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   BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97   

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BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97 (https://dejure.org/2000,16)
BGH, Entscheidung vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97 (https://dejure.org/2000,16)
BGH, Entscheidung vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 (https://dejure.org/2000,16)
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Einkaufszentrum mit unbedachtem Zugang

§§ 537, 542 BGB <Fassung bis 31.8.01>, Fehlerbegriff, unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit;

Wegfall der Geschäftsgrundlage (vgl. nunmehr § 313 BGB <Fassung seit 1.1.02>), Risikoverteilung beim Mietvertrag;

cic (nunmehr § 311 Abs. 2 BGB <Fassung seit 1.1.02>), § 554a BGB <Fassung bis 31.8.01>, Aufklärungspflichten des gewerblichen Vermieters;

§ 310 Abs. 1 ZPO bei Anordnung eines schriftlichen Verfahrens

Volltextveröffentlichungen (11)

Kurzfassungen/Presse (2)

Besprechungen u.ä. (4)

  • nomos.de PDF, S. 36 (Entscheidungsbesprechung)

    §§ 242, 537 ff. BGB
    Gewerberaummiete/ausbleibender Kundenstrom als Mietmangel/zugesicherte Eigenschaften eines Ladenlokals/Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Nichteintritt des Geschäftserfolgs/Kündigung

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Schuldrecht BT, Mietrecht, Zur Auflösung eines Mietverhältnisses über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum bei Nichteinhaltung von Zusagen des Vermieters u.a. über günstige Verkehrsanbindung sowie Vollvermietung

  • beck.de (Entscheidungsanmerkung)

    Rechte des Mieters eines Ladenlokals, wenn das Einkaufszentrum von den Kunden nicht angenommen wird

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Leerstand von Ladenlokalen in einem Einkaufszentrum: Sachmangel der Mietsache? (IBR 2000, 396)

Papierfundstellen

  • NJW 2000, 1714
  • NJW-RR 2000, 1320 (Ls.)
  • ZIP 2000, 887
  • MDR 2000, 821
  • NZM 2000, 492
  • ZMR 2000, 508
  • WM 2000, 1012
  • DB 2000, 1275
 
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Wird zitiert von ... (243)Neu Zitiert selbst (23)

  • BGH, 01.07.1981 - VIII ZR 192/80

    Mietzinsminderung - Vorausetzungen - Ladenlokal - Kaufinteresse - Umfang des …

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    Unter einem Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (…vgl. BGH Urteil vom 26. September 1990 - VIII ZR 205/89 = BGHR BGB § 537 Abs. 1 Fehler 1 m.w.N.;… Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III B Rdn. 1328 ff;… Gerber/Eckert aaO Rdn. 117), wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können (st.Rspr. vgl. etwa BGH Urteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 = NJW 1981, 2405; Senatsurteil vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 = WM 1992, 583, 585, jeweils m.N.).

    So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rdn. 235 ff).

    Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405 m.N.;… Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1342; auch Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. Vorbem. zu § 537 Rdn 32), wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (…Wolf/Eckert aaO Rdn. 243).

    Sie führen jedoch nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des von dem Beklagten gemieteten Geschäftslokals für Wäsche und Dessous (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405, 2406).

    Insoweit steht jedoch, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (allgemeine Meinung, vgl. nur BGH aaO NJW 1981, 2405 f;… Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1342;… Wolf/Eckert aaO Rdn. 168).

    aa) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH aaO NJW 1981, 2405, 2406 m.w.N.;… Gerber/Eckert aaO Rdn. 128;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl. §§ 535, 536 Rdn. 174).

  • BGH, 15.06.1981 - VIII ZR 129/80

    Kurze Verjährung - Ersatzansprüche des Vermieters - Brand - Vernichtung der …

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    bb) Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH aaO NJW 1981, 2406; OLG Koblenz NJW-RR 1989, 400, 401; OLG Düsseldorf BB 1991, 159, 160; OLG München ZMR 1996, 256, 257; teilweise anderer Ansicht für ein projektiertes Einkaufszentrum: OLG Celle NJW 1978, 2510, 2511; allgemein zur Risikoverteilung: BGH Urteil vom 20. Mai 1970 - VIII ZR 197/68 = WM 1970, 907, 908 f.).

    Das umfaßt bei einem erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2406).

