Volltextveröffentlichungen (8)

• Justiz Sachsen
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• IWW
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Anforderungen an die Vereinbarung einer sog. echten Quadratmetermiete; Reche des Mieters bei Abweichung der tatsächlichen von der angenommenen Wohnfläche

 
• RA Kotz

  Gewerberaummietvertrag - echte Quadratmetermiete

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535 Abs. 1; BGB § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1
  Anforderungen an die Vereinbarung einer sog. echten Quadratmetermiete

• rechtsportal.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mietpreis bei Quadratmetermiete wird nach tatsächlicher Fläche berechnet!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (7)

• Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

  Mietminderung wegen zu geringer Fläche bei vereinbarter Quadratmetermiete

• Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

  Quadratmetermiete

• wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

  Rückzahlung überzahlter Miete für Gewerberäume

 
• mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

  Berücksichtigung einer Flächenabweichung bei "echter Quadratmetermiete"

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Rückzahlung überzahlter Miete für Gewerberäume

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Flächenabweichung im Gewerberaummietrecht: geschuldete Mietzahlung

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Bei Vereinbarung einer Quadratmetermiete führt Flächenabweichung zur Reduzierung des Mietzinses - Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Besprechungen u.ä. (3)

• Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

  Mietminderung wegen zu geringer Fläche bei vereinbarter Quadratmetermiete

• Jurion (Entscheidungsbesprechung)

  Rückzahlung überzahlter Miete für Gewerberäume

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mietfläche ist kleiner als vereinbart: Mieter kann zuviel gezahlte Miete zurückverlangen! (IMR 2014, 422)

Papierfundstellen

• NJW-RR 2015, 141
• MDR 2014, 1069
• NZM 2015, 697

Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (8)

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

  Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Dem Senat ist die Rechtsprechung des BGH zum Mangel des Mietobjektes im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB bei einer für den Mieter nachteiligen Flächenabweichung (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Wohnraummiete; Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 zur Geschäftsraummiete) bekannt.

  Da nicht jede Flächendifferenz zwingend zu einer Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch für den Mieter führen muss, wie dies § 536 Abs. 1 BGB voraussetzt, war vor der Entscheidung des BGH vom 24.03.2004 (a.a.O.) umstritten, ob der Mieter zur Begründung eines Mangel zusätzlich darzulegen hatte, dass die konkrete Minderfläche zu einer (erheblichen) Beeinträchtigung der Tauglichkeit geführt hat.

  Der BGH entschied im Urteil vom 24.03.2004 (a.a.O.) dahin, dass bei einem erheblichen Flächenmangel eine tatsächliche Vermutung für eine (erhebliche) Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, so dass kein gesonderter Nachweis des Mieters für eine konkrete Beeinträchtigung erforderlich sei.

  Im Übrigen können die Parteien des Mietvertrages die Flächengröße unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festlegen oder einen Flächenberechnungsmodus vereinbaren (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.; Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04, NZM 2006, 375).

• OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11

  Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

  Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

  b) Ist aber eine solche, echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann (ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865, wo eine anderweitige Vereinbarung ausdrücklich von der echten Quadratmetermiete abgegrenzt wird).

  Der Mieter muss in diesem Fall nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (ebenso KG…, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009, 523; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.).

• KG, 25.01.2001 - 8 U 9675/99

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

  Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

  b) Ist aber eine solche, echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann (ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865, wo eine anderweitige Vereinbarung ausdrücklich von der echten Quadratmetermiete abgegrenzt wird).

 
• BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

  Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Danach kann eine erhebliche Flächenabweichung auch ein geringeres Gewicht haben, wenn davon Flächen betroffen sind, die nach der vertraglichen Vereinbarung als Nebenfläche anzusehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173).

  Wird diese Gleichwertigkeit dadurch gestört, dass die Flächengröße zu Lasten des Mieters abweicht, führt die Minderung dazu, dass die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen wiederhergestellt wird (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.07.2012, a.a.O.).

• KG, 15.08.2005 - 8 U 81/05

  Wohnraummiete: Mietmangel bei Wohnflächenunterschreitung; Darlegung der …

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  b) Ist aber eine solche, echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann (ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865, wo eine anderweitige Vereinbarung ausdrücklich von der echten Quadratmetermiete abgegrenzt wird).

  Der Mieter muss in diesem Fall nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009, 523; OLG Düsseldorf…, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.).

