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  Einhaltung der Schriftform bei der Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags - Feste Verbindung zwischen der alten und der neuen Vertragsurkunde - Auswirkungen eines Formmangels des Änderungsvertrages auf den ursprünglichen Vertrag

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• BGHZ 50, 39
• NJW 1968, 1229
• MDR 1968, 657
• DB 1968, 889

Wird zitiert von ... (32)Neu Zitiert selbst (9)

• BGH, 13.11.1963 - V ZR 8/62

  Schriftform beim Mietvertrag

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Die Urkunde vom 20. September 1953 hätte deshalb nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 40, 255) mit dem ursprünglichen Vertragstext fest verbunden werden müssen.

  Vielmehr hat der Bundesgerichtshof eine feste Verbindung der alten und der neuen Vertragsurkunde für notwendig erachtet (BGHZ 40, 255, 263) [BGH 13.11.1963 - V ZR 8/62].

  Das genügt an sich, um die nach § 126 BGB erforderliche Einheit der Urkunde herzustellen (BGHZ 40, 255, 263) [BGH 13.11.1963 - V ZR 8/62].

• BGH, 30.06.1964 - V ZR 7/63

  Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Daher gilt grundsätzlich auch für sie, daß alle Einzelpunkte, aus denen sich nach dem Willen der Vertragschließenden das Rechtsgeschäft zusammensetzen soll, von der Schriftform gedeckt sein müssen (…BGH Urt. v. 23. Dezember 1953 - VI ZR 57/53 = NJW 1954, 425 mit Anm. von Benkard in IM BGB § 566 Nr. 2; BGHZ 42, 333, 338) [BGH 30.06.1964 - V ZR 7/63].

  Ausnahmsweise ist dann die Form eines inhaltlich nicht vollständigen schriftlichen Verlängerungsvertrages als gewahrt angesehen worden, wenn er von den Beteiligten des ursprünglichen Vertrages abgeschlossen wurde und wenn er die wesentlichen Elemente eines Miet- (bzw. Pacht-) Vertrages enthielt (BGHZ 42, 333, 338) [BGH 30.06.1964 - V ZR 7/63].

• BGH, 23.12.1953 - VI ZR 57/53

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Daher gilt grundsätzlich auch für sie, daß alle Einzelpunkte, aus denen sich nach dem Willen der Vertragschließenden das Rechtsgeschäft zusammensetzen soll, von der Schriftform gedeckt sein müssen (BGH Urt. v. 23. Dezember 1953 - VI ZR 57/53 = NJW 1954, 425 mit Anm. von Benkard in IM BGB § 566 Nr. 2; BGHZ 42, 333, 338) [BGH 30.06.1964 - V ZR 7/63].

  Vielmehr kommt es darauf an, ob diese Bestimmung nach dem Willen der Parteien für den Gesamtvertrag wesentlich ist und deshalb der Schriftform bedurfte (RGZ 118, 105; 123, 171; RG HRR 1931, 403; BGH Urt. v. 23. Dezember 1953 - VI ZR 57/53 = NJW 1954, 425).

 
• RG, 27.09.1927 - III 127/27

  Schriftform beim Mietvertrag

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Nach allgemeiner Meinung führt der Formmangel eines Änderungsvortrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, daß der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und nach Maßgabe des § 566 Satz 2 BGB gekündigt werden kann (RGZ 118, 105; RG HRR 1931, 403; Senatsurteil vom 27. Mai 1964 - VIII ZR 45/63 [nicht veröffentlicht];… BGB RGRK 11. Aufl. § 566 Anm. 3;… Staudinger BGB 11. Aufl. § 566 Nr. 22; Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Bearb. § 127 II 5;… Mittelstein. Die Miete, 4. Aufl. § 28 II 2 a;… Niendorff, Mietrecht, 10. Aufl. S. 84: Roquette. Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs § 566 Nr. 51).

  Vielmehr kommt es darauf an, ob diese Bestimmung nach dem Willen der Parteien für den Gesamtvertrag wesentlich ist und deshalb der Schriftform bedurfte (RGZ 118, 105; 123, 171; RG HRR 1931, 403;… BGH Urt. v. 23. Dezember 1953 - VI ZR 57/53 = NJW 1954, 425).

