Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Umlagefähigkeit von Baumfällkosten, verbrauchsabhängigen Kosten während eines Wohnungsleerstandes sowie von Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden i.R.e. Mietvertrages; Berücksichtigung von Leerständen i.R.d. Kostenverteilung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach ...

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

  Fällkosten grundsätzlich nicht umlagefähig

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (20)

• BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05

  Umlegung der Betriebskosten bei Leerstand von Wohnungen

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Leerstand ist im Falle der Kostenverteilung auf Grund des gesetzlichen Flächenschlüssels grundsätzlich zu berücksichtigen (BGH NZM 2006, 655).

  Das gilt für die verbrauchsunabhängigen genauso wie für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (BGH NZM 2006, 655).

  Dass der Flächenschlüssel für den Fall einer fehlenden Vereinbarung und vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten sachgerecht ist; das Gesetzt enthält keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass Leerstandsflächen bei der Umlegung auszuklammern sind (BGH NZM 2006, 655).

• BGH, 29.09.2008 - VIII ZR 124/08

  Umlage der Kosten für das Fällen eines Baumes

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob das Fällen von Bäumen zur Gartenpflege zählt, in seiner Entscheidung vom 29.09.2008 (NZM 2009, 27) offen gelassen.
• BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

  Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Die Unwirksamkeit der Klausel wegen mangelnder Transparenz ist dabei lediglich ein materieller Fehler ähnlich wie eine gänzlich fehlende Umlagevereinbarung (siehe dazu BGH NZM 2008, 81), für die der Einwendungsausschluss ohne Weiteres gilt.

 
• AG Hamburg, 14.09.1989 - 38 C 829/89

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Demgegenüber wird nach einer dritten Ansicht die Kostenumlage auf den Mieter für gänzlich unzulässig gehalten mit der Begründung, die Kosten für das Fällen eines Baumes entstünden nicht laufend und stellten eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme dar (LG München, Urteil vom 12.02.2008, Az. 12 S 3615/07 zu finden bei juris; AG Hamburg WuM 1989, 641; AG Reutlingen WuM 2004, 95; LG Tübingen WuM 2004, 669; AG Dinslaken WuM 2009, 115).
• BGH, 16.05.2007 - XII ZR 13/05

  Formularmäßige Vereinbarung von Öffnungszeiten von Ladengeschäften in …

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann; abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Vertragspartners (BGH NZM 2007, 516).
• AG Dinslaken, 22.12.2008 - 30 C 213/08

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Demgegenüber wird nach einer dritten Ansicht die Kostenumlage auf den Mieter für gänzlich unzulässig gehalten mit der Begründung, die Kosten für das Fällen eines Baumes entstünden nicht laufend und stellten eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme dar (LG München, Urteil vom 12.02.2008, Az. 12 S 3615/07 zu finden bei juris; AG Hamburg WuM 1989, 641; AG Reutlingen WuM 2004, 95; LG Tübingen WuM 2004, 669; AG Dinslaken WuM 2009, 115).
• AG Mönchengladbach, 21.11.2002 - 5 C 98/01

  Klage und Widerklage um Mietminderung wegen bestrittener Berechtigung einer …

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Die Fällkosten seien etwa dann nicht umlegbar, wenn der Baum eine Gefahrenquelle darstelle und der Vermieter durch das Entfernen seiner Verkehrssicherungspflicht genüge (AG Neustadt a.d. Weinstrasse ZMR 2009, 456; AG Gelsenkirchen/Buer DWW 2005, 205), wenn die Fällung durch Sturmschäden verursacht wurde (AG Mönchengladbach DWW 2003, 262) sowie wenn sie auf Grund nicht fachgerechter Ausführung der erforderlichen Rückschnitte in der Vergangenheit entstanden seien (AG Schöneberg ZMR 2003, 198; LG Hamburg WuM 1994, 695).
• BGH, 05.03.2008 - VIII ZR 95/07

  Urteil des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht …

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen; tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen sind so genau zu beschreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (BGH NJW 2008, 1438).
• AG Hamburg, 25.01.1994 - 47 C 170/93

