Volltextveröffentlichungen (5)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Rechtmäßigkeit einer formularmäßigen Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter; Missbräuchliche Durchsetzung eigener Interessen auf Kosten seines Vertragspartners ...

• Judicialis

  BGB § 307 Abs. 1 S. 1; ; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 307 Abs. 1 S. 1; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1
  Wirksamkeit der formularmäßigen Festlegung einer Betriebspflicht bei Gewerbemietvertrag - Offenhaltungspflicht bei einem Lebensmittel-Discounter ist keine unangemessene Benachteiligung - Zum Verhältnis von Offenhaltungspflicht und Betriebspflicht

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Regelung einer Offenhaltungspflicht in Einkaufszentrum durch AGB

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Formularvertragliche Betriebspflicht im Einkaufszentrum wirksam? (IMR 2008, 339)

Papierfundstellen

• NZM 2008, 772
• NZM 2010, 376 (Ls.)

Wird zitiert von ... (9)Neu Zitiert selbst (17)

• BGH, 19.07.2000 - XII ZR 176/98

  Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedigender …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet hat, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH…, Urteil vom 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 45; Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 22 f.).

  Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98) bedarf es für eine vertraglich vereinbarte Verlagerung des unternehmerischen Geschäftsrisikos vom Mieter auf den Vermieter (…Juris-Rn. 26).

  b) Auch die Regelung zur Pflichtmitgliedschaft des Mieters in einer Werbegemeinschaft (§ 13/II Nr. 1) stellt sich entgegen der Ansicht der Klägerin (Bl. 77 I) nicht als Ausdruck einer vertraglich gewollten Risikoverlagerung auf die Vermieterin dar, sondern gehört zu den für die Anmietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum gewöhnlichen, üblichen Vereinbarungen (so ausdrücklich: BGH, Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 26).

  § 11/II Nr. 2 lässt sich nicht entnehmen, dass die Klägerin - um es mit den Worten des BGH im Urteil vom 19.07.2000 (Az. XII ZR 176/98) auszudrücken (…Juris-Rn. 27) - "finanziell und mit Betriebspflichten" in eine von der Beklagten entwickelte "Gesamtverkaufsstrategie" eingebunden werden sollte.

  werden soll (vgl. Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 27).

  f) Die Auffassung der Klägerin, die dargestellten Rechtsprechungsgrundsätze des BGH aus den Urteilen vom 16.02.2000 (Az. XII ZR 279/97) und vom 19.07.2000 (Az. XII ZR 176/98) ließen sich deshalb nicht auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen, weil es dort um die Berechtigung einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegangen sei, während sie hier Vertragsanpassung "ohne Betriebspflicht" begehre (Bl. 29 f. II), verkennt, dass die hier maßgebliche Voraussetzung, das sog. normative Element des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, unabhängig davon vorliegen muss, welche Rechtsfolge der Wegfall der Geschäftsgrundlage hat; stets kommt es (u. a.) darauf an, ob - abweichend von der grundsätzlichen Risikoverteilung - das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko ausnahmsweise auf den Vermieter übertragen ist.

  Es lag an der Klägerin, als Unternehmerin abzuschätzen, ob das Einkaufscenter die von der Vermieterin erwartete Attraktivität haben und sich die geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums verwirklichen würde (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 1032; Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 22 f.;… Jendrek, a. a. O., 526, 527;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609).

• BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97

  Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedigender …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet hat, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH, Urteil vom 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 45;… Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 22 f.).

  Auch in dieser Umsatzmitteilungspflicht ist - der Auffassung des BGH im Urteil vom 16.02.2000 (Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 48) folgend - eine bei der Vermietung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren nicht ungewöhnliche Regelung zu erblicken (…vgl. auch: Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 181).

