Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern (BGH, Urteile vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - aaO;… vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3205 f.; zur Abgrenzung zu den oben genannten Entscheidungen BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417 f. und vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - NJW 2004, 774, 775;… Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 40).

Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (…Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO;… BGH, Urteile vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO, 2406; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - alle aaO;… vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3206;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - aaO;… vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NJW 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - zur Veröffentlichung vorgesehen).

Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht (BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - alle aaO; OLG Frankfurt, OLGR 2001, 319, 320;… Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 30;… Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 54;… Jendrek, aaO, 596).

In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, dass es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn er sich selbst der Möglichkeit begibt, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist (…vgl. Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rdnr. 41), oder indem er den bisherigen Untermieter als Mieter den unmittelbaren Besitz fortsetzen lässt (BGH NJW 1968, 2241; BGH NJW 1992, 687, 688; OLG München, NJWE Mietrecht 1997, 106;… Palandt/Weidenhaff, BGB, 60. Auflage, § 558 Rdnr. 11 m.w.N.).

Der einvernehmliche Wechsel des Hauptmieters führt daher für den ausgeschiedenen zum Verjährungsbeginn (BGH NJW 1992, 687), auch wenn Vermieter die Sache einvernehmlich nicht vorübergehend zurückerhält (OLG Karlsruhe NJW 1994, 594).

Die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes enthält jedoch einen allgemeinen Rechtsgedanken (vgl. BGH NJW 1992, 687, 688), der auch auf den vorliegenden Fall übertragbar ist Danach kann der Vermieter die kurze Verjährung des § 558 BGB nicht dadurch zu Lasten des Mieters hinauszögern, dass er davon absieht, die Mieträume in Besitz zu nehmen, obwohl er von der Besitzaufgabe durch den Mieter weiß und die Möglichkeit zur Inbesitznahme hat.

Die Verjährung etwaiger Ersatzansprüche der Klägerin gegen die P. als Rechtsnachfolgerin des Instituts ... der S. war auch nicht gemäß § 852 Abs. 2 BGB, der auf Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache anzuwenden ist (BGH NJW 1992, 687, 688), gehemmt.

Für den Fall, daß ein Mieter, der die Mietsache untervermietet hat, im Einvernehmen mit Vermieter und Untermieter aus beiden Mietverhältnissen zugunsten eines an seine Stelle tretenden Dritten ausscheidet, ist ausgesprochen worden, daß der Mieter sich so behandeln lassen muß, als habe er die Mietsache im Zeitpunkt seines Ausscheidens im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten (BGH, Urt. v. 6. November 1991 - XII ZR 216/90, NJW 1992, 687, 688).