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  Anforderungen an die gesetzlich vorgeschriebene Form eines Grundstückskaufvertrages - Voraussetzungen der nachträglichen Heilung des Formmangels - Folgen des Formmangels bei einem Grundstückskaufvertrages

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• NJW 1973, 1455
• MDR 1973, 1011
• WM 1973, 1047

Wird zitiert von ... (13)Neu Zitiert selbst (13)

• BGH, 27.10.1967 - V ZR 153/64

  Kaufmannsehrenwort - § 313 BGB <Fassung bis 31.12.01> (nunmehr § 311b Abs. …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Nach Ansicht des Berufungsgerichts liegt hier aber keiner jener seltenen Ausnahmefälle vor, in denen es mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, den Vollzug vertraglicher Abmachungen an einem Formverstoß scheitern zu lassen (vgl. über derartige Fälle das Urteil des erkennenden Senats BGHZ 48, 396, 398, mit weiteren Nachweisen): Beiden Parteien sei, wie auch die "Gültigkeitsfloskel" in dem Schriftstück vom 1. Februar 1953 zeige, von vornherein klar gewesen, daß der Vertrag, um wirksam zu sein, notarieller Beurkundung bedurfte.

  Das Urteil des erkennenden Senats vom 27. Oktober 1967 (BGHZ 48, 396; vgl. zum damaligen Sachverhalt auch WM 1967, 1174), auf das sich die Revision zur Rechtfertigung ihres gegenteiligen Standpunktes beruft, betraf einen besonders gearteten Fall, der dem hier zur Entscheidung stehenden nicht gleichgestellt werden kann.

• BGH, 08.10.1953 - III ZR 310/51

  Urteilsnichtigkeit nach AllHohKommG 13

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Das aber ist, wie das angefochtene Urteil zutreffend ausführt, hier der Fall, da die Kläger den Besitz am Grundstück in Ermangelung eines wirksamen Kaufvertrages ohne Rechtsgrund erlangt haben und ein solcher rechtsgrundloser Besitzerwerb nach höchst richterlicher Rechtsprechung, der sich der erkennende Senat anschließt, als "unentgeltlich" anzusehen ist (RGZ 163, 348, 357 ff; BGHZ 10, 350, 356 f; 32, 76, 94).
• BGH, 23.05.1958 - VIII ZR 200/57

  Verwendungsanspruch des rechtmäßigen Fremdbesitzers

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Die Frage der Rechtmäßigkeit des Besitzes konnte auch hier offen bleiben; gelten diese Vorschriften auch grundsätzlich nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und unberechtigtem Besitzer, so sind sie gleichwohl, da man den rechtmäßigen nicht schlechter stellen darf als einen gutgläubigen unrechtmäßigen Fremdbesitzer, mindestens entsprechend in solchen Fällen anzuwenden, in denen es - wie im vorliegenden - an einer vertraglichen Grundlage für den Verwendungsersatz fehlt (BGH NJW 1955, 340, 341; BGHZ 27, 317, 321).

 
• BGH, 25.02.1960 - II ZR 125/58

  Schwimmdocks - § 988 BGB, unentgeltliche Fortsetzung eines entgeltlichen …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Das aber ist, wie das angefochtene Urteil zutreffend ausführt, hier der Fall, da die Kläger den Besitz am Grundstück in Ermangelung eines wirksamen Kaufvertrages ohne Rechtsgrund erlangt haben und ein solcher rechtsgrundloser Besitzerwerb nach höchst richterlicher Rechtsprechung, der sich der erkennende Senat anschließt, als "unentgeltlich" anzusehen ist (RGZ 163, 348, 357 ff; BGHZ 10, 350, 356 f; 32, 76, 94).
• BGH, 01.02.1962 - VII ZR 213/60