• BGH, 04.05.2005 - XII ZR 254/01

  Mängel des Mietobjekts bei Unterschreiten der im Mietvertrag vereinbarten Fläche

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Dem Senat ist die Rechtsprechung des BGH zum Mangel des Mietobjektes im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB bei einer für den Mieter nachteiligen Flächenabweichung (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Wohnraummiete; Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 zur Geschäftsraummiete) bekannt.
• BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 219/04

  Anpassung des Mietzinses wegen Unterschreitung der Wohnfläche; Berücksichtigung …

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Im Übrigen können die Parteien des Mietvertrages die Flächengröße unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festlegen oder einen Flächenberechnungsmodus vereinbaren (vgl. BGH…, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.; Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04, NZM 2006, 375).
• KG, 05.02.2009 - 12 U 122/07

  Gewerbemietverhältnis: Rückzahlungsanspruch wegen falscher Flächenberechnung; …

  Auszug aus OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Der Mieter muss in diesem Fall nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (ebenso KG…, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009, 523; OLG Düsseldorf…, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.).

• OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete

  Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat NZM 2015, 697).

  Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat NZM 2015, 697).

  c) Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697; KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; Kraemer NZM 1999, 156, 161; Wichert ZMR 2014, 947;… Bartholomäi/Stellmann in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 10 Rn. 56).

  Wegen der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete im Mietvertrag vom 01.08.2008 bestimmt sich der Betrag der von der Beklagten geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % zu Lasten des Mieters angenommen wird (i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG…, Urteil vom 25.01.2001, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616;… V. Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 76;… Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 BGB Rn. 97a;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kap. 20 Rn. 101;… Weidenkaff in Palandt, BGB, 78. Aufl., § 536 Rn. 22).

  Der Mieter muss in diesem Falle nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (i.d.S. bereits Senatsbeschluss vom 01.07.2014, a.a.O.; ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, NJOZ 2009, 2432; OLG Düsseldorf…, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.;… V. Emmerich, a.a.O.;… Neuhaus, a.a.O., Kap. 20 Rn. 99).

• BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Mietminderung bei Geschäftsraummiete: Zuordnung eines Teils der Mietfläche nach …

  Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (OLG Dresden NJW-RR 2019, 1294, 1296 und NJW-RR 2015, 141, 143; OLG Düsseldorf GE 2012, 616, 617; KG NJW-RR 2005, 1681).
• OLG Dresden, 30.08.2023 - 5 U 547/23

  Rückzahlung der Vorauszahlungen und Auszahlung des Guthabens sind keine …

  Der Kläger weist zutreffend darauf hin, dass die von der Beklagten geschuldete Miete im Falle eines räumlich größeren, also 870 m² übersteigenden, Mietobjektes ohne weiteres höher wäre, weil die Parteien in § 4 des Mietvertrages eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697, 699;… Senatsurteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784 Rn. 35;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 8. Aufl., Kap. 20, Rn. 101 f.).

 
• OLG Düsseldorf, 01.06.2015 - 3 Wx 27/15

  Zur Vergütung des Verfahrenspflegers

  Im Interesse einer problemlosen Handhabbarkeit wird die Qualifikation des Verfahrenspflegers von der Art seiner Ausbildung abhängig gemacht (vgl. auch BGH NJW-RR 2015, 141 zur Verfahrenspflegervergütung; und jüngst OLG Naumburg, FamRZ 2014, 235).
• OLG München, 18.03.2019 - 32 U 3950/18

  Berechtigung zur Mietminderung

  Da die Flächendifferenz unter 10% bezogen auf die angemietete Gesamtfläche beträgt, muss die Klägerin im Rechtsstreit vortragen und gegebenenfalls beweisen, dass die "geringfügige" Flächendifferenz von bis zu 10% tatsächlich für sie die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt (BGH NJW 2008, 142 Rn 19 = NZM 2008, 35 = WuM 2007, 700; OLG Dresden NZM 2015 697, 699).
• OLG Dresden, 12.08.2016 - 5 U 182/16

  Außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages wegen Feuchtigkeit; …

  Für den Umfang der Minderung kommt es entscheidend auf den Grad der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches an, denn mit der Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden, so dass sich die Herabsetzung der Miete nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache richtet (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173; Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697).
• OLG Dresden, 23.08.2023 - 5 U 547/23

  Voraussetzungen des Verzugs mit der Rückzahlung der geleisteten …

  Der Kläger weist zutreffend darauf hin, dass die von der Beklagten geschuldete Miete im Falle eines räumlich größeren, also 870 m² übersteigenden, Mietobjektes ohne weiteres höher wäre, weil die Parteien in § 4 des Mietvertrages eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697, 699;… Senatsurteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784 Rn. 35;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 8. Aufl., Kap. 20, Rn. 101 f.).
• AG Hamburg-Altona, 11.05.2015 - 314a C 210/14

  Mietzinsforderung nach Wohnflächenvergrößerung

  Eine sog. echte Quadratmetermiete ist anzunehmen, wenn aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass sich der Mietzins aus der tatsächlichen Quadratmeterzahl des Mietobjektes multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietzins ergeben soll und der Mietzins sich unmittelbar auf Grundlage der tatsächlichen Fläche bestimmen soll (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 1. Juli 2014, Az.: 5 U 1890/13, juris).