Rechtsprechung
   OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - I-24 U 56/11   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2011,33416
OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - I-24 U 56/11 (https://dejure.org/2011,33416)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.11.2011 - I-24 U 56/11 (https://dejure.org/2011,33416)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 17. November 2011 - I-24 U 56/11 (https://dejure.org/2011,33416)
Tipp: Um den Kurzlink (hier: https://dejure.org/2011,33416) schnell in die Zwischenablage zu kopieren, können Sie die Tastenkombination Alt + R verwenden - auch ohne diesen Bereich zu öffnen.

Volltextveröffentlichungen (8)

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    10% Flächenabweichung berechtigt auch im Gewerbemietrecht zur Minderung/§§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung auf Gewerberaum nicht anwendbar; § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Minderung bei Flächenabweichung im Geschäftsraummietvertrag

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 536 Abs. 1
    Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Ca.- Angabe zur vermieteten Fläche ist keine Zusicherung!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Flächenabweichung, freie Wahl der Berechnung durch den Vermieter

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Auch bei Gewerbemiete kann bei Flächenabweichung gemindert werden!

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Flächenabweichungen bei Gewerberäumen

Besprechungen u.ä. (2)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Flächenabweichung, freie Wahl der Berechnung durch den Vermieter

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Ist die Mietfläche mehr als 10% kleiner als im Vertrag, wird es nicht nur für den Mieter "eng"! (IMR 2012, 237)

Hinweis zu den Links:
Zu grauen Einträgen liegen derzeit keine weiteren Informationen vor. Sie können diese Links aber nutzen, um die Einträge beispielsweise in Ihre Merkliste aufzunehmen.

Verfahrensgang

 
Sortierung



Kontextvorschau





Hinweis: Klicken Sie auf das Sprechblasensymbol, um eine Kontextvorschau im Fließtext zu sehen. Um alle zu sehen, genügt ein Doppelklick.

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (30)

  • KG, 30.09.2005 - 12 U 213/04

    Gewerberaummiete: Mietmangel bei Flächenabweichung und Berechnung der tatsächlich

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11
    Da im Falle der Vermietung von Gewerberäumen nicht die Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich ist, kann der Mieter solcher Räume eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten (vgl. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.09.2005 - 12 U 213/04, KG 2006, 175; Langenberg in: Schmidt-Futterer, a.a.O., Anhang zu § 556 a BGB Rdnr. 17).

    Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.09.2005 - 12 U 213/04, KG 2006, 175; LG Hildesheim, Urt. v. 27.08.2009 - 4 O 376/08, MDR 2010, 316).

    Da der Mieter von Gewerberäumen eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten kann, sind für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung nicht einschlägig (vgl. a. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.09.2005, 12 U 213/04, KG 2006, 175).

    Es besteht auch keine bundesweit übliche Praxis, Flächen mit einer lichten Höhe bis 1, 50 m überhaupt nicht oder nur zur Hälfte anzurechnen (vgl. KG, Beschl. v. 30.09.2005, 12 U 213/04, KG 2006, 175).

  • BGH, 04.05.2005 - XII ZR 254/01

    Mängel des Mietobjekts bei Unterschreiten der im Mietvertrag vereinbarten Fläche

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11
    Die Zusicherung einer Eigenschaft setzt voraus, dass eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen hat, dass sie für diese unbedingt einstehen will (BGH, Urt. v. 30.11.1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912; Urt. v. 04.05.2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152).

    Eine derartige Erklärung ist einer "ca.-Angabe zur Mietfläche" nicht zu entnehmen, weil aus dieser deutlich wird, dass sich der Vermieter insoweit nicht binden will (vgl. a. BGH, Urt. v. 04.05.2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Rdnr. 398).

    Da sich die Miete gerade bei Gewerberäumen in der Regel nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für den Nutzwert wesentliche Bedeutung zu (BGH, Urt. v. 04.05.2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152).

    Auch bei der Miete von Gewerberäumen stellt deshalb eine Mietfläche, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB der Mietsache dar (BGH, Urt. v. 04.05.2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152; OLG Düsseldorf, Urt. v. 02.12.2004 - I-10 U 77/04, OLGR 2005, 394; v. 13.01.2005 - I-10 U 86/04, ZMR 2005, 450; KG, Urt. v. 05.02.2009 - 12 U 122/07, MDR 2009, 499).

  • KG, 22.10.2001 - 20 U 3713/00
    Auszug aus OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11
    Demgemäß rechtfertigt die Flächenangabe die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist (vgl. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257 m. w. Nachw.).

    Da im Falle der Vermietung von Gewerberäumen nicht die Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich ist, kann der Mieter solcher Räume eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten (vgl. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.09.2005 - 12 U 213/04, KG 2006, 175; Langenberg in: Schmidt-Futterer, a.a.O., Anhang zu § 556 a BGB Rdnr. 17).

    Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.09.2005 - 12 U 213/04, KG 2006, 175; LG Hildesheim, Urt. v. 27.08.2009 - 4 O 376/08, MDR 2010, 316).

    Da der Mieter von Gewerberäumen eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten kann, sind für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung nicht einschlägig (vgl. a. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.09.2005, 12 U 213/04, KG 2006, 175).

  • OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

    Anforderungen an die Vereinbarung einer sog. echten Quadratmetermiete

    Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

    Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

    b) Ist aber eine solche, echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann (ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865, wo eine anderweitige Vereinbarung ausdrücklich von der echten Quadratmetermiete abgegrenzt wird).

    Der Mieter muss in diesem Fall nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009, 523; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.).

  • OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

    Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete

    Wegen der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete im Mietvertrag vom 01.08.2008 bestimmt sich der Betrag der von der Beklagten geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % zu Lasten des Mieters angenommen wird (i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; V. Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 76; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 BGB Rn. 97a; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kap. 20 Rn. 101; Weidenkaff in Palandt, BGB, 78. Aufl., § 536 Rn. 22).

    Der Mieter muss in diesem Falle nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, NJOZ 2009, 2432; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.; V. Emmerich, a.a.O.; Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 99).

  • BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

    Mietminderung bei Geschäftsraummiete: Zuordnung eines Teils der Mietfläche nach

    Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (OLG Dresden NJW-RR 2019, 1294, 1296 und NJW-RR 2015, 141, 143; OLG Düsseldorf GE 2012, 616, 617; KG NJW-RR 2005, 1681).
  • OLG Brandenburg, 06.01.2015 - 6 U 134/13

    Gewerberaummiete: Kündigung aufgrund fehlender Barrierefreiheit in einer Praxis

    Das ist bei der bloßen Angabe einer m 2 -Zahl im Mietvertrag regelmäßig nicht der Fall, und zwar erst recht dann nicht, wenn die Flächenangabe - wie hier - mit dem Zusatz "ca." versehen ist (vgl. OLG Düsseldorf GE 2012, 616; KG GE 2002, 257).
  • LG Berlin, 25.09.2012 - 29 O 681/11

    Flächenberechnung: Bruttofläche nach DIN 277 als Grundlage?

    Da für Gewerberäume indes keine allgemein anerkannte Berechnungsmethode existiert, muss ein Mieter, wenn er die Flächenberechnung des Vermieters nicht hinterfragt, sich gefallen lassen, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine mögliche und zulässige Berechnung nachweist (OLG Düsseldorf GE 2012, 616; KG GE 2002257 und GE 2006, 53).
Haben Sie eine Ergänzung? Oder haben Sie einen Fehler gefunden? Schreiben Sie uns.
Sie können auswählen (Maus oder Pfeiltasten):
(Liste aufgrund Ihrer bisherigen Eingabe)
Komplette Übersicht