  Bindung des Berufungsgerichts hinsichtlich nicht angegriffener Rechnungsposten

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Dabei übersieht sie jedoch, daß es sich hier um einen bloßen Rechnungsposten innerhalb einer einheitlichen Gesamtforderung und nicht um einen selbständigen Einzelanspruch handelt und daß der Endbetrag, den das Oberlandesgericht den Klägern zugesprochen hat, nicht etwa hinter der Verurteilungssumme des Landgerichts zurückbleibt, sondern sie um ein Mehrfaches übersteigt (BGHZ 36, 316, 321; LM ZPO § 536 Nr. 6;… Baumbach/Lauterbach, ZPO 31. Aufl. § 536 Anm. 2 G).
• BGH, 29.01.1964 - V ZR 23/63

  Umfang des Berufungsverfahrens bei Abweisung eines Hauptantrages und Verurteilung …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Er war einer solchen Prüfung nicht dadurch enthoben, daß die Kläger, nachdem ihr Haupt ansprach auf Auflassung und Räumung des Grundstücks vom Landgericht abgewiesen worden war, im zweiten Rechtszug nur noch den - teilweise ebenfalls abgewiesenen - Hilfsanspruch auf Zahlung weiterverfolgt haben und damit die Abweisung des Hauptantrags rechtskräftig geworden ist (BGHZ 41, 38, 41).
• BGH, 26.02.1964 - V ZR 105/61

  Hochhaus-Grenzüberbau - §§ 994 ff BGB, Ausschlußwirkung der Vorschriften des …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Rechtlich bedenkenfrei (vgl. die Entscheidungen des Senats in BGHZ 41, 157, sowie vom 2. März 1973, V ZR 57/71, WM 1973, 560, 562 f) beurteilt das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger auf Ausgleich ihrer Verwendungen ausschließlich nach den §§ 994 ff BGB.
• BGH, 02.10.1970 - V ZR 15/68

  Anspruch auf Löschung einer Grundschuld statt Umschreibung - Anspruch auf …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Hier dagegen fehlt es an einer solchen oder irgendeiner sonstigen Einwirkung auf den Willen des Vertragspartners; die Kläger begründen ihren Arglisteinwand lediglich damit, sie hätten dem Beklagten wegen der freundschaftlichen Beziehungen der Parteien sowie wegen seiner Zusage, erst noch die Grundstücks lasten tilgen zu wollen, uneingeschränktes Vertrauen geschenkt; das aber hat das Berufungsgericht als richtig unterstellt (vgl. auch die Urteile des Senats vom 2. Oktober 1970, V ZR 15/68, S. 11, und vom 19. März 1971, V ZR 143/69, WM 1971, 618, 620).
• BGH, 19.03.1971 - V ZR 143/69

  Verstoß gegen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme - Nichtigkeit …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Hier dagegen fehlt es an einer solchen oder irgendeiner sonstigen Einwirkung auf den Willen des Vertragspartners; die Kläger begründen ihren Arglisteinwand lediglich damit, sie hätten dem Beklagten wegen der freundschaftlichen Beziehungen der Parteien sowie wegen seiner Zusage, erst noch die Grundstücks lasten tilgen zu wollen, uneingeschränktes Vertrauen geschenkt; das aber hat das Berufungsgericht als richtig unterstellt (vgl. auch die Urteile des Senats vom 2. Oktober 1970, V ZR 15/68, S. 11, und vom 19. März 1971, V ZR 143/69, WM 1971, 618, 620).
• BGH, 21.04.1972 - V ZR 42/70

  Notwendigkeit der notariellen Beurkundung eines Vertrages - Nichtigkeit eines …

  Auszug aus BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Nur in ganz besonders liegenden Fällen kann das Gebot von Treu und Glauben sich dahin auswirken, daß der Formzwang zurückzutreten hat (Urteil vom 21. April 1972, V ZR 42/70, NJW 1972, 1189 = WM 1972, 685).
• BGH, 02.03.1973 - V ZR 57/71

  Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages - Vorliegen einer arglistigen Täuschung …
• RG, 30.01.1940 - GSZ 3/38

