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   AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15   

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https://dejure.org/2016,34199
AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15 (https://dejure.org/2016,34199)
AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 08.09.2016 - 11 C 414/15 (https://dejure.org/2016,34199)
AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 08. September 2016 - 11 C 414/15 (https://dejure.org/2016,34199)
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Volltextveröffentlichungen (5)

  • berlin.de (Pressemitteilung und Volltext)

    Weiteres Urteil zur Mietpreisbremse

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Mietspiegel als Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Mietpreisbremsen-Rüge

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Kurzinformation)

    Mietpreisbremse

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Mietpreisbremse: § 556d BGB verfassungskonform und MietenbegrenzungsVO Berlin rechtmäßig

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (6)

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietpreisbremse: Risiken für den Vermieter!

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietrecht

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Mietpreisbremse - Verstoß, Rückzahlung von Miete

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mietpreisbremse: § 556d BGB verfassungskonform und MietenbegrenzungsVO Berlin rechtmäßig (IMR 2016, 505)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NZM 2017, 31
 
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Wird zitiert von ... (16)Neu Zitiert selbst (9)

  • BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

    Vergleichsmiete I

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    Solche Vorschriften haben nicht schon deshalb vor der Verfassung Bestand, weil sie als formelles Gesetz ergangen sind (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 21).

    Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht" (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 22).

    Vermieter und Mieter müssen in der Lage sein, die gesetzlich zulässige Miete zu errechnen, und die Gerichte müssen nachprüfen können, ob die verlangte Mieterhöhung ganz oder teilweise gerechtfertigt ist (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 26).

  • BVerfG, 08.06.1988 - 2 BvL 9/85

    Fehlbelegungsabgabe

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    Wenn erst durch den Erlass der Verordnung die Anwendbarkeit des Gesetzes ausgelöst wird, "so ist es dem Gesetzgeber nicht gestattet, das Gebrauchmachen von der Ermächtigung allein der politischen Entscheidung des Verordnungsgebers anheimzugeben" (BVerfG, Beschluss vom 08. Juni 1988 - 2 BvL 9/85, 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249-289, Rn. 57 ff.).

    Selbst sofern Äußerungen im Gesetzgebungsverfahren oder der dem Gesetz zugrunde liegende politische Kompromiss im Vermittlungsverfahren Anhaltspunkte dafür bieten könnten, dass eine solche volle politische Entscheidungsfreiheit doch gewollt war, muss dies unbeachtlich bleiben; nur bei der hier zugrunde gelegten Interpretation kann das Gesetz als verfassungsmäßig angesehen werden (BVerfG, Beschluss vom 08. Juni 1988 - 2 BvL 9/85, 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249-289, Rn. 68).

  • BVerfG, 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15

    Verfassungsbeschwerde gegen "Mietpreisbremse" in Berlin unzulässig

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    Aufgrund des sogenannten Nichtigkeitsdogmas, das bei Verordnungen gilt (vgl. Blank WuM 2014 641, 645; Lehmann-Richter a.a.O., 204), wäre die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam, wenn sie rechtswidrig sein sollte (vgl. auch BVerfG NJW 2015, 3024 (Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde (auch) gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (auch) mangels Ausschöpfung des (Zivil-)rechtsweges; BVerfG NZM 2016, 578 zu einer Berliner Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) - nach Ausschöpfung des (Zivil)rechtsweges).
  • BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

    Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    Diese kann das Gericht als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO heranziehen (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04); insoweit liegt auch ausreichender - unbestrittener - klägerischer Vortrag zur Einordnung vor, weshalb auch im Rahmen von § 556d BGB von diesem Wert auszugehen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn 50).
  • LG Berlin, 07.07.2016 - 67 S 72/16

    Wohnraummiete in Berlin: Schätzung ortsüblicher Vergleichsmiete nach dem Berliner

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    So hat auch das LG Berlin in seinem Urteil vom 7.7.2016 festgestellt, dass die "ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung (...) vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden [kann], auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist" (LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 - 67 S 72/16; vgl. z.B. auch AG Lichtenberg, Urteil vom 02. Februar 2016 - 20 C 450/15 (auch WuM 2016, 293 m.w.N.), wonach insoweit zumindest ein einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt).
  • AG Berlin-Charlottenburg, 11.05.2015 - 235 C 133/13

    Berliner Mietspiegel 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    So wurde z.B. für die Arbeitsgruppensitzung vom 17.06.2014 vermerkt "Die Arbeitsgruppe bezieht Stellung zur Gutachtenstellungnahme im Verfahren (Az 235 C 133/13) vor dem AG Charlottenburg zum Berliner Mietspiegel -.
  • AG Berlin-Lichtenberg, 02.02.2016 - 20 C 450/15

    Was ist eine "moderne gesteuerte Entlüftung"?

