Volltextveröffentlichungen (2)

• Deutsches Notarinstitut

  BGB § 103; WEG § 16 Abs. 2; ZVG § 56 S. 2
  Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände des Rechtsvorgängers

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Thüringer Oberlandesgericht (Leitsatz)

  Haftung für Wohngeld

Papierfundstellen

• NJW-RR 1996, 911
• FGPrax 1996, 135
• ZMR 1996, 337

Wird zitiert von ... (7)Neu Zitiert selbst (10)

• BGH, 21.04.1988 - V ZB 10/87

  Haftung des Erwerbers für im Wohnungseigentum zusammenhängende Verbindlichkeiten

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  § 28 Abs. 2 WEG zuständig ist (vgl. BGHZ 99, 358, 360 = DNotZ 1988, 27 ; BGHZ 104, 196, 203 = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173 ).

  Er teilt vielmehr im Ansatz die Ansicht, daß es auf die Eigentümerstellung in dem Zeitpunkt ankomme, da die Wohngeldforderung fällig werde ( BGHZ 104, 197, 200 f. = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 13 ).

  Daraus rechtfertige sich "die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlußfassung" (BGHZ 104, 197, 203 = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173 ).

  In Blick darauf konnte der BGH offenlassen, wie es wäre, wenn der Beschluß noch vor dem Eigentumserwerb gefaßt worden wäre, die Beitragsleistung aber erst für einen späteren Zeitpunkt fällig gestellt worden wäre ( BGHZ 104, 197, 204 = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173 ).

  Während Weitnauer in mehreren Veröffentlichungen die Frage, wer Schuldner sei, wenn der Eigentumswechsel zwar nach Beschlußfassung, aber vor Fälligkeit eintrete, danach beantworten will, wann die beschlossene Leistung fällig geworden ist (…vgl. Weitnauer/Hauger, a.a.O., § 16 WEG , Rn. 50; Weitnauer, Anm. zu BGHZ 95, 118 in JZ 1986, 193 ; ders., Anm. zu BGHZ 104, 197 in DNotZ 1989, 157 ;… ebenso Zeller/Stöber, 14. Aufl., § 56 ZVG, Anm. 3.10 b), hält Müller (…Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rn. 120, 226) die Eigentumsverhältnisse bei Beschlußfassung für maßgeblich.

  Von einer Gleichstellung der Erwerbsarten geht auch der BGH aus ( BGHZ 104, 197, 198 f. = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173).

• BGH, 27.06.1985 - VII ZB 16/84

  Wohnungseigentum: Zwangsversteigerung; weitere Anschlußwerte

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Diesen Rechtsstandpunkt, den schon der VII. Zivilsenat des BGH in mehreren Entscheidungen eingenommen hatte (vgl. BGHZ 88, 302, 305 = DNotZ 1984, 556 ; BGHZ 95, 118, 121 = NJW 1985, 2717 = JZ 1986, 191 ), vertritt auch der V. Zivilsenat des BGH, der nunmehr für Vorlagen in Wohnungseigentumssachen gern.

  Während Weitnauer in mehreren Veröffentlichungen die Frage, wer Schuldner sei, wenn der Eigentumswechsel zwar nach Beschlußfassung, aber vor Fälligkeit eintrete, danach beantworten will, wann die beschlossene Leistung fällig geworden ist (…vgl. Weitnauer/Hauger, a.a.O., § 16 WEG , Rn. 50; Weitnauer, Anm. zu BGHZ 95, 118 in JZ 1986, 193 ; ders., Anm. zu BGHZ 104, 197 in DNotZ 1989, 157 ;… ebenso Zeller/Stöber, 14. Aufl., § 56 ZVG, Anm. 3.10 b), hält Müller (…Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rn. 120, 226) die Eigentumsverhältnisse bei Beschlußfassung für maßgeblich.

  Dies entspricht auch der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGHZ 95, 118, 121 = NJW 1985, 2717).

  Denn es ist anerkannt, daß § 56 S. 2 ZVG hinsichtlich des Verteilungsmaßstabes für die Verteilung von Nutzungen und Lasten auf die Vorschriften der §§ 101 bis 103 BGB verweist ( BGHZ 95, 118, 121 = NJW 1985, 2117;… Zeller/Stöber, a.a.O., § 56 ZVG , Anm. 3.2;… Steiner/Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 56 ZVG, Rn. 14 und 17).