  Rittergut - Anwendung von § 988 BGB auf rechtgrundlos erlangten Besitz
• BGH, 14.12.1954 - I ZR 134/53

  Rechtsmittel

• ArbG Düsseldorf, 20.12.2011 - 2 Ca 5676/11

  Abgrenzung außerordentliche und ordentliche Kündigung; Klagefrist, Schriftform

  § 242 ist insbesondere dann nicht anwendbar, wenn beide Parteien den Formmangel kannten (ErfK/Preis, §§ 125-127 BGB, Randnr. 54, § 623 BGB, Randnr. 16; BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71).
• OLG Hamm, 06.04.2022 - 8 U 172/20

  Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils an einem Grundstück und …

  Allerdings ist selbst dann eine Berufung auf einen Verstoß gegen Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn beide Parteien die Formbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts kannten (vgl. BGH, Urteile vom 22.06.1973, V ZR 146/71, NJW 1973, 1455; vom 21.03.1969, V ZR 87/67, NJW 1969, 1167; vom 09.03.1965, V ZR 97/62, LM BGB § 313 Nr. 23; Ellenberger in Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 125 Rn. 25; Einsele in MüKo-BGB.
• BGH, 05.03.2010 - V ZR 106/09

  Zwangsversteigerung: Zuschlagserteilung an einen neuen Ersteher im …

  a) Es hat - worauf die Revision zutreffend hinweist - übersehen, dass zur Herausgabe von Nutzungen nicht nur der nicht berechtigte Besitzer verpflichtet ist, der seinen Besitz unentgeltlich erworben hat, sondern auch der Besitzer, der seinen Besitz ohne Rechtsgrund erlangt hat (BGHZ 10, 350, 357; Senat, Urt. v. 22. Juni 1973, V ZR 146/71, WM 1973, 1047, 1048 m.w.N.).

 
• BGH, 26.10.1979 - V ZR 88/77

  Schwarzkauf I - § 815 BGB

  Entgegen der Revision wäre dafür nicht ausreichend, wenn die Klägerin den Schwarzkauf durch die Zusicherung veranlaßt haben sollte, dem Beklagten würden Nachteile nicht erwachsen (vgl. Senatsurteile vom 25. September 1957, V ZR 188/55, LM BGB § 313 Nr. 13; vom 16. Februar 1965, V ZR 235/62, LM BGB § 313 Nr. 24 = MDR 1965, 562; vom 21. März 1969, V ZR 87/67, LM BGB § 313 Nr. 37 = NJW 1969, 1167; vom 22. Juni 1973, V ZR 146/71, NJW 1973, 1455).
• OLG Jena, 14.07.1999 - 4 U 1072/98

  Verweigerung der Erfüllung eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages

  Da beide Parteien im Zeitpunkt des Abschlusses des schriftlichen Grundstückskaufvertrags dessen Formunwirksamkeit kannten - dies ergibt sich schon daraus, dass sie (unwirksam) verabredeten, nach Eintragung des Beklagten in das Grundbuch einen formwirksamen Vertrag abschließen zu wollen -, scheidet die grundsätzlich anerkannte Möglichkeit, die Rechtsfolge der Vertragsunwirksamkeit ausnahmsweise zu durchbrechen (…vgl. hierzu etwa Soergel/Hefermehl, BGB , 12. Aufl., § 125 Rdn. 45 mwN) von vornherein aus (BGH, WM 1965, 1113/1114; NJW 1969, 1167/1170; NJW 1973, 1455, 1456; OLG Hamm, MDR 1988, 860 ;… Erman/Brox, BGB , 9. Aufl., § 125 Rdn. 25;… Staudinger/Dilcher, BGB , 12. Aufl., § 125 Rdn. 46 mwN).

  Diese Voraussetzung fehlt jedoch, wenn beide Parteien den Formmangel kannten (BGH, WM 1965, 1113/1114; NJW 1969, 1167/1170; NJW 1973, 1455/1456; OLG Hamm, MDR 1988, 860 ;… Palandt/Heinrichs, aaO., § 125 Rdn. 19).

