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   BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03   

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https://dejure.org/2004,177
BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03 (https://dejure.org/2004,177)
BGH, Entscheidung vom 15.10.2004 - V ZR 223/03 (https://dejure.org/2004,177)
BGH, Entscheidung vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03 (https://dejure.org/2004,177)
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Volltextveröffentlichungen (15)

     
  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 675, 433
    Vom Verkäufer übernommene Beratungspflicht des Käufers bei Kapitalanlagemodell

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von Beratungspflichten; Angaben zu dem bei einem Weiterverkauf einer Eigentumswohnung erzielbaren Gewinn als lediglich wertende Anpreisung mit erkennbar spekulativem Charakter; Vorliegen von Beratungsfehlern bei Anpreisung ...

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Beratungspflicht bei Immobilienkauf

  • Judicialis

    BGB § 675; ; BGB § 433

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 675 § 433
    Übernahme und Verletzung von Beratungspflichten durch den Verkäufer

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Beratungsverschulden bei Finanzierungs-Kauf

  • Der Betrieb(Abodienst, Leitsatz frei)

    Haftung des Verkäufers wegen Verletzung von Beratungspflichten hinsichtlich der Sicherheit und der Finanzierung der Immobilie

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (4)

  • zbb-online.com (Leitsatz)

    BGB §§ 675, 433
    Zur Haftung des Verkäufers eines Grundstücks, der die Beratung des Käufers übernommen hat

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Immobilienverkäufer: Haftung wegen übersteigerter Wertenwicklungsprognose

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Verkäufer haftet

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 7 (Leitsatz)

    Haftung des Immobilienverkäufers wegen unwahrscheinlicher Prognosen zur Wertsteigerung und zur Wiederverkaufsgewinnerwartung

Besprechungen u.ä.

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2005, 983
  • ZIP 2005, 306
  • MDR 2005, 326
  • NZM 2005, 118
  • WM 2005, 69
  • DB 2005, 1163 (Ls.)
 
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Wird zitiert von ... (102)Neu Zitiert selbst (17)

  • BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02

    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Provisionsverpflichtung gegenüber dem …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).

    Der Verkäufer muß dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie Senat, BGHZ 114, 263, 268 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 378).

    Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (…vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).

    Im Regelfall muß der Verkäufer den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO).

    Zur Zurechnung der Beratungstätigkeit von Untervermittlern weist der Senat auf die in seinem Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 308/02, NJW 2003, 1811) dargestellten Grundsätze hin.

    c) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß dem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum Erfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117; Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die Ablösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der Beklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß.

  • BGH, 31.10.2003 - V ZR 423/02

    Voraussetzungen eines zu einem Kaufvertrag hinzutretenden Beratungsvertrages; …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).

    Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies zunächst die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muß, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377).

    Der Verkäufer muß dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen (…vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie Senat, BGHZ 114, 263, 268 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 378).

  • BGH, 27.11.1998 - V ZR 344/97

    Haftung eines Immobilienverkäufers für die Richtigkeit eines Berechnungsbeispiels …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).

    c) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß dem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum Erfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117;… Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die Ablösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der Beklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß.

     
  • BGH, 06.04.2001 - V ZR 402/99

    Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Eigentumswohnung

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).

    b) Sollte dies zutreffen, wird - weil ein Verkäufer, der die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwecken unter Anpreisung von Wertsteigerungsmöglichkeiten herausstellt, den Verkehrswert des Objekts nicht außer Acht lassen darf - von einer schuldhaften Verletzung des Beratungsvertrags auszugehen sein, deren Ursächlichkeit für den Kaufentschluß vermutet wird (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).

  • BGH, 30.10.1987 - V ZR 144/86

    Zusicherung von Steuervorteilen

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Haftungsbegründend sind dabei nicht sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß).

    Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).

  • BGH, 20.11.1987 - V ZR 66/86

    Steuerliche Abzugsmöglichkeiten und spekulative Wertsteigerungserwartungen - …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    b) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluß des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (vgl. BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).

    Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (…vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).

  • BGH, 13.01.2000 - III ZR 62/99

    Haftung des Vermittlers von Kapitalanlagen

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Den im Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschluß für außerhalb des Vertrags gegebene Zusagen und Erklärungen hat das Berufungsgericht zu Recht als unwirksam angesehen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2000, III ZR 62/99, WM 2000, 426, 429).
  • BGH, 09.03.1989 - III ZR 269/87

    Aufklärungspflicht einer Bank beim Abschluß eines mit einer …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Wer aufgrund eines Beratungsvertrags zu richtiger und vollständiger Information hinsichtlich der für eine Finanzierung wesentlichen tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, muß den anderen Teil über die mit der Kombination von Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Kapitallebensversicherung verbundenen spezifischen Nachteile und Risiken aufklären, wenn sie sich für den Kreditnehmer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen (BGHZ 111, 117; BGH, Urt. v. 9. März 1989, III ZR 269/87, WM 1989, 665).
  • BGH, 26.04.1991 - V ZR 165/89

    Haftung des Verkäufers für Pflichtverletzung des Verhandlungsgehilfen; Werbung …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Der Verkäufer muß dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie Senat, BGHZ 114, 263, 268 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 378).
  • BGH, 03.04.1990 - XI ZR 261/89

    Ermittlung der Gesamtbelastung bei Vereinbarung eines Festkredits mit …

    Auszug aus BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03
    Wer aufgrund eines Beratungsvertrags zu richtiger und vollständiger Information hinsichtlich der für eine Finanzierung wesentlichen tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, muß den anderen Teil über die mit der Kombination von Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Kapitallebensversicherung verbundenen spezifischen Nachteile und Risiken aufklären, wenn sie sich für den Kreditnehmer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen (BGHZ 111, 117;… BGH, Urt. v. 9. März 1989, III ZR 269/87, WM 1989, 665).
  • BGH, 12.03.2004 - V ZR 257/03

    Wiederholung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme im Berufungsverfahren; …

  • BGH, 21.05.2003 - VIII ZB 133/02

    Inhaltliche und formale Anforderungen an die Auseinandersetzung mit dem …

  • BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04

    Anforderungen an die Dauer einer Beratung; Offenbarung sog. externer Entgelte; …

  • BGH, 28.05.2003 - XII ZB 165/02

    Inhaltliche Anforderungen an die Berufungsbegründung nach neuem Recht

  • BGH, 19.03.2004 - V ZR 104/03

    Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlich getroffenen Feststellungen; …

  • BGH, 06.07.1993 - XI ZR 12/93

    Beratungs- und Prüfungspflichten der Bank bei ausländischen Wertpapieren

  • BGH, 26.06.2003 - III ZB 71/02

    Anforderungen an den Inhalt einer Berufungsbegründung vor dem Hintergrund der …

  • BGH, 13.06.2008 - V ZR 114/07

    Darlegungs- und Beweislast bei Verletzung eines Beratungsvertrages im Rahmen des …

    a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).

    Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands ist daher das Kernstück der Beratung (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO;… Urt. v 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO - std. Rspr.).

  • BGH, 22.04.2016 - V ZR 256/14

    Bestreiten des Inhalts eines von dem bevollmächtigten Untervermittler einer …

    Beweispflichtig dafür, dass ein solcher Gewinn angesichts des Kaufpreises von vornherein unrealistisch war (vgl. dazu Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 984), ist der Kläger.
  • BGH, 09.11.2007 - V ZR 25/07

    Beginn der Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen Beratungsfehlern; …

    Zudem ist der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des Käufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des Erwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immobilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71).
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