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   BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18   

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https://dejure.org/2020,14063
BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18 (https://dejure.org/2020,14063)
BGH, Entscheidung vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18 (https://dejure.org/2020,14063)
BGH, Entscheidung vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18 (https://dejure.org/2020,14063)
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Volltextveröffentlichungen (11)

  • openjur.de
  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 133 BGB, § 157 BGB, § 242 BGB, § 535 BGB, § 536 Abs 1 S 1 BGB
    Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten Geräusch- und Schmutzimmissionen; konkludente Beschaffenheitsvereinbarung; Darlegungs- und Beweislastregeln; tatrichterliche notwendige Feststellungen im Einzelfall; Ansprüche des Vermieters gegen ...

  • IWW

    § 906 BGB, § ... 275 BGB, § 906 Abs. 1 BGB, § 535 Abs. 2 BGB, § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO, § 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ZPO, § 536 Abs. 1 BGB, § 242 BGB, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 906 Abs. 2 BGB, § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, § 862 Abs. 1 BGB, § 909 BGB, §§ 133, 157 BGB, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, §§ 906, 275 BGB, § 275 Abs. 1, 2 BGB, §§ 905 bis 924 BGB, § 903 BGB, § 906 Abs. 1, 2 Satz 1, § 1004 Abs. 2 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB, § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 309 Nr. 12 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO

  • Wolters Kluwer

    Mietminderung wegen Geräusch- und Schmutzimmissionen verursacht durch eine auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebene Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) ; Maßstab der eigenen Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB des ...

  • rewis.io

    Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten Geräusch- und Schmutzimmissionen; konkludente Beschaffenheitsvereinbarung; Darlegungs- und Beweislastregeln; tatrichterliche notwendige Feststellungen im Einzelfall; Ansprüche des Vermieters gegen ...

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung - Keine Mietminderung bei Baustellenlärm, § 536 BGB

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Mietminderung wegen Geräusch- und Schmutzimmissionen verursacht durch eine auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebene Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke); Maßstab der eigenen Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB des ...

  • datenbank.nwb.de

    Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten Geräusch- und Schmutzimmissionen; konkludente Beschaffenheitsvereinbarung; Darlegungs- und Beweislastregeln; tatrichterliche notwendige Feststellungen im Einzelfall; Ansprüche des Vermieters gegen ...

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Regelmäßig keine Minderung bei Baulärm!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (14)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation)

    Voraussetzung für eine Minderung wegen einer Baustelle

  • beck-blog (Kurzinformation)

    Umweltlärm und Bolzplatz

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Lärm- und Schmutzimmissionen von der Nachbarbaustelle - als Mietmangel

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die nicht vollständige Berufungsbegründung

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten Geräusch- ...

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Kein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel bei hohen Geräusch- und Schmutzimmissionen nach Abschluss des Wohnraummietvertrags

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Minderung des Mietzinses bei Geräusch- und Schmutzemission aus der Nachbarschaft

  • rofast.de (Kurzinformation)

    Baulärm als Mietmangel? Ja, aber

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    MIETRECHT: Mietminderung bei Baulärm - Müssen Vermieter eine Mietminderung dulden?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Baulärm in der Nachbarschaft - Recht zur Minderung?

  • etl-rechtsanwaelte.de (Auszüge)

    Zum Anspruch eines Mieters wegen Lärmbelästigung wegen Geräuschen und Schmutz, die von einem Nachbargrundstück ausgehen

  • etl-rechtsanwaelte.de (Kurzinformation)

    Anspruch eines Mieters auf Minderung der Miete wegen Geräuschen und Schmutz, die von einem Nachbargrundstück ausgehen?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietminderung bei Baustellenlärm auf Nachbargrundstück?

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Baustelle in der Nachbarschaft, anderer Eigentümer - Lärm - Minderung?

Besprechungen u.ä. (3)

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Minderung: Ist Baulärm ein Mangel? (IMR 2020, 274)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Minderung: Beweislastverteilung bei Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten nebenan (IMR 2020, 275)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Baulärm ist kein Mietmangel! (IBR 2020, 430)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2020, 2884
  • MDR 2020, 847
  • NZM 2020, 598
  • ZMR 2020, 730
 
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Wird zitiert von ... (31)Neu Zitiert selbst (47)

  • BGH, 29.04.2015 - VIII ZR 197/14

    Zum Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN).

    Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14) komme eine Mietminderung, wenn - wie hier - die Mietvertragsparteien im Mietvertrag besondere Abreden zur Lärmbelastung nicht getroffen hätten und nach Abschluss des Mietvertrags Änderungen im Wohnumfeld in Gestalt erhöhter Geräuschimmissionen einträten, die nicht durch den Vermieter veranlasst seien und von einem Nachbargrundstück ausgingen, nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter seinerseits gegen den für das Nachbargrundstück Verantwortlichen Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zustünden.

    Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft die Anforderungen an eine - von ihm angenommene - Minderung der Miete wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die von einer auf einem benachbarten Grundstück betriebenen Baustelle auf die Mietwohnung einwirken, zu niedrig angesetzt, weil es die vom Senat im Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177) aufgestellten Maßstäbe bei der Beurteilung des Vorliegens eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels der Wohnung verkannt hat.

    Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht (vgl. Senatsurteile vom 13. April 2016 - VIII ZR 198/15, NJW-RR 2016, 1032 Rn. 14; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; jeweils mwN).

    Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO mwN).

