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   BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10   

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https://dejure.org/2012,11743
BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10 (https://dejure.org/2012,11743)
BGH, Entscheidung vom 09.05.2012 - XII ZR 79/10 (https://dejure.org/2012,11743)
BGH, Entscheidung vom 09. Mai 2012 - XII ZR 79/10 (https://dejure.org/2012,11743)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 307 Abs 1 BGB, § 315 BGB
    Gewerberaummietvertrag: Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete

  • IWW
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Wirksamkeit einer Klausel zur Bestimmung der Höhe der Mietzinsänderung durch den Vermieter nach billigem Ermessen bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 307 Abs. 1, § 315
    AGB-rechtliche Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel mit einseitigem Leistungsbestimmungsrecht

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Leistungsbestimmungsklausel in gewerblichem Mietvertrag; Änderung der ortsüblichen/angemessenen Miete; Mieterhöhung; Wertsicherungsklausel; Mietanpassung

  • Betriebs-Berater

    Einräumung eines Leistungsbestimmungsrechts in gewerblichem Mietvertrag hält Inhaltskontrolle stand

  • rewis.io

    Gewerberaummietvertrag: Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 307 Abs. 1; BGB § 315
    Wirksamkeit einer Klausel zur Bestimmung der Höhe der Mietzinsänderung durch den Vermieter nach billigem Ermessen bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Änderung der ortsüblichen Miete: Anpassung nach billigem Ermessen?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (10)

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    AGB-Recht und Mieterhöhung: In gewerblichem Mietvertrag ist Ermessensklausel bei Mietpreiserhöhung zulässig

  • ratgeberrecht.eu (Kurzinformation)

    Einseitige Mietanpassung durch Vermieter

  • heise.de (Pressebericht, 07.09.2012)

    Gewerbliche Mietverträge: Preiserhöhung nach "billigem Ermessen" erlaubt

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Mieterhöhung nach billigem Ermessen

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Einseitige Mietanpassung durch Vermieter

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Leistungsvorbehaltsklauseln zur Mietanpassung in gewerblichen Mietverträgen zulässig

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Preisfestsetzung durch Vermieter nach billigem Ermessen ist nicht zwangsläufig rechtswidrig

  • mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters bei Mietanpassungsklauseln als AGB wirksam

  • schluender.info (Kurzinformation)

    Vermieter bestimmt die Höhe der Miete - Geht das?

  • blog.de (Kurzinformation)

    Wirksame Klausel im gewerblichen Mietvertrag

Besprechungen u.ä. (3)

  • mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters bei Mietanpassungsklauseln als AGB wirksam

  • juraexamen.info (Fallbesprechung - aus Ausbildungssicht)

    Preisanpassungsklausel in gewerblichem Mietvertrag

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mietanpassungsklausel: Einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters in AGB zulässig! (IMR 2012, 284)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2012, 2187
  • MDR 2012, 831
  • NZM 2012, 457
  • ZMR 2012, 688
  • NJ 2012, 379
  • WM 2013, 769
  • BB 2012, 1549
 
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Wird zitiert von ... (14)Neu Zitiert selbst (20)

  • BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 304/08

    BGH erklärt "HEL"-Preisanpassungsklauseln in Erdgas-Sonderkundenverträgen für

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 178/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag).

    Bei der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen der Vertragschließenden und die die jeweilige Klausel begleitenden Regelungen zu berücksichtigen (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 33 mwN).

    Dies folgt bereits aus § 309 Nr. 1 BGB, der für Preisanpassungsklauseln ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in Verträgen über Warenlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 25 f. mwN).

    Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht (BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 34; BGHZ 172, 315 = NJW 2007, 2540 Rn. 22; BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172 Rn. 14 und BGHZ 180, 257 = NJW 2009, 2051 Rn. 23 jeweils mwN).

  • BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 178/08

    BGH erklärt "HEL"-Preisanpassungsklauseln in Erdgas-Sonderkundenverträgen für

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 178/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag).

    Eine Preisanpassungsklausel hält allerdings dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern (vgl. BGHZ 185, 96 = NJW 2010, 2789 Rn. 35 zu einer Preisanpassungsklausel in einem Erdgaslieferungsvertrag).

  • BGH, 12.07.1989 - VIII ZR 297/88

    Wirksamkeit einer Anpassungsklausel in einem formularmäßigen

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Der Verwender von in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen Preisanpassungsklauseln hat dagegen - insbesondere bei auf Dauer angelegten Geschäftsverbindungen - das ebenfalls anerkennenswerte Bedürfnis, seine Preise den aktuellen Kosten- oder Preisentwicklungen anzupassen (vgl. etwa BGH Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 297/88 - NJW 1990, 115, 116).
  • BGH, 15.11.2007 - III ZR 247/06

    Zur Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen in Pay-TV-Verträgen

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Die Einräumung eines Kündigungsrechts kann bei einer Klausel, die für sich betrachtet eine unangemessene Benachteiligung bewirken könnte, einen Ausgleich darstellen, damit die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält (vgl. BGH Urteil vom 15. November 2007 - III ZR 247/06 - NJW 2008, 360 Rn. 13).
  • BGH, 17.02.2004 - XI ZR 140/03

