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   BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17   

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https://dejure.org/2018,46658
BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 (https://dejure.org/2018,46658)
BGH, Entscheidung vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 (https://dejure.org/2018,46658)
BGH, Entscheidung vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 (https://dejure.org/2018,46658)
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Volltextveröffentlichungen (14)

  • IWW

    § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, § ... 556 Abs. 4 BGB, § 556 Abs. 1 BGB, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, § 556 Abs. 1, 4 BGB, § 305c Abs. 2 BGB, § 307 Abs. 1, 2 BGB, § 814 BGB, § 556 Abs. 2, 3 BGB, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 558 BGB, § 560 Abs. 1 BGB, Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV), § 558 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 17 BetrKV, § 551 Abs. 1 BGB, § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 3 BGB

  • Wolters Kluwer
  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Zur Auslegung einer Klausel zur Tragung einer Kostenpauschale für Verwaltung im Wohnraummietvertrag; §§ 556, 305c BGB; 1, 2 BetrKV

  • rewis.io

    Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der Vereinbarung über eine gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale

  • wertermittlerportal
  • ra.de
  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Betriebskosten: Verwalterkostenpauschale in AGB zulässig?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (13)

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Verwaltungskostenpauschale als Bestandteil der Grundmiete zulässig?

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die Verwaltungskostenpauschale im Wohnungsmietvertrag

  • lto.de (Kurzinformation)

    Wohnraummietvertrag: Keine Verwaltungskosten neben Grundmiete

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Verwaltungskostenpauschale kann nicht auf den Mieter umgewälzt werden

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Anforderungen an Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Unzulässigkeit einer Verwaltungskostenpauschale in einem Mietvertrag

  • Jurion (Kurzinformation)

    Unzulässigkeit einer Verwaltungskostenpauschale in einem Mietvertrag

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Wohnungsmieter muss keine Verwaltungskosten zahlen

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Verwaltungskostenpauschale im Wohnraumietrecht

  • st-sozien.de (Kurzinformation)

    Keine Belastung des Wohnraummieters mit Verwaltungskostenpauschale

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Muss Mieter Verwaltungskostenpauschale zahlen?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Verwaltungskostenpauschale bei Wohnraummiete unwirksam

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Klausel im Mietvertrag über vom Mieter gesondert zu zahlende Verwaltungskostenpauschale unwirksam - Vermieter darf aber grundsätzlich Verwaltungskosten in Grundmiete einpreisen

Besprechungen u.ä. (2)

  • jurafuchs.de (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Keine Belastung des Wohnraummieters mit "Verwaltungskostenpauschale"

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Betriebskosten: Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale ist unwirksam! (IMR 2019, 93)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2019, 721
  • MDR 2019, 215
  • NZM 2019, 253
 
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Wird zitiert von ... (12)Neu Zitiert selbst (6)

  • BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

    Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und

    Auszug aus BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
    Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummiete die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17).

    Da es sich bei den Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht eines verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat.

  • BGH, 02.05.2012 - XII ZR 88/10

    Wohnraummiete: Umlegung der Betriebskosten auf Grund Vereinbarung der Zahlung

    Auszug aus BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
    Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5).
  • BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 152/15

    Allgemeine Geschäftsbedingungen für einen Altmietvertrag über eine Wohnung:

    Auszug aus BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
    Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14).
  • BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

    Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die

    Auszug aus BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
    Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14).
  • Drs-Bund, 09.07.1971 - BT-Drs VI/2421
    Auszug aus BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
    Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8).
  • BGH, 30.05.2017 - VIII ZR 31/17

    Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der Vereinbarung eines Zuschlags für

    Auszug aus BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
    Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7).
  • BGH, 13.02.2020 - IX ZR 140/19

    Rechtsanwaltsvergütung: 15-Minuten-Takt ist bei Verbrauchern als Mandanten

    Das gilt nach zwischenzeitlich gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess (vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN; vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, MDR 2019, 215 Rn. 19).
  • BGH, 10.06.2020 - VIII ZR 289/19

    Einbeziehung von Gesamtklauselwerken in die Auslegung Allgemeiner

    Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, aaO; vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 18; jeweils mwN), wobei es auf die Sicht eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden ankommt (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 2018 - XI ZR 790/16, BGHZ 219, 35 Rn. 37; vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO; vom 18. April 2019 - III ZR 191/18, NJW-RR 2019, 1072 Rn. 17).
  • BGH, 06.03.2024 - VIII ZR 79/22

    Formularmäßige Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam!

    Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (allgemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 13).

    b) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 14).

    Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentscheidung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der - dispositiven - Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach - nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - Betriebskosten sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO Rn. 21).

  • BGH, 08.09.2021 - VIII ZR 97/19

    Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen eines

    Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 18; jeweils mwN; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 26), wobei es auf die Sicht eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden ankommt (vgl. BGH, Urteile vom 5. Juni 2018 - XI ZR 790/16, BGHZ 219, 35 Rn. 37; vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 aaO; vom 18. April 2019 - III ZR 191/18, NJW-RR 2019, 1072 Rn. 17; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, aaO).
  • OLG Stuttgart, 09.07.2019 - 10 U 247/18

    Formularmäßiger Bauvertrag mit einem öffentlichen Auftraggeber: Wirksamkeit einer

    Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15 Rn. 17 m.w.N.; Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 Rn. 18).
  • BGH, 13.02.2020 - IX ZR 141/19

    Klage auf Herausgabe der von einem Rechtsanwalt vereinnahmten Abfindung;

    Das gilt nach zwischenzeitlich gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess (vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN; vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, MDR 2019, 215 Rn. 19).
  • LG Berlin, 01.10.2019 - 67 T 107/19

    Verwertung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses

    Denn für die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten des Antragstellers reicht es aus, dass die für ihn kundenfreundlichste Auslegung als eine von zumindest zwei Auslegungsvarianten vertretbar ist (st. Rspr., vgl nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NZM 2019, 253, juris Tz. 18 m.w.N.).
  • LG Berlin, 25.06.2019 - 67 S 100/19

    Miete eines Einfamilienhauses: Auslegung eines Formularmietvertrages hinsichtlich

    Für die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten der Beklagten reicht es aus, dass sie als eine von zumindest zwei Auslegungsvarianten vertretbar ist (st. Rspr., vgl nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NZM 2019, 253, juris Tz. 18 m.w.N.).
  • LG Berlin, 15.03.2022 - 67 S 240/21

    "Quotenabgeltungsklauseln" auch als Individualvereinbarung unzulässig!

    Damit ist es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandssetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721, beckonline Tz. 13; Kammer, Urt. v. 12. Oktober 2017 - 67 S 196/17, ZMR 2018, 45, beckonline Tz. 13 f.).

    Insoweit können nicht nur die bislang unaufgelösten Widersprüche zur Entscheidung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Unwirksamkeit der Erhebung einer "Verwaltungskostenpauschale" dahinstehen (vgl. BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018, a.a.O.), sondern auch die mit Blick auf die §§ 305c Abs. 1 und 2, 307 BGB dagegen erhobenen Auslegungs- und Wertungszweifel (vgl. dazu etwa Fervers, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., Vorbemerkung zu § 535 Rz. 229; § 535 Rz. 217; Lehmann-Richter, a.a.O., § 538 Rz. 72).

  • LG Berlin, 08.07.2019 - 65 S 231/18

    Kann ein Wach- und Schließdienst in den Betriebskosten umgelegt werden?

    Die Miete ist dem gesetzgeberischen Ansatz nach als Inklusivmiete ausgestaltet worden; die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten sind grundsätzlich mit der Miete abgegolten (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 50; vgl. auch BGH, Urt. v. 19.12.2018 - VIII ZR 254/17, WuM 2019, 92, nach juris Rn. 11).
  • LG Krefeld, 21.09.2022 - 2 S 27/21

    Kündigung um 22:30 Uhr eingeworfen und mündlich darüber informiert: Wann ist sie

  • AG Bad Urach, 14.09.2022 - 1 C 250/21

    Einordnung eines "erhöhten Beförderungsentgelts" der Deutschen Post als

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