Volltextveröffentlichungen (5)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Ein Eigentümers tritt nicht in ein Mietverhältnis mit den Endmietern bei Vermietung einer Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützigen Verein zur Unterbringung vom Verein auszuwählender Personen

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Rechtsentscheid; Zwischenmietverhältnis über Wohnung für Mitglieder eines gemeinnützigen Vereins; Kündigungsschutz für Endmieter; Gewerbliche Weitervermietung

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 549a, § 556 Abs. 3

• rechtsportal.de

  BGB § 549a, § 556 Abs. 3

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Bt-Recht(Abodienst, Leitsatz frei) (Leitsatz)

  Karitativ tätiger Verein als Zwischenmieter. Verhältnis des Eigentümers zu den Untermietern

Verfahrensgang

• AG München - 414 C 11 768/93
• LG München I, 31.08.1994 - 14 S 2847/94
• BayObLG, 28.07.1995 - 1Z RE-Miet 4/94

Papierfundstellen

• NJW-RR 1996, 73
• MDR 1996, 42
• DNotZ 1996, 445
• BayObLGZ 1995 Nr. 47
• BayObLGZ 1995, 256

Wird zitiert von ... (10)Neu Zitiert selbst (4)

• BVerfG, 11.06.1991 - 1 BvR 538/90

  Verfassungswidrigkeit der Versagung des Kündigungsschutzes des sozialen …

  Auszug aus BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  Das BVerfG hat in seiner Entscheidung vom 11.6.1991 darin für die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG ) gesehen, da Gründe, die eine Schlechterstellung des Endmieters rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich seien (BVerfGE 84, 197 = Nr. 29).

  aa) Das BVerfG hat in der erwähnten Entscheidung vom 11.6.1991 festgestellt, daß es gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, einem Mieter, der in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts zu versagen (BVerfGE 84, 197 = Nr. 29).

  (4) Es bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken dagegen, daß dem typischen Untermieter, der nur einen Teil der Wohnung nutzt, ein Schutz gegenüber dem Vermieter versagt wird, der über den Schutz des Hauptmieters hinausgeht (vgl. BVerfGE 84, 197, 200 und 202 = Nr. 29).

• BGH, 20.03.1991 - VIII ARZ 6/90

  Rechte des Untermieters bei Kündigung des Hauptmietvertrages

  Auszug aus BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  Dies gilt auch dann, wenn dem Endmieter bei Abschluß des Endmietvertrages zwar bekannt war, daß sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht wußte, daß er gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt (BGHZ 114, 96 = Nr. 23).
• AG Frankfurt/Main, 28.01.1994 - 33 C 4059/93

  Auszug aus BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  Diese Voraussetzung ist nicht gegeben, wenn ein gemeinnütziger Verein die Wohnung in Ausübung seiner karitativen Tätigkeit an Personen weitervermietet, die von ihm betreut und unterstützt werden (…vgl. Staudinger/Emmerich, aaO.;… Palandt/Putzo, aaO.;… im Ergebnis ebenso Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WoBauR, § 549 a Rdn. 3 und 3.3;… Schilling Neues Mietrecht 1993, S. 58; wohl auch Blank, WuM 1993, 573, 574 und AG Frankfurt/M., WuM 1994, 276, die allerdings eine entsprechende Anwendung der Vorschrift befürworten; dazu unten e).
• BayObLG, 12.10.1989 - REMiet 1/89

  Kann der Mieter bei einem nachträglichen Zeitmietvertrag Fortsetzung des …

  Auszug aus BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  3. Der Senat faßt die Frage [LG München I, WuM 1995, 30] ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406, 409 = Nr. 35) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

• BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung …

  Ein dem Senatsurteil vom 20. Januar 2016 (…VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34 ff.; vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 75) vergleichbarer Sachverhalt einer Zwischenvermietung liegt ersichtlich nicht vor.
• BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 311/14

  BGH präzisiert Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

  aa) Bei der gewerblichen Zwischenvermietung stellt der Eigentümer den Wohnraum einem Zwischenmieter zur Verfügung, von dem er erwarten kann, dass dieser die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt anbieten und zu marktgerechten Bedingungen weitervermieten wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 75).
• BGH, 03.07.1996 - VIII ZR 278/95

