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   BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 101/76   

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BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 101/76 (https://dejure.org/1977,467)
BGH, Entscheidung vom 07.12.1977 - VIII ZR 101/76 (https://dejure.org/1977,467)
BGH, Entscheidung vom 07. Dezember 1977 - VIII ZR 101/76 (https://dejure.org/1977,467)
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Volltextveröffentlichungen (4)

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Voraussetzungen für das Fortbestehen eines Mietverhältnisses - Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages - Wirksamkeit der mündlichen Zusicherung eines Konkurrenzschutzes

  • Juristenzeitung(kostenpflichtig)

    Zur Pflicht des Vermieters, Mieter vor Konkurrenz zu schützen

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

  • BGHZ 70, 79
  • NJW 1978, 585
  • MDR 1978, 400
  • WM 1978, 222
  • DB 1978, 1121
 
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Wird zitiert von ... (28)Neu Zitiert selbst (3)

  • BGH, 07.07.1976 - I ZR 85/75

    Standeswidriges Verhalten eines Facharztes - Zustimmungspflicht für die Ausübung

    Auszug aus BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 101/76
    Eine gegen den Nebenintervenienten gerichtete, auf den Vorwurf unlauteren Wettbewerbs gestützte Unterlassungsklage ist inzwischen rechtskräftig abgewiesen worden (BGH Urteil vom 7. Juli 1976 - I ZR 85/75 - NJW 1976, 2301).

    In dem Vorprozeß, den die Klägerin gegen den Nebeninterveniehten mit dem Ziel geführt hat, daß ihm die Ausübung der Praxis in den Mieträumen des ersten Obergeschosses im Hause B.straße ... untersagt werde, hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ausgeführt, nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung lasse sich die Frage, ob ein Vermieter auch ohne Vereinbarung einem Mieter Wettbewerbsschutz zu gewähren habe, nur für den Einzelfall nach Abwägung der Umstände dieses Einzelfalls beantworten (BGH Urteil vom 7. Juli 1976 - I ZR 85/75 = NJW 1976, 2301).

    Dieser Umstand schützt den hinzukommenden Arzt, wie der Bundesgerichtshof im Rechtsstreit der Klägerin gegen den Nebenint ervenienten entschieden hat, vor dem Vorwurf unlauteren Wettbewerbs (BGH Urteil vom 7. Juli 1976 - NJW 1976, 2301).

  • OLG Karlsruhe, 05.07.1972 - 6 U 158/71
    Auszug aus BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 101/76
    Der Bundesgerichtshof hat die vom Reichsgericht begonnene Rechtsprechung fortgesetzt, wonach der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht hat, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen (vgl. BGH Urteile vom 26. Januar 1955 = LM BGB § 536 Nr. 2; vom 8. Januar 1957 = LM BGB § 536 Nr. 3; vom 26. Januar 1960 = LM BGB § 536 Nr. 5 und vom 22. März 1961 = LM BGB § 536 Nr. 6; vgl. ferner OLG Celle Urteil vom 26. September 1963 = MDR 1964, 59; OLG Frankfurt Urteil vom 3. April 1968 - Betrieb 1970, 46, das der erkennende Senat dadurch gebilligt hat, daß er die Revision durch Beschluß vom 15. August 1968 ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen hat; OLG Karlsruhe Urteil vom 5. Juli 1972 = NJW 1972, 2224).

    Das Oberlandesgericht Karlsruhe erkennt zwar auch unter den Angehörigen freier Berufe eine Konkurrenzsituation an, billigt dem Mieter (einem Zahnarzt) indessen Anspruch auf Konkurrenzschutz nur zu, wenn er die Räume nicht mehr "wirtschaftlich sinnvoll nutzen kann" (Urteil vom 5. Juli 1972 = NJW 1972, 2224).

  • BGH, 28.06.1973 - VII ZR 200/72

    Voraussetzungen für das Fortbestehen des Rechtsschutzinteresses an einer

    Auszug aus BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 101/76
    Die zur Stützung ihrer Ansicht herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Juli 1973 - VII ZR 200/72 (- NJW 1973, 1500 = MDR 1973, 925 = LM ZPO § 256 Nr. 102) betrifft eine andere Fallgestaltung.
  • BGH, 26.02.2020 - XII ZR 51/19

    Benachteiligung des Mieters eines Gewerberaummietvertrages durch vereinbarte

    Diese Pflicht umfasst bei einem Gewerberaumietverhältnis grundsätzlich auch einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (vgl. BGHZ 70, 79, 80 f. = NJW 1978, 585, 586 sowie Senatsurteil vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10 - NJW 2012, 844 Rn. 33).

    Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (vgl. BGHZ 70, 79, 80 f. = NJW 1978, 585, 586 sowie Senatsurteil vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10 - NJW 2012, 844 Rn. 33).