• BGH, 30.09.1958 - VIII ZR 134/57

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Hier fehlt es aber im Verlängerungsvertrag an der Angabe des Mietzinses, der zu den wesentlichen Bestandteilen jedes Miet- oder Pachtvertrages gehört (Senatsurteile vom 30. September 1958 - VIII ZR 134/57 = IM BGB § 567 Nr. 1, und vom 26. Februar 1962 - VIII ZR 206/60 = IM BGB § 566 Nr. 6).
• BGH, 27.05.1964 - VIII ZR 45/63

  Rechtsmittel

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Nach allgemeiner Meinung führt der Formmangel eines Änderungsvortrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, daß der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und nach Maßgabe des § 566 Satz 2 BGB gekündigt werden kann (RGZ 118, 105; RG HRR 1931, 403; Senatsurteil vom 27. Mai 1964 - VIII ZR 45/63 [nicht veröffentlicht];… BGB RGRK 11. Aufl. § 566 Anm. 3;… Staudinger BGB 11. Aufl. § 566 Nr. 22; Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Bearb. § 127 II 5;… Mittelstein. Die Miete, 4. Aufl. § 28 II 2 a;… Niendorff, Mietrecht, 10. Aufl. S. 84: Roquette. Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs § 566 Nr. 51).
• BGH, 26.02.1962 - VIII ZR 206/60

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Hier fehlt es aber im Verlängerungsvertrag an der Angabe des Mietzinses, der zu den wesentlichen Bestandteilen jedes Miet- oder Pachtvertrages gehört (Senatsurteile vom 30. September 1958 - VIII ZR 134/57 = IM BGB § 567 Nr. 1, und vom 26. Februar 1962 - VIII ZR 206/60 = IM BGB § 566 Nr. 6).
• BGH, 28.11.1962 - VIII ZR 142/61

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Zutreffend hat es ausgeführt, daß grundsätzlich dem Vermieter die Berufung auf den Formmangel nach § 566 BGB nicht verwehrt ist (Urteil des erkennenden Senats vom 28. November 1962 - VIII ZR 142/61 = WM 1963, 172).
• RG, 24.01.1929 - VIII 322/28

  Bildet die einmalige Leistung, welche ausschließlich die Bereitwilligkeit zur …

  Auszug aus BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Vielmehr kommt es darauf an, ob diese Bestimmung nach dem Willen der Parteien für den Gesamtvertrag wesentlich ist und deshalb der Schriftform bedurfte (RGZ 118, 105; 123, 171; RG HRR 1931, 403;… BGH Urt. v. 23. Dezember 1953 - VI ZR 57/53 = NJW 1954, 425).

• OLG Köln, 04.10.2019 - 1 U 83/18

  Befristeter Mietvertrag, Schriftform, Veränderung der Mietfläche, Kündigung, …

  (1) Nach allgemeiner Meinung führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGH, Urteil vom 27. März 1968 - VIII ZR 71/66, BGHZ 50, 39, zitiert juris Rn. 15;… vom 2. Juli 1975 - VIII ZR 223/73, NJW 1975, 1653, zitiert juris Rn. 42;… vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, zitiert juris Rn. 17;… vom 22. Februar 1994 - LwZR 4/93, BGHZ 125, 175, zitiert juris Rn. 23;… Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 550 Rn. 36;… Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 550 Rn. 48;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 550 Rn. 18; jeweils mwN).

  Eine Ausnahme hierzu hat der Bundesgerichtshof für einen Änderungsvertrag zugelassen, der lediglich eine Verlängerung des Ursprungsvertrages beinhaltet und dessen Inhalt im Übrigen unberührt lässt (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 1968 - VIII ZR 71/66, BGHZ 50, 39, zitiert juris Rn. 16 f).

  Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass die Änderungsvereinbarung in den Inhalt des bereits bestehenden und formgültigen ursprünglichen Vertrages während dessen Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern nur zur Folge hat, dass der vereinbarten Mietzeit, bei der es nach dem Willen der Vertragsschließenden bleibt, ein weiterer Zeitabschnitt vertraglich angefügt wird (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 1968, aaO;… vom 2. Juli 1975, aaO).

  Der Gedanke, dass der als unteilbare Einheit aufgefasste Inhalt des Vertrages formgültig nur abgeändert werden könne, wenn er insgesamt von der Schriftform umfasst werde, treffe dann nicht mehr in vollem Umfang zu, wenn die Änderung nur in einer den sonstigen Inhalt nicht berührenden Verlängerung bestehe; daraus folge, dass nur der Verlängerungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und deshalb kündbar sei, während der ursprüngliche formgültige Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fest abgeschlossen bleibe (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 1968, aaO;… vom 2. Juli 1975, aaO).

  Unabhängig davon, dass § 550 BGB als Ausnahme gegenüber den § 125 Satz 1, § 139 BGB gerade keine Nichtigkeit bei Einhaltung der vorgeschriebenen Schriftform vorsieht (vgl. BGH…, Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, zitiert juris Rn. 17) und insoweit als gesetzliche und allein auf die Abrede der Vertragslaufzeit beschränkte Fiktion den genannten Bestimmungen eigentlich schon vorgeht (…vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 550 Rn. 35; Michalski, WM 1998, 1993, 2005 f.; jeweils mwN), war für die angenommenen Ausnahmefälle stets maßgeblich, dass die Änderungsvereinbarung den sonstigen Vertragsinhalt jeweils nicht berührte (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 1968 - VIII ZR 71/66, BGHZ 50, 39, zitiert juris Rn. 17).