• KG, 20.07.1994 - 24 W 3942/94

  Stimmrecht des Wohnungserwerbers vor Eintragung ins Grundbuch

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, kann als Inhalt des Sondereigentums nicht wirksam vereinbart werden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers hafte, weil eine Vereinbarung dieses Inhalts gegen § 56 S. 2 ZVG verstieße und deshalb nach § 134 BGB nichtig wäre (BGHZ 99, 358, 361 = DNotZ 1988, 27 ; vgl. auch KG FGPrax 1995, 28 ;… Weitnauer/Hauger, B. Aufl., § 16 WEG , Rn. 54;… PalandtlBassenge, 55. Aufl., § 16 WEG , An. 23).

  Später ergangene Entscheidungen des V. Zivilsenats des BGH und der Obergerichte nehmen - soweit ersichtlich - zu diesem Problem ebenfalls nicht Stellung (vgl. BGHZ 108, 44, 49 = DNotZ 1990, 373 ; BGH NJW 1994, 2950, 2951; BayObLG Rplleger 1995, 123; KG FGPrax 1995, 28).

  Schon deshalb liegt es nahe, die für die üblicherweise monatlich fällig werdenden Vorschußleistungen nunmehr allgemein anerkannte und einsichtige Regel, der Veräußerer hafte nur für alle bis zum Eigentumswechsel begründeten und fälligen Beitragsschulden und der Erwerber für den Folgezeitraum (vgl. KG FGPrax 1995, 28 ;… Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG , Rn. 22 f.) auch auf die Haftung für Sonderumlagen Eigentümer in § 103 BGB getroffene Regelung für die Rechtsbeziehung zwischen dem neuen Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft fruchtbar.

 
• BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, kann als Inhalt des Sondereigentums nicht wirksam vereinbart werden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers hafte, weil eine Vereinbarung dieses Inhalts gegen § 56 S. 2 ZVG verstieße und deshalb nach § 134 BGB nichtig wäre (BGHZ 99, 358, 361 = DNotZ 1988, 27 ; vgl. auch KG FGPrax 1995, 28 ;… Weitnauer/Hauger, B. Aufl., § 16 WEG , Rn. 54;… PalandtlBassenge, 55. Aufl., § 16 WEG , An. 23).

  § 28 Abs. 2 WEG zuständig ist (vgl. BGHZ 99, 358, 360 = DNotZ 1988, 27 ; BGHZ 104, 196, 203 = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173 ).

  Anders als bei einer durch Teilungserklärung getroffenen Bestimmung, nach der der Erwerber für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, wirkt sich eine Auslegung, die maßgeblich an den Fälligkeitszeitpunkt der beschlossenen Sonderumlage anknüpft, wirtschaftlich auch nicht wie eine dem Betrag nach unbegrenzte und deshalb nach § 134 BGB i.V.m. § 56 S. 2 ZVG unwirksame Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer aus (vgl. dazu BGHZ 99, 358, 362 = DNotZ 1986, 27 ).

• BGH, 15.06.1989 - V ZB 22/88

  Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls; Konkurs des …

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Der Umlageschlüssel ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG oder aus dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsmaßstab, wenn das Aufkommen aus der Sonderumlage - wie üblich - dazu dient, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu bestreiten ( BGHZ 108, 44, 47 = DNotZ 1990, 373 ).

  In der Rechtsprechung und dem rechtswissenschaftlichen Schrifttum ist dagegen umstritten, unter welchen Voraussetzungen ein Rückstand in diesem Sinne anzunehmen ist, für den zuvörderst der vormalige Eigentümer einzustehen hat (zur Umlage des Ausfalls bei Vermögensverfall dieses Eigentümers vgl. BGHZ 108, 44, 49 = DNotZ 1990, 373 ), und durch welche Rechtshandlung die Haftung des neuen Eigentümers ausgelöst wird.

  Später ergangene Entscheidungen des V. Zivilsenats des BGH und der Obergerichte nehmen - soweit ersichtlich - zu diesem Problem ebenfalls nicht Stellung (vgl. BGHZ 108, 44, 49 = DNotZ 1990, 373 ; BGH NJW 1994, 2950, 2951; BayObLG Rplleger 1995, 123; KG FGPrax 1995, 28).