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    So hat auch das LG Berlin in seinem Urteil vom 7.7.2016 festgestellt, dass die "ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung (...) vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden [kann], auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist" (LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 - 67 S 72/16; vgl. z.B. auch AG Lichtenberg, Urteil vom 02. Februar 2016 - 20 C 450/15 (auch WuM 2016, 293 m.w.N.), wonach insoweit zumindest ein einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt).
  • BGH, 13.04.2005 - VIII ZR 44/04

    Begriff des geringen Angebots

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    In einer Entscheidung zum § 5 WiStrG hat der BGH zwar angenommen, dass das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" nicht erfüllt ist, "wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist" (BGH, Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 (auch NJW 2005, 2156f.)).
  • BVerfG, 14.04.2016 - 1 BvR 243/16

    Verfassungsbeschwerde gegen die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung erfolglos

    Auszug aus AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15
    Aufgrund des sogenannten Nichtigkeitsdogmas, das bei Verordnungen gilt (vgl. Blank WuM 2014 641, 645; Lehmann-Richter a.a.O., 204), wäre die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam, wenn sie rechtswidrig sein sollte (vgl. auch BVerfG NJW 2015, 3024 (Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde (auch) gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (auch) mangels Ausschöpfung des (Zivil-)rechtsweges; BVerfG NZM 2016, 578 zu einer Berliner Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) - nach Ausschöpfung des (Zivil)rechtsweges).
  • BVerfG, 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

    Anträge gegen die Mietpreisbremse erfolglos

    Es fehlt insbesondere die gebotene inhaltliche Auseinandersetzung mit der in Literatur (vgl. Lange, DVBl 2015, S. 1551 ; Lehmann-Richter, WuM 2015, S. 204 ; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 244 ff.) und Rechtsprechung (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 8. September 2016 - 11 C 414/15 -, juris, Rn. 43 ff.; vgl. nunmehr auch LG Berlin, Urteil vom 25. April 2018 - 65 S 238/17 -, juris, Rn. 28) vertretenen Auffassung, wonach der Verordnungsgeber ungeachtet des Wortlauts des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB bei Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes zum Erlass einer Verordnung verpflichtet sein soll.

    Zwar kann ihre Ermittlung die Vertragsparteien in Gemeinden, in denen kein qualifizierter Mietspiegel aufgestellt ist, vor praktische Schwierigkeiten stellen (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 29; vgl. auch AG Neukölln, Urteil vom 8. September 2016 - 11 C 414/15 -, juris, Rn. 65 f.; Börstinghaus, NJW 2018, S. 665 ).

  • LG Berlin, 07.12.2017 - 67 S 218/17

    Mietpreisbremse verfassungswidrig? BVerfG-Vorlage

    Die Verordnung ist verfassungsgemäß und wirksam; sie wird insbesondere dem Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, WuM 2017, 600 , juris Tz. 6 ; LG Berlin, Urt. v. 29. März 2017 - 65 S 424/16 , WuM 2017, 266 juris Tz. 50 ff.; AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Tz. 72 ff.).

    Ein derartiger Verpflichtungscharakter ist den § 556d Abs. 1 und 2 BGB indes nicht beizumessen, auch wenn zum Teil vertreten wird, die Vorschriften seien ihrem Wortlaut zuwider verfassungskonform im Sinne einer den Verordnungsgeber verpflichtenden "Programmentscheidung" des Bundesgesetzgebers zum Verordnungserlass auszulegen (vgl. AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Rz. 43; Lange, DVBl 2015, 1551, 1557; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, 205; Schuldt, Mietpreisbremse, Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam 2017, 245 f.).

    Dem werden die §§ 556d ff. BGB nicht gerecht (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, WuM 2017, 600 , juris Tz. 14 ff.; Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 25 ff.), auch wenn sie in der bisherigen Rechtsprechung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. März 2017 - 65 S 424/16 , WuM 2017, 266 , juris Tz. 48 , LG München I, Urt. v. 6. Dezember 2017 - 14 S 10058/17, juris Tz. 54; AG Frankfurt a.M., Urt. v. 20. September 2017 - 33 C 3490/16 (98), WuM 2017, 593, juris Tz. 26; AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Tz. 68) und Literatur (vgl. Börstinghaus, NJW 2015, 1553, 1556; Lange, a.a.O.,1558; Schuldt, a.a.O., 228 ff.) überwiegend als mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar erachtet werden.

