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   BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07   

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https://dejure.org/2008,100
BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07 (https://dejure.org/2008,100)
BGH, Entscheidung vom 28.05.2008 - VIII ZR 261/07 (https://dejure.org/2008,100)
BGH, Entscheidung vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 (https://dejure.org/2008,100)
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Volltextveröffentlichungen (16)

     
  • IWW
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Voraussetzungen der formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung bei auffällig schwankenden Verbrauchswerten bzw. Ansatz unterschiedlicher Flächenwerte in verschiedenen Jahren; Ansatz zutreffender Flächenwerte und Verbrauchswerte als Voraussetzung der ...

  • RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

    Betriebskostenabrechnung nach Flächenteilen - Erläuterung der Flächen

  • RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

    Betriebskosten - Abrechnung nach Flächenteilen - Erläuterung

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung bei für den Mieter aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachvollziehbaren Angaben

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen; wechselnde Flächenangaben in aufeinanderfolgenden Abrechnungsperioden; auffällige Schwankungen von Verbrauchswerten; Betriebskosten; Heizkosten; Fälligkeit einer ...

  • Judicialis

    BGB § 259; ; BGB § 273; ; BGB § 556

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 259 § 273 § 556
    Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung bei Abrechnung nach Flächenanteilen

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Nebenkostenabrechnung bei wechselnden Flächenangaben ordnungsgemäß?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (14)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben

  • beck-blog (Kurzinformation)

    Kein formeller Fehler durch mehrfach geänderte Umlageschlüssel

  • rechtsindex.de (Kurzinformation)

    Nebenkostenabrechnung trotz wechselnder Flächenangaben ordnungsgemäß

     
  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Falsche Flächenangaben in Betriebskostenabrechnung

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung keine Angaben zu anderen Abrechnungszeiträumen machen

  • jurawelt.com (Pressemitteilung)

    Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben

  • anwaeltin-krueger.de PDF, S. 9 (Leitsatz und Zusammenfassung)
  • mietrechtsinfo.de (Leitsatz)

    Erläuterungsbedürfnis von Flächenabweichungen in Betriebskostenabrechnungen

  • ebnerstolz.de (Kurzinformation)

    Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit von Betriebskostenabrechnungen

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 13 (Kurzinformation)

    Jährlich wechselnde Flächen- und Verbrauchsangaben in Betriebskostenabrechnungen stellen keinen formellen Mangel einer Betriebskostenabrechnung dar

  • haus-und-grund-leipzig.de (Kurzinformation)

    Vermieterfreundliche Abgrenzung bei Betriebskostenabrechnung

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Sind auffällige Unterschiede in Vorjahresabrechnungen vom Vermieter zu erläutern?

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Sind auffällige Unterschiede in Vorjahresabrechnungen vom Vermieter zu erläutern?

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Abweichungen vom Vorjahresergebnis: Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß? (IMR 2008, 221)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2008, 2260
  • MDR 2008, 907
  • NZM 2008, 567
  • ZMR 2008, 777
 
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Wird zitiert von ... (95)Neu Zitiert selbst (12)

  • BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 1/06

    Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Mitteilung der Gesamtkosten einer …

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8).

    Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.).

    Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (…Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 9 - 11).

  • BGH, 09.04.2008 - VIII ZR 84/07

    Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch …

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt;… Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.).

    Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24;… Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 9 - 11).

    Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b;… Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2).

  • BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 371/04

    Anforderungen an die Form einer Nebenkostenabrechnung; Zusammenfassung von …

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c m.w.N.).

    Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (…Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2).

     
  • OLG Nürnberg, 21.03.1995 - 3 U 3727/94

    Gewerberaummietrecht - Vereinbarung über Kosten für Verwaltung durch Drittfirma

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Überwiegend wird angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonderheiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295;… Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121;… Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lützenkirchen, MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR 2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM 1995, 308;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184).
  • BGH, 17.11.2004 - VIII ZR 115/04

    Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.
  • BGH, 17.07.2003 - IX ZR 268/02

    Zeitpunkt der Erledigung bei Aufrechnung

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und begründet gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395).
  • BGH, 19.01.2005 - VIII ZR 116/04

    Anforderungen an die Wahrung der Abrechnungsfrist

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.
  • BGH, 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90

    Verjährung einer Heizkostennachforderung

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8).
  • OLG Düsseldorf, 14.12.2000 - 10 U 134/98

    Auslegung der Übernahme der persönlichen Haftung durch den Geschäftsführer einer …

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Überwiegend wird angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonderheiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295;… Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121;… Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lützenkirchen, MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR 2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM 1995, 308;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184).
  • BGH, 27.11.2002 - VIII ZR 108/02

    Anforderungen an den Inhalt einer Nebenkostenabrechnung

    Auszug aus BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
    Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass der Kläger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2).
  • BGH, 31.10.2007 - VIII ZR 261/06

    Rechtsfolgen der Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten …

  • KG, 12.01.2006 - 12 U 216/04

    Betriebskosten: Darlegung der Gründe hinsichtlich der Steigerung der Kosten und …

  • BGH, 07.02.2018 - VIII ZR 189/17

    Zu Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener …

    Die genannte Herangehensweise des Berufungsgerichts hat ihm deshalb - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. BGH, Urteile vom 6. Oktober 1998 - VI ZR 239/97, NJW 1999, 860 unter II 3 a;… vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 110/06, WM 2007, 2024 Rn. 14) - den Blick dafür verstellt, dass bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter bei entsprechender Vereinbarung mit den dafür bestehenden Aufteilungsmaßstäben nach (formell) ordnungsgemäß erteilter Jahresabrechnung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1, 3, § 556a Abs. 1 BGB, §§ 6 ff. HeizkostenV), die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, bei der Klägerin als Vermieterin liegt (…vgl. Senatsurteile vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 28; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 15;… vom 17. November 2010 - VIII ZR 112/10, NJW 2011, 598 Rn. 13; vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475 Rn.16).

    a) Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die hierzu anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres (vgl. zu dieser zeitlichen Eingrenzung etwa Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO) zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen.

    Dazu muss sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.;… vgl. etwa Senatsurteile vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 11;… vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76 Rn. 13;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 9;… vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 11; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO; jeweils mwN).

  • LG Berlin, 20.02.2015 - 63 S 202/14

    Wohnraummiete: Fristlose Kündigung wegen Verzugs mit einer …

    Denn der flächenanteilige Umlegungsmaßstab bedarf keiner weiteren Erläuterung, weil sich dieser aus sich selbst ergibt (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855).
  • BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 137/09

    Preisgebundene Wohnraummiete: Erfordernis einer Aufschlüsselung der …

    aa) Der Senat hat für den preisfreien Wohnraum bereits entschieden, dass es bei Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen nicht bedarf, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567, Tz. 15).
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