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   BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12   

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https://dejure.org/2013,33089
BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12 (https://dejure.org/2013,33089)
BGH, Entscheidung vom 22.11.2013 - V ZR 96/12 (https://dejure.org/2013,33089)
BGH, Entscheidung vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 (https://dejure.org/2013,33089)
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Volltextveröffentlichungen (17)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 577 Abs 1 S 1 Alt 2 BGB, § 8 WoEigG, § 3 WoEigG
    Vorkaufsrecht des Mieters: Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 577, 577a

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Entstehung eines mieterseitigen Vorkaufsrechts beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei "Altfällen" des Erwerbermodells; §§ 577, 577a Abs. 1a BGB, 8 WEG

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Miethauses

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 577
    Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei sog. Erwerbermodell

  • rewis.io

    Vorkaufsrecht des Mieters: Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 577 Abs. 1 S. 1 2. Alt.; WEG § 3; WEG § 8
    Entstehung eines mieterseitigen Vorkaufsrechts beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (31)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • cmshs-bloggt.de (Kurzinformation)

    Neues zum Vorkaufsrecht des Mieters

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Das Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses im

  • lto.de (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht - Schlechte Karten für Mieter bei Teilung durch Erwerber

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Kein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn ein Mehrfamilienhaus verkauft und erst dann in Eigentumswohnungen umgewandelt wird

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Zum Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • Jurion (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters einer Wohnungseigentumseinheit nur bei vertraglicher Verpflichtung zur Aufteilung

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Kein Vorkaufsrecht für Mieter, wenn Käufer Wohneigentum bilden

  • nwb.de (Kurzmitteilung)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum?

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei vertraglich geschuldeter Umwandlung

  • rechtsanwalts-kanzlei-wolfratshausen.de (Kurzinformation)

    BGH segnet sog. Erwerbermodell bei Aufteilung in Wohnungaseigentum ab

  • hausundgrund-rheinland.de (Kurzinformation)

    Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • proeigentum.de (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf von Mietshaus

  • blog.de (Kurzinformation)

    Nur bei Aufteilung in Wohnungseigentum entsteht Vorkaufrechts eines Mieters

  • channelpartner.de (Kurzinformation)

    Bundesgerichtshof klart Rechtslage - Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat

  • haerlein.de (Kurzinformation)

    Mietrecht - Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  • anwaltauskunft.de (Kurzinformation)

    BGH lehnt stärkeren Mieterschutz bei Verkauf ab

  • rechtstipps.de (Kurzinformation)

    Kein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach Hausverkauf erfolgt

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn Haus ungeteilt verkauft wird

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn Haus ungeteilt verkauft wird

  • mieterbund-wiesbaden.de (Kurzinformation)

    Kein Vorkaufsrecht für Mieter wenn Käufer Wohneigentum bilden

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Grenzen des Vorkaufsrechts von Mietern

  • ecovis.com (Kurzinformation)

    Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht von Mietern bei Aufteilung des Hauseigentums

  • anwalt.de (Entscheidungsbesprechung und Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks

  • rechtsportal.de (Kurzinformation)

    Urteil zum Vorkaufsrecht des Mieters

Besprechungen u.ä. (4)

  • cmshs-bloggt.de (Entscheidungsbesprechung)

    Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines Wohnhauses

  • mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum?

  • anwalt.de (Entscheidungsbesprechung und Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum? (IMR 2014, 99)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 199, 136
  • NJW 2014, 850
  • ZIP 2013, 93
  • MDR 2014, 206
  • DNotZ 2014, 218
  • NZM 2014, 133
  • ZMR 2015, 199
 
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Wird zitiert von ... (14)Neu Zitiert selbst (13)

  • BayObLG, 16.04.1992 - REMiet 4/91

    Rechtsentscheid bei Rüge der sachlichen Zuständigkeit

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    a) Nach überwiegender Ansicht setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts zum einen voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrages beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begründen; zum anderen müsse die von dem Mieter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmbaren Teil des Vertragsgegenstands bilden (so zu § 2b WoBindG aF KG, KGR 1994, 146, 148 - die Revision wurde nicht angenommen: Senat, Beschluss vom 24. März 1994 - V ZR 111/93, unveröffentl.; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 7; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23, 31; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch BayObLGZ 1992, 100 ff. zu § 2b WoBindG aF).

