Rechtsprechung
| AG Lübeck, 05.11.2007 - 21 C 1668/07 |
Volltextveröffentlichungen (5)
- openjur.de
- Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Kosten für die Wartung von Rauchmeldern; durch Modernisierung veranlasste Betriebskosten; Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern als sonstige Betriebskosten; Wirtschaftlichkeitsgebot; Vergabe von Betriebskostenleistungen an Dritte; Verkehrssicherungspflicht
- ra.de
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (2)
- anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)
Rauchmelder - Wartungskosten sind Betriebskosten
- kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)
Wartungskosten für Rauchmelder sind als Betriebskosten umlagefähig - Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar
Papierfundstellen
- NZM 2008, 929
- ZMR 2008, 302
Wird zitiert von ... (9) Neu Zitiert selbst (5)
- BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 123/06
Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig
Auszug aus AG Lübeck, 05.11.2007 - 21 C 1668/07
"Sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (BGH NJW-RR 2004, 877; NJW 2007, 1356).Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (BGH NZM 2004, 417 f; NJW 2007, 1356 f) die Abgrenzung von "Betriebskosten" zu "Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten" vorgenommen.
Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile; es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe (BGH NJW 2007, 1356).
Der Bundesgerichtshof (NJW 2007, 1356 f) hat ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als "sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten" i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.
Dem ist mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2007, 1356, 1357) entgegenzuhalten, dass für eine derartige Beschränkung der "sonstigen Betriebskosten" auf die Fälle einer so verstandenen "Wartung" keine Grundlage besteht; denn sie lässt sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße Funktionsprüfung hinausgehen, ausdrücklich in den Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden.
Nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit darf der Vermieter nur "angemessene und im Einzelfall jeweils erforderliche Kosten" umlegen (BGH NJW 2007, 1356, 1357).
Aus den o.g. Gründen hat die höchstrichterliche Rechtsprechung (zuletzt BGH in NJW 2007, 1356 ff) auch unter Berücksichtigung der relevanten Auffassungen in der Literatur ausdrücklich Betriebskosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten abgegrenzt und die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit von elektrischen Anlagen als grundsätzlich umlegbare Betriebskosten eingestuft.
- BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03
Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten
Auszug aus AG Lübeck, 05.11.2007 - 21 C 1668/07
Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH NZM 2004, 417, 418; Schmidt-Futterer / Langenberg, 9.Aufl., 2007, Kommentar zum Mietrecht, § 560 BGB Rn.12).Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (BGH NZM 2004, 417 f; NJW 2007, 1356 f) die Abgrenzung von "Betriebskosten" zu "Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten" vorgenommen.
Danach sind Instandsetzungskosten solche Kosten , die aus einer Reparatur oder Wiederbeschaffung resultieren (BGH NZM 2004, 417).
- BGH, 21.01.2004 - VIII ZR 99/03
Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten
Auszug aus AG Lübeck, 05.11.2007 - 21 C 1668/07
Der Feststellungsklage steht die Möglichkeit einer "Klage auf zukünftige Leistung" gemäß § 259 ZPO nicht entgegen (BGH NJW-RR 2004, 586). - BGH, 13.12.1984 - I ZR 107/82
Feststellungsinteresse
Auszug aus AG Lübeck, 05.11.2007 - 21 C 1668/07
Zwar besteht grundsätzlich kein Feststellungsinteresse, wenn dasselbe Ziel mit einer Klage auf Leistung erreichbar ist (BGH NJW 1986, 1815); im gegenwärtigen Zeitpunkt ist jedoch mangels Fälligkeit des Anspruches gegen die Beklagte eine Klage auf sofortige Leistung nicht zulässig. - BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 146/03
Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten
Auszug aus AG Lübeck, 05.11.2007 - 21 C 1668/07
"Sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (BGH NJW-RR 2004, 877; NJW 2007, 1356).
- LG Hagen, 04.03.2016 - 1 S 198/15
Mieter muss nur für die Wartung von Rauchmeldern aufkommen!
