bb) Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH aaO. NJW 1981, 2406; OLG Koblenz NJW-RR 1989, 400, 401; OLG Düsseldorf BB 1991, 159, 160; OLG München ZMR 1996, 256, 257; teilweise anderer Ansicht für ein projektiertes Einkaufszentrum: OLG Celle NJW 1978, 2510, 2511; allgemein zur Risikoverteilung: BGH Urteil vom 20. Mai 1970 - VIII ZR 197/68 = WM 1970, 907, 908 f.).

Das umfaßt bei einem erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft (vgl. BGH aaO. NJW 1981, 2406).

In diesem Fall gelten die allgemeinen Regeln (…Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO, 1359;… BGH, Urteile vom 7. Februar 1968 - VIII ZR 179/65 - aaO, 694; vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - NJW 1981, 2406, 2407;… vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - aaO, 1526; RGZ 96, 300, 301;… Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20;… Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 18).

Der erkennende Senat hat in einer früheren Entscheidung erwogen, eine solche völlige Zerstörung dann nicht anzunehmen, wenn neben einem völlig zerstörten Gebäude auch das Grundstück herauszugeben ist (…Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; vgl. auch RGZ 96, 300, 301;… Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20;… Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 548 BGB Rn. 10;… Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 18;… Jendrek, aaO, 595; vgl. ferner Senatsurteil BGHZ 102, 322, 325 f. zu § 249 BGB; enger BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO).

Hierfür spricht, dass die Anwendung des § 548 BGB bei untergegangener Mietsache deshalb abgelehnt wird, weil die Vorschrift auf den Rückerhalt der Sache als Anfangspunkt der Verjährung abstellt und eine völlig zerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann (BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO).

Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen (BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteile vom 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 - NJW 1968, 2241; vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 - NJW 1987, 2072; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1990, 21; MDR 1994, 57, 58; ZMR 2001, 267, 268; Grundeigentum 2002, 1196, 1197; OLG Frankfurt, ZfSch 2001, 19;… Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 34).

Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (…Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; BGH, Urteile vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO, 2406; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90;… vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - alle aaO;… vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3206;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - aaO;… vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NJW 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - zur Veröffentlichung vorgesehen).

Es gelten dann die allgemeinen Regeln (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80, NJW 1981, 2406, 2407;… v. 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87, BGHR BGB § 558 Abs. 1 "Verschlechterung 1";… Staudinger/Emmerich, BGB 12. Aufl. 2. Bearb. § 558 Rdnr. 13 a;… MünchKomm/Voelskow, BGB 2. Aufl. § 558 Rdnr. 9).