    Der gesetzlichen Regelung könne nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei einer Gesamtveräußerung eines Grundstücks habe zulassen wollen, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet sei (BayObLGZ 1992, 100, 109 zu § 2b Abs. 1 WoBindG aF).

    Genügen soll es vornehmlich, wenn bei Vertragsschluss bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet ist (BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577 Rn. 20 ff.; Mössner in: jurisPK-BGB, 6. Aufl., § 577 Rn. 22 mwN; Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334).

    bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zukünftigen Wohnungseigentums - soll erfüllt sein, wenn die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.).

    Mit den Anforderungen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begründung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108).

    Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109).

  • BGH, 22.06.2007 - V ZR 269/06

    Vorkaufsrecht des Mieters bei mehrfacher Veräußerung nach Umwandlung der

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ist - sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zukünftige Wohnungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - die Durchführung der Aufteilung und Übereignung des an den von dem Mieter bewohnten Räumen neu begründeten Sondereigentums mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter - ebenso wie bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen nach bereits vollzogener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (eingehend Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 11).

    (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200).

    Denn das Mietverhältnis bleibt durch den Verkauf unberührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfskündigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten veräußert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.).

  • RG, 10.05.1928 - VI 387/27

    Über rechtliche Bedeutung und rechtliche Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts.

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138).

    Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als den Drittkäufern (vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5).

  • BGH, 13.03.2009 - V ZR 157/08

    Anspruch auf Übereignung eines Garagengrundstücks aus einem Kaufvertrag nach

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138).

    Vielmehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht (dazu Senat, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08, aaO, Rn. 16 f.).

  • BGH, 14.04.1999 - VIII ZR 384/97

    Zum Vorkaufsrecht des Mieters einer mit öffentlichen Mitteln geförderten

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200).
  • BayObLG, 23.05.1997 - 2Z BR 54/97

    Beanstandungen in Zwischenverfügung als anfechtbare Entscheidungen -

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14).
  • BGH, 29.03.2006 - VIII ZR 250/05

    Voraussetzungen des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters einer

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Denn das Mietverhältnis bleibt durch den Verkauf unberührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfskündigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten veräußert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.).
  • BGH, 08.11.1985 - V ZR 113/84

    Zulässigkeit von Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses bei

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14).
  • BGH, 16.07.2009 - VIII ZR 231/08

    Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    Auf diese Weise hat er das Verdrängungsrisiko für den Mieter entschärft, das in der Vergangenheit in dieser Fallgruppe vor allem deshalb besonders hoch war, weil insoweit die Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 577a BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung der Norm nicht galt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 f.).
  • BGH, 11.10.1991 - V ZR 127/90

    Umgehung des Vorkaufsrechts

    Auszug aus BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12
    (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200).
  • BGH, 13.06.1980 - V ZR 11/79

    Zum Umfang der Verpflichtung des Vorkaufsberechtigen im Falle der Ausübung des

  • BVerfG, 04.04.2011 - 1 BvR 1803/08

    Analoge Anwendung von §§ 577, 577a BGB auf Veräußerung eines vermieteten

  • BGH, 24.03.1994 - V ZR 111/93
  • BGH, 21.01.2015 - VIII ZR 51/14

    Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

    (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufvertrag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN).
  • BGH, 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

    Entstehung eines Vorkaufsrechts des Mieters durch Begründung von

    Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29. März 2006, VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5).

    Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5).

    Gegenstand des Vorkaufsrechts ist in diesem Falle ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 22 mwN).

    Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17 [für den Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses]).

    Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aus (BGH, Urteil vom 21. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 5).

    Die letztgenannte Voraussetzung ist nur dann erfüllt, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17 [für den Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses]).

    Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist - wie oben unter II 3 c aa ausgeführt - ein Vorkaufsrecht des Mieters ausgeschlossen, wenn das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter begründet worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 5).

    (c) Vorliegend bedarf es keiner abschließenden Beurteilung, welche konkreten Verhaltensweisen hierfür genügen (zum Meinungsstand vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 8 ff.).