  Kündigungsschutz bei Vermietung einer Wohnung an einen Verein

  Davon ausgenommen werden teilweise (…Franke, in Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, aaO, BGB § 556 Anm. 8.7, Schilling, aaO, S. 57 f, Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 7. Aufl., Rdnr. 1361, LG Hamburg NJW-RR 1992, 842 unter 2 a, vgl. auch OLG Hamburg, Rechts entscheid vom 16. April 1993 - 4 U 243/92 = RES IX BGB § 556 Nr. 7 = NJW 1993, 2322 unter III, LG Hamburg WuM 1993, 738, 739) generell Fälle der Zwischenvermietung, die nicht im Interesse des Eigentümers, sondern im Interesse des Zwischen- oder des Endmieters erfolgen, teilweise (Bay ObLG, Rechtsentscheid vom 28. Juli 1995 - RE Miet 4/94 = BayObLGZ 1995, 256 - NJW-RR 1996, 73 unter 3 d, Rechtsentscheid vom 30. August 1995 - REMiet 5/94 = BayObLGZ 1995, 282 - NJW-RR 1996, 71 unter 2, Langenberg, MDR 1993, 102, 104) speziell die Fälle der Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen oder Mitarbeiter Wohnraum weitervermietet.

  Vielmehr bildet die Einschaltung des Vereins regelmäßig die Grundlage dafür, daß der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen (BayObLG, Rechtsentscheid vom 28. Juli 1995 aaO unter 3 d bb, Langenberg aaO).

 
• OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

  Dabei scheidet die hierfür erforderliche planwidrige Regelungslücke nicht etwa deshalb aus, weil der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der Vorschrift auf gewerbliche Zwischenvermietung beschränkt hat (…vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 16; a.M. BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff.).

  In diesem Fall wäre allerdings zu beachten, dass die Möglichkeiten des Vermieters, im nachhinein gegenüber dem Endmieter eine marktgerechte Miete durchzusetzen, im Hinblick auf die für eine Mieterhöhung geltenden Beschränkungen gering sind (§§ 557 ff. BGB; vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ), was zu seiner nicht gerechtfertigten Benachteiligung führen könnte.

  Dabei handelte es sich aber nicht um eine Bevölkerungsgruppe, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen gehabt hätte oder die aus sonstigen Gründen Belastungen für einen Vermieter begründen könnte, wie es beispielsweise bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen sozialen Zwecken sein kann (hierzu vgl. BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ; KG ZMR 2013, 108 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ;… vgl. zu der erforderlichen Interessenabwägung insgesamt auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17).

• BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 5/94

  Weitervermietung einer Wohnung vom einem karitativ tätigen Verein an einen …

  Auch der Rechtsentscheid des Senats vom 28.7.1995 (BayObLGZ 1995, 256) beantwortet die Vorlagefrage nicht.

  Diese Entscheidung schränkt zwar bei gestuften Mietverhältnissen den Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB ein, wenn das Endmietverhältnis ein Wohnraummietverhältnis ist, läßt jedoch auch in diesen Fällen die Anwendung der Vorschrift unberührt, soweit die Differenzierung zwischen dem Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, und dem Unter- oder Endmieter sachlich gerechtfertigt werden kann (vgl. den Senatsbeschluß vom 28.7.1995 BayObLGZ 1995, 256).

  Zu näheren Einzelheiten wird auf die Darstellung in den Senatsentscheidungen vom 28.7.1995 (BayObLGZ 1995, 256) und vom 30.8.1995 (BayObLGZ 1995, Nr. 53) Bezug genommen.

  Die sich damit bei einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses aus dem gestuften Mietverhältnis ergebende faktische Wirkungslosigkeit der wohnraummietrechtlichen Schutzvorschriften für den Endmieter ist allerdings nur gerechtfertigt, wenn das Hauptmietverhältnis dem Zwischenmieter die Möglichkeit eröffnet, seine von denen des Hauptvermieters abweichenden eigenen Interessen bei der Gestaltung des Endmietverhältnisses auch tatsächlich eigenverantwortlich umzusetzen (BayObLGZ 1995, 256).

  Der Senat hat mit Beschluß vom 28.7.1995 (BayObLGZ 1995, 256) entschieden, daß bei einer solchen Fallgestaltung § 549a BGB weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden ist und sich der Endmieter gegenüber dem Herausgabeanspruch des vermietenden Eigentümers nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts berufen kann.