  Wie gezeigt, hat der Bundesgerichtshof in den genannten Fällen Ausnahmen von dem Grundsatz einer durch eine Änderungsvereinbarung verursachten Formunwirksamkeit des Gesamtvertrages stets nur dann zugelassen, wenn die Änderungsvereinbarung den sonstigen Vertragsinhalt nicht berührt (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 1968 - VIII ZR 71/66, BGHZ 50, 39, zitiert juris Rn. 17;… vom 2. Juli 1975 - VIII ZR 223/73, NJW 1975, 1653, zitiert juris Rn. 42;… Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 550 Rn. 48).

• BGH, 30.06.1999 - XII ZR 55/97

  Anforderungen der Schriftform des § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen …

  Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Schriftform des § 566 BGB bereits dann gewahrt, wenn nur eines von mehreren Vertragsexemplaren, die die Parteien hergestellt haben, im Zeitpunkt der Unterzeichnung den an die Einhaltung der Schriftform zu stellenden Anforderungen genügte (…vgl. Palandt/Putzo BGB 58. Aufl. § 566 Rdn. 17; Lindner-Figura MDR 1997, 209 f. m.N.; a.A. KG Grundeigentum 1995, 812; offen gelassen in BGHZ 50, 39, 42).
• BGH, 22.02.1994 - LwZR 4/93

  Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung zu einem Landpachtvertrag durch den …

  Der Änderungsvertrag entbehrt der gemäß § 585 a BGB erforderlichen Schriftform nicht schon deswegen, weil der als Einheit aufgefaßte Inhalt des gesamten Vertrages weder in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt ist noch die Verlängerungsvereinbarung mit dem Ursprungsvertrag körperlich fest verbunden wurde (BGHZ 50, 39, 42;… BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284;… MünchKomm-BGB/Förschler, § 126 Rdn. 10).

  Nach allgemeiner Meinung führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, daß der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGHZ 50, 39, 43; BGHZ 65, 49, 54 [BGH 02.07.1975 - VIII ZR 223/73]; BGHZ 99, 54, 60;… Urt. v. 2. Juli 1975, VIII ZR 223/73, NJW 1975, 1653, 1655;… Urt. v. 29. Januar 1992, XII ZR 179/90, NJW 1992, 654, 655) [BayObLG 29.11.1990 - 3 RReg St 168/90], wobei die Mindestlaufzeit mit Abschluß des Abänderungsvertrages beginnt (BGHZ 99, 54, 60;… Urt. v. 24. Januar 1990, VIII ZR 296/88, NJW-RR 1990, 518).

  Denn in diesem Fall sind die Interessen des im Hinblick auf § 571 BGB in erster Linie geschützten künftigen Grundstückserwerbers ausreichend gewahrt, wenn die aus dem formgültigen Ursprungsvertrag nicht ersichtliche Verpflichtung ihn nicht über die sich aus § 566 Satz 2 BGB ergebende zeitliche Grenze hinaus bindet (BGHZ 50, 39, 43).

 
• BGH, 26.02.1992 - XII ZR 129/90

  Schriftform bei Nachtragsurkunde zum Mietvertrag - Abgrenzung zwischen …

  Der Bundesgerichtshof hat daher eine körperliche Zusammenfassung zu einer Urkunde zunächst auch dann verlangt, wenn es sich um einen Ausgangs- und einen späteren Änderungsvertrag handelt (BGHZ 40, 255, 262 f.; 50, 39, 41, 43; 65, 49, 54) [BGH 02.07.1975 - VIII ZR 223/73].
• BGH, 02.07.1975 - VIII ZR 223/73

  Schriftform bei Mieterbeitritt - Treuwidrige Berufung auf fehlende Schriftform

  Mit Rücksicht hierauf hat der Senat wiederholt ausgesprochen, daß nur unter ganz besonderen Umständen in der Berufung auf die Kündigungsmöglichkeit des § 566 Satz 2 BGB ein Verstoß gegen § 242 BGB liegt (Urteile vom 28. November 1962 - VIII ZR 142/61 = WM 1963, 172 f, vom 27. November 1963 - VIII ZR 116/62 = WM 1964, 184, 186, vom 5. Juli 1967 - VIII ZR 124/65 = WM 1967, 907, vom 4. November 1970 -VIII ZR 76/69 = WM 1970, 1480 und BGHZ 50, 39, 45).