  Denn es verstößt gegen "das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden" (so die allgemein gültige Formulierung im Anschluss an Motive zum BGB II, S. 727), wenn der Beklagte das streitgegenständliche Grundstück zunächst an den Kläger übergibt und auch in die Bebauung einwilligt, anschließend aber den Abschluss eines formwirksamen Kaufvertrags und die Übereignung des Grundstücks verweigert und statt dessen geltend macht, der Kläger habe auf fremdem Grund gebaut und werde das Eigentum an den von ihm geschaffenen wirtschaftlichen Werten nicht erhalten, sondern sei - das ist die logische Konsequenz - auf eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung angewiesen (vgl. hierzu BGH, NJW 1973, 1455/1457).

• BGH, 18.10.1974 - V ZR 17/73

  Wirksamkeit von an sich formnichtigen Immobiliarveräußerungsverträgen in …

  1972, 232 = DNotZ 1972, 526 - wiederholter Verlust von Grundbesitz zugunsten der öffentlichen Hand - vom 21. April 1972, V ZR 42/70, LM BGB § 313 Nr. 53 = WM 1972, 686 - Eigenheimersparnisse für den Lebensabend - vom 9. Juni 1972, V ZR 86/72, WM 1972, 1027 - Irrtum über Formbedürftigkeit - andrerseits die verneinenden Urteile vom 2. Oktober 1970, V ZR 15/68 - Pfarrer - vom 19. März 1971, V ZR 143/69, WM 1971, 618, 620, insoweit in LM BGB § 139 Nr. 46 nicht abgedruckt - Schwarzpreis - vom 22. Juni 1973, V ZR 146/71, LM BGB § 242 (Ca) Nr. 32 = WM 1973, 1047 - vierzehnjährige Kaufpreiszahlung und Besitz -).
• BGH, 23.09.1977 - V ZR 90/75

  Nichtbeurkundung der Baubeschreibung im Grundstückskaufvertrag

  Ebensowenig kann dies daraus hergeleitet werden, daß die Parteien den Vertrag während beinahe drei Jahren als wirksam angesehen und behandelt haben, die Klägerin auch entsprechende Ansprüche erhoben hat, und daß der Beklagte das Haus mehrere Jahre lang bewohnt hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Juni 1973, V ZR 146/71, NJW 1973, 1455).
• LAG Hessen, 09.02.2007 - 3 Sa 383/06

  Kein treuwidriges Berufen auf Ausschlussfrist des § 626 Abs 2 BGB bei wiederholt …

  Dies kann jedoch nicht angenommen werden, wenn beide Seiten die Formbedürftigkeit kannten (BGH 22. Juni 1973 - NJW 1973, 1455).
• OLG Brandenburg, 23.10.2008 - 5 U 136/07

  Maßnahmeträgervertrag: Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss bei …

  Die Grundsätze von Treu und Glauben bleiben dagegen unanwendbar, wenn beide Parteien den Formmangel kannten (BGH NJW 1969, 1167; 1973, 1455; OLG Jena NJW-RR 1999, 1687).
• BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81
  b) Ebenso wie sonstige gesetzliche Formvorschriften darf auch die gesetzliche Vorschrift der schriftlichen Begründung des Erhöhungsverlangens (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ) im Interesse der Rechtssicherheit nicht aus bloßen Billigkeitserwägungen unbeachtet gelassen werden (vgl. BGHZ 29, 6/10; 45, 179/182; NJW 1973, 1455/1456).
• OLG Koblenz, 02.07.1997 - 1 U 1619/88

  Kommunales Grundstücksgeschäft
• BGH, 21.04.1977 - II ZR 158/75

  Aufhebung eines Kaufvertrages durch schlüssiges Verhalten - Unterwerfung der …
• BGH, 04.06.1975 - V ZR 190/73

  Anforderungen an die Ernsthaftigkeit einer Willenserklärung - Nach den …