  • OLG Frankfurt, 13.02.2020 - 1 U 60/19

    Keine Staatshaftung wegen Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung

    Mangels einer solchen individuellen Rechtsposition kommt es hier nicht darauf an, ob die durch § 556d BGB ermächtigten Landesregierungen staatsrechtlich verpflichtet sind, Mietpreisbegrenzungsverordnungen zu erlassen, wenn die tatsächlichen Verhältnisse eines angespannten Wohnungsmarkts vorliegen (vgl. dazu BVerfG, B. v. 18.7.2019, Az. 1 BvL 1/18, juris Rdn. 45, 46; AG Neukölln, U. v. 8.9.2016, Az. 11 C 414/15, juris Rdn. 43 - 45 mit Hinweis auf BVerfG, B. v. 8.6.1988, Az. 2 BvL 9/85 und 2 BvL 3/86, NJW 1988, 2529; vgl. auch Maunz/Dürig, Grundgesetz-Kommentar, Art. 80 Rdn. 119).
  • AG Frankfurt/Main, 20.09.2017 - 33 C 3490/16

    Mietpreisbremse rechtmäßig

    Mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels kann von ihm im Regelfall nicht verlangt werden (vgl. AG Berlin-Neukölln Urt. v. 08.09.2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, 34; Staudinger/Emmerich, § 556 g Rn. 13 ff. m. w. N.).
  • LG Berlin, 12.04.2018 - 67 S 328/17

    Wohnraummiete: Wirksamkeit einer mietvertraglichen Vereinbarung zur zulässigen

    Die Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Land Berlin ist nicht zu beanstanden, da der Verordnungsgeber nicht nur seiner aus § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB erwachsenden formellen Begründungspflicht gerecht geworden ist, sondern auch den ihm einzuräumenden weiten materiellen Beurteilungsspielraum nicht überspannt hat (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 28; LG Berlin, Urt. v. 29. März 2017, 65 S 424/16, WuM 2016, 266, juris Tz. 50 ff.; AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Tz. 81).
  • AG Berlin-Neukölln, 11.10.2017 - 20 C 19/17

    Mietpreisbremse auf dreiseitige Vertragsübernahmevereinbarung anwendbar?

    Denn die Feststellungklage hat weitergehende Wirkung für die weitere Zukunft (AG Neukölln, Urteil vom 08. September 2016 - 11 C 414/15 - AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22. Juni 2017 - 913 C 2117).

    Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29. März 2017 - 65 S 424/16) und die 11. Abteilung des Amtsgerichts Neukölln (Urteil vom 08. September 2016 -11 C 414/15) haben bereits mit umfassender Begründung, der sich das Gericht anschließt, dargelegt, dass die Regelungen zur sogenannten Metpreisbremse verfassungsgemäß und rechtswirksam sind.

    Er kann zumindest als einfacher Metspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 - 65 S 424/16 - AG Neukölln, Urteil vom O8. September 2016 11 C 414/15).

  • LG Berlin, 25.04.2018 - 65 S 238/17

    Wohnraummiete in Berlin: Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelung zur Miethöhe bei

    Die Kammer hält - nach erneuter Prüfung - daran fest, dass die - für die Entscheidung des Rechtsstreits erhebliche - Regelung verfassungsgemäß ist [Kammer, Urt. v. 29.03.2017 - 65 S 424/16, NJW 2017, 1971, juris Rz. 12ff.; vorhergehend (ebenso): AG Neukölln, Urt. v. 08.09.2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31; ebenso: LG München I, Urt. v. 06.12.2017 -14 S 10058/17, NJW 2018, 407, juris Rz. 54; AG Frankfurt, Urt. v. 20.09.2017 - 33 C 3490/16, WuM 2017, 593, juris Rn. 16ff.; AG Charlottenburg Urt. v. 31.08.2017 - 210 C 55/17; DWW 2017, 300, juris Rn. 20; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.06.2017 - 913 C 2/17, WuM 2017, 469, juris Rn. 24; aA LG Berlin [ZK 67], Hinweis v. 14.09.2017 - 67 S 149/17, WuM 2017, 600, juris; Beschl. v. 07.12.2017 - 67 S 218/17, NJW 2018, 728, juris].
  • LG Berlin, 20.06.2023 - 65 S 198/22

    Berufung als qualifizierte elektronische Signatur mit Dokumenteninhalt zulässig?

