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   BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84   

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BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84 (https://dejure.org/1984,67)
BGH, Entscheidung vom 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84 (https://dejure.org/1984,67)
BGH, Entscheidung vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 (https://dejure.org/1984,67)
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Volltextveröffentlichungen (8)

     
  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Schönheitsreparaturen bei Umbau; Geldersatzanspruch; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Instandhaltungspflicht; Instandsetzungspflicht; Schönheitsreparaturen; Mietsache; Umbau der; Formularmietvertrag

  • bohei-rae.de

    §§ 157, 535, 536 BGB; § 9 AGBG; Art. 3 MietRÄndG3ÄndG; § 29a BMietG; § 28 BVO 2

  • Juristenzeitung(kostenpflichtig)

    Zur Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen

  • datenbank.nwb.de(kostenpflichtig, Leitsatz frei)
  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

  • Wolters Kluwer (Leitsatz)

    Mietvertrag - Schönheitsreparaturen - AGB - Abwälzung auf Mieter - Unterlassen der Reparaturen - Geldersatz

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Auszüge)

    AGBG § 9; BGB § 157, § 535
    Abwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag

Besprechungen u.ä.

  • Universität des Saarlandes (Entscheidungsbesprechung)

    Die "ergänzende Auslegung" Allgemeiner Geschäftsbedingungen (Prof. Helmut Rüßmann; BB 1987, 843-848)

Papierfundstellen

  • BGHZ 92, 363
  • NJW 1985, 480
  • MDR 1985, 400
  • ZMR 1985, 84
  • WM 1985, 65
  • BB 1985, 614
  • DB 1985, 433
 
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Wird zitiert von ... (113)Neu Zitiert selbst (8)

  • BGH, 25.06.1980 - VIII ZR 260/79

    Ergänzende Auslegung eines Pachtvertrages; Verpflichtung des Pächters zur …

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Das Amtsgericht hält das Urteil des erkennenden Senats vom 25. Juni 1980 - VIII ZR 26O/79 (BGHZ 77, 301) nicht für einschlägig, in welchem die ergänzende Auslegung eines Pachtvertrages für möglich gehalten wurde, wonach der Pächter anstelle seiner Verpflichtung aus dem Pachtvertrag, Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, bei Beendigung des Vertrages dem Verpächter einen Ausgleich in Geld zahlen muß, wenn der Verpächter die Pachtsache umbaut und dadurch die Schönheitsreparaturen zerstört werden.

    Das Oberlandesgericht Schleswig hat angenommen, die in BGHZ 77, 301 für den Pachtvertrag vertretene Ansicht gelte auch für den Wohnungsmietvertrag.

    Die Entscheidungserheblichkeit wäre nämlich nur dann fraglich, wenn die Wirksamkeit der §§ 3 Abs. 3, 17 des Mietvertrages vom 9. Juli 1976, der - im Gegensatz zu dem Pachtvertrag, der Gegenstand des Senatsurteils BGHZ 77, 301 war - ein Formularvertrag ist, nach dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) verneint werden müßte.

    Sie ist eine Hauptleistungspflicht und bleibt eine solche auch bei ihrer Übernahme durch den Mieter (BGHZ 77, 301, 305; Senatsurteil vom 20. Oktober 1976 - VIII ZR 51/75 = WM 1976, 1277).

    Das Oberlandesgericht Schleswig gelangt im Anschluß an die Entscheidung des erkennenden Senats in BGHZ 77, 301 im Wege der ergänzenden Auslegung zu der Auffassung, daß der Wohnungsmieter, der sich in einem Formularmietvertrag allgemein zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, von dieser Verpflichtung nicht deswegen ersatzlos befreit wird, weil in dem Zeitpunkt, in dem die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, das Mietobjekt umgebaut wird und dadurch die Schönheitsreparaturen zerstört würden.

    a) Da der Mietvertrag für den Fall des Umbaus der Wohnräume keine Regelung enthält, es aber im Widerspruch zu dem Inhalt des Vertrages stände, wenn der Mieter für diesen Fall von seiner Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ersatzlos befreit würde, obgleich der Vermieter seine eigene Leistung voll erbracht hat, besteht eine Vertragslücke, die ebenso wie in dem Fall, welcher der Entscheidung in BGHZ 77, 301 zugrundelag, durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist.

    bb) Zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unzulässig wäre (vgl. die Nachweise in BGHZ 77, 301, 304), führt die vom erkennenden Senat für richtig gehaltene Auslegung nicht.

    Es wäre widersinnig, den Vermieter, der zum Umbau entschlossen ist, auf die Forderung auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in den noch nicht umgebauten Räumen zu beschränken (BGHZ 77, 301, 304).

    Die gebotene Interessenabwägung ergibt aber zugleich, daß die Forderung des Vermieters nicht über den Betrag hinausgeht, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er ohne den Umbau seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre (BGHZ 77, 301, 305).

