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   BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07   

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https://dejure.org/2009,5713
BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07 (https://dejure.org/2009,5713)
BGH, Entscheidung vom 16.09.2009 - XII ZR 71/07 (https://dejure.org/2009,5713)
BGH, Entscheidung vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07 (https://dejure.org/2009,5713)
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Volltextveröffentlichungen (10)

  • Wolters Kluwer

    Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer in einem Zwangsversteigerungsverfahren bzgl. getätigter Investitionen in die Mietsache bei vorzeitiger Kündigung eines Mietvertrages; Bereicherung des Ersteigerers aufgrund vorzeitigen Erhalts der Mietsache und der Möglichkeit ...

  • Judicialis

    BGB § 546 Abs. 1; ; BGB § 580a Abs. 2

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 546 Abs. 1; BGB § 580a Abs. 2
    Schuldner des Bereicherungsanspruchs wegen getätigter Investitionen des Mieters bei vorzeitiger Beendigung eines langfristigen Mietvertrages

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Investition des Mieters -> Bereicherung des Ersteigerer

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Der neue Eigentümer zahlt dem alten Mieter die Investitionen

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Zwangsversteigerung: Wer muss Mieter Ausgleich für seine Investitionen leisten? (IMR 2010, 137)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2010, 86
  • NZM 2009, 783
 
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Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (5)

  • BGH, 05.10.2005 - XII ZR 43/02

    Ansprüche des Mieters auf Vergütung von Investitionen bei vorzeitiger Beendigung

    Auszug aus BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07
    Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) gegen den Erwerber.

    Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005, NJW-RR 2006, 294).

    Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber entschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält.

    Sieht man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so kann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält.

  • BGH, 17.12.1954 - V ZR 4/54

    Baukostenzuschuß. Rückzahlungspflicht des Erstehers

    Auszug aus BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07
    Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 -WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht.

    Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden.

  • BGH, 14.07.1960 - VIII ZR 156/59

    Erstattung von verlorenen Baukostenzuschüssen des Mieters in der

    Auszug aus BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07
    Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 -WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht.

    Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden.

  • BGH, 29.04.2009 - XII ZR 66/07

    Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen; Herausgabeanspruch des Mieters gegen

    Auszug aus BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07
    Mit nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR 66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereicherungsanspruch nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den Ersteigerer richtet.
  • BGH, 21.01.1960 - VIII ZR 16/59
    Auszug aus BGH, 16.09.2009 - XII ZR 71/07
    Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die von der Beklagten vorgenommenen Investition weggefallen (BGH Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.
  • BGH, 19.09.2014 - V ZR 269/13

    Mietvertrag mit einem Golfclub über ein städtisches Rennbahngelände:

    Allerdings hat der Bundesgerichtshof wiederholt ausgesprochen, dass ein Bereicherungsanspruch gegeben sein kann, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 25; Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 66/07, NJW 2009, 2374 Rn. 8; Urteil vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 11).
  • BGH, 12.03.2021 - V ZR 181/19

    Vollstreckungsgegenklage einer Insolvenzschuldnerin: Voraussetzungen und Inhalt

    (1) Im Ausgangspunkt richtig ist zwar, dass sich ein Wertersatzanspruch der Schuldnerin infolge der vorzeitigen Beendigung des Nutzungsverhältnisses über den Golfplatz nach bereicherungsrechtlichen Regeln gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise) ergeben könnte, wenn der Beklagte deutlich früher als von den Vertragsparteien bei Abschluss der Vereinbarung geplant in den Genuss wertsteigernder Investitionen gekommen wäre (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 226/19, juris Rn. 30; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 11; Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 66/07, BGHZ 180, 293 Rn. 8, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 24).

    Hierfür kommt es nicht auf die tatsächliche Verwendung, sondern nur auf die konkrete Verwendbarkeit zu einem höheren Entgelt als bisher an (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 226/19, juris Rn. 33; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 13; Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 66/07, BGHZ 180, 293 Rn. 14; Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 25).

  • OLG Frankfurt, 04.10.2013 - 2 U 307/12

    Verwendungs- oder Ausgleichsansprüche im Mietverhältnis

    Offen bleiben kann, ob die Rechtsprechung des BGH (BGH NJW-RR 2006, 294 ff; BGH NJW-RR 2010, 86 ff) anwendbar ist, wonach dem Mieter bei einem Vermieterwechsel und bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags gegenüber dem neuen Vermieter ein Bereicherungsanspruch im Hinblick auf seine Investitionen zustehen kann, wenn der neue Vermieter, der das Objekt früher als vertraglich vorgesehen zurückerhält, wegen der Investitionen durch anderweitige Vermietung einen höheren Mietzins realisieren kann.
  • BGH, 10.07.2020 - V ZR 226/19

    Herausgabe und Räumung des Clubhauses als Anspruch eines Untererbbauberechtigten

    30 (a) Richtig ist, dass nach der von der Revision zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Bereicherungsanspruch des berechtigten Besitzers gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise) in Betracht kommt, wenn der Vermieter vorzeitig - etwa aufgrund einer fristlosen Kündigung - und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss wertsteigernder Investitionen gekommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 24, Urteil vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 11).