  • BGH, 10.10.2012 - XII ZR 117/10

    Geschäftsraummietvertrag: Mietminderungsrecht bei Verletzung einer

    aa) Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, BGHZ 70, 79 ff. = NJW 1978, 585 zur Vermietung von Arztpraxisräumen; BGH Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 - NJW 1979, 1404, 1405).

    Deshalb gehöre es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung der Schutz vor Konkurrenz gewährt werde (BGHZ 70, 79, 84 f.).

  • BGH, 11.01.2012 - XII ZR 40/10

    Ergänzende Vertragsauslegung: Konkurrenzschutzklausel im Gewerberaummietvertrag

    Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (vgl. BGHZ 70, 79 = NJW 1978, 585, 586).
  • BGH, 22.06.2022 - VIII ZR 356/20

    Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum:

    aa) Die Revisionserwiderung geht insoweit noch zutreffend davon aus, dass durch eine Untervermietung zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen bestehen (vgl. Senatsurteil vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 101/76, WM 1978, 222 unter III 1, insoweit in BGHZ 70, 79 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 [Rechtsentscheid], BGHZ 84, 90, 96; vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 [Rechtsentscheid], BGHZ 114, 96, 100; vom 17. Januar 2001 - XII ZB 194/99, NZM 2001, 286 unter II 1) und der Untermieter auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen ist, weil ihm regelmäßig eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zustehen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327, 329 f.; vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 69/78, WM 1979, 307 unter 1 a; vom 6. November 2012 - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 9).
  • OLG Hamburg, 17.12.1986 - 4 U 237/85
    Dies muß auch dann gelten, wenn der Mieter Angehöriger eines freien Berufes, zum Beispiel ein Arzt oder Zahnarzt ist (vgl. BGHZ 70, 79 f. m.w.N.; Emmerich, JuS 1978, S. 348; Staudinger-Emmerich, BGB , 12. Aufl., Berlin 1981, §§ 535, 5 36 Rnr. 35, 37; Soergel-Kummer, BGB , 11. Aufl., Stuttgart, 1980, §§ 535, 536, Rnr. 191, 197; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Köln, 1979, 11. Rnr . 274; Wolf in LM Nr. 16 zu § 536 BGB ; einschränkend OLG Karlsruhe, NJW 1972, S. 2224; a.A. Voelskow in MünchKomm, BGB , 1. Aufl., München 1980, §§ 535, 536, Rnr. 126 bis 128).

    Derartige Einbußen sind nicht minder wahrscheinlich, wenn die Konkurrenten Ärzte sind (vgl. BGHZ 70, 79 (82 ff.)).

    Es kann insoweit nicht unbeachtet bleiben, daß gerade niedergelassene Ärzte und Zahnärzte den Ertrag ihrer Praxis maßgeblich durch personengebundene Faktoren wie fachliches Können oder der Fähigkeit, das Vertrauen von Patienten zu gewinnen, beeinflussen und damit auch die Auswirkung von Wettbewerb beinhalten können (vgl. BGHZ 70, 79 (83)).

    Ein Zahnarzt, der seine Praxis in einem großstädtischen Geschäftsviertel eröffnet, und zwar in einem Bürohaus, in dessen unmittelbarer Nähe sich bereits ein Ärztehaus befindet - was dem Arzt bekannt ist -, hat zwar die Möglichkeit in stärkerem Maße, "Laufkundschaft" zu erreichen (vgl. dazu BGHZ 70, 79 (83)).

    Zum einen gilt auch hier, daß die persönlichen Fähigkeiten des Arztes für die Gebrauchstauglichkeit seiner Praxis einen höheren Stellenwert haben, als ihre Lage (vgl. BGHZ 70, 79 (83)), so daß dem Konkurrenzschutz im Rahmen der Gebrauchserhaltungspflicht in der Regel nur eine Nebenbedeutung zukommt; zum anderen ist - wie bereits oben ausgeführt - zu berücksichtigen, daß der Stellenwert einer Konkurrenzschutzpflicht mangels ausdrücklicher Vereinbarung ausschließlich auf Billigkeitserwägungen beruht, die im jeweils vorliegenden Fall einschlägig sein können, aber nicht müssen.

  • OLG Hamm, 28.06.2011 - 7 U 54/10

    Mietrechtsstreit des ehemaligen Notars Dr. N. entschieden

    Bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken ist der Vermieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird (grundlegend: BGH NJW 1978, 585; 1979, 1404; Senat, Urteil vom 08.11.1996, 7 U 11/96 = NJW-RR 1997, 459).

    Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe (BGH NJW 1978, 585; OLG Köln, NZM 2005, 866).

  • BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78

    Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages - Voraussetzungen für das

    Zu dieser Rechtsprechung hat sich der erkennende Senat im Urteil vom 7. Dezember 1977 VIII ZR 101/76 (BGHZ 70, 79) bekannt.
  • OLG Düsseldorf, 06.07.2001 - 24 U 174/00

    Konkurrenzschutz im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages

    Auch ohne Bestehen besonderer vertraglicher Regelung - wie hier - hat nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. etwa BGH NJW 1979, 1404, 1405; BGHZ 70, 79, 80) der Vermieter die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen, sofern der besondere geschäftliche Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist.

    Ein derartiger Schutz wurde von der Rechtsprechung vor allem für Einzelhandelsgeschäfte gewahrt, aber auch für freie Berufe, sofern die Praxis auf "Laufkundschaft" angewiesen war (BGH ZMR 1989, 148; BGHZ 70, 79 ff.).

  • OLG Brandenburg, 26.05.2010 - 3 U 101/09

    Gewerberaummiete: Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bei nachträglicher

    Die Anmietung eines Grundstücks zur Ausübung eines Gewerbes umfasst das Recht des Mieters, dass jedenfalls auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters keine Konkurrenzunternehmen zugelassen werden (s. BGH, NJW 1978, S. 585; NJW-RR 1986, S. 9; OLG Köln, NJW-RR 1998, S. 1017; Eisenschmidt, a.a.O., § 535, Rn. 543; kritisch mit Rücksicht auf die Berufs- und Wettbewerbsfreiheit Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 709).

    Allerdings ist der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten (BGH, NJW 1978, S. 585).

  • BGH, 11.12.2001 - KZR 13/00

    Sabet/Massa; Schriftformerfordernis bei Ausschließlichkeitsbindungen aus Sinn und

    Zwar hat es erörtert, ob der Klägerin aus Mietverträgen, die die Parteien für einige Niederlassungen geschlossen haben, unter dem Gesichtspunkt des von der Rechtsprechung anerkannten Konkurrenzschutzes bei Gewerberaummiete (vgl. dazu grundlegend BGHZ 70, 79) Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung erwachsen sind, und dies mangels entsprechend substantiierten Vortrags der Klägerin verneint.
  • OLG Frankfurt, 27.01.2012 - 2 U 299/11

    Mietvertragliche Gewährung von Konkurrenzschutz für Betreiber eines

  • BGH, 14.12.1988 - VIII ZR 31/88

    Rechtsschutzbedürfnis für die Geltendmachung eines vertraglichen

  • KG, 05.09.2005 - 12 U 95/05

    Gewerberaummiete: Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz in einem Einkaufszentrum

  • OLG Rostock, 10.01.2005 - 3 W 130/04

    Zum Umfang des Konkurrenzschutzes des Vermieters gegenüber Mieter

  • OLG Düsseldorf, 09.11.2009 - 24 U 61/09

    Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel in einem Gewerberaummietvertrag

  • OLG Koblenz, 23.12.1994 - 2 U 457/93

    Voraussetzungen einer Konkurrenzschutzpflicht; Umfang eines Vertragsimmanenten

  • OLG Brandenburg, 26.05.1999 - 3 U 172/98

    Gewerbeflächen nicht an die Konkurrenz vermieten!

  • LG Frankfurt/Main, 05.07.1988 - 18 O 234/87
  • OLG Brandenburg, 10.08.2007 - 3 U 134/06

    Sonderkündigungsrecht bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz, Schriftformerfordernis

  • OLG Brandenburg, 10.08.2007 - 3 U 133/06

    Sonderkündigungsrecht bei Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel,

  • LG Magdeburg, 14.07.2011 - 5 O 311/11

    Zum Anspruch der Mieterin gegenüber dem Vermieter auf Entfernung einer Werbetafel

  • BGH, 10.02.1988 - VIII ZR 33/87

    Konkurrenzschutz vor weiteren Restaurantbetrieben im gleichen Mietshaus

  • OLG Düsseldorf, 28.09.2006 - 10 U 28/06

    Konkurrenzschutz in einem Ärztehaus aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung

  • KG, 17.01.2005 - 8 U 212/04

    Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bei Gewerberaummiete: Voraussetzungen und

  • OLG Naumburg, 22.09.2009 - 9 U 129/09

    Voraussetzungen von Konkurrenzschutz bei einem Gewerberaummietvertrag

  • OLG Naumburg, 17.02.2000 - 2 U 44/99

    Recht auf Mietminderung bei Verstoß gegen eine bestehende

  • OLG Köln, 11.01.1988 - 12 U 156/87

    Anspruch auf Erteilung einer öffentlich beglaubigten Urkunde über die Abtretung

  • OLG Frankfurt, 01.07.1985 - 4 U 167/84

    Mietminderung wegen Duldung eines Konkurrenzbetriebes

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