  • BGH, 28.03.1990 - VIII ZR 169/89

    Zusicherung der Nichterhebung der deutschen Einfuhrumsatzsteuer; Verjährung von …

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (vgl. BGHZ 111, 75, 78; 79, 183, 185; 114, 263, 266 jeweils m.w.N.).

    a) Nachdem hiernach der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge kommen, kann dem Beklagten unter Umständen ein Anspruch wegen Verschuldens der Klägerin beim Vertragsschluß zustehen, der Grund für eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB - sein kann (vgl. Senatsurteil vom 16. April 1997 - XII ZR 103/95 = NJW E Mietrecht 1997, 150;… Reinstorf in Bub/Treier aaO II Rdn. 205; BGHZ 111, 75, 82 m.w.N.).

     
  • BGH, 11.12.1991 - XII ZR 63/90

    Leistungsstörungen bei langfristigem Pachtvertrag zum Gesteinsabbau

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    Unter einem Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (…vgl. BGH Urteil vom 26. September 1990 - VIII ZR 205/89 = BGHR BGB § 537 Abs. 1 Fehler 1 m.w.N.;… Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III B Rdn. 1328 ff;… Gerber/Eckert aaO Rdn. 117), wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können (st.Rspr. vgl. etwa BGH Urteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 = NJW 1981, 2405; Senatsurteil vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 = WM 1992, 583, 585, jeweils m.N.).

    Zwar können die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage (…vgl. dazu nur Palandt/Heinrichs BGB 59. Aufl. § 242 Rdn. 113 m.w.N.) dann eingreifen, wenn und soweit der Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschriften nach §§ 537 ff. BGB nicht betroffen ist (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 1991 aaO m.w.N.).

  • BGH, 28.11.1979 - VIII ZR 302/78

    Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen als Sachmangel - Anforderung an die …

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    Der Anspruch wäre nicht durch die Sonderregelungen der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen, da diese, wie dargelegt, hier nicht eingreifen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 192/95 - NJW 1997, 2813; BGH Urteil vom 28. November 1979 - VIII ZR 302/78 = NJW 1980, 777, 779 f.;… Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. vor §§ 535, 536 BGB Rdn. 63).
  • OLG Koblenz, 11.10.1988 - 3 U 520/87

    Passage; Geschäft; Mieter; Anmietung; Geschäftsräume

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    bb) Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (…BGH aaO NJW 1981, 2406; OLG Koblenz NJW-RR 1989, 400, 401; OLG Düsseldorf BB 1991, 159, 160; OLG München ZMR 1996, 256, 257; teilweise anderer Ansicht für ein projektiertes Einkaufszentrum: OLG Celle NJW 1978, 2510, 2511; allgemein zur Risikoverteilung: BGH Urteil vom 20. Mai 1970 - VIII ZR 197/68 = WM 1970, 907, 908 f.).
  • BGH, 20.05.1970 - VIII ZR 197/68

    Rücktritt vom Mietvertrag - Minderung des Mietzinses - Risikobereich des Mieters …

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    bb) Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (…BGH aaO NJW 1981, 2406; OLG Koblenz NJW-RR 1989, 400, 401; OLG Düsseldorf BB 1991, 159, 160; OLG München ZMR 1996, 256, 257; teilweise anderer Ansicht für ein projektiertes Einkaufszentrum: OLG Celle NJW 1978, 2510, 2511; allgemein zur Risikoverteilung: BGH Urteil vom 20. Mai 1970 - VIII ZR 197/68 = WM 1970, 907, 908 f.).
  • BGH, 12.12.1997 - V ZR 250/96

    Ergänzende Auslegung eines Vertrages durch das Revisionsgericht

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    Da weitere Feststellungen insoweit jedoch nicht zu erwarten sind, kann der erkennende Senat den Vertrag selbst auslegen (vgl. BGH Urteil vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96 = NJW 1998, 1219 m.w.N.).
  • BGH, 16.04.1997 - XII ZR 103/95
    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    a) Nachdem hiernach der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge kommen, kann dem Beklagten unter Umständen ein Anspruch wegen Verschuldens der Klägerin beim Vertragsschluß zustehen, der Grund für eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB - sein kann (vgl. Senatsurteil vom 16. April 1997 - XII ZR 103/95 = NJW E Mietrecht 1997, 150;… Reinstorf in Bub/Treier aaO II Rdn. 205; BGHZ 111, 75, 82 m.w.N.).
  • BGH, 18.06.1997 - XII ZR 192/95