    Der Umstand, dass die Teilungserklärung bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23), spielt hierbei keine Rolle.

    Bedeutung kommt diesem Gesichtspunkt vielmehr nur für die im Rahmen von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB weiter zu prüfende, vorliegend aber nicht entscheidungserhebliche Frage zu, welchen Inhalt ein Kaufvertrag über zukünftig entstehendes Wohnungseigentum aufweisen muss, damit ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen kann (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 20 ff., insbes. Rn. 23).

  • BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

    Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert keine

    (2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehungen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO).
  • BGH, 27.04.2016 - VIII ZR 61/15

    Vorkaufsrecht des Mieters bei Veräußerung eines noch ungeteilten

    Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.).

    Gegenstand des Vorkaufsrechts ist vielmehr ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 22).

    aa) Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwirbt (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO).

    Ebenso wenig reicht es aus, dass eine Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll, denn in diesem Fall erwirbt ein das Vorkaufsrecht ausübender Mieter keinen Rechtsanspruch auf Durchführung der Aufteilung (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 24).

    Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23).

    Dabei kann sich bereits aus einer Bezugnahme auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung geschuldet ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23).

    bb) Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist, dass die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem Dritten bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23).

    Wenn sich bereits aus einer solchen Bezugnahme ergeben kann, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23), gilt dies erst recht für die im Vertragstext breiten Raum einnehmenden Regelungen über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilflächen an einzelne Käufer.

    Das Berufungsgericht hat die Ausführungen im Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 (V ZR 96/12, aaO Rn. 21) zu den aus § 464 Abs. 2 BGB abzuleitenden Rechtsfolgen eines wirksam ausgeübten Vorkaufs dahin missverstanden, dass ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog nur dann wirksam ausgeübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch seien.

  • BGH, 07.12.2016 - VIII ZR 70/16

    Begründung von Wohnungseigentum an der Mietwohnung: Voraussetzungen für die

    Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 23 [zum Vorkaufsrecht an einer in demselben Objekt gelegenen Wohnung]; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5).

    Wird dieses erst nach dem Verkauf an den Dritten begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht aus (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 5; Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 28).

    bb) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die die Entstehung eines Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB betreffenden Ausführungen des Senats im Urteil vom 6. April 2016 (VIII ZR 143/15, aaO) stünden insoweit in Widerspruch zu den diesbezüglich im Urteil vom 22. November 2013 (V ZR 96/12, aaO) angestellten Erwägungen des V. Zivilsenats, als der Senat für die hinreichende Absicht des Vermieters, Wohnungseigentum zu begründen, die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung ausreichen lasse, während der V. Zivilsenat zusätzlich eine aus dem Kaufvertrag mit dem Dritten folgende Verpflichtung des Verkäufers zum Vollzug der Aufteilung verlange, trifft dies nicht zu.

    Er hat vielmehr in Abgrenzung von sogenannten "Erwerbermodellen" ausgesprochen, dass für das Entstehen des Vorkaufsrechts in diesen Fällen die bloße Veräußerung an den Dritten nicht ausreicht, sondern dieses nur dann entstehen kann, wenn sich der veräußernde Vermieter zusätzlich zur Begründung von Wohnungseigentum verpflichtet, nicht jedoch, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17).

  • BGH, 11.07.2014 - V ZR 18/13

    Vorkaufsrecht an einem Erbbaugrundstück mit einer Eigentumswohnanlage: Begründung

    Gegenstand des Anspruchs kann auch das erst noch zu begründende Wohnungseigentum sein, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22).
  • OLG Hamm, 30.03.2012 - 30 U 126/11

    Voraussetzungen des Vorkaufsrechts des Mieters

    Die Sache befindet sich beim BGH - Aktenzeichen: V ZR 96/12.
  • KG, 10.02.2017 - 5 W 18/17

    Vorkaufsrecht des Mieters an einem von ihm bewohnten Teil einer Eigentumswohnung

    (vgl. BGH NJW 2014, 850).

    Dies hat der BGH (NJW 2014, 850, Rn 21 bis 23) wie folgt begründet:.

    (vgl. BGH NJW 2014, 850, Rn 25).

