Volltextveröffentlichungen (4)

• Judicialis

  BGB § 675; ; WEG § 27 Abs. 1; ; HOAI § 21; ; ZPO § 304

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 675; WEG § 27 Abs. 1; HOAI § 21; ZPO § 304
  Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen Verwalter bei umfangreichen Instandsetzungsarbeiten - Konkurrenzangebote und Folgeaufträge - Mängel der Rechnungsprüfung bei Bauüberwachung und Objektbetreuung durch Ingenieurbüro - Voraussetzungen des Beschlusses über ...

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Verwalterpflichten bei größeren Instandsetzungsvorhaben

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• jurpage.net (Leitsatz)
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Schadensersatzanspruchs von Wohnungseigentümern; Schadensersatzanspruch gegen Verwalter; Sanierungsarbeiten; Schuldhafte Verletzung von Verwalterpflichten; Schuldhafte Pflichtverletzung durch sukzessive Auftragsvergabe; Konkurrenzangebote

Verfahrensgang

• AG Fürstenfeldbruck - UR II 39/94
• LG München II - 8 T 6071/99
• BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

Papierfundstellen

• NJW-RR 2002, 1169 (Ls.)
• NZM 2002, 564
• ZMR 2002, 689
• BauR 2002, 1607 (Ls.)

Wird zitiert von ... (14)Neu Zitiert selbst (12)

• BayObLG, 27.07.1989 - BReg. 2 Z 68/89

  Beseitigung von Baumängeln durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft; Gültigkeit …

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Um jedoch eine Überteuerung zu vermeiden, sind vor Auftragsvergabe grundsätzlich Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (BayObLG WE 1995, 287; NJW-RR 1989, 1293/1294; siehe auch KG OLGZ 1994, 149).

  Den Wohnungseigentümern verbleibt aber auch bei der Einholung von Vergleichsangeboten noch ein nicht kleinlich zu bemessender Spielraum, an welchen Bieter sie tatsächlich den Auftrag vergeben wollen (BayObLG WE 1995, 287/288; NJW-RR 1989, 1293/1294).

• BGH, 10.09.1998 - V ZB 11/98

  Regelungen der Hausordnung in einem Eigentümerbeschluß

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Dieser ist objektiv und normativ "aus sich heraus" auszulegen (BGHZ 139, 288/291 ff.; BayObLG WuM 1999, 125;… Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 44).
• BGH, 14.05.1998 - VII ZR 320/96

  Prüfungspflichten des mit der Objektüberwachung beauftragten Architekten

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Zur Objektüberwachung (Phase 8) gehört als zentrale Leistung und Grundleistung die Rechnungsprüfung, worunter die fachtechnische und rechnerische Überprüfung aller Rechnungen von Bauunternehmen und Lieferanten aus dem Leistungsbereich des Architekten auf ihre Richtigkeit und Vertragsgemäßheit zu verstehen ist (BGH NJW-RR 1998, 1548;… Locher/Koeble/Frik HOAI 8. Aufl. § 15 Rn. 190, 219).

 
• BayObLG, 21.05.1992 - 2Z BR 6/92

  Schadensersatz wegen von einem Wohnungseigentümer nicht oder verspätet …

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Denn dem Verwalter obliegt nicht die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als solche; vielmehr ist er nur verpflichtet, für die Instandsetzung zu sorgen (BayObLG NJW-RR 1992, 1102/1103).
• BGH, 31.01.1990 - VIII ZR 314/88

  Einwand des Mitverschuldens bei Rechtsmangelhaftung

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Voraussetzung für einen Grundbeschluss analog § 304 ZPO ist nämlich, dass im anschließenden Betragsverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Zahlungsanspruch in irgendeiner Höhe besteht (ständige Rechtsprechung; BGHZ 110, 196/200 f.; 126, 217/219; BGH NJW 2Ö01, 224).
• OLG Düsseldorf, 29.06.1998 - 3 Wx 190/98

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Setzt er im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern einen Architekten zur Bauüberwachung ein, so wird ihm ein etwaiges verschulden dieses Architekten nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet, weil der Architekt in dieser Funktion, ähnlich wie andere eingeschaltete Fachberater (BayObLG WE 1992, 23 f.), nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters ist (OLG Düsseldorf NZM 1998, 721;… Gottschalg Rn. 131).
• OLG Hamm, 13.04.1999 - 27 U 278/98

  Kostenersatz für ein zur Kfz-Schadensfeststellung eingeholtes …

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Zwar billigt die Rechtsprechung grundsätzlich die schadensersatzrechtliche Erstattung von Sachverständigengutachten auch dann zu, wenn sich das eingeholte Gutachten als ungeeignet erweist (OLG Hamm NZV 1999, 377;… Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 249 Rn. 22).
• BGH, 21.12.1995 - V ZB 4/94

