Die dem begünstigenden Verwaltungsakt als Nebenbestimmung hinzugefügte Auflage (vgl. § 36 VwVfG) ist selbständig anfechtbar (vgl. BVerwGE 65, 139 [140] = NJW 1982, 2269;… BVerwG, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 11, S. 29 [35] = NJW 1985, 2845 L; BVerwGE 81, 185 [186] = NVwZ 1989, 864;… BVerwGE 85, 24 = NJW 1991, 651 = Buchholz 451.90 EWG-Recht Nr. 93, S. 80 [81];… NVwZ-RR 1996, 20 = Buchholz 451.20 § 33i GewO Nr. 19, S. 5f.).

Berührt eine Zweckentfremdung von Wohnraum die durch ihr generelles Verbot geschützte allgemeine Wohnraumversorgung nicht, muß eine uneingeschränkte Genehmigung erteilt werden (vgl. BVerwGE 54, 54 [62] = NJW 1977, 2280; BVerwGE 65, 139 [142] = NJW 1982, 2269).

Deren Zweck erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" (BVerfGE 38, 348 [359] = NJW 1975, 727; BVerwGE 65, 139 [142f.]).

Eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann deswegen beanspruchen, wer für den abzubrechenden Wohnraum einen dessen Verlust für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzraum geschaffen hat oder wahrhaft verläßlich schaffen will (vgl. BVerwGE 65, 139 [143ff.] = NJW 1982, 2269;… BVerwG, NJW-RR 1987, 586 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13, S. 46 [51ff.]; BVerwGE 95, 341 [354ff.] = NJW 1995, 542).

Dieser Schutzzweck rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen (vgl. BVerfGE 55, 249 [258]; BVerwGE 65, 139 [143f.] = NJW 1982, 2269; BVerwGE 71, 291 = NJW-RR 1986, 170;… NJW-RR 1987, 586 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13, S. 46 [51f., 54f.];… BVerwGE 95, 341 = NJW 1995, 542 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 18, S. 1 [14];… Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23, S. 25 [26]).

Zweckentfremdungsrechtlich muß der Abbruch eines veralteten Wohngebäudes genehmigt werden, wenn der durch den Abriß eintretende Wohnraumverlust durch neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (st. Rspr.; vgl. BVerwGE 65, 139 [143ff.] = NJW 1982, 2269;… BVerwG, NJW-RR 1987, 586 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13, S. 46 [51ff.]; BVerwGE 95, 341 [355] = NJW 1995, 542;… BVerwG, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23, S. 25 [26f.]).

Für den Fall eines solchen die Wohnraumversorgung nicht beeinträchtigenden Ausgleichs durch gleichwertigen Ersatzraum darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung hinzugefügt werden (vgl. BVerfGE 55, 249 [260]; BVerwGE 65, 139 = NJW 1982, 2269;… BVerwG, NJW-RR 1987, 586 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13, S. 46 [51f., 54f.];… BVerwGE 95, 341 = NJW 1995, 542 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 18, S. 1 [14]).

Er muß - erstens - zweckentfremdeten Wohnraum in derselben Gemeinde ersetzen, - zweitens - in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, - drittens - eine unter dem Blickwinkel der Verfügungsberechtigung mindestens gleichwertige Ausgleichsleistung des durch das Zweckentfremdungsverbot Belasteten darstellen, - viertens - in Größe und baulichem Standard mindestens dem zweckentfremdeten Raum entsprechen, - fünftens - die einer Überschreitung des Standards des zweckentfremdeten Raums gezogene obere Grenze einhalten und - sech-stens - dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der durch Abriß zweckentfremdete Wohnraum (vgl. BVerwGE 65, 139 [150f.] = NJW 1982, 2269;… BVerwG, NJW-RR 1987, 586 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13, S. 46 [54f.]).

Die erste Anforderung an die Eignung als Ersatzraum ergibt sich daraus, daß die bundesrechtliche Ermächtigung zum Erlaß des Zweckentfremdungsverbots (Art. 6 § 1 I 1 MRVerbG) an eine örtlich bestehende besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung anknüpft (vgl. BVerwGE 65, 139 [150f.] = NJW 1982, 2269 [145]).

