Volltextveröffentlichungen (8)

• openjur.de
• Justiz Hamburg

  § 154 BauGB, § 155 BauGB
  Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags (hier: Altona-Altstadt); Anwendung der Anrechnungsvorschrift i.R.d. Kaufs eines sanierungsbetroffenen Grundstücks von einem Privaten durch den Eigentümer

 
• ra.de
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BauGB § 154; BauGB § 155
  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags (hier: Altona-Altstadt); Anwendung der Anrechnungsvorschrift i.R.d. Kaufs eines sanierungsbetroffenen Grundstücks von einem Privaten durch den Eigentümer

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  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags (hier: Altona-Altstadt); Anwendung der Anrechnungsvorschrift i.R.d. Kaufs eines sanierungsbetroffenen Grundstücks von einem Privaten durch den Eigentümer

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Wie erfolgt die Grundstücksbewertung zur Bemessung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags

Papierfundstellen

• BauR 2017, 247
• BauR 2017, 920

Wird zitiert von ... (15)Neu Zitiert selbst (19)

• OVG Hamburg, 16.04.2015 - 4 Bf 66/13

  Entfallen der Rechtshängigkeit bei Nichtent-/-bescheidung; Bewertung von …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Zur Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags gemäß § 154 BauGB (Anschluss an OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, BauR 2015, 1459, juris).

  Das Bodenrichtwertverfahren wird, wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, auch außerhalb des Rechts der Ausgleichsbeträge als marktübliches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken in Hamburg zu Anwendung gebracht.

  Dem Ansatz liegt die ersichtlich zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass - zum einen - nicht alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gleiche (Wert-) Verhältnisse bezogen auf ihre Lage aufweisen, und dass - zum anderen - die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht notwendig im gesamten Sanierungsgebiet identische Auswirkungen gehabt haben müssen, sondern sich - je nach Lage und Eigenart der Grundstücke einerseits und nach Lage der Örtlichkeiten, an denen konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, andererseits - in unterschiedlichem Ausmaß auf den Bodenwert auswirken können (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 55).

  Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die - im Ausgangspunkt grundsätzlich nachvollziehbaren - Erwägungen des Gutachterausschusses bei der Einteilung der Wertzonen, wie sie sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 (dort S. 8 ff.) in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, ergeben, geeignet sind, die bei der Wertzonenbestimmung vorgenommenen konkreten Grenzziehungen ausreichend und mit Blick auf alle Grundstücke in den gebildeten Wertzonen zu erläutern.

  Wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, hat der Gutachterausschuss die Wertzone 5, in der das Grundstück der Klägerin belegen ist, gebildet, um der exponierten Lage der dortigen Grundstücke an der viel befahrenen Max-Brauer-Allee und in unmittelbarer Nähe eines stark frequentierten Kreuzungsbereichs, was sich beides nachteilig auf die Lage der betroffenen Grundstücke auswirkt, Rechnung zu tragen.

  Indes hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, darauf verwiesen und haben die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 weitergehend erläutert, dass die lineare Interpolation zwischen den beiden Bodenrichtwertstichtagen aufgrund der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags zum 1. Januar 2006 keine signifikanten Unterschiede ergeben habe und hiervon deshalb abgesehen worden sei.

  Auch die "Darstellung der Einzelmaßnahmen", die die Beklagte mit ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vorgelegt hat, ist nicht hinreichend, weil auch aus ihr nicht deutlich hervorgeht, welche Auswirkungen welchen Umfangs die dort genannten Maßnahmen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses auf welche Lagemerkmale in welchen Teilen bzw. Zonen des Sanierungsgebiets (typischerweise) gehabt haben.

  Hinreichend nachvollziehbar sind die genannten Angaben aber letztlich mit Blick auf die ergänzenden Ausführungen, die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 enthalten sind, und aufgrund der weiteren Erläuterungen der Vertreter des Gutachterausschusses und der Beklagten in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 und in dem Verhandlungstermin vom 16. April 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, wie sie in dem den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 in jener Sache wiedergegeben sind.