    Aus dieser Bestimmung kann - auch im Wege der Auslegung - nicht der sichere Schluss gezogen werden, dass die Klägerin damit, abweichend vom Regelfall (siehe hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21 f.), die vertragliche Haftung für einen unveränderten Fortbestand der Geräuschverhältnisse der Umgebung, auf die sie regelmäßig keinen Einfluss hat, hätte übernehmen wollen.

    b) Wie der Senat für den Fall von Lärmimmissionen, die von öffentlichen Straßen oder - wie hier - von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken (siehe hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21), bereits entschieden hat, beantwortet sich, soweit - wie im vorliegenden Fall - (konkrete) Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 mwN).

    Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24 mwN).

    Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015- VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35 ff., 43; ebenso MünchKommBGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 63).

    aa) Wenn das Berufungsgericht - ohne allerdings eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags vorzunehmen - darauf abstellt, § 906 BGB beanspruche nur für das Verhältnis des Grundstückseigentümers zu demjenigen Geltung, der negativ auf das Grundstück einwirke, und zudem ausführt, dem Mieter dürfe nicht das mit langfristig einwirkenden Umwelteinflüssen einhergehende Risiko der Wohnwertverschlechterung zugewiesen werden, handelt es sich um Argumente, mit denen sich der Senat in seinem vorstehend genannten Urteil vom 29. April 2015 bereits eingehend auseinandergesetzt und die er für nicht durchgreifend erachtet hat (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 37 ff., 41 ff.).

    (a) Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennen das Berufungsgericht und die genannten Stimmen bereits im Ansatz, dass es bei den Grundsätzen des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) weder um Allgemeine Geschäftsbedingungen noch um die Frage geht, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung- was bei der Geschäftsraummiete anders als bei der Wohnraummiete grundsätzlich möglich ist (BGH, Urteil vom 6. April 2016 - XII ZR 30/15, ZMR 2016, 609 Rn. 11) - ausgeschlossen werden kann, sondern vielmehr um die (vorgelagerte) Frage, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt.

    (b) Zudem lassen das Berufungsgericht und die genannte Auffassung außer Betracht, dass der Senat im Rahmen der Prüfung des Vorliegens eines Mangels - bei Fehlen von Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache in Bezug auf nachträglich erhöhte, von einem benachbarten Grundstück ausgehende Geräuschimmissionen - eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags für erforderlich hält (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.).

    Eine solche ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypothetischen Parteiwillen, sondern - was die oben genannte Auffassung übersieht - auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigenden Regelung führen; es geht darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die - hier in Bezug auf einen möglichen nachträglichen Eintritt erhöhter Geräuschimmissionen von einem benachbarten Grundstück - bestehende vertragliche Regelungslücke bedacht hätten (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70 mwN; vom 29. April 2015- VIII ZR 197/14, aaO).

    (c) Ein Widerspruch der Rechtsprechung des Senats zu dem vorgenannten Urteil des XII. Zivilsenats ist schließlich auch nicht im Hinblick auf die in beiden Entscheidungen angesprochene Vorschrift des § 906 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 41 ff. und Rn. 27; vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 22) zu erkennen.

    Der Senat hat dementsprechend in seinem Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) nicht verlangt, dass derartige Immissionen dauerhaft vorhanden sein müssten (vgl. auch bereits Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12).

    (3) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der von der Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang erhobene weitere Einwand, die oben (unter II 2 a und b) genannten Grundsätze der Rechtsprechung des Senats dürften auf die vorliegend zu beurteilende Fallgestaltung der Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück herrühren, (auch) deshalb nicht übertragen werden, weil es hier - anders als in dem vom Senat im Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.) bereits entschiedenen Fall eines benachbarten "Bolzplatzes" - unter mehreren Gesichtspunkten möglich sei, dass der (nach Auffassung der Revisionserwiderung) erforderliche "Gleichlauf" der Abwehrinteressen und -möglichkeiten des Vermieters und des Mieters nicht gegeben sei, sondern diese Interessen - wie auch das Berufungsgericht unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. September 1975 (V ZR 204/73, WM 1976, 1116) angenommen habe - aus verschiedenen Gründen "auseinanderfallen" könnten.

    (a) Sie verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass ein vollständiger oder jedenfalls weitgehender Gleichlauf der Interessen der Vertragsparteien grundsätzlich weder Voraussetzung noch vorrangiges Ziel der gemäß dem Senatsurteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung ist.

    Vielmehr kommt es im Rahmen der - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung auch bei der hier in Rede stehenden Fallgestaltung vorzunehmenden - ergänzenden Vertragsauslegung maßgeblich darauf an, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung - hier also die künftige Einrichtung einer Baustelle auf einem benachbarten Grundstück zum Zwecke eines Neubaus in einer Baulücke - bewusst gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24, 39 ff. mwN).

    Denn dies hätte - ungeachtet des Umstands, dass die Revisionserwiderung einen dahingehenden Vortrag des Beklagten in den Tatsacheninstanzen nicht aufzeigt - jedenfalls nicht zur Folge, dass auf der Grundlage der gemäß der Rechtsprechung des Senats vorzunehmenden ergänzenden Vertragsauslegung deshalb ein nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führender Mangel der Mietwohnung zu bejahen wäre und der Vermieter damit entgegen den oben genannten Grundsätzen dieser Rechtsprechung (vgl. Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.) einseitig das Risiko einer lärm- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf dem benachbarten Grundstück zu tragen hätte.