    Der Umfang der Bereicherung richtet sich nämlich in den hier in Rede stehenden Fällen nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters bzw. des Pächters und besteht auch nicht im Zeitwert der Investitionen und der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt), sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermieter bzw. Verpächter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (vgl. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 25, Urteil vom 16. September 2009 - XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 13).

  • OLG Düsseldorf, 19.07.2011 - 24 U 200/10

    Mietobjekt ist im Übergabezustand zurückzugeben!

    Unabhängig davon werden bereicherungsrechtliche Ansprüche aus § 812 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise) aber auch nur dann angenommen, wenn der Vermieter/Eigentümer vorzeitig und nicht erst mit Ablauf der vorgesehen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen ist (vgl. BGH NZM 2009, 783; NZM 2006, 15; NZM 2001, 425; ZMR 1996, 122).

    (3) Ein Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise) unter dem Gesichtspunkt, dass der Vermieter vorzeitig und nicht erst mit Ablauf der vorgesehen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen ist (vgl. BGH NZM 2009, 783; NZM 2006, 15; NZM 2001, 425; ZMR 1996, 122) scheitert bereits daran, dass der stillschweigend verlängerte Mietvertrag jederzeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbar war (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 545 Rn. 10).

  • OLG Frankfurt, 14.06.2019 - 2 U 3/14

    Schadenersatzpflicht wegen Nicht-Verhinderung einer rechtswidrigen Kündigung

    Der Schuldnerin stehen gegen den Beklagten als Eigentümer und Erbbauberechtigten des Golfplatzgeländes infolge der vorzeitigen Beendigung des an sich bis zum 31.12.2043 andauernden Vertragsverhältnisses über die zu ihren Gunsten bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit ein Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung wegen der von ihr auf das Golfplatzgelände geleisteten wertsteigernden Investitionen in den Golfplatz, über welche der Beklagte als Eigentümer und Erbbauberechtigter infolge der vorzeitigen Beendigung des Dienstbarkeitsverhältnisses bereits im Jahre 2010 und der Rückgabe des Golfplatzgeländes bereits Ende 2012 erheblich vor dem vereinbarten Termin am 1.1.2044 verfügen kann, in Höhe von jedenfalls 53.445,- ? zu (§ 812 Abs. 1 BGB; vgl. BGH, NJW-RR 2010, 86 f. m.w.N.).

    Der Schuldnerin steht gegen den Beklagten damit ein Bereicherungsanspruch zu, den der Kläger erstrangig zur Aufrechnung gestellt hat, weil der Beklagte vorzeitig, nämlich infolge seiner Kündigung vom 25.8.2010 bereits Ende 2012 und nicht erst nach Ablauf der vertraglich vorgesehener Dauer der Einräumung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem 31.12.2043 den Golfplatz zurückerhalten hat und er daher in den Genuss der wertsteigernden Investitionen der Schuldnerin in das Golfplatzgelände gekommen ist (§ 812 Abs. 1 BGB; vgl. BGH NJW-RR 2010, 86 f.; NJW-RR 2006, 294 ff.).

  • KG, 13.07.2015 - 8 W 45/15

    Gewerberaummiete: Wirksamkeit der formularmäßigen Vereinbarung der Beschränkung

    Nur wenn der Vermieter mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert (BGHZ 180, 293 Tz 12, 14; NJW-RR 2010, 86 Tz 14; NZM 1999, 19, bei Juris Tz 15).
  • OLG Brandenburg, 13.08.2014 - 4 U 108/12

    Bürgschaft: Haftung des Bürgen bei Bürgschaftsblankett; Einrede der

    (1) Allerdings kommt auf der Grundlage des Vortrages der Parteien im vorliegenden Rechtsstreit das Bestehen eines Gegenanspruchs des N... in Anwendung der Rechtsprechung des BGH (vgl. nur: Urteile vom 08.11.1995 - XII ZR 202/94; 25.10.2000 - XII ZR 136/98; 29.04.2009 - XII ZR 66/07; 16.09.2009 - XII ZR 71/07) aus § 812 Abs. 1, S. 1, 2. Alt. BGB i.V.m. § 818 Abs. 2 BGB durchaus in Betracht.
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