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Die Fällkosten seien etwa dann nicht umlegbar, wenn der Baum eine Gefahrenquelle darstelle und der Vermieter durch das Entfernen seiner Verkehrssicherungspflicht genüge (AG Neustadt a.d. Weinstrasse ZMR 2009, 456; AG Gelsenkirchen/Buer DWW 2005, 205), wenn die Fällung durch Sturmschäden verursacht wurde (AG Mönchengladbach DWW 2003, 262) sowie wenn sie auf Grund nicht fachgerechter Ausführung der erforderlichen Rückschnitte in der Vergangenheit entstanden seien (AG Schöneberg ZMR 2003, 198; LG Hamburg WuM 1994, 695).
• BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03

  Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten

  Auszug aus LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

  Für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten ist es danach erforderlich, dass sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen; ein bestimmter Rhythmus ist nicht notwendig, ebenso wenig eine jährliche oder mehrmals jährliche Entstehung, es genügt eine wiederkehrende, wenn auch unregelmäßige Belastung (siehe BGH NZM 2004, 417 für die Dachrinnenreinigung; BGH NZM 2007, 1356 für die Revision der Elektroanlage; BGH NZM 2010, 79 für die Erdöltankreinigung).
• LG München II, 12.02.2008 - 12 S 3615/07

  Wohnraummiete: Baumfällkosten als umlegbare Betriebskosten
• AG Berlin-Spandau, 08.02.2005 - 2a C 755/04

  Terrorversicherung und Sturmbeseitigungskosten als umlagefähige Betriebskosten
• LG Frankfurt/Main, 02.11.2004 - 11 S 64/04

  Umfang der in einem Wohnraummietvertrag übernommenen Gartenpflege
• AG Köln, 27.09.2000 - 207 C 213/00

  Hausbesichtigung am Samstag
• BGH, 11.11.2009 - VIII ZR 221/08

  Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig
• LG Tübingen, 18.10.2004 - 1 S 29/04

  Betriebskostenabrechnung für Wohnraum: Ausschluss von Baumschnittkosten von …
• AG München, 14.01.2009 - 423 C 587/09

  Räumungsklage gegen den Wohnraummieter: Streitwert eines Antrags auf künftige …
• AG Reutlingen, 20.01.2004 - 2 C 2126/03

  Wohnraummiete: Umlagefähigkeit nicht laufend anfallender Kosten für die …
• AG Mannheim, 18.03.2005 - 4 C 94/04

  Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung: Wirksamkeit einer …
• AG Köln, 11.07.2001 - 214 C 359/00

  Fälligwerden einer Nebenkostenabrechnung; Anforderungen an eine ordnungsgemäß …

• BGH, 10.11.2021 - VIII ZR 107/20

  Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums als …

  Teilweise werden Baumfällkosten generell als nicht umlagefähig angesehen, wobei zur Begründung einerseits darauf abgestellt wird, es handele sich nicht um "laufende Kosten" im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV (vgl. LG Berlin…, Urteil vom 13. April 2018 - 63 S 217/17, juris Rn. 32; AG Berlin-Schöneberg…, Urteil vom 8. Oktober 2009 - 106 C 110/09, juris Rn. 22; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 - 2 S 56/09, juris Rn. 32 ff.; AG Potsdam, WuM 2012, 203; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Leipzig, WuM 2020, 643; vgl. auch Bausch, NZM 2006, 366), andererseits (auch) darauf, dass der Vermieter mit der Fällung eines - wie hier - morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht erfülle oder einen Mangel der Mietsache beseitige (vgl. AG Köln, WuM 2017, 592 f.; AG Neustadt an der Weinstraße, ZMR 2009, 456; LG Berlin, GE 1988, 355; vgl. auch AG Hamburg, WuM 1989, 641).

  cc) Unter Beachtung dieser zeitlichen, § 2 Nr. 10 BetrKV immanenten Unwägbarkeiten kann auch nicht angenommen werden, die Umlage von Kosten der Baumfällung widerspreche dem Sinn und Zweck des Betriebskostenrechts, da die Beseitigung des Baums ein für den Mieter so unerwartetes Ereignis darstelle, dass es nicht gerechtfertigt sei, ihn mit derart unvorhergesehenen und regelmäßig hohen Kosten zu belasten (so aber LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 - 2 S 56/09, juris Rn. 37; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Berlin-Schöneberg…, Urteil vom 8. Oktober 2009 - 106 C 110/09, juris Rn. 22).