    Mietrechtliche Gewährleistungsansprüche für Übergabe der Mietsache; Anwendbarkeit …

    Auszug aus BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
    Der Anspruch wäre nicht durch die Sonderregelungen der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen, da diese, wie dargelegt, hier nicht eingreifen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 192/95 - NJW 1997, 2813; BGH Urteil vom 28. November 1979 - VIII ZR 302/78 = NJW 1980, 777, 779 f.;… Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. vor §§ 535, 536 BGB Rdn. 63).
  • OLG Celle, 17.03.1978 - 2 U 196/77

    Vorhersehbarkeit des Risikos bei Eröffnung eines Geschäftes in einem gewachsenen …

  • OLG Düsseldorf, 13.12.1990 - 10 U 84/90
  • LG Halle, 18.12.1996 - 12 O 197/96
  • BGH, 26.10.1984 - V ZR 140/83

    Irrtum über die Vergleichsgrundlage - Wegfall der Geschäftsgrundlage - Beim …

  • BGH, 19.12.1980 - V ZR 185/79

    Zusicherung erhöhter Abschreibungen nach § 7b EStG

  • BGH, 26.09.1990 - VIII ZR 205/89

    Beschädigung der Mietsache ohne Verschulden des Mieters

  • BGH, 13.12.1995 - XII ZR 185/93

    Außerordentliche Kündigung eines Vertrages unter Berufung auf Treu und Glauben

  • BGH, 01.06.1979 - V ZR 80/77

    Risiko der Bebaubarkeit von Bauerwartungsland

  • BGH, 14.02.1996 - VIII ZR 65/95

    Überhöhter Kraftstoffverbrauch eines fabrikneuen Kraftfahrzeugs

  • BVerfG, 05.06.1992 - 2 BvR 1307/91

    Verfassungsmäßigkeit der Erhöhung der Berufungssumme in Zivilsachen bei bereits …

  • BGH, 26.04.1991 - V ZR 165/89

    Haftung des Verkäufers für Pflichtverletzung des Verhandlungsgehilfen; Werbung …

  • BGH, 04.04.1962 - V ZR 110/60

    Begriff und Beweiskraft der Privaturkunde; stillschweigende Beantragung eines …

  • BGH, 12.06.1987 - V ZR 91/86

    Zulässiger Inhalt eines Erbbaurechts; Risiko der Bebaubarkeit

  • LG Mönchengladbach, 02.11.2020 - 12 O 154/20

    Geschäftsraummiete: Mietminderung auf die Hälfte wegen Corona - Gesichtspunkt der …

    Das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 -, Rn. 30, juris;… LG Heidelberg COVuR 2020, 541 Rn. 26;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 79;… BeckOGK/Martens, 1.10.2020, BGB § 313 Rn. 239;… Streyl, in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 2. Aufl. 2020, § 3 Mietrecht Rn. 72; Sittner NJW 2020, 1169, 1171).
  • LG Heidelberg, 30.07.2020 - 5 O 66/20

    Gewerberaummiete: Wegfall der Mietzahlungspflicht wegen Geschäftsschließung zur …

    Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt dabei grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH, Urt. v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; siehe oben).

    Eine solche Risikoverteilung bzw. -übernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsame Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urt. v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714).

  • BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

    Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten …

    bb) Voraussetzung bei der Prüfung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache nach den - auch vorliegend anzuwendenden - Grundsätzen des Senatsurteils vom 29. April 2015 (…VIII ZR 197/14, aaO) ist lediglich, dass ein Mangel in Rede steht, bei dem die Mietsache - was bei nachträglich erhöhten Immissionen der Fall sein kann - äußeren Einflüssen oder Umständen ausgesetzt ist, die deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen können (vgl. hierzu bereits BGH, Urteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter B II 2 a; vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405 unter II 2; jeweils mwN), und dass die Parteien - wie hier nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall - eine Vereinbarung darüber, was bezüglich solcher Beeinträchtigungen vertraglich geschuldet ist, nicht getroffen haben.
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