    Die gegenteilige Sichtweise der Revisionserwiderung, die darauf hinausliefe, dem Mieter in der von ihr beschriebenen Fallgestaltung neben etwaigen eigenen Ansprüchen gegen den Störer zusätzlich eine Minderung der Miete zuzubilligen, entspricht weder dem hypothetischen Parteiwillen der Mietvertragsparteien noch einer an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten, die beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien angemessen berücksichtigenden Regelung (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO).

    (cc) Einer Anwendung der Grundsätze des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) auf die hier zu beurteilende Fallgestaltung steht- anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung und das Berufungsgericht jeweils unter dem Gesichtspunkt eines vermeintlich fehlenden Interessengleichlaufs gemeint haben - auch nicht etwa entgegen, dass im Falle von Baumaßnahmen bei der Beurteilung der Zumutbarkeit der Einwirkung von Immissionen im Rahmen des § 906 BGB das abstrakte Interesse des betroffenen Grundstückseigentümers zu berücksichtigen sei, seinerseits vergleichbare Baumaßnahmen auf seinem Grundstück durchführen zu dürfen, während dieses Interesse für den Mieter, dem es in erster Linie um eine ungestörte Nutzung der Mietsache gehe, kein auch nur annährend vergleichbares Gewicht habe.

    Sie übersieht zudem, dass durch die Vorschrift des § 906 BGB - die der Senat im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander ohnehin nicht unmittelbar oder analog anwendet, sondern lediglich hinsichtlich ihrer nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen zur Konturierung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien heranzieht (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43 mwN) - der bei der Nutzung eines Grundstücks im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken möglicherweise auftretende Konflikt in einen vernünftigen Ausgleich gebracht werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW Rn. 19 mwN).

    (dd) Unbehelflich ist schließlich auch der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat und ebenso von dem Berufungsgericht gegen eine Anwendung der Grundsätze des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) auf die hier gegebene Fallgestaltung geltend gemachte weitere Einwand, wonach das betroffene Grundstück durch den auf einem benachbarten Grundstück erfolgenden Neubau, insbesondere wenn hierdurch eine Baulücke geschlossen werde, eine "Aufwertung" erfahren könne.

    bb) Voraussetzung bei der Prüfung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache nach den - auch vorliegend anzuwendenden - Grundsätzen des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) ist lediglich, dass ein Mangel in Rede steht, bei dem die Mietsache - was bei nachträglich erhöhten Immissionen der Fall sein kann - äußeren Einflüssen oder Umständen ausgesetzt ist, die deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen können (vgl. hierzu bereits BGH, Urteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter B II 2 a; vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405 unter II 2; jeweils mwN), und dass die Parteien - wie hier nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall - eine Vereinbarung darüber, was bezüglich solcher Beeinträchtigungen vertraglich geschuldet ist, nicht getroffen haben.

    Diese Beurteilung ist mit der ständigen Rechtsprechung des Senats zu den Anforderungen an eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung - die der Senat durch sein in beiden vorbezeichneten Instanzurteilen zitiertes Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f. mwN) erneut bekräftigt hat - nicht zu vereinbaren.

    Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 mwN).

    Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21 mwN).

    Es hat jedoch - ausgehend von seinem oben aufgezeigten Fehlverständnis der Grundsätze des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 35 ff.) - bereits nicht die erforderlichen Feststellungen dazu getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen im Streitfall vorgelegen haben und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB).

    Das Berufungsgericht hat verkannt, dass sich die Verteilung der vorstehend genannten Darlegungs- und Beweislast, über die der Senat in seinem Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 35 ff.) nicht zu entscheiden hatte, nicht aus einer (entsprechenden) Anwendung der im Berufungsurteil herangezogenen Vorschriften der §§ 906, 275 BGB ergibt.

    Entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Einschätzung lässt sich für die Anwendung des § 275 BGB im Sinne der - unzutreffenden - Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht anführen, dass der Senat diese Vorschrift - in anderem Zusammenhang - an einer Stelle des Urteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 42) erwähnt hat.

    (3) Das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung verkennen bei ihrem Ansatz, die vorbezeichneten Grundsätze auf den - hier vorliegenden - Fall einer von dem Mieter geltend gemachten Mietminderung wegen nachträglich erhöhter Geräusch- und Schmutzimmissionen entsprechend anzuwenden, bereits im Ausgangspunkt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vorschrift des § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine - auch keine entsprechende - Anwendung findet (BGH, Urteile vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 192 f.; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43).

    Deshalb hat der Senat die in § 906 BGB enthaltenen Regelungen in seinem vorgenannten Urteil vom 29. April 2015 nicht als solche - weder unmittelbar noch entsprechend - zur Anwendung gebracht, sondern im Rahmen der gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrags lediglich die nachbarrechtliche Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien berücksichtigt (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO; ebenso MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 63).

    Dies diente dem Ziel, in die vorzunehmende Prüfung, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24), im Bürgerlichen Gesetzbuch getroffene gesetzliche Wertungen einzubeziehen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 11. März 2010 - III ZR 178/09, NJW 2010, 1956 Rn. 17) und der ergänzenden Vertragsauslegung auf diese Weise noch stärkere rechtliche Konturen zu verleihen.