Dementsprechend sind auch die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als umlegbare Betriebskosten anzusehen (so auch LG Magdeburg, NZM 2012, 305; AG Lübeck, NZM 2008, 929;… Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 556, Rn. 230;… Eisenschmid, Betriebskostenkommentar, 3. Auflage, Rn. 3946;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn. V12;… Weitemeyer in Staudinger, Stand 2014, § 556 BGB, Rn. 45a; Wüstefeld, WuM 2012, 133f; Wall, WuM 2013, 3 ff.). - LG Magdeburg, 27.09.2011 - 1 S 171/11
Der Mieter muss dem Vermieter die Kosten für die Anmietung und Wartung von …
In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter - und damit auch für die Beklagten - liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (AG Lübeck NZM 2008, 929). - LG Berlin, 08.04.2021 - 67 S 335/20
Zur Umlagefähigkeit von Rauchmelder- und Müllentsorgungskosten
In Abgrenzung zur - vorbeugenden - Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung von Mängeln (…vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage);… Urt. v. 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne);… LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt. v. 5. November 2007 - 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.).
- BGH, 05.10.2022 - VIII ZR 117/21
Umlagefähigkeit von Kosten für Wartung von Rauchwarnmeldern sowie Überprüfung der …
a) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder - anders als diejenigen der Anmietung (…siehe hierzu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 27 ff.) - als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einzuordnen sind (so auch AG Lübeck, NZM 2008, 929 f.; LG Magdeburg, NZM 2012, 305; LG Hagen, ZMR 2016, 701; LG München I, ZMR 2021, 489, 490;… Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 Rn. 100; Schumacher, NZM 2005, 641, 642 f.; Fritsch, ZMR 2016, 925, 927; Riecke, WuM 2021, 10, 14 mwN). - LG München I, 15.04.2021 - 31 S 6492/20
Wartungskosten für Rauchmelder
a) Zunächst sei jedoch angemerkt, dass es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, nach überwiegender und zutreffender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) handelt (vgl. LG Magdeburg, Urteil vom 27.9. 2011 - 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 - 21 C 1668/07;… Eisenschmid Schmidt-Futterer, Mietrecht 14. Auflage 2019 § 556 BGB Rn.133a;… Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl., Teil V Rn.12;… Blank/Börstinghaus, Miete 6. Auflage 2020 § 556 BGB Rn. 100).Dass der Eigentümer, aber auch der Vermieter diese Verpflichtung übernehmen und auch an Dritte übergeben kann, ergibt sich im Übrigen auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 - 21 C 1668/07; a.A. AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 - 423 C 8482/16: allenfalls allgemeine Verwaltungskosten, hierzu mit kritischer Anm. Riecke, ZMR 2017, 492-494).
Speziell hinsichtlich Wartungskosten für Rauchwarnmelder: AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 - 21 C 1668/07; LG Hannover, Beschluss vom 9.12.2010 - 1 S 24/10; LG Magdeburg, Urt. v. 27.9.2011 - 1 S 171/11; LG Hannover, Beschluss vom 10.11.2010 - 1 S 24/10 (mit Mehrbelastungsklausel); AG Schönebeck, Urteil vom 4.5.2011 - 4 C 148/11 (mit Öffnungsklausel).
- AG Bielefeld, 30.03.2011 - 17 C 288/11
Kosten für jährliche Überprüfung und Wartung von Rauchmeldern können nicht auf …
Das Gericht folgt der Auffassung des Amtsgerichts Lübeck in der Entscheidung vom 05.11.2007 zum Aktenzeichen 21 C 1668/07, die von der Beklagten ins Feld geführt wird, nicht. - LG Halle, 30.06.2014 - 3 S 11/14
Duldungspflicht des Mieters bzgl. der Anbringung von Rauchwarnmeldern in der …
Bei der (zukünftig erfolgenden) Anbringung von Rauchwarnmeldern handelt es sich nämlich um duldungspflichtige Maßnahmen nach §§ 555 b Nr. 5 und 6 BGB (vgl. auch § 554 Abs. 2 BGB a. F.) als maßgeblichem Sicherheitszuwachs (vgl. z. B. AG Lübeck NZM 2008, 929 m. w. N.), die noch aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffes unter Bagatellmaßnahmen nach § 555 c Abs. 4 BGB (ebenso: § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a. F.) fallen und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfen. - AG Neubrandenburg, 08.10.2018 - 101 C 1028/16
Wohnraummietvertrag: Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchwarnmelder
Dies erfüllt nach dem Betriebskostenbegriff des BGH die Anforderungen, die an Betriebskosten im Sinnes des § 2 Nr. 17 BetrKV zu stellen sind (vgl. AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, 21 C 1668/07, juris). - AG Hamburg-Altona, 07.09.2011 - 316 C 241/11
Rauchwarnmelder des Mieters: Keine Duldungspflicht des Vermieters!