Nach § 1 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i. V. m. § 1 Abs. 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung (GewStDV) in der für die Streitjahre geltenden Fassung (vgl. nunmehr § 15 Abs. 2 EStG) liegt ein Gewerbebetrieb bei einer selbständigen nachhaltigen Betätigung vor, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes, noch als eine andere selbständige Tätigkeit anzusehen ist; ferner darf sich die Betätigung nicht als private Vermögensverwaltung darstellen (vgl. u. a. BFH-Urteile vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ; vom 18. Januar 1989 X R 108/88, BFHE 156, 115, BStBl II 1990, 1051 ; vom 11. April 1989 VIII R 266/84, BFHE 156, 476, BStBl II 1989, 621 ).

aa) Danach liegt die Grenze, ab der gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist, beim Verkauf von vier Wohnungen (vgl. Urteile des erkennenden Senats vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ;… vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/NV 1988, 561, und vom 6. April 1990 III R 28/87, BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057 ;… ferner Urteile des BFH vom 8. August 1979 I R 186/78, BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106 , vom 23. Januar 1985 IR 284/81, BFH/NV 1985, 14; in BFHE 156, 476, BStBl II 1989, 621 , …und vom 19. Dezember 1990 X R 165/87, BFH/NV 1991, 381).

Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird in der Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Kauf oder Errichtung und Verkauf der Wohnungen nicht mehr als fünf Jahre beträgt (Urteile in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561; in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057 ;… in BFH/NV 1991, 381; vom 22. März 1990 IV R 23/88, BFHE 160, 249, BStBl II 1990, 637 ; vom 5. September 1990 X R 107 - 108/89, BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060 ).

Besteht ein solcher zeitlicher Zusammenhang, zwingt dies nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bei dem Kauf der Wohnungen zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat (Urteile des Senats in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561, und in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057 ).

Unerheblich ist entgegen der Auffassung des FG, ob bei dem Kauf der Wohnungen schon eine feste Verkaufsabsicht bestanden hat oder ob die eigentliche Absicht auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet war (BFH-Urteile in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561; in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057 ; in BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060 ).

Die Gewinnerzielungsabsicht ist ebenso wie die Verkaufsabsicht beim Kauf der Wohnungen eine innere Einstellung, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann (BFH-Beschlüsse in BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620 , und in BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751 ; Urteil des erkennenden Senats in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ).

aa) Nachhaltig ist eine Tätigkeit, wenn sie von der Absicht getragen ist, sie zu wiederholen und daraus eine ständige Erwerbsquelle zu machen, und wenn sie sich objektiv als nachhaltig darstellt (BFH-Urteile vom 21. August 1985 I R 60/80, BFHE 145, 33, BStBl II 1986, 88 ;… vom 15. Juli 1986 VIII R 289/81, BFH/NV 1987, 92; Urteile des erkennenden Senats in BFHE 1 51, 399, BStBl II 1988, 293 , und in BFH/NV 1988, 561).

Das Merkmal der Nachhaltigkeit ist folglich in der Regel zu bejahen bei einer Mehrzahl von Handlungen im Gegensatz zu einer einmaligen Handlung (BFH-Urteile in BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106 ; vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244 ; Urteile des erkennenden Senats in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 , und in BFH/NV 1988, 561).

Er hat demgemäß eine nachhaltige Tätigkeit bei einer Mehrzahl von Verkäufen angenommen (vgl. Urteile in BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244 ; in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561).

Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes ( EStG ) i.V.m. § 1 Abs. 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung ( GewStDV ) i.d.F. der Streitjahre (vgl. nunmehr § 15 Abs. 2 EStG ) liegt ein Gewerbebetrieb bei einer selbständigen nachhaltigen Betätigung vor, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes, noch als eine andere selbständige Tätigkeit anzusehen ist; ferner darf sich die Betätigung nicht als private Vermögensverwaltung darstellen (vgl. u.a. BFH-Urteile vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399 , BStBl II 1988, 293 ; vom 18. Januar 1989 X R 108/88, BFHE 156, 115, BStBl II 1990, 1051 ; vom 11 .April 1989 VIII R 266/84, BFHE 156, 476 , BStBl II 1989, 621 ).

Das Merkmal der Nachhaltigkeit ist in der Regel zu bejahen bei einer Mehrzahl von Handlungen im Gegensatz zu einer einmaligen Handlung (BFH-Urteile vom 8. August 1979 I R 186/78, BFHE 129, 177 , BStBl II 1980, 106 ; vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480 ; in BFHE 151, 399 , BStBl II 1988, 293 , …und vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/NV 1988, 561).

Nach der Rechtsprechung des BFH liegt die zahlenmäßige Grenze, ab der gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden kann, beim Verkauf von vier Wohnungen oder Grundstücken (vgl. Urteile des erkennenden Senats in BFHE 151, 399 , BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561, und in BFHE 160, 494 , BStBl II 1990, 1057 ; ferner Urteile des BFH vom 8. August 1979 I R 186/78, BFHE 129, 177 , BStBl II 1980, 106 ;… vom 23. Januar 1985 I R 284/81, BFH/NV 1985, 14; vom 11. April 1989 VIII R 266/84, BFHE 156, 476 , BStBl II 1989, 621 , …und vom 19. Dezember 1990 X R 165/87, BFH/NV 1991, 381).

Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird in der Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Kauf (oder Errichtung) und Verkauf der Wohnungen oder Grundstücke nicht mehr als fünf Jahre beträgt (Urteile in BFHE 151, 399 , BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561; in BFHE 160, 494 , BStBl II 1990, 1057 ;… in BFH/NV 1991, 381; vom 22. März 1990 IV R 23/88, BFHE 160, 249 , BStBl II 1990, 637 ).

Besteht ein solcher zeitlicher Zusammenhang, zwingt dies nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bei dem Kauf der Wohnungen zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat (vgl. Urteile des Senats in BFHE 151, 399 , BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561, und in BFHE 160, 494 , BStBl II 1990, 1057 ).

Unerheblich ist, ob bei dem Kauf der Wohnungen schon eine feste Verkaufsabsicht bestanden hat oder ob die eigentliche Absicht auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet war (Urteile in BFHE 151, 399 , BStBl II 1988, 293 ;… in BFH/NV 1988, 561; in BFHE 160, 494 , BStBl II 1990, 1057 ; in BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060 ).

Besteht ein solcher zeitlicher Zusammenhang, zwingt dies nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bei dem Kauf des Grundbesitzes zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat (BFH-Urteile vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293;… vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/ NV 1988, 561; vom 6. April 1990 III R 28/87, BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057).

Es genügt, wenn beim Erwerb die Ausnutzung des Vermögenswertes (Veräußerung) selbst nur in Erwägung gezogen wurde, ggf. neben der Absicht, das Grundstück z. B. durch Vermietung zu nutzen (BFH-Urteile in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293; BFHE 164, 347, BStBl II 1991, 844).

Angesichts des Umstandes, daß bereits ein Zeitraum von fünf Jahren zwischen Erwerb und Veräußerung die Vermutung einer von Anfang an bestehenden - zumindest bedingten - Verkaufsabsicht begründet (BFH-Urteil in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293) muß im Streitfall davon ausgegangen werden, daß die Kläger neben einer Nutzung durch Fruchtziehung (Vermietung) von vornherein zumindest als weitere Möglichkeit die Ausnutzung des Vermögenswertes erwogen haben.