  • BGH, 15.11.1967 - VIII ZR 150/65

    Schönheitsreparaturen an Mieträumen

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Der Mieter schuldet aber nach § 17 nicht mehr an Schönheitsreparaturen als er nach § 3 des Vertrages turnusgemäß vorzunehmen hat (vgl. BGHZ 49, 56, 58 f.; Röchling WuM 1982, 171, 173).

    Der erkennende Senat hat in der Entscheidung BGHZ 49, 56 ausgeführt, daß die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht nur dazu dient, die während der Vertragszeit für Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten entgegen der gesetzlichen Regelung vom Vermieter auf den Mieter abzuwälzen, sondern auch dazu, den Vermieter bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit einem nachfolgenden Mieter der Notwendigkeit zu entheben, Schönheitsreparaturen auf seine, des Vermieters Kosten vornehmen zu lassen (…aaO S. 58).

  • BGH, 17.11.1983 - III ZR 127/82

    Entschädigung für Nachteile einer vorläufigen Anordnung in der …

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Im übrigen gehören zu den gesetzlichen Vorschriften im Sinne des § 6 Abs. 2 AGBG auch die Bestimmungen der §§ 157, 133 BGB, in denen die ergänzende Vertragsauslegung ihre Grundlage hat (vgl. BGHZ 89, 69).
     
  • BGH, 21.12.1977 - VIII ZR 189/76

    Annahme einer Mietpreisbindung - Zahlung von rückständiger Miete für …

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Die Übernahme der von Zeit zu Zeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist keine Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung (vgl. die Senatsurteile vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 189/76 = WM 1978, 276 und vom 11. Januar 1978 - VIII ZR 207/76 = WM 1978, 581).
  • BGH, 11.01.1978 - VIII ZR 207/76

    Begriff der einmaligen Leistung im Sinne des § 29 a des Ersten Bundesmietengesetz …

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Die Übernahme der von Zeit zu Zeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist keine Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung (vgl. die Senatsurteile vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 189/76 = WM 1978, 276 und vom 11. Januar 1978 - VIII ZR 207/76 = WM 1978, 581).
  • OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81

    Wirksamkeit einer speziellen Übernahmeverpflichtung des Mieters bezüglich …

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Inzwischen ist es die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß eine solche Klausel nicht als unangemessen anzusehen ist (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1981 - 9 RE Miet 1/81 = NJW 1981, 2823 = RES Bd. I S. 29 = RiM S. 298 = RE Miet Teil 2 Bd. 2; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 10. März 1982 - 8 RE Miet 3/81 = NJW 1982, 1294 = RES Bd. II S. 23 = RiM S. 569 = RE Miet Teil 2 Bd. 2; Gelhaar ZMR 1981, 225, 230; Röchling WuM 1982, 171, 172; von Westphalen, Der Betrieb, Beilage Nr. 8/84 S. 4; Köhler ZMR 1981, 98; Ackermann ZMR 1981, 99; a.A. Sonnenschein NJW 1980, 1713, 1719; Wolf ZMR 1981, 100).
  • BGH, 20.10.1976 - VIII ZR 51/75

    Voraussetzungen für den Verzug mit einer Hauptleistungspflicht - Vertraglich …

    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Sie ist eine Hauptleistungspflicht und bleibt eine solche auch bei ihrer Übernahme durch den Mieter (BGHZ 77, 301, 305; Senatsurteil vom 20. Oktober 1976 - VIII ZR 51/75 = WM 1976, 1277).
  • OLG Karlsruhe, 01.07.1981 - 9 REMiet 1/81
    Auszug aus BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
    Inzwischen ist es die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß eine solche Klausel nicht als unangemessen anzusehen ist (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1981 - 9 RE Miet 1/81 = NJW 1981, 2823 = RES Bd. I S. 29 = RiM S. 298 = RE Miet Teil 2 Bd. 2; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 10. März 1982 - 8 RE Miet 3/81 = NJW 1982, 1294 = RES Bd. II S. 23 = RiM S. 569 = RE Miet Teil 2 Bd. 2; Gelhaar ZMR 1981, 225, 230; Röchling WuM 1982, 171, 172; von Westphalen, Der Betrieb, Beilage Nr. 8/84 S. 4; Köhler ZMR 1981, 98; Ackermann ZMR 1981, 99; a.A. Sonnenschein NJW 1980, 1713, 1719; Wolf ZMR 1981, 100).
  • BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03

    Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen

    Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253).

    b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (…Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.).

  • BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 302/07

    Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

    Denn mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f. ; 101, 253, 262 ; 105, 71, 79 ff. ; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b).

    In diesem auch hier gegebenen Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 373) .

  • BGH, 28.06.2006 - VIII ZR 124/05

    Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum …

    Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach deren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 368 f.).

    Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist.

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