Der zweitens geforderte zeitliche Zusammenhang begegnet der Gefahr, daß durch den Neubau von Wohnungen generell und "auf Vorrat" Ansprüche auf Erteilung von Zweckentfremdungsgenehmigungen begründet werden könnten (vgl. BVerwGE 65, 139 [145] = NJW 1982, 2269).

Hierfür genügt es, wenn anstelle veralteten Wohnraums neuer, "nicht ausgesprochen luxuriöser Wohnraum" geschaffen wird (BVerfGE 55, 249 [260]; BVerwGE 65, 139 [146] = NJW 1982, 2269).

Neugeschaffenen Ersatzwohnraum muß der Eigentümer dem Wohnungsmarkt nicht zu den gleichen Mietpreisbedingungen zur Verfügung stellen wie zuvor den veralteten durch Abriß zweckentfremdeten Wohnraum (vgl. BVerfGE 55, 249 [259f.]; BVerwGE 65, 139 [146] = NJW 1982, 2269; BVerwG, Beschl. v. 15.3. 1991 - 8 B 33/91 [unveröff.];… Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 23, S. 25 [27]).

Wird das öffentliche Interesse nicht berührt, weil der Eigentümer gleichwertigen Ersatzraum geschaffen hat oder verläßlich anbietet, muß die Zweckentfremdungsgenehmigung von Rechts wegen uneingeschränkt erteilt werden (vgl. BVerwGE 54, 54 [62] = NJW 1977, 2280; BVerwGE 65, 139 = NJW 1982, 2269;… NJW-RR 1987, 586 = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13, S. 46 [51f.]).Auf die Belange der betroffenen Mieter kommt es nicht an.

Denn eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann von Rechts wegen beanspruchen, wer für den anderweitig zu nutzenden Wohnraum einen dessen Verlust für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzraum geschaffen hat oder wahrhaft verläßlich schaffen will (stRspr; vgl. Urteile vom 12. März 1982, aaO. S. 143 ff. …und vom 20. August 1986, aaO. S. 51 ff.).

Dieser Schutzzweck rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, zweckentfremdeten Wohnraum durch gleichwertigen Ersatzraum zu ersetzen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436, 437/78 - BVerfGE 55, 249 [258 ff.]; ebenso: BVerwG, Urteile vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - Buchholz 310 § 42 VwGO Nr. 102 S. 6 [10 ff.], vom 10. Mai 1985, aaO. S. 44 f. …und vom 20. August 1986, aaO. S. 51 f. und 54 f.;… zum Kündigungsrecht des Vermieters in diesem Falle vgl. Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl. 1990, § 564 b BGB Rdnr. 98 [c].).

Für den Fall eines die Wohnraumversorgung nicht beeinträchtigenden Ausgleichs durch gleichwertigen Ersatzraum darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung, insbesondere auch keine Zahlungsauflage, hinzugefügt werden (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 2. Dezember 1980, aaO. S. 260; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982, aaO. S. 10 …und vom 20. August 1986, aaO. S. 51 f., 54 f.).

Ob eine Nebenbestimmung isoliert aufgehoben werden, die Genehmigung also ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann, ist eine Frage der Begründetheit und nicht der Zulässigkeit des mit der Anfechtungsklage verfolgten Aufhebungsbegehrens, sofern nicht eine isolierte Aufhebbarkeit offenkundig von vornherein ausscheidet (Urteile vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 , vom 7. September 1984 - BVerwG 8 C 48.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 11 S. 35, vom 19. Januar 1989 - BVerwG 7 C 31.87 - BVerwGE 81, 185 und vom 22. November 2000 - BVerwG 11 C 2.00 - BVerwGE 112, 221 ; Beschluss vom 16. August 1995 - BVerwG 1 B 25.95 - Buchholz 310 § 120 VwGO Nr. 9).