  (1) Für das Unterkriterium 1a ("Bebauungsstruktur") heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, eine Verbesserung der Bebauungsstruktur sei durch näher bezeichnete Neubauten und den Abbruch von näher bezeichneten Hintergebäuden in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße erreicht worden.

  (2) Für das Unterkriterium 1f ("Begrünung im Straßenraum") heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, zu Beginn der Sanierung sei im Einmündungsbereich von Max-Brauer-Allee, Chemnitzstraße und Schumacherstraße und in der Chemnitzstraße keine Straßenbegrünung vorhanden gewesen.

  Die Klägerin setzt sich insoweit nicht im Ansatz mit der ihrer Einschätzung widersprechenden "Darstellung der Einzelmaßnahmen" auseinander, die dem von der Klägerin selbst in dieses Verfahren eingeführten Schriftsatz der Beklagten vom 29 Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 beigefügt war.

  (3) Für das Unterkriterium 2d ("Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur") heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vor Beginn der Sanierung habe es im Sanierungsgebiet keine öffentlichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben.

  Denn der Gutachterausschuss hat im Rahmen des genannten Unterkriteriums nicht nur das Angebot an sozialen Einrichtungen und die dort gegebenen Möglichkeiten der Freizeitbeschäftigung bewertet, sondern auch Spiel- und Bolzplätze und vergleichbare Verbesserungen des Wohnumfeldes (vgl. hierzu S. 54 f. des Abschlussberichtes des Sanierungsträgers, auf die in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 Bezug genommen wird).

  Hierzu heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, sinngemäß, eine signifikante - d.h. sich auf den Bodenwert auswirkende - Veränderung der Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee liege nicht vor, weil es sich bei der Max-Brauer-Allee um eine schon immer stark genutzte Stadtstraße gehandelt habe und weiterhin handele.

  Diese Einschätzung wird gestützt durch die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im dem dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 vorgelagerten Verwaltungsverfahren herangezogenen Verkehrsmessungen in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße, die einen signifikanten Rückgang der Fahrzeugzahlen in der Chemnitzstraße nach ihrer Schließung für den Durchgangsverkehr, demgegenüber aber keine Zunahme der Fahrzeugzahlen in der Max-Brauer-Allee nach Schließung der Chemnitzstraße zeigen.

  Hierauf hatte das Beschwerdegericht in dem in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 ausdrücklich hingewiesen.

  Auch der bislang für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesene 4. Senat des Berufungsgerichts ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Beklagten zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16. April 2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86;… Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48).

• BVerwG, 27.11.2014 - 4 C 31.13

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Hagedorn-Verfahren; …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen - wie vorliegend geschehen (s.o.) - Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.).

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.;… Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29;… OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29;… OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15;… OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).

  Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Wertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7, m.w.N.).

  Vor diesem Hintergrund bedarf es alternativer Ansätze zu einer marktwirtschaftlichen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7), d.h. die Marktverhältnisse realistisch abbildenden Wertermittlung.

  Zuletzt hat es insoweit vielmehr ausdrücklich auf einen "Wertermittlungsspielraum der Gemeinde" verwiesen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 10).

• OVG Hamburg, 02.02.2012 - 4 Bf 75/09

  Bemessung des Ausgleichsbeitrags bei Sanierungsmaßnahme

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen dient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 33 f.;… vgl. ferner Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 1 Rn. 1 ff.), ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist.

  Auch der bislang für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesene 4. Senat des Berufungsgerichts ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Beklagten zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss (…vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16. April 2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86; Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48).

  Zu den (auch) mit Ausgleichsbeträgen zu finanzierenden Ausgaben der Sanierung gehören dabei alle Kosten, die von der Gemeinde zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung als Gesamtmaßnahme aufgewendet werden müssen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491, juris Rn. 33, m.w.N.).

 
• OVG Sachsen, 17.06.2004 - 1 B 854/02

  Ausgleichsabgabe, Wertermittlung, Bodenwertsteigerung, Zielbaummethode, …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung (vgl. OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42, m.w.N.).