• BGH, 09.07.1984 - II ZR 231/83

  Fortführung einer Firma nach Ausscheiden des Namensträgers

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Anders als bei einer durch Teilungserklärung getroffenen Bestimmung, nach der der Erwerber für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, wirkt sich eine Auslegung, die maßgeblich an den Fälligkeitszeitpunkt der beschlossenen Sonderumlage anknüpft, wirtschaftlich auch nicht wie eine dem Betrag nach unbegrenzte und deshalb nach § 134 BGB i.V.m. § 56 S. 2 ZVG unwirksame Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer aus (vgl. dazu BGHZ 99, 358, 362 = DNotZ 1986, 27 ).
• BGH, 24.02.1994 - V ZB 43/93

  Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des …

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Später ergangene Entscheidungen des V. Zivilsenats des BGH und der Obergerichte nehmen - soweit ersichtlich - zu diesem Problem ebenfalls nicht Stellung (vgl. BGHZ 108, 44, 49 = DNotZ 1990, 373 ; BGH NJW 1994, 2950, 2951; BayObLG Rplleger 1995, 123; KG FGPrax 1995, 28).
• BayObLG, 21.07.1994 - 2Z BR 43/94

  Schuldner einer Zahlungsverpflichtung aus der Jahresgesamt- und …

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Dabei muß eine rechtsmißbräuchliche Ausübung des Beschlußrechts nach § 23 Abs. 1 WEG durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, für die hier kein Anhalt besteht, außer Betracht bleiben (vgl. dazu BayObLG Rpfleger 1995, 123).
• BGH, 10.03.1994 - IX ZR 98/93

  Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen im Konkurs eines …

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Ein Beschluß, der wenn er - wie hier - nicht fristgerecht angefochten wird (BGH NJW 1994, 1866, 1868 m.w.N.).
• BayObLG, 07.03.1996 - 2Z BR 136/95

  Berücksichtigung von Balkonen, Loggien und Dachterrassen bei der Umlegung von …

  Auszug aus OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  7. Liegenschaftsrecht/WEG - Kostenverteilung nach Wohnfläche (BayObLG, Beschluß vom 7.3. 1996 - 2Z BR 136/95 - mitgeteilt von Richter am BayObLG Johann Demharter, München) WEG § 16 Abs. 2 Zweite BV § 44 Abs. 2 Werden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der Wohnfläche ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, so sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen.

• BGH, 15.12.2017 - V ZR 257/16

  Wohnungseigentum: Haftung des Erwerbers für eine nach dem Eigentumswechsel fällig …

  bb) Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur wendet hingegen die Fälligkeitstheorie auch hier an mit der Folge, dass der Erwerber für die während seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft fällig gewordenen Beiträge zu einer Sonderumlage unabhängig davon haftet, ob er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Umlage schon Mitglied der Gemeinschaft war (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 911, 912; OLG Köln, NZM 2002, 351, 352; OLG Karlsruhe, OLGR 2005, 497, 498; LG Saarbrücken, NJW-RR 2009, 1167, 1168;… Elzer/Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 214;… MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 16 WEG Rn. 75;… BeckOGK/Falkner, [01.07.2017], § 16 WEG Rn. 59;… Staudinger/Häublein, [2018], § 28 WEG Rn. 202 ff.;… BeckOGK/Hermann, [01.07.2017], § 28 WEG Rn. 71;… Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 61;… Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 16 WEG Rn. 47, § 28 WEG Rn. 19).

  Sie folgt daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 911; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1039; OLG Frankfurt, OLGR 2006, 94, 96 f.;… Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 24;… BeckOK BGB/Hügel, [15.06.2017], § 28 WEG Rn. 9).

• OLG Karlsruhe, 17.11.2004 - 14 Wx 82/03

  Wohnungseigentum: Haftung für vor Eigentumsübergang beschlossene Sonderumlage

  Eine gesetzliche Haftung des neuen Wohnungseigentümers für diesbezügliche Verbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers besteht dabei nicht (OLG Hamm NJW-RR 1996, S. 911 f. m.w.N.).

  Dies hat das Landgericht in Übereinstimmung mit der obergerichtlichen Rechtsprechung (…OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, S. 1354 ff.; OLG Hamm, NJW-RR 1996, S. 911 f.;… OLG Köln, NZM 2002, S. 351 f.) und der weit überwiegenden Literaturmeinung (…aus neuerer Zeit etwa Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl. 2005, Rdn. 50 zu § 16;… Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl. 2004, Rdn. 32 zu § 16 WEG;… Niederführ/Schulze, WEG, 6. Aufl. 2002, Rdn. 66 zu § 16;… jedenfalls im Ergebnis ebenso Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, Rdn. 104 zu § 16 - alle m.w.N.) zutreffend entschieden.