  Deren Aufgaben nach Nr. 2 ("Aufgabe der Werbegemeinschaft ist die allgemeine Förderung des Nahversorgungszentrums und dessen Mieter, insbesondere durch gemeinsame Werbung, Durchführung von Sonderveranstaltungen und saisongerechte Dekoration des Zentrums.") stehen der Annahme, es gäbe eine von einem "Gesamtmanagement" zu verantwortende "Vermarktungsstrategie", mit der die Beklagte die umfassende unternehmerische Verantwortung vertraglich übernommen habe, entgegen (so auch: BGH, Urteil vom 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 48).

  f) Die Auffassung der Klägerin, die dargestellten Rechtsprechungsgrundsätze des BGH aus den Urteilen vom 16.02.2000 (Az. XII ZR 279/97) und vom 19.07.2000 (Az. XII ZR 176/98) ließen sich deshalb nicht auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen, weil es dort um die Berechtigung einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegangen sei, während sie hier Vertragsanpassung "ohne Betriebspflicht" begehre (Bl. 29 f. II), verkennt, dass die hier maßgebliche Voraussetzung, das sog. normative Element des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, unabhängig davon vorliegen muss, welche Rechtsfolge der Wegfall der Geschäftsgrundlage hat; stets kommt es (u. a.) darauf an, ob - abweichend von der grundsätzlichen Risikoverteilung - das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko ausnahmsweise auf den Vermieter übertragen ist.

• OLG Hamburg, 03.04.2002 - 4 U 236/01

  Mietvertrag über Gaststättenlokal; Unwirksamkeit nach § 9 Gesetz über Allgemeine …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).

  Sie findet im Schrifttum (…Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71;… Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559;… Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608;… von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 92;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610;… Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. "Mietverträge", Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 - offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung.

  Auch zeigen diese teleologischen Überlegungen zu den einzelnen Bestimmungen die Richtigkeit der Wertung des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), wonach es an einem regelmäßigen Verstärkereffekt des Konkurrenzschutzausschlusses auf die Betriebspflicht fehlt (…so auch: Hamann, a. a. O., 581, 581 f.).

  Sie wird von den Obergerichten, wie der Beschluss des OLG Schleswig vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) einerseits und die Urteile des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), OLG Rostock (Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03) und KG Berlin (Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04) andererseits zeigen, unterschiedlich beantwortet (offengelassen: KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03).

 
• OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Miete eines Gewerbeobjekts: Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).

  Sie findet im Schrifttum (…Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71;… Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559;… Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608;… von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 92;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610;… Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. "Mietverträge", Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 - offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung.

  Vielmehr geht es darum, sich gegen den gerichtsbekanntermaßen häufigen Mietereinwand, das Geschäft leide in Sortimentsteilbereichen unter vertragswidrigem Wettbewerb, abzusichern (vgl. auch: OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az.: 3 U 118/03, Juris-Rn. 65;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 610).

  Sie wird von den Obergerichten, wie der Beschluss des OLG Schleswig vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) einerseits und die Urteile des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), OLG Rostock (Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03) und KG Berlin (Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04) andererseits zeigen, unterschiedlich beantwortet (offengelassen: KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03).

• KG, 18.10.2004 - 8 U 92/04

  Gewerberaummietvertrag: Einstweilige Verfügung wegen drohender …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).

  Sie findet im Schrifttum (…Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71;… Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559;… Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608;… von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 92;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610;… Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. "Mietverträge", Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 - offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung.

  a) Die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ist unbedenklich (BGH, NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 305; KG Berlin, MDR 2004, 84;… Bub/Treier, a. a. O., Rn. III 938;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB, Rn. 222;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609), ebenso der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz (OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 403; KG Berlin, ZMR 2005, 47;… Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1254;… von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 53;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 642 m. w. N.) sowie die Auferlegung einer Sortimentsbindung (…OLG Schleswig, a. a. O.;… OLG Hamburg, a. a. O.;… OLG Rostock, a. a. O.).

  Sie wird von den Obergerichten, wie der Beschluss des OLG Schleswig vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) einerseits und die Urteile des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), OLG Rostock (Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03) und KG Berlin (Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04) andererseits zeigen, unterschiedlich beantwortet (offengelassen: KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03).