    Zur Wirksamkeit von Zinsänderungsklauseln in Prämiensparverträgen

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Dabei ist das Interesse des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen geschützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinausgehen (vgl. BGHZ 94, 335 = NJW 1985, 2270; BGHZ 158, 149 = NJW 2004, 1588, 1590 jeweils mwN).
  • BGH, 20.05.1985 - VII ZR 198/84

    Formularmäßige Vereinbarung einer Preisanpassung bei verzögertem Baubeginn

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Dabei ist das Interesse des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen geschützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinausgehen (vgl. BGHZ 94, 335 = NJW 1985, 2270; BGHZ 158, 149 = NJW 2004, 1588, 1590 jeweils mwN).
  • BGH, 02.08.2012 - XII ZR 42/10

    Fitness-Studiovertrag: Wirksamkeit einer Laufzeitklausel; unangemessene

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Senatsurteile vom 8. Februar 2012 - XII ZR 42/10 - GuT 2012, 26 Rn. 20 und vom 19. Dezember 2007 - XII ZR 61/05 - NJW-RR 2008, 818 Rn. 17 mwN).
  • BGH, 06.04.2011 - VIII ZR 273/09

    Zur Wirksamkeit von Preisanpassungsklauseln in Fernwärmelieferverträgen

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Der Begriff des angemessenen Nutzungsentgelts soll dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss vorausgesetzte Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund von sonstigen Veränderungen, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist (vgl. BGHZ 189, 131 = NJW 2011, 2501 Rn. 36).
  • BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

    Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 22).
  • BGH, 21.04.2009 - XI ZR 78/08

    BGH erklärt Nr. 17 Abs. 2 Satz 1 der AGB-Sparkassen für unwirksam

    Auszug aus BGH, 09.05.2012 - XII ZR 79/10
    Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht (BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 34; BGHZ 172, 315 = NJW 2007, 2540 Rn. 22; BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172 Rn. 14 und BGHZ 180, 257 = NJW 2009, 2051 Rn. 23 jeweils mwN).
  • BGH, 17.12.2008 - VIII ZR 274/06

    Unwirksame Preisanpassungsklausel in einem Gasversorgungs-Sondervertrag

  • BGH, 29.04.2008 - KZR 2/07

    Erdgassondervertrag

  • BGH, 19.12.2007 - XII ZR 61/05

    Unangemessene Benachteiligung der Mieter und Käufer von

  • BGH, 19.01.2005 - XII ZR 107/01

    Umfang der Haftungsfreistellung bei Anmietung eines Kraftfahrzeugs

  • BGH, 13.06.2007 - VIII ZR 36/06

    Anwendung von § 315 BGB auf Gaspreise

  • BGH, 03.07.2002 - XII ZR 39/00

    Auslegung eines Mietvorvertrages über noch zu errichtende Kinoräume

  • BGH, 02.10.1991 - XII ZR 88/90

    Vertragliche Mietzeitverlängerung ohne Mietzinsvereinbarung bei Apothekenräumen

  • BGH, 10.07.1990 - XI ZR 275/89

    Funktion, Reichweite und Kriterien des Transparenzgebots bei Preisnebenabreden

  • BGH, 02.10.1991 - VIII ZR 240/90

    Billigkeit der Preisbestimmung eines Stromlieferanten; Offenlegung der

  • BGH, 04.06.1975 - VIII ZR 243/72

    Erhöhung eines Mietzinses infolge eines sachverständigen Schiedsgutachtens -

  • BGH, 25.11.2015 - VIII ZR 360/14

    Wirksame Preisanpassungsklausel im Stromlieferungsvertrag

    Der damit für die Preisanpassungen verbindliche Maßstab des § 315 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 Rn. 27; vom 27. Juni 2012 - XII ZR 93/10, juris Rn. 22; jeweils mwN), den auch das Berufungsgericht der im Streit stehenden Klausel richtigerweise entnimmt, ist nämlich nicht nur im Klauselwortlaut durch die mehrfache Verwendung der Formulierung "... nach billigem Ermessen ..." unmissverständlich herausgestellt.
  • BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18

    Bestand des Mietvertrag einer Gemeinde über ein Objekt zur Unterbringung ihr

    Dabei dürfen allerdings die Anforderungen an den Verwender nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 Rn. 20 mwN).
  • BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13

    Gewerberaummiete: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen

    b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 zur Klauselkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters die Änderung der Miete betreffend).
  • KG, 15.11.2023 - 23 U 15/22

    Preisanpassungsklauseln in den AGB führender Streaming-Anbieterinnen sind

    Da derartige Klauseln der Verwenderin einen einseitigen Eingriff in den ausgehandelten Vertrag ermöglichen, sind sie gemessen an § 307 Abs. 1 BGB nur dann zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse der Verwenderin hieran besteht und sowohl Anlass, Voraussetzungen als auch Umfang des Leistungsbestimmungsrechts so hinreichend konkretisiert sind, dass der Kunde eine Entgeltänderung vorhersehen kann (vgl. Graf v. Westphalen/Thüsing a.a.O., Rn. 35; BGH, Urt. v. 09.05.2012 - XII ZR 79/10 -, NJW 2012, 2187, Rn. 20, 21; Urteil vom 31.07.2013 - VIII ZR 162/09 -, BGHZ 198, 111, Rn. 59; BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 121/04 -, BGHZ 164, 11, Rn. 39, verlangt darüber hinaus schwerwiegende Gründe, die für ein berechtigtes Interesse der Verwenderin streiten).
  • BGH, 27.10.2022 - I ZR 141/21

