Diese Tatsachen rechtfertigen den Schluss auf eine unbedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Erwerb der Flurstücke (vgl. BFH-Urteil vom 15. März 2005 X R 39/03, BFHE 209, 320, BStBl II 2005, 817 unter B. II. 1. g cc) bzw., dass das Baumarktgrundstück durch die Vornahme der Aktivitäten vom Gegenstand der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Umlaufvermögen geworden ist (vgl. BFH, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; BFH-Urteil vom 1. Dezember 2005 IV R 65/04, BStBl II 2006, 259 unter I. 2. a; Kempermann, Deutsches Steuerrecht - DStR - 2006, 265).

Das Merkmal der Nachhaltigkeit dient dazu, nur gelegentliche Tätigkeiten aus dem Bereich der gewerblichen Tätigkeit auszuschließen (BFH, BStBl II 2006, 259 unter II. 2. a).

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH kann eine Nachhaltigkeit bei einem einzigen Veräußerungsgeschäft ohne Wiederholungsabsicht gegeben sein, wenn die Erfüllung dieses Geschäftes oder Vertrages eine Vielzahl von unterschiedlichen Einzelaktivitäten erfordert, die in ihrer Gesamtheit die Würdigung rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig geworden (BFH-Urteile vom 9. Dezember 2002 VIII R 40/01, BFHE 201, 180, BStBl II 2003, 294; BFH, BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606; BFH, BFH/NV 2006, 672; a. A. Hornig, DStR 2005, 1719; Söffing, Betriebs Berater 2005, 2101).

Dabei muss mit der erforderlichen Gewissheit feststehen, dass die maßgeblichen Aktivitäten mit dem Ziel entfaltet wurden, den Verkaufspreis zu erhöhen (vgl. BFH-Urteil vom 15. April 2004 IV R 54/02, BFHE 206, 90, BStBl II 2004, 868 unter II. 2; BFH, BStBl II 2006, 259 unter II. 2. a aa; Buge in Herrmann/Heuer/Raupach, § 15 EStG Anm. 1110).

Die Höhe der Baukosten spielt im Rahmen der Gesamtwürdigung nur als Beweisanzeichen eine Rolle (BFH, BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606; BFH, BStBl II 2006, 259).

Deshalb ist im Falle der Bebauung nur eines einzigen Grundstücks die Gesamttätigkeit nur dann als nachhaltig anzusehen, wenn der Steuerpflichtige über einen längeren Zeitraum Aktivitäten entwickelt, die nach Umfang und Gewicht hinter denen, die beim Bau mehrerer Gebäude notwendig wären nicht zurückblieben, mit dem einzigen Unterschied, dass sie eben nur in ein einziges Objekt einfließen (BFH, BFHE 209, 372, BStBl 2005, 606; BStBl II 2006, 259).

Ob und inwieweit Vertragsleistungen eines Generalunternehmers dem Auftraggeber für die Prüfung der Nachhaltigkeit jeweils gesondert, d. h. als eine Vielzahl wirtschaftlicher Einzeltätigkeiten zuzurechnen sind, hat der BFH bislang nicht abschließend entschieden (bejahend zunächst BFH-Urteile vom 14. November 1972 VIII R 71/72, BFHE 107, 501, BStBl II 1973, 239; vom 6. Februar 1986 IV R 133/85, BFHE 146, 244, BStBl II 1986, 666;… vom 20. September 1995 X R 34-35/93, BFH/NV 1996, 302;… ausdrücklich offen gelassen BFH-Urteile vom 14. Oktober 2002 VIII R 70/98, BFH/NV 2003, 742 und vom 1. Dezember 2005 IV R 65/04, BStBl II 2006, 259 unter II. 2. d bb).

Die vorstehenden Grundsätze finden, wie sich aus den Urteilen des BFH vom 28. April 2005 IV R 17/04 (BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606) und vom 1. Dezember 2005 (BStBl II 2006, 259) ableiten lässt, nicht nur in den Fällen Anwendung, in denen der Steuerpflichtige vor dem Verkauf des Grundstücks eine Bebauung in Veräußerungsabsicht vornimmt, sondern auch dann, wenn er sich im Zusammenhang mit der Veräußerung zu einer Bebauung verpflichtet.

Dies steht auch im Einklang mit der sich aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG 1999 ergebenden gesetzgeberischen Entscheidung, wonach auch die Veräußerung eines vom Veräußerer bebauten Grundstücks nicht notwendigerweise zu gewerblichen Einkünften führen muss (vgl. BFH, BStBl II 2006, 259 unter II. 2. a).

Denn Voraussetzung wäre, dass Heike D. die Aktivitäten zu einem Zeitpunkt vorgenommen hat, zu dem bereits mit der erforderlichen Gewissheit feststand, dass sie in dem Bewusstsein eines geplanten Verkaufs des Grundbesitzes mit dem Ziel vorgenommen worden sind, den Verkaufspreis zu erhöhen (vgl. BFH, BFHE 206, 90, BStBl II 2004, 868 unter II. 2.; BStBl II 2006, 259 unter II. 2. b aa).