• KG, 17.07.2003 - 22 U 149/03

  Geschäftsraummiete: Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Durchsetzung einer …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Sie findet im Schrifttum (…Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71;… Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559;… Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608;… von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 92;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610;… Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. "Mietverträge", Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 - offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung.

  a) Die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ist unbedenklich (BGH, NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 305; KG Berlin, MDR 2004, 84;… Bub/Treier, a. a. O., Rn. III 938;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB, Rn. 222;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609), ebenso der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz (OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 403; KG Berlin, ZMR 2005, 47;… Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1254;… von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 53;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 642 m. w. N.) sowie die Auferlegung einer Sortimentsbindung (…OLG Schleswig, a. a. O.;… OLG Hamburg, a. a. O.;… OLG Rostock, a. a. O.).

  Sie wird von den Obergerichten, wie der Beschluss des OLG Schleswig vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) einerseits und die Urteile des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), OLG Rostock (Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03) und KG Berlin (Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04) andererseits zeigen, unterschiedlich beantwortet (offengelassen: KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03).

• BGH, 29.04.1992 - XII ZR 221/90

  Anforderungen an die Zulässigkeit der Berufung; Voraussetzungen für das Vorliegen …

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Die von der Klägerin als vermeintlich zu ihren Gunsten streitend zitierten Literaturvertreter stellen - in Übereinstimmung mit der vorstehenden Wertung - auf die Branchenüblichkeit der in der Klammer des § 11/II Nr. 3 Satz 3 genannten Arten kurzzeitiger Unterbrechungen ab (vgl. Jendrek, Die Betriebspflicht im Gewerberaummietvertrag, NZM 2000, 526, 528 (stellt, wie auch der BGH in seinem Urteil vom 29.04.1992, Az. XII ZR 221/90, dort Juris-Rn. 30, darauf ab, ob und inwiefern der Ladeninhaber darauf angewiesen ist, das Geschäft persönlich und allein zu führen);… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III A 938 (danach sind - nur - "berechtigte" Interessen des Mieters an bestimmten Arten zeitweiliger Betriebsunterbrechungen zu berücksichtigen, nicht etwa auch branchenuntypische).

  a) Die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ist unbedenklich (BGH, NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 305; KG Berlin, MDR 2004, 84;… Bub/Treier, a. a. O., Rn. III 938;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB, Rn. 222;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609), ebenso der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz (OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 403; KG Berlin, ZMR 2005, 47;… Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1254;… von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 53;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 642 m. w. N.) sowie die Auferlegung einer Sortimentsbindung (…OLG Schleswig, a. a. O.;… OLG Hamburg, a. a. O.;… OLG Rostock, a. a. O.).

  Es lag an der Klägerin, als Unternehmerin abzuschätzen, ob das Einkaufscenter die von der Vermieterin erwartete Attraktivität haben und sich die geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums verwirklichen würde (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 1032;… Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 22 f.;… Jendrek, a. a. O., 526, 527;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609).

• OLG Schleswig, 02.08.1999 - 4 W 24/99

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).

  Der vom OLG Schleswig im Beschluss vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) im Anschluss an Sternel (…Mietrecht, 3. Aufl., Rn. II 274) vertretenen gegenteiligen Auffassung vermag der Senat nicht zu folgen.

  Sie wird von den Obergerichten, wie der Beschluss des OLG Schleswig vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) einerseits und die Urteile des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), OLG Rostock (Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03) und KG Berlin (Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04) andererseits zeigen, unterschiedlich beantwortet (offengelassen: KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03).

• OLG Düsseldorf, 24.09.1998 - 10 W 93/98

  Auslegung einer formularmäßigen Gebrauchs- und Betriebspflicht des Mieters

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  b) Aus dem von der Klägerin angeführten Beschluss des OLG Düsseldorf vom 24.09.1998 (Az. 10 W 93/98) lässt sich schon deshalb kein Argument zugunsten einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin durch § 11/II Nr. 3 Satz 3 herleiten, weil sich das Gericht in dem dort entschiedenen Fall einer uneingeschränkt formulierten Betriebspflicht-Klausel lediglich dazu geäußert hat, ob der Klausel bei ergänzender Vertragsauslegung zu entnehmen ist, dass dem Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hinreichend Zeit und Gelegenheit eingeräumt wird, die ihm vertraglich obliegenden Schönheitsreparaturen durchzuführen.

  a) Die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ist unbedenklich (BGH, NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 305; KG Berlin, MDR 2004, 84;… Bub/Treier, a. a. O., Rn. III 938;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB, Rn. 222;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609), ebenso der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz (OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 403; KG Berlin, ZMR 2005, 47;… Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1254;… von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 53;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 642 m. w. N.) sowie die Auferlegung einer Sortimentsbindung (…OLG Schleswig, a. a. O.;… OLG Hamburg, a. a. O.;… OLG Rostock, a. a. O.).