  In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt (…vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449, juris Rn. 6;… OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.3.2014, OVG 10 S 1.14, juris Rn. 6;… Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 22 ff.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42 ff.).

• BVerwG, 16.05.2007 - 3 C 8.06

  Wein; Weinprüfung; Sinnenprüfung; organoleptische Prüfung; Prüfungskommission; …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Denn das Bundesverwaltungsgericht hat Gesetzen insbesondere dann eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung entnommen, wenn der zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan - insbesondere ein Kollegialorgan - für zuständig erklärt, das weisungsfrei, mit besonderer fachlicher Legitimation und in einem besonderen Verfahren entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8.06, BVerwGE 129, 27, juris Rn. 27, m.w.N.).

  Dort, wo es behördliche Beurteilungsermächtigungen aus dem Umstand ableitet, dass das Gesetz bestimmte Entscheidungen einem weisungsfreien und sachkundigen Gremium vorbehält, verweist es nämlich stets darauf, dass eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung auch in anderen Fällen in Betracht kommen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, a.a.O.: "unter anderem dann").

• BVerwG, 17.05.2002 - 4 C 6.01

  Vorauszahlungsbescheid; Ausgleichsbetrag; Sanierungsgebiet; Entwicklungssatzung; …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (…zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29;… OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29;… OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15;… OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).

  Dieser Ansatz erscheint nicht zuletzt deshalb vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden, weil - wie auch die Klägerin in anderem Zusammenhang betont - eine mathematisch korrekte Bestimmung des Bodenwertes ohnehin nicht möglich ist, sondern die Ermittlung des Bodenwertes vielmehr eine Schätzung voraussetzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29).

• OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (…zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.;… Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29;… OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15;… OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).

  In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt (…vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449, juris Rn. 6;… OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.3.2014, OVG 10 S 1.14, juris Rn. 6; Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 22 ff.;… OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42 ff.).

• OVG Hamburg, 31.03.2014 - 4 Bf 233/12

  Zum Normsetzungsverfahren beim Erlass von Rechtsverordnungen des Senats der …

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Auf die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung hat das Berufungsgericht mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen (4 Bf 233/12): Die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 und die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 seien wirksam.

  Dies steht zwischen den Beteiligten wegen des rechtskräftigen Urteils des Berufungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 (4 Bf 233/12) fest.

• VG Gießen, 18.05.1989 - V/2 E 1553/87

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen (…vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237, juris Rn. 52; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412, juris Rn. 35 ff.).
• VGH Hessen, 20.06.2013 - 3 A 1832/11

  Bemessung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags

  Auszug aus OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237, juris Rn. 52;… OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412, juris Rn. 35 ff.).
• BVerwG, 16.01.1996 - 4 B 69.95

  Städtebauförderungsrecht: Einbeziehung eines nicht zu sanierenden Grundstücks in …
• OVG Berlin-Brandenburg, 11.03.2014 - 10 S 1.14

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Maßstab für die Anordnung der …
• OVG Rheinland-Pfalz, 14.09.2004 - 6 A 10530/04

  Eine Wertermittlung nach § 154 Abs 2 BauGB orientiert sich an dem …
• BVerfG, 10.12.2009 - 1 BvR 3151/07

  Recht auf effektiven Rechtsschutz nicht generell, sondern nur durch konkrete …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 09.04.1990 - 22 A 1185/89

  Festsetzung eines Ausgleichsbetrages
• BVerwG, 16.11.2004 - 4 B 71.04

  Methodik der Ermittlung der Bodenwerterhöhung nach Durchführung städtebaulicher …
• BVerwG, 16.10.2007 - 7 C 33.07

  Emissionshandel; Emissionsberechtigung; Zuteilungsregel; Bestandsanlage; …
• BVerwG, 04.09.2014 - 4 B 30.14

  Mindeststandard für die Ausfertigung von landesrechtlichen Rechtsnormen; …
• BVerwG, 16.10.2013 - 8 C 21.12

  Verwaltungsakt; Bestimmtheit; Begründung; Auslegung; Einzelfallregelung; konkret; …

• OVG Hamburg, 26.01.2017 - 3 Bf 52/15

  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen …

  Zur Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags gemäß § 154 BauGB (…Anschluss an OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, BauR 2015, 1459, juris; Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, BauR 2017, 247, juris).

  Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (…vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.), der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 41), muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben.

  Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 42 f.), an der festgehalten wird, ist dies hinreichend, um dem formalen Begründungserfordernis aus § 39 HmbVwVfG zu genügen.

  Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.), ist jedoch beschränkt.

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine - verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässige (…vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1, juris Rn. 73 ff.) - eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle statt (…zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531, juris Rn. 11 f., m.w.N.;… Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29;… siehe ferner OVG Hamburg, Beschl. v. 14.11.2016, 3 Bf 207/15, juris Rn. 42; Urt. v. 21.6.2016, a.a.O., juris Rn. 48, m.w.N.).

  Dies ist in der Rechtsprechung des Senats, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, geklärt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 50 ff.).

  Ob die lagetypische Vergleichbarkeit mit dem Bodenrichtwertgrundstück auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 2 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Klägerin nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 62 ff.), an der festgehalten wird, ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen und die weiteren von dem Gutachterausschuss herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerte stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel sind.

  In der Rechtsprechung des Senats, auf die Bezug genommen wird, ist für das hier relevante Sanierungsgebiet geklärt, dass wegen der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags (24. September 2005, s.o. unter 2.) zum Stichtag für den turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert (1. Januar 2006) nicht von signifikanten (Wert-) Unterschieden zwischen den Stichtagen auszugehen ist, die es erforderlich machten, einen Abschlag vorzunehmen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 50 ff.).

  Der Senat hält an seiner Rechtsprechung, dass es sich hierbei um eine zulässige, d.h. vom Wertermittlungsspielraum gedeckte Vorgehensweise zur Ermittlung eines sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerts handelt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 82), fest.

  Dies begegnet, wie der Senat bereits entschieden hat, mit Blick auf § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 ImmoWertV keinen durchgreifenden Bedenken (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 85).

  aa) Die Zielbaummatrix selbst erscheint plausibel (hierzu bereits OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 69).

  Es kommt vielmehr entscheidend auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für die Wertschätzung des (gesamten) Gebiets und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 72).

• BVerwG, 18.05.2021 - 4 C 6.19

  Angemessenheit eines öffentlich-rechtlichen Vertrags im städtebaulichen …

  Eine vom Kläger als geboten erachtete Erstreckung der zweiten Alternative auf die Fälle, in denen der Eigentümer das Grundstück wie hier von einem Dritten zu einem sanierungsbeeinflussten Wert gekauft hat, ohne dass die Bodenwerterhöhungen durch eigene Leistungen des Verkäufers herbeigeführt worden sind, scheidet aus (…im Ergebnis ebenso Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 155 Rn. 10; offengelassen vom OVG Hamburg, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - BauR 2017, 247 ;… a.A. Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 155 Rn. 13).
• OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23
  Eine Verpflichtung, den Gutachterausschuss mit der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Endwertqualität zu beauftragen, hat der Beklagte nicht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 69; vgl. auch Hamburgisches OVG, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 89 m.w.N.).

 
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 1.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Ein solcher Bewertungsspielraum steht dem Beklagten wegen des den Gemeinden bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach der Rechtsprechung einzuräumenden Wertermittlungsspielraums zu (vgl. BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8 und 12; OVG Hamb., Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 -, juris Rn. 89;… Urteil des Senats vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 15).
• OVG Hamburg, 11.05.2023 - 2 Bs 32/23

  Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der sanierungsbedingten …

  Allerdings habe das Beschwerdegericht (Hinweis auf OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.) es für zulässig gehalten, dass (auch) die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses - wie in der Praxis gängige Übung - zur Wertermittlung beitrage und hierfür insbesondere die maßgebliche sachverständige Stellungnahme, nämlich den Text "Wertbeurteilung" verfasse.

  § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ermächtigt sie, ein Gutachten beim Gutachterausschuss zu beantragen, verpflichtet sie hierzu jedoch nicht (siehe OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, BauR 2017, 247, juris Rn. 89;… Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86;… Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48;… OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 10.7.2017, OVG 2 B 7.16, juris Rn. 73;… Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 147. EL August 2022, § 153 Rn. 155;… Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 154 Rn. 18).

  e) Soweit die bisher für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesenen Senate des Beschwerdegerichts keine durchgreifenden Bedenken darin gesehen haben, dass die Antragsgegnerin sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, BauR 2017, 247, juris Rn. 86 ff.;… Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 84 ff.), lagen dem andere Sachverhalte zugrunde.

  Dabei leitete der Gutachterausschuss den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand mithilfe des Zielbaumverfahrens aus dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand ab (vgl. Junge, Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen in Hamburg, GuG 2006, 204 ff.; siehe auch OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, a.a.O., juris Rn. 5 f.;… Urt. v. 16.4.2015, a.a.O., juris Rn. 5 f.).

  Es ist diese Praxis, die der Feststellung des 3. und 4. Senats des Beschwerdegerichts zugrunde lag, dass es keinen durchgreifenden Bedenken begegne, wenn die Antragsgegnerin sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stütze, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreife und diese mittels "flankierender" eigener Bewertungen auf den konkreten Einzelfall übertrage (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, a.a.O., juris Rn. 90;… Urt. v. 16.4.2015, a.a.O., juris Rn. 87).

• OVG Berlin-Brandenburg, 25.01.2018 - 2 B 18.16

  Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung; Umfang des …

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. zum Ganzen u.a. BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8 und 12; OVG Rheinland-Pfalz…, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14 -, juris Rn. 63 ff.; OVG Hamburg, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 -, juris Rn. 48 und 89;… Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 68).
• OVG Hamburg, 14.11.2016 - 3 Bf 207/15

  Heranziehung zum sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag; Bewertungsspielraum bei …

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine - verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässige (…vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1, juris Rn. 73 ff.) - eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (…zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531, juris Rn. 11 f., m.w.N.;… Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; siehe ferner OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 48, m.w.N.).

  Den Wertermittlungsspielraum billigt das Gesetz nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Gemeinde zu (vgl. hierzu OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.;… Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, BauR 2015, 1459, juris Rn. 83 ff.).

• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 - juris Rn. 6;… Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 22 und 25 - 27;… Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6;… Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 -, juris Rn. 17 und 19;… Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, juris Rn. 15 f.;… Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 42, …und Beschluss vom 25. Juli 2018 - 1 B 210/18 -, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 56 - 58 m.w.N., …und Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 - juris Rn. 50).
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 7.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Ein solcher Bewertungsspielraum steht dem Beklagten wegen des den Gemeinden bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach der Rechtsprechung einzuräumenden Wertermittlungsspielraums zu (vgl. BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8 und 12; OVG Hamb., Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 -, juris Rn. 89;… Urteil des Senats vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 15).
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 11.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Ein solcher Bewertungsspielraum steht dem Beklagten wegen des den Gemeinden bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach der Rechtsprechung einzuräumenden Wertermittlungsspielraums zu (vgl. BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8 und 12; OVG Hamb., Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 -, juris Rn. 89;… Urteil des Senats vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 15).
• OVG Hamburg, 23.01.2024 - 2 Bf 213/23

  Festsetzung eines Sanierungsausgleichsbetrages; Schätzungsspielraum der Gemeinde …
• VG Regensburg, 06.12.2018 - RO 7 K 16.1883

  Berechnung der Werterhöhung eines Grundstücks nach städtebaulicher …
• VG Regensburg, 06.12.2018 - RO 7 K 16.1891

  Berechnung des Ausgleichsbetrags für Werterhöhung eines Grundstücks durch …
• VG Köln, 11.01.2024 - 8 K 29/21
• BVerwG, 18.05.2021 - 4 C 6