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   BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06   

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https://dejure.org/2007,103
BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06 (https://dejure.org/2007,103)
BGH, Entscheidung vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06 (https://dejure.org/2007,103)
BGH, Entscheidung vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 (https://dejure.org/2007,103)
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Volltextveröffentlichungen (19)

     
  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 535 ff.
    Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Quotenabgeltungsklausel im Formularmietvertrag

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel bei Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter; Leistung von Schönheitsreparaturen entsprechend der Abwohnzeit; Verpflichtung eines Mieters zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende aber noch nicht ...

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Wirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag über die Verpflichtung des Mieters zur anteiligen Zahlung von Schönheitsreparaturen mit Beendigung des Mietvertrags nur bei Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Quotenabgeltungsklausel bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen muss ihre Berechnungsgrundlage erkennen lassen, §§ 305c Abs. 2, 307, 535 ff. BGB

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Quotenklausel mit "weichen" Fristen

  • Judicialis

    BGB § 307 Abs. 1 Satz 1; ; BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb; ; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2

  • ra.de
  • RA Kotz

    Schönheitsreparaturen - Formularklausel im Mietvertrag - anteilige Kostenübernahme

  • RA Kotz

    Schönheitsreparaturen - Zahlungsverpflichtung für noch nicht fällige

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 307 Abs. 1 S. 1, 2 § 535 Abs. 1 S. 2
    Vereinbarung an der Übernahme anteiliger Renovierungskosten durch den Mieter; Anforderungen an die Transparenz einer Mietvertragsklausel

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (17)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

  • ferner-alsdorf.de (Ausführliche Zusammenfassung)

    Unwirksamkeit unverständlicher Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

     
  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Abgeltungsquote bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Zu Schönheitsreparaturen - Flexibel, aber unverständlich: Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Abgeltungsklausel

  • jurawelt.com (Pressemitteilung)

    Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

  • anwalt-kiel.com (Pressemitteilung)

    Für den Mieter unverständliche Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

  • mietrechtsinfo.de (Kurzinformation)

    Quotenklausel und Verstoß gegen das Transparenzgebot

  • ebnerstolz.de (Kurzinformation)

    Formularmietverträge: Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote sind unwirksam

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Schönheitsreparaturen - Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Mietvertrag: Vorsicht vor der Renovierungs-Falle

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Schönheitsreparaturen: Unbestimmte Quotenklausel ist unwirksam

  • juraforum.de (Kurzinformation)

    Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag

  • 123recht.net (Pressemeldung, 26.9.2007)

    Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen // Quotenabgeltungsklausel zu Renovierungskosten unwirksam

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Schönheitsreparaturen; wirksame Überbürdung trotz unrenovierter Übergabe

Besprechungen u.ä. (2)

  • anwalt24.de (Entscheidungsbesprechung)

    Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen können unwirksam sein

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Intransparente Abgeltungsklausel (IMR 2007, 377)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2007, 3632
  • MDR 2008, 75
  • NZM 2007, 879
  • ZMR 2008, 30
 
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Wird zitiert von ... (51)Neu Zitiert selbst (8)

  • BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06

    Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Auf der Grundlage eines solchen flexiblen Fristenplans ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden.

    Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188, unter II 1, m.w.N.; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO) fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist.

    Der Senat kann die für die Inhaltskontrolle erforderliche Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen, weil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 a, m.w.N.).

    Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)).

    b) § 16 Nr. 7 des Mietvertrags lässt bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter gebotene (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO) Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu.

    e) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erfüllt.

  • BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88

    Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an …

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ 105, 71, 79 ff.;… Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)).

    Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (seit BGHZ 105, 71, 84 ff.) sind Quotenabgeltungsklauseln (auf flexibler Berechnungsgrundlage) grundsätzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (…allgemein für die Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122;… Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 192 ff.;… Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, § 535 BGB Rdnr. 428;… Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand Mai 2007, C § 535 Anhang 1 Rdnr. 99;… Artz, aaO, S. 273 f.;… Blank in: Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 177 ff.; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162).

    e) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1;… Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erfüllt.

    Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (§§ 157, 305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zukünftig anfallenden notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoranschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit sie bestreiten können (BGHZ 105, 71, 82;… Urteil vom 6. Oktober 2004, aaO).

  • BGH, 06.10.2004 - VIII ZR 215/03

    Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    e) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1;… Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erfüllt.

    Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (§§ 157, 305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zukünftig anfallenden notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoranschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit sie bestreiten können (BGHZ 105, 71, 82; Urteil vom 6. Oktober 2004, aaO).

     
  • BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 77/03

    Formularmäßige Vereinbarung einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung für …

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Aus der Sicht einer verständigen Mietpartei ist die Klausel so auszulegen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a cc).
  • BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 48/05

    Formularmäßige Vereinbarung der Mithaftung des Gesellschafter-Geschäftsführers …

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt (BGHZ 165, 12, 21 f., m.w.N.).
  • LG Hamburg, 17.06.2005 - 311 S 152/04
    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Die Annahme, dass sie regelmäßig tatsächlich unmöglich wäre, wird jedoch durch die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462, 2463 = WuM 2005, 453).
  • BGH, 16.02.2005 - VIII ZR 48/04

    Formularmäßige Vereinbarung der Vornahme von Schönheitsreparaturen durch einen …

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188, unter II 1, m.w.N.;… Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO) fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist.
  • LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05

    Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Kostenquotenklausel für die Verpflichtung des …

    Auszug aus BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
    Das Berufungsgericht (LG Kiel, WuM 2006, 312) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:.
  • BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

    Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: …

    (2) Das Senatsurteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat die Entwicklung zu einer strengeren Inhaltskontrolle von Vornahme- und Quotenabgeltungsklauseln fortgesetzt.

    Der Senat hat diese Bedenken damit begründet, dass entweder - wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch den Vormieter herbeigeführt worden sei, oder der Mieter - sofern er im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe - doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl beziehungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt habe (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 20).

    Einer abschließenden Entscheidung, ob eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen geboten ist, bedurfte es in diesem Fall nicht, weil die betreffende Wohnung renoviert übergeben worden war (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO).

  • BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 242/13

    Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: …

    Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).

    c) In seinem Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat der Senat diese Erwägungen aufgegriffen und hat - den Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (…VIII ARZ 1/88, aaO) fortentwickelnd - entschieden, dass eine an eine Vornahmeklausel mit flexiblem Fristenplan anknüpfende Quotenabgeltungsklausel die Interessen des Mieters, jedenfalls bei einer zu Vertragsbeginn renoviert überlassenen Wohnung, in den Fällen wahre, in denen die Abgeltungsklausel dahin ausgelegt werden könne, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde.

    Der Mieter werde bei dieser Auslegung an den Kosten der Renovierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht worden seien (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 14 ff., 17).

    Der Senat hat in der Entscheidung vom 23. September 2007 (VIII ZR 143/06, aaO Rn. 29) weiter ausgeführt, dass es für die Bestimmung des Fristenzeitraums, nach dem unter Berücksichtigung des konkreten Erhaltungszustands der Wohnung eine Renovierung erforderlich sein wird, einer hypothetischen Fortschreibung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters bedürfe sowie der Feststellung, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten sei.

    Dafür könnte sprechen, dass die aus dem Transparenzgebot folgende Verpflichtung des Verwenders, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen, nur im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen besteht (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 31 mwN).

  • BGH, 29.04.2015 - VIII ZR 104/14

    Gebrauchtwagenhandel: Keine wirksame Verkürzung der gesetzlichen Verjährungsfrist …

    Der Vertragspartner soll andererseits ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 31 mwN).
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