• OLG Hamburg, 17.12.1986 - 4 U 237/85

  Auszug aus OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  a) Die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ist unbedenklich (BGH, NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 305; KG Berlin, MDR 2004, 84;… Bub/Treier, a. a. O., Rn. III 938;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB, Rn. 222;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609), ebenso der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz (OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 403; KG Berlin, ZMR 2005, 47;… Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1254;… von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 53;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 642 m. w. N.) sowie die Auferlegung einer Sortimentsbindung (…OLG Schleswig, a. a. O.;… OLG Hamburg, a. a. O.;… OLG Rostock, a. a. O.).
• OLG Oldenburg, 19.10.2004 - 9 U 66/04

  Erwerb eines gebrauchten Pkw Seat Cordoba; Schenkung des Pkw an dritte; …
• KG, 07.03.2006 - 8 W 2/06

  Streitwertfestsetzung: Streitwert eines Anspruches auf Betriebspflicht
• BGH, 22.09.2004 - VIII ZR 360/03

  Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
• BGH, 01.02.2005 - X ZR 10/04

  Unwirksamkeit des Ausschlusses von Ersatz für abhanden gekommene Fahrscheine in …
• BGH, 03.11.1999 - VIII ZR 269/98

  Option zur Verlängerung eines Vertrages in AGB
• BGH, 08.03.1984 - IX ZR 144/83

  Vorzeitige Auflösung eines Direktschulvertrages
• BGH, 28.03.2007 - VIII ZR 199/06

  Formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit …

• BGH, 26.02.2020 - XII ZR 51/19

  Benachteiligung des Mieters eines Gewerberaummietvertrages durch vereinbarte …

  (2) Von Teilen der obergerichtlichen Rechtsprechung und Literatur wird die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum bzw. eine Sortimentsbindung neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes für wirksam gehalten (OLG Naumburg NZM 2008, 772; OLG Hamburg ZMR 2003, 254; OLG Rostock NZM 2004, 460; KG NZM 2005, 620 f.; vgl. auch OLG Hamm NZM 2018, 87 jedenfalls bei nicht hinreichend konkreter Sortimentsbindung;… Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 695;… Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 5. Aufl. Kap. III Rn. 2325;… Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 7. Aufl. Kap. 12 Rn. 29;… Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 23 Rn. 18; Fritz NJW 2002, 3372, 3374; Hamann ZMR 2001, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber Miet- und Mietprozessrecht 7. Aufl. § 535 BGB Rn. 71;… Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht 12. Aufl. Teil II [32] Rn. 35).
• KG, 11.04.2019 - 8 U 147/17

  Gewerberaummietvertrag: Wahrung der Schriftform bei Unterzeichnung durch einen …

  Der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz-, Sortiments- und Branchenschutz in einem Einkaufszentrum stellt trotz Betriebspflicht und Sortimentsbindung keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB dar (im Anschluss an OLG Naumburg, 15. Juli 2008, 9 U 18/08 (Hs), NZM 2008, 772; a.A. OLG Schleswig, 2. August 1999, 4 W 24/99, NZM 2000, 1008).(Rn.83).

  Das OLG Naumburg hat die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum neben der Sortimentsbindung und dem Konkurrenzschutz für wirksam angesehen (vgl. Urteil vom 15.07.2008 - 9 U 18/08, NZM 2008, 772, vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017 - I-30 U 53/17, Tz. 81 jedenfalls bei nicht hinreichend konkreter Sortimentsbindung).

