Volltextveröffentlichungen (2)

• Staatsbibliothek Berlin

  Wird durch die Erwerbung eines realen Teils von einem einheitlich verpachteten Grundstück, die sich durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung vollzieht, das Pachtverhältnis über das ganze Grundstück beeinflußt?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• RGZ 124, 195

Wird zitiert von ... (18)

• BGH, 30.10.2013 - XII ZR 113/12

  Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung: Sonderkündigungsrecht des Erstehers …

  Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen (vgl. RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305;… Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Hahn/Mugdan Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen Band 5 S. 48 und 118).

  b) Durch den Zuschlag wird staatlich Eigentum verliehen, wobei dieser Verleihungsakt grundsätzlich zu den im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten Bedingungen und mithin unter Einschluss des in § 57 a ZVG normierten Sonderkündigungsrechts als einer gesetzlichen Versteigerungsbedingung erfolgt (…vgl. BGH Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08 - NJW 2009, 2312 Rn. 16 f.; RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305;… Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2;… Stumpe in Kindl/Meller-Hannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung § 57 a ZVG Rn. 12;… Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9. Aufl. §§ 57 ff. Rn. 5;… Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 13).

  c) Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des § 57 a ZVG hat bereits das Reichsgericht die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils einer verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne (RGZ 124, 195 ff.; so auch KG NZM 2012, 304).

• BGH, 15.09.2021 - VIII ZR 76/20

  BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts …

  (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - gemäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (…vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF];… vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]).

  Der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungseigentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200).

• BGH, 28.04.1999 - VIII ARZ 1/98

  Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung wird alleiniger Vermieter, auch …

  Eine solche Zerlegung in zwei verschiedene Mietverhältnisse verstößt jedoch gegen den anerkannten Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses (zu diesem Grundsatz vgl. RGZ 124, 195, 198; BayObLG, Beschluß vom 12. Dezember 1990, NJW-RR 1991, 651 unter b) aa); Sternel MDR 1997, 315, 316).

 
• OLG Hamm, 21.02.2013 - 10 U 109/12

  Verpachtetes Grundstück wird geteilt, einheitlicher Pachtvertrag bleibt bestehen

  Wird ein vermietetes oder - wie hier - verpachtetes Grundeigentum geteilt und werden die Teile sodann (zur Gänze oder teilweise) an verschiedene Erwerber veräußert, tritt mit dem Erwerb der Teile durch unterschiedliche Eigentümer nach gefestigter Rechtsprechung gerade keine Teilung des Miet- oder Pachtvertrages in mehrerer auf die einzelnen Grundstücke bezogenen Vertragsverhältnisse ein; vielmehr werden die einzelnen Erwerber auf Vermieter- bzw. Verpächterseite Mitgläubiger gemäß § 432 BGB (vgl. BGH, NJW 2005, 3781; BayObLG, NJW-RR 1991, 651 f.; BGH, NJW 1973, 455; OLG Celle, OLG-Report 1996, 37; OLG Rostock, OLG-Report 2001, 283 f.; OLG Hamm, Info M 2011, 380; RGZ 124, 195, 197).
• KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Zwangsversteigerung: Teilkündigungsrecht des Erstehers einer Teilfläche eines …

  § 57a ZVG gewährt dem Ersteher einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts ein auf diese Fläche beschränktes Teilkündigungsrecht (s. RG, 29. April 1929, VIII 96/29, RGZ 124, 195) (Rn.6) .

  § 57 a ZVG stellt vielmehr nicht ein bloßes vertragliches außerordentliches Kündigungsrecht dar, sondern eine Sonderregelung, die dem Zwangsversteigerungsrecht entspringt; das Kündigungsrecht des Erstehers ist eine gesetzliche Versteigerungsbedingung (vgl. RGZ 124, 195, 199; BGH NJW 2009, 2312 f.).

  Es entspricht daher bereits der Rechtsprechung des Reichsgerichts, dass der Ersteher eines realen Teils der Mietfläche in Bezug auf diese ein eigenständiges Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG hat (RGZ 124, 195, 199 f.; s. ferner OLG Oldenburg InVo 2003, 340 f. für die Ersteigerung einer Teilfläche eines Hofes;… Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57 a Rn. 2 unter 2.3 und 2.6;… Teufel in: Steiner, Zwangsversteigerungsrecht, 9. Aufl., §§ 57-57 d, Rn. 49;… Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 57 a Rn. 25).

• OLG Hamm, 16.06.2011 - 10 U 5/11

  Getrennte Veräußerung eines Pachtgrundstücks an unterschiedliche Eigentümer ; …

  Wird aber ein vermietetes oder (wie hier) verpachtetes Grundstück geteilt und die Teile sodann an verschiedene Erwerber veräußert, so tritt mit dem Erwerb der Teile durch unterschiedliche Eigentümer nach der Rechtsprechung gerade keine Teilung des Miet- oder Pachtvertrages in mehrere auf die einzelnen Grundstücke bezogenen Vertragsverhältnisse ein; vielmehr werden die einzelnen Erwerber auf Vermieter- bzw. Verpächterseite Mitgläubiger gemäß § 432 BGB (…vgl. BGH, NJW 2005, 3781 - Juris Rz. 8;… BayObLG, NJW-RR 1991, 651 f. - Juris Rz. 9;… BGH, NJW 1973, 455 - Juris Rz. 26;… OLG Celle, OLG-Report 1996, 37, - Juris Rz. 10; RGZ 124, 195, 197).