• OLG Frankfurt, 18.08.2005 - 20 W 210/03

  Wohnungseigentumsverfahren: Anwendbarkeit der ZPO, Rechtsnachfolge

  2 Z 108/83">BayObLGZ 1984, 198, 200; OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387; OLG Karlsruhe MDR 1979, 58; Kammergericht OLGZ 1977, 1, 5 und Rpfleger 1985, 11; OLG Braunschweig MDR 1977, 230; vgl. weiter BGHZ 104, 197; 131, 228; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911; BayObLG ZfIR 1998, 304 unter II.2.c; OLG Köln NZM 2002, 351; Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 17, Rz. 152; Bassenge, Wohnungseigentum, 5. Aufl., Rz. 285; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 104).

 
• LG Saarbrücken, 27.05.2009 - 5 S 26/08

  Sonderumlage vor Eigentumserwerb entstanden: Zahlungspflicht?

  Obwohl die streitgegenständliche Sonderumlage bereits am 16.12.2003 und damit vor dem Eigentumserwerb des Beklagten beschlossen worden ist, haftet der Beklagte dennoch für die nach seinem Eigentumserwerb fällig gewordenen Monatsraten des auf ihn entfallenden Anteils der Sonderumlage (vgl. ebenso: OLG Köln NZM 2002, 351;… KG Berlin NZM 2003, 1116, zitiert nach juris Rn. 20; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004, Az.: 14 Wx 82/03, zitiert nach juris; OLG Hamm ZMR 1996, 337;… Bärmann/Merle, WEG, 10.Auflage, § 28 Rn. 152;… Palandt/Bassenge, BGB, 67. Auflage, § 16 WEG Rn. 39).
• OLG Hamburg, 18.06.2001 - 2 Wx 72/97

  Bindung des Rechtsvorgängers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse der …

  Dieser hauptsächlich für die Abrechnung von Wohngeldspitzen eines vorangegangenen Wirtschaftszeitraumes entwickelten, aber auch auf die Haftung für Sonderumlagen übertragbaren (vgl. OLG Hamm NJW-RR 96, 911, 912) Rechtsprechung folgt der Senat, wenngleich der daran geübten Kritik (vgl. Rau ZMR 2000, 337 ff.) darin zuzustimmen ist, daß die in der Folge dieser Rechtsprechung anzunehmende Haftung des Erwerbers auf die Wohngeldabrechnungsspitze für den Zeitraum, in dem ihm die Nutzungen noch nicht zustanden, der Sache nach schwer nachvollziehbar erscheint.
• OLG Zweibrücken, 01.03.2000 - 3 W 270/99
  Denn zum einen ist hinsichtlich der Müllgebühren ein anderer als der in § 4 Nr. 1 a GO vereinbarte Aufteilungsschlüssel zur Anwendung gelangt (vgl. OLG Hamm ZMR 1996, 337, 340;… Bärmann/Pick/Merle aaO § 28 Rdnr. 47; vgl. BayObLG Wohnungseigentum 1992, 174).
• OLG Köln, 31.08.2001 - 16 Wx 137/01
  Deswegen und im Hinblick auf den Rechtsgedanken des - nicht unmittelbar eingreifenden - § 103 BGB steht die Rechtsprechung und die h. M. in der Literatur zu Recht auf dem Standpunkt, dass bei bereits vorher beschlossenen aber erst nach Erwerb fällig werdenden Beiträgen der Erwerber haftet, und zwar nicht nur für das nach dem Wirtschaftsplan monatlich fällig werdende Wohngeld, sondern auch für eine Sonderumlage bzw. einzelne Raten auf eine solche Umlage (vgl. KG KGR 1993, 133; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911 = WE 1996, 353 = ZMR 1996, 337 mit Nachweisen zum Meinungsstand;… Weitnauer/Hauger, WEG 8. Auflage, § 16 Rdn. 49 f.;… Palandt/Bassenge, BGB 60. Auflage, § 16 WEG Rdn. 32;… a. A. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Auflage, S. 226).