    Dort hat der BGH unter Rn 21 und 22 die oben zitierten Rechtssätze aus der Entscheidung BGH NJW 2014, 850, Rn 22 und 23 wiederholt, diese auf den dort zu entscheidenden Fall einer Realteilung übertragen (Rn 24) und unter Rn 25 ff durch Auslegung des Kaufvertrages herausgearbeitet, warum dort eine Verpflichtung der Veräußerers zum Vollzug der Realteilung bestanden hat.

  • LG Aachen, 05.03.2015 - 2 S 292/14

    Voraussetzungen für den Erwerb eines gesetzlichen Vorkaufsrechts bzgl. eines

    Denn der Mieter (hier: die Klägerin) kann bei Ausübung des Vorkaufsrechts nur exakt einen solchen Vertrag mit dem Vermieter (Verkäufer, hier: die Beklagte) bekommen, wie ihn der Vermieter (die Beklagte) mit den Erwerbern geschlossen hat (§ 464 Abs. 2 BGB; BGH V ZR 96/12, Urteil vom 22.11.2013, Rn.21).

    Sind hingegen - wie die Klägerin meint - die verkauften Teilflächen bereits in allen wesentlichen Einzelheiten zumindest bestimmbar festgelegt und bestimmten Erwerbern mit dem Ziel einer Teilung des Grundstückes zuzuordnen (angestrebte/konzipierte "Realteilung"; vgl. BGH VIII ZR 126/07, Urteil vom 28.05.2008, Rn.9) und können dies die Erwerber nicht mehr einseitig ändern, so entsteht entsprechend § 577 Abs. 1 BGB (BGH VIII ZR 126/07; auch nach BGH V ZR 96/12) das Vorkaufsrecht an der einer der Teilflächen genau entsprechenden Mietsache, weil die Realteilung in diesem Fall interessenmäßig der Begründung von Wohnungseigentum entspricht (BGH ZR VIII 126/07).

    Gemäß §§ 577 Abs. 1 S.3, 463 BGB muss es sich beim Vorkauf aber jeweils um einen (denselben) Gegenstand handeln (BGH V ZR 96/12, Rn.21), eine "Anpassung" in tatsächlicher und/oder finanzieller Hinsicht findet regelmäßig nicht statt.

  • AG Berlin-Schöneberg, 10.10.2016 - 5 C 106/16

    Vorkaufsrecht eines Mieters eines Reihenhauses

    Diese Auslegung des § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB ergibt sich aus der Erwägung, dass der Mieter nicht bloß einen dauerhaften ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum, sondern ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohneigentum erwerben soll (BGH, Urteil vom 22.November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136, Rn. 22; BGH, Urteil vom 27.April 2016 - VIII ZR 61/15, Rn. 21 f.).

    Der Mieter soll einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. im Fall der Aufteilung eines Gesamtgrundstücks auf die Begründung selbstständigen Eigentums erwerben (BGH, Urteil vom 22.November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 22 f.; BGH, Urteil vom 27.April 2016 - VIII ZR 61/15, Rn. 21 f.).

    Das Vorkaufsrecht begründet keine Rechtsbeziehungen mit dem Drittkäufer (RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5; BGH, Urteil vom 22.November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 24).

    Wenn die Aufteilung in die Hand der Erwerber gelegt ist, würde der Mieter gerade nur einen Anspruch auf einen Miteigentumsanteil erwerben, aber keinen Anspruch auf das in der Entstehung angelegte selbstständige Eigentum bzw. einen Anspruch auf die Durchführung der Aufteilung (BGH, Urteil vom 22.November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 24; BGH, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 61/15, Rn. 24).

  • AG Aachen, 20.05.2014 - 100 C 624/13

    Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen den Berechtigten und

  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 15.01.2020 - 10 C 221/19

    Wohnraummiete: Vorkaufsrecht des Mieters nach Begründung von Wohnungseigentum an

  • LG Berlin, 16.06.2017 - 63 S 281/16

    Vorkaufsrecht des Mieters eines Reihenhauses

  • AG Frankenthal, 24.04.2018 - 3a C 108/18

    Voraussetzungen der Grundbucheintragung einer Vormerkung zur Sicherung des

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