    (1) Die ergänzende Vertragsauslegung führt, wie oben (unter II 2 bund d) dargestellt, hinsichtlich der Frage des Vorliegens eines gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigenden Mangels zu dem Ergebnis, dass das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem benachbarten Grundstück - hier in Gestalt von Bauarbeiten zur Errichtung eines Neubaus - nicht einseitig dem Vermieter zugewiesen werden darf und ein Mangel deshalb zu verneinen ist, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24, 35, 39 ff.).

    Auch dann nämlich, wenn der Vermieter mietvertraglich für die Aufrechterhaltung eines Immissionszustands nur insoweit einzustehen hat, wie er die Veränderung nicht selbst ohne Entschädigung hinnehmen muss, trifft ihn gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die mietvertragliche Verpflichtung, jedenfalls gegen diejenigen Immissionen vorzugehen, bezüglich derer ihm Abwehransprüche zur Seite stehen (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 41 mwN).

    Beide Rechtsverhältnisse sind insoweit - trotz der Ausstrahlungswirkungen des § 906 BGB auf die nähere Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43 und Rn. 27 f. mwN; MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 63) - vielmehr grundsätzlich getrennt zu betrachten (vgl. BGH, Urteile vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, BGHZ 176, 191 Rn. 22; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43).

    Eine teilweise Übereinstimmung der Darlegungs- und Beweislast gibt es lediglich insoweit, als bei der notwendigen Prüfung, ob der Vermieter erfolgreich gegen den Verursacher vorgehen kann, auch derjenige Maßstab bei der Darlegungs- und Beweislast zu berücksichtigen ist, der auch im Verhältnis des Vermieters zu dem für die Störung Verantwortlichen Anwendung findet (vgl. LG München I, ZMR 2019, aaO, S. 202), was allerdings lediglich Folge der notwendigen (inzidenten) Prüfung auch dieses Rechtsverhältnisses ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35, 41 ff.; MünchKommBGB/Brückner, aaO).

  • BGH, 26.09.1975 - V ZR 204/73

    Durch Restaurierungsarbeiten an einem Baudenkmal verursachte Einwirkungen auf das

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    (3) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der von der Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang erhobene weitere Einwand, die oben (unter II 2 a und b) genannten Grundsätze der Rechtsprechung des Senats dürften auf die vorliegend zu beurteilende Fallgestaltung der Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück herrühren, (auch) deshalb nicht übertragen werden, weil es hier - anders als in dem vom Senat im Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.) bereits entschiedenen Fall eines benachbarten "Bolzplatzes" - unter mehreren Gesichtspunkten möglich sei, dass der (nach Auffassung der Revisionserwiderung) erforderliche "Gleichlauf" der Abwehrinteressen und -möglichkeiten des Vermieters und des Mieters nicht gegeben sei, sondern diese Interessen - wie auch das Berufungsgericht unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. September 1975 (V ZR 204/73, WM 1976, 1116) angenommen habe - aus verschiedenen Gründen "auseinanderfallen" könnten.

    Ebenfalls noch zutreffend geht die Revisionserwiderung davon aus, dass die Abwehrbefugnis des Besitzers und damit auch dessen sonstige auf die Immissionen bezogenen Ansprüche grundsätzlich nicht weiter reichen als diejenigen des Eigentümers des Grundstücks (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 76/93, NJW 1995, 132 unter II; vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, WM 1976, 1116 unter II 4 b; vom 15. April 1959 - V ZR 3/58, aaO S. 280; BeckOGK-BGB/Klimke, Stand 1. Januar 2020, § 906 Rn. 134).

    Zudem berücksichtigen die Revisionserwiderung und das Berufungsgericht nicht hinreichend, dass in dem von ihnen zur Begründung der vorgenannten Auffassung angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. September 1975 (V ZR 204/73, WM 1976, 1116) zwar - bei der Prüfung der Zumutbarkeit im Rahmen des Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) - der Gesichtspunkt angesprochen worden ist, dass das von Geräusch- und Schmutzimmissionen betroffene Grundstück infolge der Bauarbeiten auf dem Nachgrundstück Nutzen ziehen könne.

    Diese Erwägungen zur Wechselbeziehung der beiden Grundstücke sind jedoch vor dem Hintergrund zu sehen, dass in dem damaligen, besonders gelagerten Einzelfall die auf dem Nachbargrundstück vorgenommenen Restaurierungs- und Sanierungsarbeiten ein außergewöhnliches und besonders gut erhaltenes Baudenkmal von herausragender Wirkung und Anziehungskraft, nämlich die Porta Nigra in Trier, betrafen, welches dem umgebenden Raum das wesentliche Gepräge gibt (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, aaO unter II 3 b und 4 b).

    Im Übrigen käme eine "Aufwertung" des betroffenen Grundstücks - wie sich bereits den Ausführungen des von der Revisionserwiderung und vom Berufungsgericht herangezogenen vorgenannten Urteils des Bundesgerichtshofs entnehmen lässt - letztlich auch dem Mieter zugute (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, aaO unter II 4 b).

  • BGH, 01.03.2000 - XII ZR 272/97

    Substantiierung und Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln der Mietsache

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3).

    Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, sind insoweit nicht die im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen der Darlegungs- und Beweislast (siehe oben II 2 f bb), sondern die Grundsätze des Wohnraummietrechts und insbesondere die dort grundsätzlich geltende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3 mwN) maßgeblich.

    (a) Dabei trifft grundsätzlich den Mieter, der sich auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache beruft, die Darlegungs- und im Fall des Bestreitens auch die Beweislast für das Vorliegen der behaupteten Beeinträchtigung (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO; Beschluss vom 10. März 1999 - XII ZR 321/97, NJW 1999, 1408 unter II mwN).