Von einer Nachhaltigkeit ist auch nicht im Hinblick auf das Urteil des BFH vom 1. Dezember 2005 IV R 65/04 (BStBl II 2006, 259; ähnlich bereits 9. Dezember 2002 VIII R 40/01; BFH, BFHE 206, BStBl II 2004, 868) auszugehen.

Erforderlich ist lediglich eine unternehmerische Marktteilnahme in dem Sinne, dass der Verkäufer sich insoweit an den allgemeinen Markt wendet, als er an jeden, der die Kaufbedingungen erfüllt, verkaufen will (BFH-Urteil vom 1. Dezember 2005 IV R 65/04, BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259, unter II.1. der Gründe).

Der Drei-Objekt-Grenze bedarf es mithin nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände zweifelsfrei feststeht, dass die maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung) in unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH-Urteile vom 18. September 2002 X R 183/96, BFHE 200, 293, BStBl II 2003, 238, unter II.3.a der Gründe; vom 9. Dezember 2002 VIII R 40/01, BFHE 201, 180, BStBl II 2003, 294, unter 3.b der Gründe; in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259, unter I.2.a der Gründe).

Vorausgesetzt ist hierbei allerdings, dass der Entschluss zur Veräußerung nicht erst während der eigentlichen Bautätigkeit, sondern - in Anlehnung an die vom Großen Senat des BFH (in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291) genannten Beispiele - spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses der auf die Bebauung gerichteten Verträge gefasst worden ist (BFH-Urteile vom 28. April 2005 IV R 17/04, BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606, unter 1.b der Gründe; in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259, unter I.2.a der Gründe).

Maßstab dafür, dass der Steuerpflichtige in diesem Sinne nachhaltig tätig geworden ist, sind jedoch nur die nach dem (unbedingten) Verkaufsentschluss und deshalb mit dem Ziel der Erhöhung des Verkaufspreises ergriffenen Maßnahmen (BFH-Urteile in BFHE 201, 180, BStBl II 2003, 294, unter 2.c und 3.b der Gründe; in BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606, unter 2.d der Gründe; in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259, unter II.2. der Gründe).

Bereits angesichts der von der Klägerin für die gewerblich zu nutzenden Gebäude eingereichten Bauanträge, der erteilten Bauaufträge, der von ihr abgeschlossenen Miet- und Kreditverträge sowie der Vergabe der Planungsarbeiten für den Bürokomplex bedarf es keiner weiteren Erläuterung, dass sie eine Vielzahl von Aktivitäten unternommen hat, die in ihrer Summe bei weitem die Einzeltätigkeiten überschreiten, die für den Bau nur eines Hauses erforderlich sind (vgl. hierzu BFH-Urteile in BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606, unter 2.d cc der Gründe; in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259, unter II.2.d der Gründe).

Gleichwohl wäre sie - mangels Nachhaltigkeit - nicht gewerblich tätig geworden, da - ausgehend von den bisherigen Feststellungen des FG - nicht erkennbar ist, dass die für die Errichtung des Bürogebäudes entfalteten Tätigkeiten der Klägerin nach Umfang und Gewicht den Maßnahmen entsprochen haben, die zum Bau mehrerer Gebäude notwendig sind (s. oben zu (4) sowie BFH-Urteile in BFHE 209, 372, BStBl II 2005, 606, unter 2.d cc der Gründe; in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259, unter II.2.d der Gründe;… vom 26. September 2006 X R 27/03, BFH/NV 2007, 412; Kempermann, Deutsches Steuerrecht 2006, 265).

In der Entscheidung vom 1. Dezember 2005 IV R 65/04 (BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259) hat der IV. Senat des BFH Nachhaltigkeit beim Verkauf eines Grundstücks bejaht, wenn der Steuerpflichtige (kumulativ) in unbedingter Veräußerungsabsicht eine Bauplanung für das Grundstück erstellen lässt, im Interesse der potentiellen Erwerber Mietverträge abschließt, bei Gesamtbaukosten von rd.

Die Höhe der Baukosten spielt im Rahmen dieser Gesamtwürdigung nur als Beweisanzeichen eine Rolle (BFH-Urteil in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259).

In der Entscheidung in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259 hat der BFH Baukosten in Höhe von rd.

Zudem ist der Kläger gegenüber dem Erwerber keine zusätzlichen Verpflichtungen eingegangen (vgl. Urteil in BFHE 201, 180, BStBl II 2003, 294: dort hatte sich der Steuerpflichtige gegenüber seinem Vertragspartner zur Verschaffung des Eigentums an zwei weiteren, in fremdem Eigentum stehenden Grundstücken und damit zur Erbringung von Leistungen auch nach Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet; im dem Urteil in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259 zugrunde liegenden Streitfall hatte der Kläger eine zweijährige Gewährleistungspflicht übernommen).

Anders als in dem der Entscheidung in BFHE 212, 106, BStBl II 2006, 259 zugrunde liegenden Streitfall finden sich im notariellen Kaufvertrag auch keine Bezugnahmen auf die Makler- und Bauträgerverordnung.