  Nach ständiger Rechtsprechung und allgemeiner Meinung im Schrifttum entbehrt allerdings ein schriftlich geschlossener Vertrag, der nachträglich formlos geändert wird, nunmehr insgesamt der Schriftform (BGHZ 50, 39 m.w.Nachw.).

  Der erkennende Senat hat jedoch eine Ausnahme für einen Verlängerungsvertrag zugelassen (BGHZ 50, 39) und dabei erwogen, daß dieser in den Inhalt des bereits bestehenden, formgültigen, ursprünglichen Vertrages während dessen Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern nur zur Folge hat, daß der vereinbarten Mietzeit, bei der es nach dem Willen der Vertragsschließenden bleibt, ein weiterer Zeitabschnitt vertraglich angefügt wird.

• BGH, 29.10.1986 - VIII ZR 253/85

  Berechnung des Zeitpunkts der frühestmöglichen Kündigung eines Mietvertrages; …

  aa) Die nicht der Form des § 566 BGB entsprechende Abänderung führt dazu, daß auch der ursprüngliche, formgerecht zustandegekommene Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (BGHZ 50, 39, 43;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts 4. Aufl. Rz. 37, 38).
• BGH, 04.11.1970 - VIII ZR 76/69

  Anwendbarkeit des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Erfordernis der …

  Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung (BGHZ 50, 39).

  Mit diesen Ausführungen bewegt sich das Berufungsurteil auf dem Boden des ersten Revisionsurteils (BGHZ 50, 39).

  Mangelte der Vereinbarung die gesetzliche Schriftform, so wurde hiervon der Hauptvertrag jedenfalls dann erfaßt, wenn sie Regelungen von wesentlicher Bedeutung enthielt, die den ursprünglichen Vertrag bereits während dessen Laufzeit inhaltlich änderten; denn die vorgeschriebene Schriftform deckt in einem solchen Falle nicht mehr den gesamten Inhalt des Vertrages (BGHZ 50, 43 f [BGH 27.03.1968 - VIII ZR 71/66] und die dort angeführten Nachweise;… ebenso neuerdings wiederum Soergel/Siebert, BGB 10. Aufl. § 566 Nr. 14).

  Er geht, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zuletzt BGHZ 50, 43 [BGH 27.03.1968 - VIII ZR 71/66]; 52, 28), [BGH 19.03.1969 - VIII ZR 66/67]dahin, dem Erwerber des Grundstücks die Unterrichtung über langfristige Miet- oder Pachtverträge zu erleichtern.

  Nach den Ausführungen im ersten Revisionsurteil kam es deshalb darauf an, ob die beiden Vertragsurkunden dem Willen der Beteiligten entsprechend im Augenblick der Erfüllung der Schriftform verbunden worden sind (BGHZ 50, 42 [BGH 27.03.1968 - VIII ZR 71/66]).

• KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung; …

  Etwas anderes, nämlich eine Kündbarkeit erst zum Ablauf eines Jahres nach Ende der Festlaufzeit (vorliegend: zum 31.10.2021) würde gemäß § 550 S. 2 BGB gelten, wenn man auch insoweit die Rechtsprechung des BGH zur Kündbarkeit wegen formunwirksamer (nachträglicher) Verlängerungsabreden ("reiner Verlängerungsvertrag", s. BGHZ 50, 39 - juris Rn 16 f.; NJW 1994, 1649 - juris Rn 23) anwendet.
• BGH, 29.01.1992 - XII ZR 175/90

  Schriftform des Mietvertrages; Nachtragsurkunde

  Der nunmehr als Einheit aufgefaßte Inhalt des gesamten Vertrages muß in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt werden; zumindest muß die nachträgliche Vereinbarung mit der Haupturkunde körperlich fest verbunden werden, wenn nicht in ausreichender Weise auf den ursprünglichen Vertragstext Bezug genommen wird (BGHZ 40, 255 ff; 50, 39, 41;… Urteil vom 11. November 1987 - VIII ZR 326/86 = BGHR BGB § 566 Nachtragsvereinbarung 1 = WM 1988, 270, 272 m.N.; ständige Rechtsprechung;… vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl. Rdn. 31).

  Wird dieses Formerfordernis nicht eingehalten, wird also ein schriftlicher Mietvertrag nachträglich formlos geändert, so führt dies dazu, daß der zunächst formgültige Mietvertrag nunmehr insgesamt im Sinne von § 566 Satz 2 BGB der Schriftform entbehrt (vgl. BGHZ 50, 39; 65, 49, 54) [BGH 02.07.1975 - VIII ZR 223/73].

• BGH, 19.03.1969 - VIII ZR 66/67

  Schriftform beim Mietverlängerungsvertrag

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