    Sie ist vielmehr nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO mwN) zu bestimmen.

    (bb) Der Vermieter trägt hierbei allerdings wegen der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (siehe oben II 2 f cc (1); vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO) die Darlegungs- und Beweislast für diejenigen mangelbezogenen Tatsachen, die seinem Verantwortungsbereich entstammen.

  • BGH, 23.04.2008 - XII ZR 62/06

    Formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Mietminderung für vom

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    bb) Diese Rechtsprechung des Senats steht - anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung sowie einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und der Literatur meinen (LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2018, 755, 756; Börstinghaus, NZM 2016, 417, 421; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2018, § 536 Rn. 202) - auch nicht im Widerspruch zu dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 23. April 2008 (XII ZR 62/06, BGHZ 176, 191; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254).

    Die Störung des Äquivalenzprinzips werde auch nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen könne (BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 20 ff.).

    (c) Ein Widerspruch der Rechtsprechung des Senats zu dem vorgenannten Urteil des XII. Zivilsenats ist schließlich auch nicht im Hinblick auf die in beiden Entscheidungen angesprochene Vorschrift des § 906 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 41 ff. und Rn. 27; vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 22) zu erkennen.

    Beide Rechtsverhältnisse sind insoweit - trotz der Ausstrahlungswirkungen des § 906 BGB auf die nähere Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43 und Rn. 27 f. mwN; MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 63) - vielmehr grundsätzlich getrennt zu betrachten (vgl. BGH, Urteile vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, BGHZ 176, 191 Rn. 22; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43).

  • BGH, 18.05.1994 - XII ZR 188/92

    Darlegungs- und Beweislast bei Beschädigungen vermieteter Räume

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3).

    Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, sind insoweit nicht die im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen der Darlegungs- und Beweislast (siehe oben II 2 f bb), sondern die Grundsätze des Wohnraummietrechts und insbesondere die dort grundsätzlich geltende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3 mwN) maßgeblich.

    Sie ist vielmehr nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO mwN) zu bestimmen.

    (bb) Der Vermieter trägt hierbei allerdings wegen der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (siehe oben II 2 f cc (1); vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO) die Darlegungs- und Beweislast für diejenigen mangelbezogenen Tatsachen, die seinem Verantwortungsbereich entstammen.

  • BGH, 25.01.2006 - VIII ZR 223/04

    Darlegungs- und Beweislast bei Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3).

    Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, sind insoweit nicht die im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen der Darlegungs- und Beweislast (siehe oben II 2 f bb), sondern die Grundsätze des Wohnraummietrechts und insbesondere die dort grundsätzlich geltende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3 mwN) maßgeblich.

    Sie ist vielmehr nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO mwN) zu bestimmen.

    (bb) Der Vermieter trägt hierbei allerdings wegen der im Mietrecht geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (siehe oben II 2 f cc (1); vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO) die Darlegungs- und Beweislast für diejenigen mangelbezogenen Tatsachen, die seinem Verantwortungsbereich entstammen.

  • BGH, 19.12.2012 - VIII ZR 152/12

    Verkehrslärm und Mietminderung

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

    Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht (vgl. Senatsurteile vom 13. April 2016 - VIII ZR 198/15, NJW-RR 2016, 1032 Rn. 14; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; jeweils mwN).

    Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO mwN).

    Der Senat hat dementsprechend in seinem Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) nicht verlangt, dass derartige Immissionen dauerhaft vorhanden sein müssten (vgl. auch bereits Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12).

  • BGH, 12.12.2003 - V ZR 180/03

    Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch unter Mietern

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    Sie steht damit in einem grundstücksbezogenen Regelungszusammenhang und ist Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 193 mwN).

    Zu diesem Zweck enthält die Vorschrift des § 906 BGB eine Beschränkung der Eigentümerrechte nach § 903 BGB (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, aaO), indem dem Störer - mithin dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks - unter bestimmten Voraussetzungen ein Einwand (vgl. hierzu Staudinger/Roth, BGB, Neubearb. 2016, Stand 1. November 2019, § 906 Rn. 3) in Gestalt einer Duldungspflicht (§ 906 Abs. 1, 2 Satz 1, § 1004 Abs. 2 BGB) gegen den weitreichenden - grundsätzlich auf eine Untersagung jeglicher Immissionen gerichteten - Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch des Eigentümers gegen den Nachbarn nach § 1004 Abs. 1 BGB gewährt wird (vgl. MünchKommBGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 1 - 3; Staudinger/Roth, aaO Rn. 1; BeckOGK-BGB/Klimke, Stand 1. Januar 2020, § 906 Rn. 2).

    (3) Das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung verkennen bei ihrem Ansatz, die vorbezeichneten Grundsätze auf den - hier vorliegenden - Fall einer von dem Mieter geltend gemachten Mietminderung wegen nachträglich erhöhter Geräusch- und Schmutzimmissionen entsprechend anzuwenden, bereits im Ausgangspunkt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vorschrift des § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine - auch keine entsprechende - Anwendung findet (BGH, Urteile vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 192 f.; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43).