• LG München I, 19.11.2020 - 31 S 3302/20

  Das Fällen und Entsorgen abgestorbener Bäume gehört zur Gartenpflege im …

  Die Beklagten stützen sich bei ihrer Argumentation auf die Entscheidungen des LG Krefeld vom 17.03.2010 (Az. 2 S 56/09) und des AG Hamburg-Blankenese vom 14.01.2015 (Az. 531 C 227/13, vgl. insoweit die Anmerkung von Scholz, WuM 2016, 94-96).

  Die Instanzgerichte sehen Baumfällkosten teils als umlagefähig (etwa LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.11.2004 - 2-11 S 64/04, BeckRS 2004, 17896; LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989 - 7 S 185/88, BeckRS 1989, 30991375; AG Sinzig, Urteil vom 18.02.2004 - 14 C 879/03, BeckRS 2004, 31001288; AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002 - 33 C 6544/02, BeckRS 2003, 851; AG Köln, Urteil vom 27.09.2000 - 207 C 213/00, BeckRS 9998, 18302) und teils als nicht umlagefähig (etwa LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 - 2 S 56/09, BeckRS 2010, 10986; LG München II, Urteil vom 12.02.2008 - 12 S 3615/07, BeckRS 2010, 7128; LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004 - 1 S 29/04, BeckRS 2004, 30956846; AG Dinslaken, Urteil vom 22.12.2008 - 30 C 213/08, BeckRS 2009, 6895; AG Hamburg, Urteil vom 14.09.1989 - 38 C 829/89, BeckRS 1989, 05723) an.

  Das Fällen eines kranken oder abgängigen Baumes stelle bereits nach der Art der Maßnahme eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme i.S.v. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV dar, da durch das Fällen ein am Grundstück bestehender sonstiger Mangel beseitigt werde; § 2 Nr. 10 BetrKV führe zu keinem anderen Ergebnis, da der Ausnahmecharakter der Vorschrift eine restriktive Auslegung im Lichte der allgemeinen Definition des § 1 BetrKV gebiete und die Aufstellung in § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich den allgemeinen Betriebskostenbegriff konkretisiere; es sei nicht zu erkennen, warum für Bäume als wesentliche Grundstücksbestandteile ein anderer Maßstab als für andere Gebäude- oder Grundstücksbestandteile gelten soll; bei den Baumfällkosten fehle es an der Erwartbarkeit; in der Bundesrats-Drucksache 658/03 seien nur die Kosten für das Schneiden und Ausasten von Bäumen erwähnt, nicht aber auch die Baumfällkosten; ein Mieter rechne auf Grund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen nicht mit der Belastung von eventuellen Fällkosten und sei insoweit schutzwürdig (LG Krefeld, BeckRS 2010, 10986).

• AG Köln, 27.01.2017 - 220 C 332/16

  Kosten für Baumfällarbeiten sind keine umlagefähigen Betriebskosten

  Zusammen mit der unstreitigen Tatsache, dass mit einer etwa 18-monatigen Verzögerung lediglich drei von ursprünglich dreizehn Bäumen neugepflanzt wurden, liegt eine Neustrukturierung bzw. wesentliche Umgestaltung der Gartenanlage nahe und damit eine Qualifizierung als Instandhaltungsmaßnahme nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 - 2 S 56/09; AG Köln, Urteil vom 27.9.2000 - 207 C 213/00).
• AG Hamburg-Blankenese, 14.01.2015 - 531 C 227/13

  Baumfällkosten sind keine Betriebskosten!

  Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen auf die Ausführungen des LG Krefeld in WuM 2010, 357 (s. Anlage) verwiesen.
• LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 55/09

  Betriebskostenabrechnung nach dem Personenschlüssel

  Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 05. März 2008 die Nichtberücksichtigung des Leerstands bemängeln, erfolgte diese Rüge - soweit sie überhaupt durchgreifen würde (siehe dazu LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az. 2 S 56/09) - jedenfalls zu spät und ist deshalb nicht zu berücksichtigen.