Denn die Norm gilt auch für den Fall, dass der Mieter eines Hausgrundstücks sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Gebäudeteile, als auch solche beschädigt, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind (BGH BGHZ 61, 227, 229 f.; 98, 59, 64; Urteile vom 23. Januar 1991 - IV ZR 284/89 - VersR 1991, 462, 463; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - NJW 1992, 687; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3205;… vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; RGZ 75, 116;… Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VI Rn. 12;… MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 8;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 11).

Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern (…BGH, Urteile vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - aaO; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3205 f.; zur Abgrenzung zu den oben genannten Entscheidungen BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417 f. und vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - NJW 2004, 774, 775;… Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 40).

Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (…Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO;… BGH, Urteile vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO, 2406; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90;… vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - alle aaO; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3206;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - aaO;… vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NJW 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - zur Veröffentlichung vorgesehen).

Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht (BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98;… vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - alle aaO; OLG Frankfurt, OLGR 2001, 319, 320;… Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 30;… Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 54;… Jendrek, aaO, 596).

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats erfordert die "Rückgabe" der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (Senatsurteile vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3206; vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - NJ 2001, 535 f).

Daß der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 aaO).

Die weite Ausdehnung des Anwendungsbereiches des § 548 Abs. 1 BGB führt schließlich dazu, dass auch Ersatzansprüche des Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfasst werden, denen - aufgrund eines einheitlichen Schadensereignisses - eine Beschädigung nicht nur des Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten Gegenstände zugrunde liegt, sofern der Schaden einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt selbst hat (Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3205; BGH Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - NJW 2006, 2399 Tz. 15;… Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 548 Rdn. 6;… Gather in Schmidt/Futterer aaO § 548 Rdn. 31).

Gleiches gilt gegenüber Ersatzansprüchen wegen einer möglichen Veränderung oder Verschlechterung von Teilflächen des Grundstücks, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3205; BGH Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - NJW 2006, 2399 Tz. 15).