• OLG Naumburg, 26.07.2012 - 9 U 38/12

  Gewerberaummietvertrag: Wirksamkeit der mündlichen Abänderung eines befristeten …

  Dies gilt insbesondere beim Betrieb eines Einkaufszentrums, der bei den Kunden regelmäßig eine durchgehende Öffnung suggeriert (…vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rn. 222 m.w.N.; Senat, NZM 2008, 772 - Mittagspause im Lebensmittel-Discounter).

 
• OLG Brandenburg, 25.11.2014 - 6 U 117/13

  Mietvertrag über eine Gewerbefläche in einem Supermarkt: Wirksamkeit des …

  Zwar bestehen gegen den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes als solchen - auch in Verbindung mit der formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht - grundsätzlich keine Bedenken (…vgl. BGH NZM 2010, 361, 362, juris Rn. 14; OLG Naumburg NZM 2008, 772, juris Rn. 48;… OLG Rostock NZM 2004, 460, juris Rn. 65;… OLG Hamburg ZMR 2003, 254 Rn. 15;… KG ZMR 2005, 47, juris Rn. 9;… Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 695;… Kraemer/Ehlert, a.a.O, Rn. 3014;… Leo/Ghassemi-Tabar, a.a.O. Seite 342).
• OLG Dresden, 15.07.2015 - 5 U 597/15

  Formularmäßige Vereinbarung einer Betriebspflicht in einem Gewerberaummietvertrag

  Die Betriebspflicht einerseits und die Offenhaltungspflicht andererseits lassen sich auch inhaltlich voneinander abgrenzen, denn mit der Betriebspflicht wird dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, während die Offenhaltungspflicht regelt, dass er die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht schließen darf (ebenso OLG Naumburg, Urteil vom 15.07.2008, 9 U 18/08, NZM 2008, 772; KG…, Urteil vom 05.03.2009, a.a.O.; Beschluss vom 28.01.2013, 8 W 5/13, NZM 2013, 731, Bl. 130-132 dA; Beschluss vom 17.11.2014, 8 U 114/14, ZMR 2015, 117, Bl. 127-130 dA).
• KG, 06.05.2010 - 12 U 150/09

  Gewerberaummiete: Auslegung einer die Vermietung an einen …

  Das wirtschaftliche Risiko der Gewinnerzielung liegt allein beim Mieter (BGH, NZM 2000, 492, 494; NJW 1981, 2405, 2406; OLG Naumburg, NZM 2008, 772, 774), weshalb ein diese Gewinnerwartungen beeinträchtigender teilweiser Leerstand des Einkaufzentrums nicht zur Minderung berechtigt (Fritz, NZM 2008, 825, 830;… Ehlert in BeckOK, BGB, Stand 1. Februar 2007, § 536, Rn. 20 a).
• KG, 05.03.2009 - 8 U 177/08

  Gewerbemietvertrag: Wirksamkeit einer die Betriebspflicht betreffenden Klausel

  Die zeitweilige Schließung eines derartigen Geschäftes aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen oder Betriebsferien ist branchenuntypisch; es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an einer derartigen vorübergehenden Schließung haben könnte (…vgl. insoweit Bub/Treier, a.a.O., III.A. Rdnr.938;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Rdnr.228; OLG Naumburg, NZM 2008, 772).
• KG, 26.11.2009 - 8 U 126/09

  Gewerberaummiete: Übergabe eines auf das Fälligkeitsdatum einer Monatsmiete …

  Diese Frage ist aber in der Rechtsprechung der Obergerichte und der Literatur erheblich streitig; eine Klärung durch den Bundesgerichtshof steht noch aus (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 15. Juli 2008 zu 9 U 18/08, NZM 2008, 772 m.w.N.).
• LG Kassel, 20.08.2015 - 11 O 4173/15

  Geschäftsflächen in Fachmarktzentren: Betriebspflichtklausel ist üblich!

  Die Betriebspflichtklausel ist daher in der vorliegenden Kombination nicht zu beanstanden (vgl. auch OLG Naumburg NZM 2008, 772; OLG Rostock NZM 2004, 460; KG NZM 2005, 620; OLG Düsseldorf ZMR 2005, 47; OLG Hamburg ZMR 2003, 254).