Volltextveröffentlichungen (8)

• openjur.de

  Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Gewerbemietvertrag: Transparenz des Begriffs "Verwaltungskosten" im Zusammenhang mit der Umlage von Betriebskosten

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Vorrang der Aufforderung eines Vermieters an den Mieter zur Schadensbeseitigung vor Kostenersatzanspruch zur Schadensbeseitigung; Umlagevereinbarungen und längere Übung bei einer Betriebskostenabrechnung; Umlage von "Verwaltungskosten" auf einen Gewerberaummieter

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Unwirksame Abwälzung von Verwaltungskosten auf Geschäftsraummieter

 
• Judicialis

  BGB § 288; ; BGB § 291; ; BGB § 535; ; BGB § 536 a.F.; ; BGB § 556 Abs. 1; ; BGB § 560 Abs. 4; ; BGB § 578; ; AGBG § 9 a.F.; ; BetrKV § 1 Abs. 2 Nr. 1; ; BetrKV § 1 Abs. 2 Nr. 2; ; WEG § 27

• prewest.de , S. 8

  §§ 307, 535, 560 BGB; § 1 BetrKV
  Gewerbliches Mietverhältnis; Gewerbefläche im SB-Markt EKZ; Shop in Shop; Betriebskosten; Verwaltungskosten

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535; AGBG § 9 (a.F.)
  Unwirksamkeit der Umlegung von Verwaltungskosten im Gewerbemietvertragsformular ohne nähere Bezeichnung

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Gewerberaummietrecht: Umlegung der Verwaltungskosten durch AGB

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (4)

• beck-blog (Kurzinformation)

  Erhebliches Risiko bei der Umlage von Verwaltungskosten

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Betriebskostenarten müssen transparent sein

• mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

  Was sind Verwaltungskosten?

• anwalt24.de (Kurzinformation)

  Nebenkosten und Umlagevereinbarung: Genügt Begriff "Verwaltungskosten"

Besprechungen u.ä. (2)

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Betriebskosten-AGB: Wann ist die Umlage von Verwaltungskosten intransparent? (IMR 2008, 240)

• ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

  Unbestimmte Verwaltungskosten: Konkretisierung durch BetrKV oder § 27 WEG? (IMR 2008, 241)

Verfahrensgang

• LG Neubrandenburg, 25.08.2006 - 2 O 179/05
• OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06
• BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08
• OLG Rostock, 17.10.2013 - 3 U 158/06
• BGH, 17.12.2014 - XII ZR 170/13

Papierfundstellen

• NJ 2008, 313

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (10)

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Für die Umlegbarkeit von "Verwaltungskosten" bedarf es aber einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NZM 2005, 863; Lützenkirchen, GE 2006, 614; Pfeifer, DWW 2000, 13; Ludley, NZM 2006, 851).

  Handelt es sich dabei - wie vorliegend - um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 9 AGBG a.F. (= § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) messen lassen (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NZM 2005, 863;… Lützenkirchen a.a.O.;… Ludley, a.a.O.).

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich ein zumindest grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84, 85;… Urt. v. 12.07.2006, XII ZR 39/04, MDR 2007, 77; Senatsurteil v. 16.04.2007, 3 U 134/06;… Ludley a.a.O.).

• OLG Hamburg, 06.02.2002 - 4 U 32/00

  Bestimmtheit des Begriffs "Verwaltungskosten" (Geschäftsräume im Einkaufszentrum)

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Entgegen der Ansicht des OLG Hamburg (Urt. v. 06.02.2002, 4 U 32/00, NZM 2002, 388;… zustimmend Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 5501) kann nach dem allgemeinen Sprachgebrauch dem Begriff "Verwaltungskosten" kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden.

  Des weiteren können zu den Verwaltungskosten auch Kosten für Leitungs- und Organisationsaufgaben sowie Managementaufgaben gehören, wenn diese nach Art des Mietobjektes erforderlich und zu erwarten sind (…KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234; OLG Hamburg, Urt. v. 06.02.2002, a.a.O.).