    Vertragsstrafeanspruch nach "Hamburger Brauch": Beginn der regelmäßigen

    Hat der Gläubiger sein Leistungsbestimmungsrecht nicht innerhalb einer objektiv angemessenen Zeit ausgeübt und möchte der Schuldner Klarheit darüber gewinnen, ob und in welcher Höhe er eine Vertragsstrafe verwirkt hat, so kann er nach § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Klage auf Leistungsbestimmung durch das Gericht erheben (vgl. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 [juris Rn. 37]) und durch die Erwirkung eines rechtskräftigen Gestaltungsurteils die Fälligkeit des Vertragsstrafeanspruchs und damit den Verjährungsbeginn selbst herbeiführen (vgl. BGH, NJW 1996, 1054 [juris Rn. 29 f.]).
  • BAG, 16.01.2013 - 10 AZR 26/12

    Weihnachtsgratifikation in vom Arbeitgeber jährlich festzulegender Höhe (§ 315

    Dem Gläubiger ist damit ein - nicht fristgebundenes, aber durch den Gesichtspunkt der Verwirkung begrenztes - Klagerecht eingeräumt (vgl. BGH 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - Rn. 39, NJW 2012, 2178; 6. März 1986 -  III ZR 195/84 - zu III 1 der Gründe, BGHZ 97, 212) .
  • KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16

    Ansprüche aus einem fristlos gekündigten Gewerberaummietvertrag

    Eine Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB ist nicht durch § 307 Abs. 3 S. 1 BGB ausgeschlossen, da das einseitige Leistungsbestimmungsrecht von dem Grundsatz abweicht, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (s. BGH, Urt. v. 09.05.2012 -XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 Tz 19 für eine Mietanpassungsklausel).

    Eine Klausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht (BGH NJW 2012, 2187 Tz 29).

    Eine Klausel hingegen, die ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht enthält, das in Abweichung von § 315 BGB keine billigem Ermessen entsprechende Anpassung, sondern nur eine Erhöhung und damit allein die Wahrung der Interessen des Vermieters vorsieht, ist nach § 307 BGB wegen Unangemessenheit unwirksam (s. BGH NJW 2012, 2187 Tz 35).

    Bei einer Anpassungsklausel erfordert das Transparenzgebot eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Änderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Anpassung umschreibt (s. BGH NJW 2012, 2187 Tz 20, 21 für eine Mietanpassungsklausel).

  • LG Frankfurt/Main, 24.06.2021 - 13 S 35/20

    Verwaltervertrag mit pauschaler jährlicher Vergütungserhöhung ist unwirksam

    Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Preisanpassungsklausel als Preisnebenabrede in vollem Umfang kontrollfähig, wobei es keine Rolle spielt, ob die Klausel dem Verwender nur ein Erhöhungsrecht zubilligt, oder die Klausel eine automatische Preisanpassung bewirkt, da sie in beiden Fällen von dem das dispositive Recht beherrschenden Grundsatz abweicht, dass die Preisvereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss für die gesamte Vertragsdauer bindend ist (vgl. nur BGH NJW 2012, 2187, 2010, 2793; zum ganzen BeckOGK/Zschieschack, 1.3.2021, BGB § 307 Preisanpassungsklausel Rn. 15).
  • BGH, 27.06.2012 - XII ZR 93/10

    Mietvertrag: Intransparenz einer Entgeltanpassungsklausel

    Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - juris Rn. 19 und BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 178/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag).

    a) Wie der Senat in einem gleich gelagerten Fall bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - juris), wird die Regelung in § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrages diesen Anforderungen an die Klarheit und Verständlichkeit einer vorformulierten Vertragsbestimmung gerecht.

  • LAG Hessen, 07.04.2017 - 14 Sa 303/16

    Auf vertragliche Beziehungen einer Aktiengesellschaft zu Dritten, die von der

    2 BGB eine Klage auf Leistungsbestimmung durch das Gericht zu erheben (BGH 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - Juris).
  • KG, 15.11.2023 - 23 U 112/22

    Preisanpassungsklauseln in den AGB führender Streaming-Anbieterinnen sind

  • BAG, 21.12.2017 - 6 AZR 803/16

    Lehrereingruppierung - Eingruppierungserlass Niedersachsen - Intransparenz

  • OLG Düsseldorf, 11.09.2013 - U (Kart) 37/12

    Nachforderung eines Entgelts für die Bereitstellung von Teilnehmerdaten von

  • KG, 06.08.2012 - 23 U 47/12

    Flugbeförderungsbedingungen: Wirksamkeit eines Änderungsvorbehalts

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