K 1888/15 -, juris Rn. 46;… OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, LKRZ 2010, 76 = juris Rn. 32 ff.; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, NVwZ-RR 2009, 192 = juris Rn. 39).

• VG Freiburg, 28.07.2016 - 2 K 1888/15

  Denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abbruch eines Wohnhauses; …

  Die Kläger haben nämlich nachvollziehbar dargelegt, dass der Anbau "Bad" aus dem Jahr 1968 in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sanierungsfähig und als Bad sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urteil vom 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, juris; HambOVG, Urteil vom 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, juris;… Haaß, a.a.O., S. 1057).

  Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.;… HambOVG, a.a.O.;… NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.;… ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.)...".

• VG Freiburg, 19.11.2014 - 2 K 1505/13
• OVG Nordrhein-Westfalen, 27.06.2013 - 2 A 2668/11

  Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung für den Abbruch eines Denkmals
• VG Gelsenkirchen, 10.12.2019 - 6 K 9819/17

  Denkmal Abbruchgenehmigung Zumutbarkeit Eigentum
• VG Augsburg, 17.02.2011 - Au 5 K 09.1566

  Verpflichtungsklage auf Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zur …
• VG Potsdam, 07.08.2012 - 11 K 143/11