Volltextveröffentlichungen (10)

• Justiz Sachsen
  Direkte Verlinkung leider nicht möglich. Bitte geben Sie das Aktenzeichen in das Suchformular auf der Folgeseite ein.

• IWW
• Wolters Kluwer

 
• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 536 Abs. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1
  Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete und Rechtsfolgen bei Abweichung von vertraglich vereinbarter Mietfläche

• degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Welche Folgen entstehen bei "echter Quadratmetermiete" im Fall einer Flächenabweichung?

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535 Abs. 2
  Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete

• rechtsportal.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Quadratmetermiete: Was ist das und was bewirkt sie?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aufgrund nachteiliger Flächenabweichung

Besprechungen u.ä. (2)

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Bei echter Quadratmetermiete spielt 10%-Grenze keine Rolle! (IMR 2019, 373)

• ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

  Wann liegt eine echte Quadratmetermiete vor? (IMR 2019, 372)

Papierfundstellen

• NJW-RR 2019, 1294
• MDR 2019, 1306
• MDR 2019, 1307
• NZM 2019, 784

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (10)

• OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Anforderungen an die Vereinbarung einer sog. echten Quadratmetermiete

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat NZM 2015, 697).

  Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat NZM 2015, 697).

  c) Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697; KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; Kraemer NZM 1999, 156, 161; Wichert ZMR 2014, 947;… Bartholomäi/Stellmann in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 10 Rn. 56).

  Wegen der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete im Mietvertrag vom 01.08.2008 bestimmt sich der Betrag der von der Beklagten geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % zu Lasten des Mieters angenommen wird (i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG…, Urteil vom 25.01.2001, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616;… V. Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 76;… Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 BGB Rn. 97a;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kap. 20 Rn. 101;… Weidenkaff in Palandt, BGB, 78. Aufl., § 536 Rn. 22).

  Der Mieter muss in diesem Falle nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, NJOZ 2009, 2432; OLG Düsseldorf…, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.;… V. Emmerich, a.a.O.;… Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 99).

• BGH, 04.05.2005 - XII ZR 254/01

  Mängel des Mietobjekts bei Unterschreiten der im Mietvertrag vereinbarten Fläche

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH NJW 2005, 2152).

  a) Die Parteien haben mit der Beschreibung des Mietobjektes in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 01.08.2008, in welcher auf die als Anlage 1 dem Mietvertrag beigefügten Grundrisse und die dort mit rotem Stift gekennzeichnete Mietfläche Bezug genommen wird, eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe und Zuschnitt des Mietobjektes getroffen und damit die von der Klägerin als Vermieterin geschuldete Leistung festgelegt (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 unter II.3. der Gründe).

  Dieser Auffassung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes für die Wohnraummiete (bestätigt etwa in BGH, Urteil vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297) hat sich XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes für den Bereich des Mietvertrages über Gewerberäume, um den es im vorliegenden Falle geht, mit dem Urteil vom 04.05.2005 (a.a.O.; unter II.4. c aa der Gründe) angeschlossen.

  Dieser Kündigungsgrund greift vor allem in den Fällen ein, in welchen das Mietobjekt mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005, a.a.O.;… Alberts in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl., § 543 BGB Rn. 25).

  Sowohl bei der Minderung als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005, a.a.O.;… Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 100).

• BGH, 29.04.2009 - VIII ZR 142/08

  Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung …

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Dieser Auffassung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes für die Wohnraummiete (bestätigt etwa in BGH, Urteil vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297) hat sich XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes für den Bereich des Mietvertrages über Gewerberäume, um den es im vorliegenden Falle geht, mit dem Urteil vom 04.05.2005 (…a.a.O.; unter II.4. c aa der Gründe) angeschlossen.

  Es liegt für den Senat auch auf der Hand, dass der Beklagten nicht als grobe Fahrlässigkeit i.S.v. § 536b S. 2 BGB entgegengehalten werden kann, dass sie nicht vor Übernahme der Mieträume selbst eine Vermessung durchgeführt hat (i.d.S. auch Kraemer NZM 1999, 156, 161 f. zu § 539 BGB a.F.; vgl. auch BGH, Urteil vom 29.04.2009, a.a.O., Rn. 14).

  Auf den von der Klägerin in Frage gestellten Umstand, ob der Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB nicht mehr zugemutet werden konnte, kommt es nicht (zusätzlich) an, weil die Voraussetzungen des benannten Kündigungsgrundes aus § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB vorliegen (vgl. BGH…, Urteil vom 18.10.2006, XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 10; Urteil vom 29.04.2009, a.a.O., Rn. 16).

  Der in der Überlassung einer zu geringen Fläche liegende Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB konnte nämlich durch die Klägerin mit einer Abhilfemaßnahme nicht beseitigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2009, a.a.O., Rn. 14;… Alberts, a.a.O., Rn. 73).

 
• KG, 25.01.2001 - 8 U 9675/99

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  c) Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697; KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; Kraemer NZM 1999, 156, 161; Wichert ZMR 2014, 947;… Bartholomäi/Stellmann in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 10 Rn. 56).

