Der Senat hat entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen benachteiligt (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 259 Rn. 10;… vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499 Rn. 17;… vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313 Rn. 12;… vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, WuM 2010, 142 Rn. 10;… Senatsbeschluss vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 143/10, WuM 2011, 96 Rn. 2 f.).

Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO Rn. 9 ff.).

Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine derartige Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters besteht jedoch nicht (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO;… vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO;… vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, aaO;… vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, aaO;… Senatsbeschluss vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 143/10, aaO).

Dem hiergegen erhobenen Einwand der Revision, bei preisgebundenem Wohnraum müsse bereits die Inhaltskontrolle den nachteiligen Folgen, welche die (Gesamt-)Unwirksamkeit der in Rede stehenden Schönheitsreparaturklausel (dazu Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 Rn. 10 f.) für den Mieter habe, in der Weise Rechnung tragen, dass das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion keine Anwendung finde und die Klausel im Übrigen wirksam bleibe, kann indessen nicht gefolgt werden.

Die mit dem beanstandeten Klauselteil verbundene unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO) besteht in beiden Fällen in gleicher Weise.

a) Das Berufungsgericht hat die Klägerin ohne Rechtsfehler als berechtigt angesehen, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, nachdem sich herausgestellt hatte, dass die von ihr verwendete Schönheitsreparaturklausel hinsichtlich ihrer darin vorgesehenen Zustimmung zu einer Abweichung von der bisherigen Ausführungsart einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält und deshalb insgesamt unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO).

Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger in § 3 Abs. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit Nrn. 6, 11 der AVB (Bl. 7, 33 d. A.), wonach der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WuM 2007, 259) gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, wobei sie allerdings allenfalls einen Anspruch aus Bereicherung und nicht auch einen solchen aus Pflichtverletzung für denkbar hält, weil ihr angesichts des Umstandes, dass die Entscheidung des BGH (WuM 2007, 259) erst am 28.3.2007 und damit nach dem Übergabetermin vom 26.3.2007 erlassen worden sei, während der BGH dieselbe Vertragsklausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50) für wirksam erachtet habe, kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne.

Zwar ist die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Nr. 6 Abs. 2 der AVB (Bl 33) enthaltene Regelung, dass der Mieter "nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen" dürfe, unwirksam, weil sie unklar ist und den Mieter in ihrer diesem ungünstigsten Auslegung (5 305c Abs. 2 BGB: nämlich, dass jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll) unangemessen benachteiligt (5 307 Abs. 1 S. 1 BGB), denn es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb es dem Mieter z. B. hinsichtlich der Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs, verwehrt sein soll, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten (vgl. BGH, Urteil vom 28.3.2007, WuM 2007, 259 [260]).

Eine nahezu gleichlautende Formularklausel hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - (NJW 2007, 1743) wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 305c Abs. 2 BGB) sowie des Verbots der unangemessenen Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) für unwirksam erklärt.

Die Unwirksamkeit einer derartigen Formularklausel hat aber zur Folge, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin unwirksam ist (vgl. nochmals BGH, Urteil vom 28. März 2007 a.a.O.; ferner Lammel, jurisPR-MietR 12/2007 Anm. 1; Schach, jurisPR-MietR 19/2007 Anm. 2).

Eine fast wortgleiche Formularklausel hat der BGH mit Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - (NJW 2007, 1743) wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 305c Abs. 2 BGB) sowie wegen des Verbots der unangemessenen Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) für unwirksam erklärt, weil nicht eindeutig sei, was unter dem Begriff der "Ausführungsart" zu verstehen sei und der Zustimmungsvorbehalt den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränke, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei (vgl. ferner BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499).

Die Unwirksamkeit einer derartigen Formularklausel hat aber zur Folge, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin unwirksam ist (vgl. nochmals BGH, Urteile vom 28. März 2007 a.a.O. …und vom 18. Juni 2008 a.a.O.;… ferner Weidenhoff in Palandt, a.a.O., Rdnr. 47a; Beyer, NJW 2008, 2065, 2067).

Schließlich rechtfertigt auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, braucht sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu lassen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 10).

Der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2007, 1743) hat zu einer derartigen in einem Wohnungsmietvertrag verwendeten Klausel ausgeführt:.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, NJW 2007, 1743).