    Im Zeitpunkt des (so das Amtsgericht) entscheidenden Ereignisses des Serverwechsels zum 1. Juni 2017 gab es bereits mehrere Entscheidungen, unter anderem die der Kammer vom 29. März 2017 (65 S 424/16, juris) und die vorausgehende Entscheidung des AG Neukölln (vom 8. September 2016 - 11 C 414/15, juris), die sich beide - ebenso wie im Übrigen die Parteien/Prozessbevollmächtigten in den Verfahren - ausführlich und in allen Einzelheiten mit der Begründung der Verordnung auseinandergesetzt und die Fundstelle zitiert haben, ohne die "Auffindbarkeit" der Verordnung zu thematisieren, dies deshalb, weil es dazu keine Veranlassung gab; dafür hat in Berlin bis zur Entscheidung des BGH zur Hessischen Verordnung auch sonst niemand einen Grund gesehen, weil jedem, der sich mit der Begründung befassen wollte, dies ohne weiteres möglich war (vgl. etwa auch: Grundeigentum 2015 [Heft 9], S. 539).

    In der Vorentscheidung des AG Neukölln (vom 8. September 2016 - 11 C 414/15, juris) heißt es:.

  • LG Berlin, 22.08.2018 - 65 S 83/18

    Mieter darf sich wegen überhöhter Miete direkt an Rechtsanwalt oder

    Zur näheren Begründung wird auf die Entscheidungen der Kammer vom 29. März 2017 (65 S 424/16, WuM 2017, 266 = NJW 2017, 1971, zuvor ebenso: AG Neukölln, Urt. v. 08.09.2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31) und vom 25. April 2018 (65 S 238/17, BeckRS 2018, 11478) Bezug genommen (ebenso: LG Berlin, ZK 64, Urt. v. 20.06.2018 - 64 S 199/17, WuM 2018, 502; LG Berlin, ZK 66 - Urt. v. 13.08.2018 - 66 S 18/18, Urt. v. 13.08.2018 - 66 S 38/18; LG München I, Urt. v. 6.12.2017 - 14 S 10058/17, NJW 2018, 407 [= WuM 2018, 32],; AG Lichtenberg, Urt. v. 28.09.2016 - 2 C 202/16, WuM 2016, 665; Urt. v. 05.04.2017 - 8 C 379/16, Grundeigentum 2018, 263; AG Neukölln, Urt. v. 16.08.2017 - 17 C 224/16, WuM 2017, 598; Urt. v. 11.10.2017 - 20 C 19/17, WuM 2017, 714; Urt. v. 16.02.2018 - 2 C 210/17, n. v.; Urt. v. 13.03.2018 - 20 C 289/17, n.v.; Urt. v. 08.11.2017 - 13 C 193/17, n. v.; Urt. v. 13.03.2018 - 20 C 289/17, n. v.; Urt. v. 05.04.2018 - 6 C 267/17, n. v.; AG Charlottenburg, Urt. v. 31.08.2017 - 210 C 55/17, Grundeigentum 2017, 1415; wohl auch: AG Schöneberg, Urt. v. 08.09.2017 - 17 C 148/16, ZMR 2017, 990; AG Wedding, Urt. v. 05.07.2017 - 8a C 74/17, WuM 2017, 636; AG Frankfurt, Urt. v. 20.9.2017 - 33 C 3490/16, WuM 2017, 593; AG Charlottenburg, Urt. v. 31.8.2017 - 210 C 55/17; DWW 2017, 300; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.6.2017 - 913 C 2/17, WuM 2017, 469; vgl. ferner überzeugend: Tietzsch/Raabe, WuM 2017, 688).
  • VG Berlin, 23.11.2017 - 4 K 103.16

    Keine Überprüfung der Mietpreisbremse durch Verwaltungsgerichte

    Sobald ein Mieter eine entsprechende Rüge erhebt, besteht überdies grundsätzlich die Möglichkeit einer Klärung der Wirksamkeit der Abrede über die Miethöhe im Wege der Feststellungsklage (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 8. September 2016 - 11 C 414/15 -, juris, Rn. 34).
  • AG Berlin-Neukölln, 25.11.2021 - 14 C 103/21

    Höhe der Nettokaltmiete für eine Mietwohnung

  • LG Berlin, 10.10.2018 - 65 S 131/18

    Mietrecht: Auskunftanspruch des Wohnungsmieters gegen den Vermieter über die

  • LG Berlin, 31.07.2019 - 65 S 18/19

    Wohnraummiete in Berlin: Abtretung und Verfolgung von Rechten aus der

  • VG München, 08.10.2020 - M 12 K 18.1072

    Unzulässige Klage vor dem Verwaltungsgericht gegen Münchener Mietspiegel 2017

  • VG München, 08.10.2020 - M 12 K 19.2017

    Unzulässige Klage vor dem Verwaltungsgericht gegen Münchener Mietspiegel 2019

  • LG Berlin, 16.09.2019 - 65 S 154/19

    Mietenbegrenzungsverordnung Berlin ist wirksam!

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