  Wegen der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete im Mietvertrag vom 01.08.2008 bestimmt sich der Betrag der von der Beklagten geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % zu Lasten des Mieters angenommen wird (…i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616;… V. Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 76;… Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 BGB Rn. 97a;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kap. 20 Rn. 101;… Weidenkaff in Palandt, BGB, 78. Aufl., § 536 Rn. 22).

• OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11

  Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Wegen der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete im Mietvertrag vom 01.08.2008 bestimmt sich der Betrag der von der Beklagten geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % zu Lasten des Mieters angenommen wird (…i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG…, Urteil vom 25.01.2001, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616;… V. Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 76;… Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 BGB Rn. 97a;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kap. 20 Rn. 101;… Weidenkaff in Palandt, BGB, 78. Aufl., § 536 Rn. 22).

  Der Mieter muss in diesem Falle nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (…i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, NJOZ 2009, 2432; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.;… V. Emmerich, a.a.O.;… Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 99).

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

  Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  b) Vor dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947) zur Wohnraummiete war umstritten, ob im Falle einer Flächendifferenz zu seinen Lasten der Mieter zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB zusätzlich darzulegen hatte, dass die konkrete Minderfläche zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch geführt hat.

  Der BGH erkannte im Urteil vom 24.03.2004 (a.a.O.) dahin, dass bei einer erheblichen Flächenabweichung zum Nachteil des Mieters eine tatsächliche Vermutung für eine (erhebliche) Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, so dass in diesem Falle kein gesonderter Nachweis für eine konkrete Beeinträchtigung erforderlich sei.

• KG, 15.08.2005 - 8 U 81/05

  Wohnraummiete: Mietmangel bei Wohnflächenunterschreitung; Darlegung der …

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Der Mieter muss in diesem Falle nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (…i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, NJOZ 2009, 2432; OLG Düsseldorf…, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.;… V. Emmerich, a.a.O.;… Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 99).
• BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

  Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Danach kann eine erhebliche Flächenabweichung auch ein geringeres Gewicht haben, wenn davon Flächen betroffen sind, die nach der vertraglichen Vereinbarung als Nebenfläche anzusehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173).
• KG, 05.02.2009 - 12 U 122/07

  Gewerbemietverhältnis: Rückzahlungsanspruch wegen falscher Flächenberechnung; …

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Der Mieter muss in diesem Falle nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (…i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, NJOZ 2009, 2432; OLG Düsseldorf…, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.;… V. Emmerich, a.a.O.;… Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 99).
• BGH, 18.10.2006 - XII ZR 33/04

  Ausschluss des Kündigungsrechts bei vorbehaltloser Zahlung der Miete trotz …

  Auszug aus OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Auf den von der Klägerin in Frage gestellten Umstand, ob der Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB nicht mehr zugemutet werden konnte, kommt es nicht (zusätzlich) an, weil die Voraussetzungen des benannten Kündigungsgrundes aus § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2006, XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 10;… Urteil vom 29.04.2009, a.a.O., Rn. 16).

• BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Mietminderung bei Geschäftsraummiete: Zuordnung eines Teils der Mietfläche nach …

  Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (OLG Dresden NJW-RR 2019, 1294, 1296 und NJW-RR 2015, 141, 143; OLG Düsseldorf GE 2012, 616, 617; KG NJW-RR 2005, 1681).
• OLG Dresden, 21.10.2020 - 5 U 1257/20

  Doch kein Mietmangel bei Flächenabweichung von 10%?

  Die Beklagte beruft sich zur Begründung der von ihr geltend gemachten Mangelhaftigkeit des Mietobjektes aufgrund der fehlerhaften Angabe der Mietfläche in den Mietverträgen vom 17. und 20.11.2017 auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, 1948 f. zur Wohnraummiete und Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 f. zur Geschäftsraummiete; vgl. auch Senatsurteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784 Rn. 31 f.), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB besteht, der zu einer entsprechenden Minderung der Miete führt.
• OLG Dresden, 30.08.2023 - 5 U 547/23

  Rückzahlung der Vorauszahlungen und Auszahlung des Guthabens sind keine …

  Der Kläger weist zutreffend darauf hin, dass die von der Beklagten geschuldete Miete im Falle eines räumlich größeren, also 870 m² übersteigenden, Mietobjektes ohne weiteres höher wäre, weil die Parteien in § 4 des Mietvertrages eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697, 699; Senatsurteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784 Rn. 35;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 8. Aufl., Kap. 20, Rn. 101 f.).
• OLG Dresden, 23.08.2023 - 5 U 547/23

  Voraussetzungen des Verzugs mit der Rückzahlung der geleisteten …

  Der Kläger weist zutreffend darauf hin, dass die von der Beklagten geschuldete Miete im Falle eines räumlich größeren, also 870 m² übersteigenden, Mietobjektes ohne weiteres höher wäre, weil die Parteien in § 4 des Mietvertrages eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697, 699; Senatsurteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784 Rn. 35;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 8. Aufl., Kap. 20, Rn. 101 f.).