  • BGH, 23.02.2001 - V ZR 389/99

    Ausgleichsanspruch in Geld bei verbotener Eigenmacht

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    (aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revisionserwiderung zu, dass dem berechtigten Besitzer im Falle von Immissionen gegen den Störer eigene Abwehransprüche (§ 862 Abs. 1 BGB) oder Entschädigungsansprüche zustehen können und insoweit die in § 906 BGB enthaltenen Regelungen auch auf den berechtigten Besitzer, namentlich den Mieter, angewandt werden(st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 3/58, BGHZ 30, 273, 276, 280; vom 23. Februar 2001 - V ZR 389/99, BGHZ 147, 45, 50; vom 16. Januar 2015 - V ZR 110/14, NJW 2015, 2023 Rn. 5, 10; Staudinger/Roth, BGB, Neubearb.

    (bb) Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob es unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze, wie die Revisionserwiderung unter Berufung auf das - einen Fall der Grundstücksvertiefung gemäß § 909 BGB betreffende Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Februar 2001 (V ZR 389/99, aaO S. 46, 49 ff.) geltend macht, in Bezug auf die hier in Rede stehenden Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von einer auf einem benachbarten Grundstück betriebenen Baustelle herrühren, Fallgestaltungen geben kann, in denen ein diesbezüglicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch des Vermieters zu verneinen, entsprechende Ansprüche des Mieters hingegen zu bejahen wären.

  • BGH, 15.04.1959 - V ZR 3/58

    Ortsüblichkeit von Immissionen

    Auszug aus BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18
    (aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revisionserwiderung zu, dass dem berechtigten Besitzer im Falle von Immissionen gegen den Störer eigene Abwehransprüche (§ 862 Abs. 1 BGB) oder Entschädigungsansprüche zustehen können und insoweit die in § 906 BGB enthaltenen Regelungen auch auf den berechtigten Besitzer, namentlich den Mieter, angewandt werden(st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 3/58, BGHZ 30, 273, 276, 280; vom 23. Februar 2001 - V ZR 389/99, BGHZ 147, 45, 50; vom 16. Januar 2015 - V ZR 110/14, NJW 2015, 2023 Rn. 5, 10; Staudinger/Roth, BGB, Neubearb.

    Ebenfalls noch zutreffend geht die Revisionserwiderung davon aus, dass die Abwehrbefugnis des Besitzers und damit auch dessen sonstige auf die Immissionen bezogenen Ansprüche grundsätzlich nicht weiter reichen als diejenigen des Eigentümers des Grundstücks (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 76/93, NJW 1995, 132 unter II; vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, WM 1976, 1116 unter II 4 b; vom 15. April 1959 - V ZR 3/58, aaO S. 280; BeckOGK-BGB/Klimke, Stand 1. Januar 2020, § 906 Rn. 134).

  • BGH, 21.02.2017 - VIII ZR 1/16

    Wohnraumiete: Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung

  • BGH, 18.09.2009 - V ZR 75/08

    Haftung für Schäden durch Abschießen einer Feuerwerksrakete auf dem

  • LG Berlin, 16.06.2016 - 67 S 76/16

    Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

  • BGH, 22.08.2017 - VIII ZR 226/16

    Wohnraummiete: Rücksichtnahmepflicht bei Kinderlärm aus der Nachbarwohnung;

  • BGH, 31.05.2017 - VIII ZR 181/16

    Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen

  • BGH, 08.12.1992 - XI ZR 96/92

    Schuldbeitritt zu konstitutivem Schuldanerkenntnis

  • BGH, 05.02.1993 - V ZR 62/91

    Klageanträge bei immissionsrechtlicher Unterlassungsklage - Lärmimmissionen eines

  • LG Kempten, 11.05.2016 - 52 S 2022/15

    Voraussetzungen einer Mietminderung wegen erhöhter Geräuschimmissionen infolge

  • LG München I, 14.01.2016 - 31 S 20691/14

    Mietminderung wegen Geräuschimmissionen durch Großbaustelle

  • LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

    Wohnraummietvertrag: Immissionsniveau als stillschweigende

  • BGH, 06.04.2016 - XII ZR 30/15

    Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle eines Aufrechnungsverbots

  • BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97

    Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedigender

  • BGH, 26.10.2018 - V ZR 143/17

    Trompetenspiel in einem Reihenhaus

  • BGH, 30.04.1998 - VII ZR 47/97

    Aufforderung zur Nachbesserung am Gemeinschaftseigentum

  • BGH, 28.10.2015 - VIII ZR 158/11

    Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Preisanpassungsrecht der

  • BGH, 25.11.1998 - VIII ZR 345/97

    Darlegungs- und Substantiierungslast einer Partei

  • BGH, 14.10.1994 - V ZR 76/93

    Bildung von Immissions-Richtwerten in Gebieten unterschiedlicher Qualität; Lauf

  • OLG Celle, 19.07.1984 - 2 UH 1/84

    Pflichten des Mieters hinsichtlich des Bauzustandes der Wohnung bei

  • BGH, 12.03.2008 - XII ZR 147/05

    Formularmäßiger Ausschluss von Mietminderungen durch den Mieter von Gewerberaum

  • BGH, 15.10.2008 - XII ZR 2/07

    Mietminderung bei Publikumsverkehr und geöffneter Hauseingangstür wegen

  • BGH, 20.11.1992 - V ZR 82/91

    Lärmimmissionen durch Frösche in einem Gartenteich

  • BGH, 10.03.1999 - XII ZR 321/97

    Geltendmachung von Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß

  • BGH, 15.10.2008 - XII ZR 1/07

    Publikumsverkehr eines gewerblichen Mitmieters (hier: Arbeitsgemeinschaft der

  • BGH, 11.03.2010 - III ZR 178/09

    Verjährung des Anspruchs von Telefonkarteninhabern auf Umtausch der gesperrten

  • BGH, 04.09.2018 - VIII ZR 100/18

    Minderung der Wohnungsmiete wegen Erheblichkeit der Geruchsbelästigungen

  • BGH, 01.07.1981 - VIII ZR 192/80

    Mietzinsminderung - Vorausetzungen - Ladenlokal - Kaufinteresse - Umfang des

  • BGH, 13.02.2004 - V ZR 217/03

    Zu den Voraussetzungen des privaten Immissionsschutzes gegen

  • LG München I, 27.10.2016 - 31 S 58/16

    Beweislast im Fall einer Mietminderung bei nachträglich erhöhten

  • BGH, 13.03.1996 - VIII ZR 36/95

    Anforderungen an die Substantiierung des arglistigen Verschweigens eines Mangels

  • BGH, 16.01.2015 - V ZR 110/14

    Rauchen auf dem Balkon

  • BGH, 11.10.2016 - VI ZR 547/14

    Gehörsverletzung durch das Berufungsgericht bei unterlassener Kenntnisnahme und

  • BGH, 12.07.1985 - V ZR 172/84

    "bordellartige Vorgänge" im Nachbarhaus - §§ 906, 1004 BGB, "moralische

  • BGH, 24.11.2021 - VIII ZR 258/19
  • BGH, 23.09.2009 - VIII ZR 300/08

    Begründung eines Mietmangels durch Geräuschimmissionen von Zuluftleitungen und

  • BGH, 05.06.2013 - VIII ZR 287/12

    Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

  • BGH, 12.10.2016 - VIII ZR 103/15

    Anwendungsbereich der Beweislastumkehr nach § 476 BGB zugunsten des Verbrauchers

  • BGH, 13.04.2016 - VIII ZR 198/15

    Keine Mietminderung wegen Diebstahls einer vereinbarungsgemäß im Keller der

  • BGH, 08.07.2020 - VIII ZR 163/18

    Zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung

    Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn deren tatsächlicher Zustand für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 24; jeweils mwN).

    Es geht daher darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 35; jeweils mwN).

    Dieser - zu erhaltende - vertragsgemäße Zustand wird, soweit - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18, 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, aaO Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 25).

  • BGH, 08.07.2020 - VIII ZR 270/18

    Zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung

    Es geht daher darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 35; jeweils mwN).

    Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand bestimmt sich, soweit - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18, 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, aaO Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 25).

  • BGH, 24.11.2021 - VIII ZR 258/19

    Wohnraummiete: Mietmangel bei nach Abschluss des Vertrags eintretenden erhöhten

    Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.).

    Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.).

    Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (siehe zum Ganzen etwa Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 24 f.; jeweils mwN).

    (1) Mit seinem - allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Urteil vom 29. April 2020 hat der Senat darauf hingewiesen, dass diese Sichtweise mit seiner ständigen Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht zu vereinbaren ist (VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 56 ff.).

    Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (zum Ganzen bereits Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 20; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 57).

    Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weitgehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen (Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 58).

    b) Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 27).

    Dabei kann, wie der Senat für Lärmimmissionen, die von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, bereits entschieden (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24) und zwischenzeitlich ausdrücklich für - wie hier - von einer benachbarten Baustelle herrührende Lärm- und Schmutzimmissionen bestätigt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 28) hat, dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer geräusch- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden.

    Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35 ff., 43; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO).

    (1) Denn das Berufungsgericht übersieht bereits im Ausgangspunkt, dass der Senat die Vorschrift des § 906 BGB in diesem Zusammenhang weder unmittelbar noch entsprechend zur Anwendung bringt, sondern im Rahmen der gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrags lediglich ihre nachbarrechtliche Ausstrahlungswirkung zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien berücksichtigt (so ausdrücklich Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 70).

    Diese im Bürgerlichen Gesetzbuch getroffene gesetzliche Wertung wird einbezogen, um der ergänzenden Vertragsauslegung im Verhältnis der Mietvertragsparteien noch stärkere rechtliche Konturen zu verleihen (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO mwN).

    Mit dieser Argumentation hat sich der Senat bereits ausführlich in seinem Urteil vom 29. April 2020 auseinandergesetzt und darauf abgestellt, dass ein Widerspruch zu der vorgenannten Entscheidung nicht besteht, weil es bei der betreffenden Senatsrechtsprechung weder um Allgemeine Geschäftsbedingungen noch um die Frage geht, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung ausgeschlossen werden kann, sondern vielmehr um die dem vorgelagerte Frage, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache gegeben ist (VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 31 ff.).

    Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen; dies gilt auch, soweit in den Entscheidungen des XII. Zivilsenats - indes unter einem anderen Gesichtspunkt als vorliegend - die Vorschrift des § 906 BGB angesprochen ist (siehe hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 36).

    Demzufolge hat zunächst der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (zum Ganzen ausführlich Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 64 ff., 74 mwN).

    Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters geht hierbei wiederum nicht über dasjenige hinaus, was er im Fall einer - nicht als sozial adäquat hinzunehmenden - Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 82; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 11 ff.; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17 f.).

    Zudem muss diese Beschreibung in Fällen wie dem vorliegenden darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um - was grundsätzlich im Wahrnehmungs- und Verantwortungsbereich des Mieters liegt - wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 81, 84 mwN).