• KG, 02.10.2003 - 8 U 25/03

  Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten, …

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Grundsätzlich ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in der Gewerberaummiete aber zulässig (…OLG Frankfurt, Urt. v. 01.11.1984, 3 U 143/83, WuM 1985, 91;… OLG Nürnberg, Urt. v. 21.03.1995, 3 U 3727/94, WuM 95, 308; KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234;… Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rn. 229;… Schmidt-Futterer/Langenberg MietR, 9. Aufl., § 556 Rn. 93).

  Des weiteren können zu den Verwaltungskosten auch Kosten für Leitungs- und Organisationsaufgaben sowie Managementaufgaben gehören, wenn diese nach Art des Mietobjektes erforderlich und zu erwarten sind (KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234;… OLG Hamburg, Urt. v. 06.02.2002, a.a.O.).

 
• OLG Köln, 04.07.2006 - 22 U 40/06

  Überraschende Abwälzung der Verwaltungskosten in gewerblichem Mietvertrag

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Die Frage, ob ein Vermieter durch eine höhenmäßige Begrenzung der "Verwaltungskosten" die Transparenz wahren könnte (vgl. hierzu OLG Köln, Urt. v. 04.07.2006, 22 U 40/06, NZM 2006, 701: Verstoß gegen § 305 c BGB; Lützenkirchen, Recht und Praxis, 2006, 614: Verstoß gegen Transparenzgebot bei Fehlen einer Kostenorientierung) kann dahinstehen, weil auch eine solche fehlt.
• OLG Frankfurt, 01.11.1984 - 3 U 143/83

  Übernahme von Nebenkosten bei vermieteten Wohnungseigentum

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Grundsätzlich ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in der Gewerberaummiete aber zulässig (OLG Frankfurt, Urt. v. 01.11.1984, 3 U 143/83, WuM 1985, 91;… OLG Nürnberg, Urt. v. 21.03.1995, 3 U 3727/94, WuM 95, 308;… KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234;… Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rn. 229;… Schmidt-Futterer/Langenberg MietR, 9. Aufl., § 556 Rn. 93).
• OLG Brandenburg, 10.08.2007 - 3 U 134/06

  Sonderkündigungsrecht bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz, Schriftformerfordernis …

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich ein zumindest grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (…BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84, 85;… Urt. v. 12.07.2006, XII ZR 39/04, MDR 2007, 77; Senatsurteil v. 16.04.2007, 3 U 134/06;… Ludley a.a.O.).
• KG, 08.10.2001 - 8 U 6267/00

  Wirksamkeit von Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Hinblick auf die …

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Ebenso wenig kann nach Ansicht des Senates im Wege der Auslegung ein hinreichend transparenter Begriff des Begriffs "Verwaltungskosten" ermittelt werden, wodurch der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten jedenfalls im Groben einschätzen könnte (ebenso für ein "normales" Mietverhältnis KG, Urt. v. 08.10.2001, 8 U 6267/00, NZM 2002, 954;… allgemein Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., B Rn. 59;… Lützenkirchen a.a.O.;… Pfeifer, a.a.O.).
• BGH, 12.07.2006 - XII ZR 39/04

  Formularmäßiger Beitritt des Mieters von Geschäftsräumen in einem Einkaufszentrum …

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich ein zumindest grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (…BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84, 85; Urt. v. 12.07.2006, XII ZR 39/04, MDR 2007, 77; Senatsurteil v. 16.04.2007, 3 U 134/06;… Ludley a.a.O.).
• OLG Nürnberg, 21.03.1995 - 3 U 3727/94