  Rechtsstellung des Verwalters bei Versagung der beantragten Zustimmung zur …

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Für die Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dem Vertrag haftet sie mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (§§ 347, 343 bis 345 HGB; BGH NJW 1996, 1216 f.; BayObLG WE 1998, 39).
• BGH, 09.06.1994 - IX ZR 125/93

  Zulässigkeit eines Grundurteils über eine Feststellungsklage; Beiziehung von …

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Voraussetzung für einen Grundbeschluss analog § 304 ZPO ist nämlich, dass im anschließenden Betragsverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Zahlungsanspruch in irgendeiner Höhe besteht (ständige Rechtsprechung; BGHZ 110, 196/200 f.; 126, 217/219; BGH NJW 2Ö01, 224).
• KG, 05.05.1993 - 24 W 1146/93

  Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich eines Auftrages an einen …

  Auszug aus BayObLG, 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

  Um jedoch eine Überteuerung zu vermeiden, sind vor Auftragsvergabe grundsätzlich Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (BayObLG WE 1995, 287; NJW-RR 1989, 1293/1294; siehe auch KG OLGZ 1994, 149).
• BayObLG, 30.07.1998 - 2Z BR 54/98

  Beschlussfassung einer Eigentümerversammlung nach dem Verlassen des …
• BayObLG, 18.10.1990 - BReg. 2 Z 86/90

• LG Berlin, 22.06.2018 - 85 S 23/17

  Wohnungseigentumsverfahren: Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation der …

  c) Der Klägerin steht gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als ehemaliger Verwalterin der Wohnanlage ... Straße 12, ... Straße 19, 21 in ... Berlin ein Schadensersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe nach §§ 280 Abs. 1, 249 BGB wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten aus § 28 Abs. 3 WEG bzw. dem Verwaltervertrag als entgeltlichem Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB (vgl. BayObLG NZM 2002, 564-568, zitiert nach juris, Rz. 38;… OLG Frankfurt ZMR 2009, 620-623, zitiert nach juris, Rz. 18) durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2011 und 2012 sowie der korrigierten Jahresabrechnung 2011, wodurch es zu anfechtbaren Genehmigungsbeschlüssen auf den Eigentümerversammlungen vom 16.07.2012 und 07.08.2013 und den durch die erfolgreichen Anfechtungsklagen der Wohnungseigentümer verursachten - hier streitgegenständlichen - Rechtsverfolgungskosten kam, zu.
• AG Hamburg, 23.04.2018 - 22a C 280/17

  Beschlussanfechtung im Wohnungseigentumsverfahren: Beschluss über die Erstellung …

  Zutreffend geht die Klägerin davon aus, dass ein Beschluss über die Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen größeren Umfanges, und zwar im Hinblick auf Kosten, die bei 3.000,- Euro und mehr liegen, nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt wurden, aus denen sodann die Wohnungseigentümer das ihnen vorzugswürdig erscheinende Angebot ausgewählt haben: Die Vergabe eines Auftrages zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt, und zwar im Regelfall mindestens drei Angebote, wobei dann nicht notwendigerweise dem billigsten Angebot Vorrang zu geben ist (BayObLG NZM 2002, 564 ff;… Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75, 69;… Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112c m.w.Nw.).

  Bei der Auswahlentscheidung ist sodann im Übrigen nicht notwendigerweise dem billigsten Angebot Vorrang zu geben (BayObLG NZM 2002, 564 ff;… Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75;… Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112 c m.w.Nw.).

  Es wurde oben bereits darauf hingewiesen, dass dies gerade nicht der Fall ist, da die Eigentümer insbesondere nach dem Vergleich unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht gezwungen sind, sich für das preisgünstigste Angebot zu entscheiden (So überzeugend BayObLG NZM 2002, 564 ff;… Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75 m.w.Nw.;… Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112 c m.w.Nw.) Dass das LG Hamburg diesem Rechtssatz nicht folgt, ist bislang nicht bekannt geworden und würde auch nicht überzeugen.

  Auf der anderen Seite wird das Einholen von drei aktuellen Vergleichsangeboten weiterhin als erforderlich bejaht, wenn zwar für abgeschlossene Arbeiten Vergleichsangebote eingeholt worden waren, nunmehr jedoch nach längerer Zeit nicht nur geringfügige Folgeaufträge gleicher Art zu vergeben sind (BayObLG NZM 2002, 564;… Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75).

• OLG Frankfurt, 10.02.2009 - 20 W 356/07

  Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft für …

  Die Grundlage für etwaige Ersatzansprüche der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Parkdecksanierung bildet - wovon die Vorinstanzen zu Recht ausgegangen sind - der mit der Antragsgegnerin geschlossene entgeltliche Verwaltervertrag, der seiner Natur nach ein Geschäftsbesorgungsvertrag ist, § 675 BGB (vgl. BayObLG ZMR 2002, 689, m. w. N.).

