Rechtsprechung
   BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02   

Volltextveröffentlichungen (14)

mehr
  • IWW
  • rws-verlag.de

    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

  • DER BETRIEB(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz/Auszüge frei)

    Keine Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Immobilie über Zahlung einer Innenprovision an beauftragten Makler

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 276 a.F. (Fb); BGB § 675, 164, 167
    Keine Aufklärungspflicht über Innenprovision

  • NWB SteuerXpert START

    BGB § 276 a.F. (Fb), § 675, § 164, § 167

  • zimmermann-notar-rostock.de

    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Zahlung einer Innenprovision

  • FIS Money Advice (Volltext/Auszüge)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Immobilienmakler - Verkäufer muss nicht über Innenprovision aufklären

  • Judicialis(Leitsatz frei, Volltext 3 €)
  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

Kurzfassungen/Presse (2)

  • zbb-online.com (Leitsatz)

    BGB §§ 276 a. F., 164, 167, 675
    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

  • finanztip.de (Kurzinformation)

    Innenprovision für Makler

Besprechungen u.ä.

  • EWiR-online.de(Leitsatz frei, Besprechungstext 2,90 €) (Entscheidungsbesprechung)

    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

Zeitschriftenfundstellen

  • NJW 2003, 1811
  • ZIP 2003, 1355
  • MDR 2003, 865 (Ls.)
  • NZM 2003, 405
  • ZMR 2003, 685
  • WM 2003, 1686
  • DB 2003, 1383
  • DB 2003, 1838


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Wird zitiert von ... (148)  

  • BGH, 29.06.2010 - XI ZR 104/08  

    Bankrecht - Bauherrenmodell: Bank muss Kunden auf arglistige Täuschung hinweisen

    Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen (Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419, vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 15; BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), sofern nicht die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., BGHZ 168, 1, Tz. 47; Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, juris, Tz. 17 f. …und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, aaO, jeweils m.w.N.).

    Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (siehe nur BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 41 und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, juris, Tz. 17).

    Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch zu einem Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert, sondern es bleibt den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, so dass der Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjekts offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (BGHZ 158, 110, 119; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 8; Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, Tz. 48 m.w.N. und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris, Tz. 37).

    Auch stellt das Berufungsgericht nicht auf die Frage ab, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen Vermittler oder Verkäufer von sich aus Angaben zu einer im Kaufpreis enthaltenen Innenprovision machen müssen (vgl. hierzu: BGHZ 158, 110, 118 ff.; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688, vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 7 ff. und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 9).

    Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris, Tz. 32) und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen (BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, aaO, vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 …und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, aaO).

    Dies könnte nahe legen, das Berufungsgericht habe eine arglistige Täuschung über den Verkehrswert der Eigentumswohnung bejahen wollen, was angesichts der oben dargestellten Rechtsprechung rechtlich bedenklich wäre, nach welcher ein Immobilienkäufer grundsätzlich bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit über die Zusammensetzung des Kaufpreises nicht aufgeklärt werden muss, da er keinen Anspruch darauf hat, ein Objekt zum Verkehrswert zu erwerben, mit der Folge, dass eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht (BGHZ 158, 110, 119; Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 8).

  • BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04  

    Immobilienanlagen - Hinweispflicht auf externe Entgelte?

    a) Wie lange eine Beratung gedauert hat, kann für ihre Qualität bedeutsam sein; für das Zustandekommen eines Beratungsvertrags im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrags ist sie dagegen unerheblich (Fortführung der Senatsurteile v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, und v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).*).

    b) Im Rahmen einer mündlichen Beratung muß der Verkäufer oder sein Repräsentant auch dann nicht ungefragt auf neben dem eigentlichen Kaufpreis in dem angegebenen Gesamtaufwand enthaltene Entgelte und Provisionen für andere Leistungen (externe Entgelte) hinweisen, wenn der Anteil dieser Leistungen am Gesamtaufwand 15% übersteigt (Fortführung des Senatsurt. v. 14. März 2003 aaO;… Abgrenzung zu BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732).*).

    Voraussetzung hierfür ist, daß der Verkäufer und der Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandeln, sondern dem Käufer unabhängig hiervon ein Rat erteilt werden soll (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).

    Dies hat der Senat etwa in dem Fall angenommen, daß der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (Urt. v. 14. März 2003 aaO; Senatsurt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).

    (1) Für in dem Kaufpreis für eine (gebrauchte) Immobilie enthaltene sog. Innenprovisionen hat der Senat das bereits entschieden (Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… vgl. auch BGH, Urt. v. 23. März 2004, XI ZR 194/02, NJW 2004, 2378, 2380).

  • BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03  

    Immobilien - Beratungsverschulden bei Finanzierungs-Kauf

    Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).

    Der Verkäufer muß dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie Senat, BGHZ 114, 263, 268 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 378).

    Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (…vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).

    Im Regelfall muß der Verkäufer den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO).

    Zur Zurechnung der Beratungstätigkeit von Untervermittlern weist der Senat auf die in seinem Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 308/02, NJW 2003, 1811) dargestellten Grundsätze hin.

    c) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß dem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum Erfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117; Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die Ablösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der Beklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß.

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