  Gewerberaummietrecht - Vereinbarung über Kosten für Verwaltung durch Drittfirma

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Grundsätzlich ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in der Gewerberaummiete aber zulässig (…OLG Frankfurt, Urt. v. 01.11.1984, 3 U 143/83, WuM 1985, 91; OLG Nürnberg, Urt. v. 21.03.1995, 3 U 3727/94, WuM 95, 308;… KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234;… Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rn. 229;… Schmidt-Futterer/Langenberg MietR, 9. Aufl., § 556 Rn. 93).
• BGH, 16.05.2007 - XII ZR 13/05

  Formularmäßige Vereinbarung von Öffnungszeiten von Ladengeschäften in …

  Auszug aus OLG Rostock, 10.04.2008 - 3 U 158/06

  Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH, Urt. v. 16.05.2007, XII ZR 13/05, NJW 2007, 2176).

• BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

  Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und …

  a) Der in Nr. 17 der Vertragsanlage verwendete Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (KG KGR 2004, 21, JURIS Tz. 39; OLG Hamburg NZM 2002, 388; OLG Köln NZM 2008, 366, 367;… Staudinger/Schlosser BGB [2006] § 305 c Rdn. 117, § 305 Rdn. 142; Schmid GuT 2008, 195; Beuermann GE 2006, 1335; a. A. OLG Rostock NZM 2005, 507; GuT 2008, 200;… Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 511;… Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Lützenkirchen GE 2006, 614, 615).

  Dagegen lässt sich nicht einwenden, dass in den genannten Vorschriften nur ein Bruchteil der bei der Geschäftsraummiete denkbaren Verwaltungskosten aufgeführt sind und dass sich die Kosten der technischen Hausverwaltung mit anderen Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden können (so OLG Rostock GuT 2008, 200, 202;… Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59 m. w. N.).

  Schließlich werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären (so aber OLG Rostock GuT 2008, 200, 202; ähnlich Lützenkirchen GE 2006, 614, 615).

• BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08

  Gewerberaummiete: Formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

  Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil, das u.a. in GuT 2008, 200 veröffentlicht ist, die Auffassung vertreten, dass die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten nicht transparent und daher nach § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam sei.
• OLG Rostock, 27.09.2012 - 3 U 65/11

  Betriebskosten bei Geschäftsraummiete: Darlegungs- und Beweislast bei behaupteter …

  Bereits in seinem Urteil vom 10.04.2008 (3 U 158/06, GuT 2008, 200;… offengelassen von BGH, Urt. v. 24.02.2010, XII ZR 69/08, NZM 2010, 279) hat der Senat herausgearbeitet, dass es insoweit an einer Vergleichbarkeit fehlt.

  Soweit die Beklagte die Aussetzung des Verfahrens bis zur abschließenden Entscheidung des Verfahrens 3 U 158/06 oder dem Vorliegen des dort einzuholenden Sachverständigengutachtens wiederholt beantragt hat, war auch dem nicht zu folgen.

  Die Voraussetzungen des § 148 ZPO sind bereits deshalb nicht gegeben, da die Beklagte im Verfahren 3 U 158/06 sich auf gänzlich anderen begründenden Sachvortrag stützt.

  Dies gilt umso mehr, als Verwaltervollmacht, Verträge etc. Gegenstand des Parallelverfahrens 3 U 158/06 sind, in welchem es um die Betriebskostenabrechnungen des gleichen Mietverhältnisses für die Jahre 2002 bis 2004 geht.

• LG Hamburg, 08.09.2017 - 316 O 83/16

  Betriebskostenabrechnung: Hemmung der Verjährung, Umlagefähigkeit der …

  Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (…BGH, Urt. v. 16.5.2007 - XII ZR 13/05, BGHReport 2007, 1014 = MDR 2007, 1124 = NJW 2007, 2176; OLGR Rostock 2008, 565, 566).

  Entscheidend sind insbesondere Ausgestaltung und Abwicklung der vom Vermieter mit den anderen Mietern des Objekts geschlossenen Mietverträge, in die der Mieter keinen Einblick hat und auf die er keinen Einfluss nehmen kann (OLGR Rostock 2008, 565, 566).