  Wie schon das Reichsgericht (RGZ 124, 195, 198) ausgeführt hat, ist nicht zu erkennen, weshalb die für den Veräußerungsfall im Gesetz verankerte Wahrung der Mieter- bzw. Pächterrechte da Halt machen sollte, wo die Beeinträchtigung durch Zerreißung des einheitlich begründeten Rechtsverhältnisses droht.

  Auch weil Ziel des Miet- bzw. Pachtvertrages die Erlangung eines einheitlichen und unteilbaren wirtschaftlichen Wertes gegen Verknüpfung mit einem dem Vermieter/Verpächter gebührenden Zinsanspruch für die Gebrauchsüberlassung als ganzem ist, hat das Reichsgericht die Wirkung einer nachträglichen realen Teilung des Eigentums am Miet- oder Pachtgegenstand mit der Veräußerung an unterschiedliche Erwerber dahingehend beurteilt, dass auf Vermieter-/Verpächterseite eine Personengesamtheit ohne Beeinträchtigung und Änderung des Vertragsinhaltes eintritt (RGZ 124, 195, 199).

• BayObLG, 12.12.1990 - REMiet 2/90

  Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid über eine Vorlage in einer Mietsache; …

  Dann treten vielmehr die Erwerber gemäß § 571 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (BGH NJW 1973, 455/456; RGZ 124, 195/198 f.;… MünchKomm/Voelskow, BGB 2. Aufl. Rdn. 11, BGB -RGRK/Gelhaar, 12. Aufl. Rdn. 17, Soergel/Kummer, BGB 11. Aufl. Rdn. 34, Staudinger/Emmerich, BGB 12. Aufl. Rdn. 32, Emmerich/Sonnenschein, Miete 5. Aufl. Rdn. 8 Palandt/Putzo, Rdn. 6, Erman/Schopp, BGB 8. Aufl.Rdn. 6, Jauernig/Teichmann, BGB 5. Aufl. Anm. 2 c, Roquette, Das Mietrecht des BGB Rdn. 13 und 16, Schade/Schubert/Wienicke, Wohn- und Mietrecht Anm. 2, jeweils zu § 571;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 16 Rdn. 24;… Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kapitel II Rdn. 862;… Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Rdn. I 49;… Herpers, Wohnraummietrecht Rdn. 437;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A bis Z 11. Aufl. S. 456;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht- und Leasingrechts 5. Aufl. Rdn.372;… § 571 Rdn. 37; Mittelstein Die Miete S. 662).
• BGH, 30.06.1964 - V ZR 7/63

  Mietverlängerungsvertrag

  Grundstücks durch Margarete von P.-I. allein eingetreten sind (der Erbauseinandersetzungsvertrag sieht den Eintritt der "einzelnen Erwerber" in die bestehenden Pachtverträge vor; vgl. dazu RGZ 124, 195, wo zwar die Gesamtbeteiligung der bisherigen Gesamthänder auf Verpächterseite erwogen wird, aber der Schutz des Pächters gerade im Hinblick auf § 571 BGB im Mittelpunkt steht).
• BGH, 24.01.1973 - VIII ZR 163/71

  Auslegung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses - Rechtsnachfolge in …

  Daß die Einheitlichkeit des Schuldverhältnisses von der Veränderung der dinglichen Rechtslage des Mietobjekts nicht berührt wird, klingt bereits in der Entscheidung RGZ 124, 195, 198 an.
• OLG Brandenburg, 09.02.2005 - 3 U 69/04

  Anteilige Forderung von Mietzins oder Pachtzins ohne Ermächtigung des anderen …

  Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung bleibt es bei Realteilung eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks auch nach Veräußerung eines Grundstücksteils - wie hier - bei einem einheitlichen Miet-/Pachtverhältnis (RGZ 124, 195, 198; BGH NJW 1973, 455;… Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 862;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 1305;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 566 Rn. 7, jeweils mit weiteren Nachweisen).
• OLG Hamm, 01.02.2011 - 7 U 27/10

  Wirksamkeit der Kündigung eines Geschäftsraum-Mietverhältnisses durch den …
• LG Duisburg, 27.02.1996 - 23 (7) S 270/95

  Räumung und Rückgabe eines Mietgrundstücks; Auf einen Grundstücksteil beschränkte …
• OLG Rostock, 21.08.2000 - 3 U 59/99

  Fortbestand eines Pachtvertrages bei Veräußerung des Pachtobjekts in Teilen an …
• OLG Brandenburg, 26.01.2012 - 5 W (Lw) 10/11

  Anforderungen an die Form einer abschließenden Entscheidung in …
• BGH, 14.11.1969 - V ZR 106/66

  Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit - Nutzung eines …
• KG, 01.10.1998 - 8 REMiet 7241/97

  Vermietereigenschaft des Erwerbers einer vermieteten Eigentumswohnung
• OLG Celle, 01.09.1994 - 2 U 124/94

  Erlöschen von Nutzungsrechten an Dachgeschossräumen auf Grund einer Kündigung; …
• OLG Rostock, 15.04.2002 - 3 U 215/00