  Setzt er im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern einen Architekten oder ein Ingenieurbüro zur Bauüberwachung ein, so wird ihm dessen etwaiges Verschulden nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet (vgl. BayObLG ZMR 2002, 689;… Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, 3. Aufl., Rz. 177).

 
• LG München I, 31.03.2016 - 1 S 19002/11

  Mangelhaftigkeit einer durchgeführten Balkonsanierung - Grundsätze …

  a) Die Klägerin ist aus ihrer Verwalterstellung gesetzlich und aus dem Verwaltervertrag als entgeltlichem Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB (BayObLG vom 11.4.2002 - 2 Z BR 85/01, juris Rn. 38) verpflichtet, bei Ausübung ihrer Pflichten und Befugnisse nach § 27 I Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 5 WEG, die Rechnungen im Zuge einer genehmigten Sanierungsmaßnahme zu bezahlen, zunächst zu prüfen, ob die Voraussetzungen der Zahlung vorliegen und hat dabei auch den Kostenrahmen der Genehmigung zu beachten.

  Denn wenn der Verwalter im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern etwa ein Fachunternehmen bei der Erfüllung bestimmter Verpflichtungen im Rahmen der Instandsetzung/Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einsetzt, wird ihm dessen etwaiges Verschulden nicht zugerechnet (vgl. BayObLG 11.4.2002 - 2 Z BR 85/01 juris Rn. 48;… OLG Frankfurt 10.2.2009 - 20 W 356/07 juris Rn. 19 und 25).

• LG Hamburg, 15.02.2012 - 318 S 119/11

  Verwalter muss auf Anfrage nach Vergleichsangeboten reagieren

  Dabei ist von dem Grundsatz auszugehen, dass die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat (BayObLG, ZMR 2002, 689;… Bärmann-Merle, § 21 Rdnr. 28;… Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 21 Rdnr. 69).
• LG München I, 06.02.2014 - 36 S 9481/13

  Fensteraustausch: Beschluss über Kostenerstattung

  Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich (BayObLG ZMR 2002, 689; Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rd.-Nr. 28 bezugnehmend auf LG Hamburg ZMR 2012, 474- dort bei 3.000 EUR Instandsetzungskosten gefordert; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 21 Rd.-Nr. 69).
• LG Hamburg, 10.04.2013 - 318 S 87/12

  Wohnungeigentum: Beauftragung eines Dritten mit der Erstellung der …

  Grundsätzlich entspricht es dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und dient zudem der Ermittlung einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage, wenn vor dem Beschluss einer mit nicht unerheblichen Kosten einhergehenden Maßnahme - etwa Instandhaltungs-oder Instandsetzungsmaßnahmen - mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden (vgl. nur BayObLG, ZMR 2002, 689; Kammer , ZWE 2013, 31).
• LG München I, 18.07.2007 - 1 T 15543/05

  Maßnahme zur Energiekosteneinsparung muss sinnvoll sein!

  Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung bedarf es vor Beschlussfassung über eine aufwändigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme regelmäßig der Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote, um Überteuerungen zu vermeiden (vgl. BayObLG ZMR 2000, 39; ZMR 2002, 689; ZMR 2004, 148; WE 1990, 183, WE 1995, 287; OLG Köln, ZMR 2004, 148).
• LG Koblenz, 30.04.2018 - 2 S 67/16

  Verwalter macht Fehler - Gemeinschaft muss ihn verklagen

  Allein der Umstand "bekannt und bewährt" (wie hier in Bezug auf die Fa. T.) wird bei höheren preislichen Differenzen, aber im übrigen vergleichbaren Leistungen jedenfalls ohne Beschluss der Wohnungseigentümer im allgemeinen kein durchschlagender Gesichtspunkt sein (BayObLG, NZM 2002, 564, 567).
• LG Hamburg, 12.11.2014 - 318 S 74/14

  Beschlussanfechtung im Wohnungseigentumsverfahren: Negativbeschluss über eine …

  Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat (BayObLG, ZMR 2002, 689; Kammer…, Urteil vom 15.02.2012 - 318 S 119/11, ZMR 2012, 474, Rn. 30, zitiert nach juris;… Bärmann/Merle, WEG, 11. Auflage, § 21 Rdnr. 28;… Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 72).
• BayObLG, 10.03.2004 - 2Z BR 274/03

  Rechtswirkung der Genehmigung der Jahresabrechnung - Vorgabe eines Kostenrahmens …
• AG Berlin-Charlottenburg, 07.09.2017 - 72 C 32/17

  Wohnungseigentum: Wirksamkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen zur Errichtung …
• AG Hamburg-St. Georg, 23.04.2021 - 980b C 33/20

  Beschlussanfechtung
• AG Hannover, 02.09.2008 - 483 C 9794/07