Kurzlink:
Rechtsprechung
| BGH, 11.08.2010 - VIII ZR 45/10 |
Volltextveröffentlichungen (8)
- lexetius.com
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3
- openjur.de
- bundesgerichtshof.de
- IWW
- NWB SteuerXpert START
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3
- streifler.de (Kurzinformation und Volltext)
Nebenkostenabrechnung: Erläuterung kann auch schon im Mietvertrag erfolgen
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
Berücksichtigung von außerhalb der Abrechnung erteilten Erläuterungen zu einer Betriebskostenabrechnung aufgrund deren Erforderlichkeit für ihre Nachvollziehbarkeit; Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung als Teil der an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen; Darlegungslast und Beweislast des Mieters für eine Entstehung erheblicher Mehrkosten pro Quadratmeter durch die gewerbliche Nutzung bei Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab; Maßgeblichkeit von in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Mietrecht - Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts
Kurzfassungen/Presse (8)
- meyer-koering.de (Kurzinformation)
Betriebskostenabrechnungen in gemischt genutzten Objekten
- Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)
Mindestanforderungen für die Betriebskostenabrechnung eines gemischt genutzten Hauses
- 123recht.net (Kurzinformation)
An Betriebskostenabrechnungen zu stellende Mindestanforderungen // Eine Betriebskostenabrechnung bedarf einer Erläuterung, damit die Abrechnung nachvollzogen werden kann und dadurch den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt.
- 123recht.net (Kurzinformation)
Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass in gemischt genutzen Objekten durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen
- info-m.de (Leitsatz)
BK-Abrechnung und Vorwegabzug: Genügt zur Darlegung des Mehrverbrauchs ein Verweis auf den Betriebskostenspiegel?
- info-m.de (Leitsatz)
BK: Ist die Abrechnung auch dann formell wirksam, wenn der gebotene Vorwegabzug nicht ausgewiesen ist?
- info-m.de (Leitsatz)
Betriebskostenabrechnung: Genügt es, wenn die Erläuterung außerhalb der Abrechnung erfolgt?
- lto.de (Kurzinformation)
Vornahme eines Vorwegabzugs für gewerbliche Nutzung gehört nicht zu an eine Betriebskostenabrechnung zu stellende Mindestanforderung
Besprechungen u.ä. (3)
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude (IMR 2010, 412)
- ibr-online (Entscheidungsbesprechung)
Erläuterung der Betriebskostenabrechnung auch außerhalb der Abrechnung möglich! (IMR 2010, 413)
- vhw.de (Entscheidungsbesprechung)
Grundsätzliches zur Betriebskostenabrechnung: Notwendige Erläuterungen - Vorwegabzug bei gemischten Objekten - Beweislastfragen (Dr. Dietrich Beyer)
Verfahrensgang
- AG Duisburg-Ruhrort, 18.06.2009 - 9 C 689/08
- LG Duisburg, 09.02.2010 - 13 S 142/09
- BGH, 11.08.2010 - VIII ZR 45/10
Zeitschriftenfundstellen
- NJW 2010, 3363
- NZM 2010, 784
- NJ 2010, 510
- IMR 2010, 412
- IMR 2010, 413
Wird zitiert von ... (27)
- BGH, 07.12.2011 - VIII ZR 118/11
Mietrecht - Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts
Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, IMR 2010, 412 = NJW 2010, 3363; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90).Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 10;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, WuM 2011, 741 Rn. 10;… vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8; jeweils mwN [jeweils für den preisfreien Wohnraum]; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN [sowohl für preisfreien als auch für preisgebundenen Wohnraum];… vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 Rn. 20 [für preisgebundenen Wohnraum]).
Der Senat hat dies bereits mehrfach für den Fall einer Abrechnung im preisfreien Wohnraum entschieden (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 ff.;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, aaO Rn. 11 ff.).
Nach der auch vom Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung des Senats genügt es nicht, nur die um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitzuteilen (…vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 12;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, aaO Rn. 12).
- BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 27/10
Mietrecht - Den formellen Anforderungen nicht genügende Betriebskostenabrechnung
Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10;… vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10;… vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN).Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, …und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO).
Erstreckt sich ein formeller Fehler nicht auf alle Abrechnungspositionen, verbleibt einem Vermieter eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung zwar insoweit, als unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen gerechtfertigt ist (…vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11, und vom 10. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 14).
- BGH, 15.09.2010 - VIII ZR 181/09
Mietrecht - Betriebskostenabrechnung: Bruchteil als Gesamtpersonenzahl zulässig?
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10, ibr-online).*).Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10, ir-online).*).
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris Rn. 10;… vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10;… vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15).
- BGH, 20.10.2010 - VIII ZR 73/10
Mietrecht - Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit
Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris Rn. 10;… vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10;… vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN).Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, …und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO).
- BGH, 06.07.2011 - VIII ZR 340/10
Mietrecht - Betriebkosten: Mieter trägt Beweislast für Unwirtschaftlichkeit!
Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 23;… Ludley, aaO S. 420 ff.). - LG Heidelberg, 26.11.2010 - 5 S 40/10
Mietrecht - Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten
Zwar dürfte nicht jede Abweichung von Durchschnittswerten, schon gar nicht von bundesweiten Durchschnittswerten, als Anhaltspunkt für Unwirtschaftlichkeit ausreichen (zum so genannten Betriebskostenspiegel kritisch BGH NJW 2010, 3363).Insoweit schließt sich die Kammer der Erwägung des Amtsgerichts an, dass angesichts der öffentlich-rechtlichen Überlassungspflicht nach § 13 KrW/AbfG, der Unterschiede in der durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstruktur je nach Region und Kommune, und angesichts der unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnisse der konkreten Anwesen solchen bundesweiten Durchschnittswerten keine ausreichende Aussagekraft zukommt (vgl. auch BGH NJW 2010, 3363).
Dies wäre nur der Fall, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führten, wofür die Beklagten als Mieter die Darlegungs- und Beweislast tragen (BGH NJW 2006, 1419; BGH NJW 2010, 3363).
- LG Itzehoe, 14.01.2011 - 9 S 22/10
Wohnraummiete: Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung bei fehlender …
Ein Vorwegabzug i.S.d. höchstrichterlichen Rechtsprechung (…BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06; Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10) liegt nicht vor, wenn der Vermieter einzelne umlegbare Kostenbestandteile nicht mit abrechnet und daher nicht den Gesamtbetrag aller umlegbaren Kosten dieser Kostenart (vorliegend Heizkosten), sondern nur den Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten angibt.Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris;… Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78;… Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260;… Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258;… Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).
Würden einzelne Kosten vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, fehle es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (…BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244; Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris).
- LG Bonn, 15.11.2012 - 6 S 25/12
Wohnungseigentumsanteile, Nebenkosten
Soweit die Beklagten pauschal nicht vorgenommene Vorwegabzüge hinsichtlich des unstreitig vorhandenen Gewerberaummieters beanstanden, vermag dies schon im Ansatz allenfalls inhaltliche Fehler der Abrechnung zu begründen (vgl. BGH WuM 2010, 627); dies ist aber jedenfalls auch unsubstantiiert. - LG Itzehoe, 17.12.2010 - 9 S 66/10
Kein Vorwegbabzug bei Nichtangabe von Heizungsstrom
Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris;… Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78;… Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260;… Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258;… Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).Würden einzelne Kosten vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, fehle es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (…BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244; bestätigend BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, zit. n. juris).
- LG Itzehoe, 27.05.2011 - 9 S 116/09
Mietrecht - Voraussetzung an formell wirksame Nebenkostenabrechnung
Für Objekte mit, wie vorliegend, mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegt, wenn die Abrechnung folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris;… Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78;… Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260;… Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258;… Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135)."Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, …und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO).
- BGH, 18.01.2011 - VIII ZR 89/10
Verfahrensrecht - Zurückweisung der Revision, Betriebskostenabrechnung
- BGH, 22.11.2011 - VIII ZR 228/11
Mietrecht - Betriebskosten: Zusammenfassung der Abrechnung von mehreren Gebäuden
- BGH, 14.02.2012 - VIII ZR 207/11
Mietrecht - Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?
- LG Itzehoe, 26.11.2010 - 9 S 52/09
Mietrecht - Wirksamkeit der Erhöhung der Vorauszahlung
- LG Itzehoe, 17.12.2010 - 9 S 23/10
Mietrecht - Mindestanforderungen an Betriebs- und Heizkostenabrechnung
- OLG Düsseldorf, 12.04.2011 - 24 U 106/10
Mietrecht - Betriebskostenabrechnung ohne Gesamtkostenangabe ist unwirksam!
- OLG Düsseldorf, 02.02.2012 - 10 U 102/11
Mietrecht - Betriebskosten: Geeichte Messgeräte sind i.d.R. richtig!
- LG Itzehoe, 14.01.2011 - 9 S 21/10
Mietrecht - Betriebsstromkosten nicht in der Abrechnung aufgeführt: Vorwegabzug?
- OLG Düsseldorf, 27.10.2011 - 10 U 68/11
Mietrecht - Formularmäßige Regelungen über Vertragspartnerwechsel unbedenklich?
- LG Itzehoe, 27.05.2011 - 9 S 118/10
Mietrecht - Zusammenfassung von Wasser mit Abwasserentsorgung: Zulässig?
- LG Frankfurt/Main, 07.01.2011 - 11 S 277/10
Mietrecht - Zum Beginn der Einwendungsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung
- KG, 05.03.2012 - 8 U 48/11
Mietrecht - Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26° C : Mietmangel?
- LG Itzehoe, 30.09.2010 - 9 S 96/09
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Angabe eines Verteilerschlüssels in …
- AG Köln, 26.10.2010 - 221 C 128/09
Mietrecht - Zur Betriebskostenposition "Gasleitungsprüfung"
- LG Köln, 11.05.2012 - 10 S 48/11
- AG Köln, 30.08.2011 - 205 C 117/11
- AG Köln, 20.09.2011 - 205 C 112/11
Mietrecht - Kein Vorwegabzug für Betriebskosten: Abbrechnung wirksam?