  Eine unmittelbare Anwendung des § 549a BGB kommt nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht in Betracht (vgl. BayObLGZ 1995, 256).

• BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Weitervermietung einer Wohnung vom Arbeitgeber an eine betriebsangehörige Person

  Diese Entscheidung schränkt zwar im Rahmen gestufter Mietverhältnisse den Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB ein, wenn das Endmietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, läßt aber auch bei solchen Fallgestaltungen die Anwendung dieser Vorschrift unberührt, wenn die Differenzierung zwischen dem Unter- oder Endmieter und dem Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, sachlich gerechtfertigt werden kann (vgl. den Senatsbeschluß vom 28.7.1995 BayObLGZ 1995, 256).

  Eine Anwendung dieser Vorschrift auf Fallgestaltungen, bei denen der Arbeitgeber als Zwischenmieter auftritt, wird überwiegend abgelehnt (vgl. die Nachweise in der Senatsentscheidung vom 28.7.1995 BayObLGZ 1995, 256;… ferner Sternel Mietrecht Aktuell 2. Aufl. Nachtrag S. 15, Fischer-Dieskau/Franke § 549a Anm. 3.3 i.V.m. § 556 Anm. 8.7; bejahend hingegen für einen Fall, in dem der Endmieter zum Zwischenmieter in einem arbeiternehmerähnlichen Verhältnis stand, AG Frankfurt WuM 1994, 276 mit zust. Anm. Eisenhardt).

  Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 28.7.1995 (BayObLGZ 1995, 256) dargelegt hat, kann diese Wertung nicht auf Fallgestaltungen übertragen werden, in denen der Zwischenmieter mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehend eigene Interessen verfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im Auge hat.

• OLG Köln, 18.02.2003 - 22 U 138/02

  Wohnraummietrecht bei Anmietung von Räumen durch gemeinnützigen Verein zu …

  aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Qualifizierung eines Mietverhältnisses als solches über Wohnraum entscheidend darauf an, dass der vertragsgemäße Gebrauch im eigenen Wohnen besteht; die bloße Überlassung des Mietobjekts an Dritte, namentlich in Form einer Weitervermietung, genügt hierzu nicht, selbst wenn diese zu Wohnzwecken geschehen soll (BGHZ 84, 90, 94; 94, 11, 14 ff.; 133, 142, 147; vgl. ferner OLG Stuttgart, NJW 1985, 1966; OLG Hamburg, NJW 1993, 2322, 2324; BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 74).

  Sie verfolgte damit nicht ausschließlich privatwirtschaftliche Zwecke, so dass auch die in den zitierten Entscheidungen hierzu angeführten Überlegungen (vgl. insbesondere BGHZ 133, 142, 148 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 74 ff.) vorliegend nicht übertragbar sind.

• OLG Frankfurt, 07.08.2000 - 20 REMiet 1/98

  Negativer Rechtsentscheid: Teilnichtigkeit eines Wohnraummietvertrages bei …

  Es muss sich demnach bei der Vorlagefrage um eine Rechtsfrage handeln, die für eine Vielzahl von Fällen wesentlich werden kann und die bisher noch nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1986, 13; Bay0bLG, NJW-RR 1996, 73 ff; a. A. MünchKommZPO-Rimmelspacher, § 541 Rn 18).
• BayObLG, 29.11.2022 - 101 AR 75/22

  Sachliche Zuständigkeit für Räumungsklage bei Zwischenvermietung zur Erfüllung …

  Die Einschaltung des Zwischenmieters beruht in diesen Fällen regelmäßig primär auf Interessen des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlast oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (vgl. BGH NJW 2016, 1086 Rn. 34 unter Verweis auf BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 28. Juli 1995, RE-Miet 4/94, BayObLGZ 1995, 256 [juris Rn. 23]).
• LG Duisburg, 11.03.1997 - 23 S 528/96

  Gewährung von Wohnraumkündigungsschutz bei Vorliegen einer vergleichbaren …

  (BayOblG ZMR 1995, 526 und ZMR 1995, 585, 589;… Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. RdNr. A 8;… Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 549 a RdNr. 2,3;… Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl. § 549 a RdNr. 2;… Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Nachtrag Januar 1994, zu III. 1033).