    Hierbei wird es im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen aufgrund eines benachbarten Neubaus für die Darlegung eines Sachmangels in der Regel ausreichend sein, wenn die gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen erfolgende Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen (etwa bezüglich der Phase der Abriss- und/oder Grundarbeiten sowie der Phase der Hochbauarbeiten) gestaffelt erfolgt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 85).

    Unabhängig davon, ob es die vom Berufungsgericht zugrunde gelegte "typische Großbaustelle" überhaupt gibt, ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalls zu beantworten (so bereits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 62).

    Damit haben die Kläger zunächst hinreichend zu einem zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Wohnung in Gestalt von Geräusch- und Schmutzimmissionen vorgetragen, auch wenn ihnen das Berufungsgericht im Rahmen seiner erneuten Befassung nunmehr unter Beachtung der einschlägigen Rechtsprechung des Senats zunächst Gelegenheit zu geben haben wird, ihr Vorbringen entsprechend den zwischenzeitlich im Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18, aaO Rn. 83 ff.) aufgezeigten Maßstäben noch weiter zu präzisieren.

    Dabei wird es zu beachten haben, dass der Vermieter, der sich gegenüber dem Wohnungsmieter darauf beruft, Ansprüche gegen den Verursacher nicht zu haben, diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen hat, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 91).

  • KG, 17.09.2020 - 8 U 1006/20

    Sind Baulärm und Erschütterungen doch ein Mietmangel?

    Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglichen vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18).

    Zwar können typische Baustellenemissionen nicht schlicht unterstellt werden (BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18 - Rn. 62).

    Der BGH hat die diesbezüglichen Anforderungen aus dem Urteil vom 29.04.2015 mit Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18 - Rn. 57 bekräftigt:.

    [7] Mangels (konkreter) Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache beantwortet sich "die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehranschauung unter Beachtung des in § 242 normierten Grundsatzes von Treu und Glauben." (BGH, Urteil vom 29.04.2020 a. a. O. Rn. 27 m. w. N.).

    Sie soll bei der Nutzung eines Grundstücks im Verhältnis zu benachbarten Grundstücken auftretende Konflikte in einen vernünftigen Ausgleich bringen und begründet zu diesem Zweck unter bestimmten Voraussetzungen eine Pflicht zur Duldung von Immissionen (BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18 - Rn. 68).

    Allerdings wird vom VIII. Zivilsenat "die nachbarrechtliche Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertragliche Rechte und Pflichten der Parteien berücksichtigt" (Urteil vom 29.04.2020 a. a. O. Rn. 70).

    Mit diesen Einwänden setzt sich der VIII. Zivilsenat im Urteil vom 29.04.2020 (a. a. O. Rn. 28 ff.) nicht auseinander.

    Im Urteil vom 29.04.2020 (a. a. O. Rn. 28) hat der VIII. Zivilsenat eine Mietminderung aufgrund nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen durch Dritte bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen jedenfalls dann grundsätzlich ausgeschlossen, "wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB)".

  • AG Hamburg-St. Georg, 13.01.2022 - 924 C 114/18

    Minderung der Miete wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück?

    Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH NZM 2020, 598 (600)).

    Auch vom Bestehen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung ist nicht auszugehen (vgl. BGH NZM 2015, 481 (482); NZM 2020, 598 (603)).

    Diese führt zu dem Ergebnis, das nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Absatz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (BGH NZM 2020, 598 (Leitsatz)).

    BGH NZM 2020, 598 (606), Hervorhebungen durch das erkennende Gericht.

    Denn die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung nach § 906 Absatz 1 BGB soll (lediglich) der Abgrenzung zwischen den - unabhängig von der Ortsüblichkeit der Grundstücksnutzung - gemäß § 906 Absatz 1 BGB hinzunehmenden (" sozialadäquaten ") Belästigungen im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis und den über eine bloße Belästigung hinausgehenden, körperliches Unbehagen hervorrufenden und deshalb wesentlichen Beeinträchtigungen dienen (BGH NZM 2020, 598 (606)).

    Diese Beschreibung muss zudem darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Absatz 1 BGB handelt (BGH NZM 2020, 598 (606)).

    Im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die - wie hier behauptet - von dem Neubau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück herrühren, ist es in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend -, wenn die gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen erfolgende Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen gestaffelt erfolgt (BGH NZM 2020, 598 (606)).

    Es handelt sich nicht um bloße sozialadäquate Belästigungen, sondern vielmehr um körperliches Unbehagen hervorrufende und deshalb wesentliche Beeinträchtigungen (vgl. BGH NZM 2020, 598 (606)).

    Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Fall des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr - noch Entschädigungsansprüche bestehen (BGH NZM 2020, 598 (Leitsatz)).

  • BGH, 10.11.2021 - VIII ZR 107/20

    Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums als

    Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels (vgl. zum Mangel der Mietsache Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 24).
  • BGH, 21.10.2020 - VIII ZR 261/18

    Zulässigkeit der Berufung: Beschwer des Klägers bei Ausspruch des Vorbehalts der

    Die Berufung der Klägerin ist auch im Übrigen - was das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat (vgl. BGH, Urteile vom 30. September 1987 - IVb ZR 86/86, BGHZ 102, 37, 38; vom 12. Juli 2002 - V ZR 195/01, juris Rn. 6; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 18) - zulässig.
  • LG Berlin, 01.07.2022 - 66 S 200/21

    Wohnraummiete, Zahlungsverzug, vollständige Schonfristzahlung macht jede

    Wie weit ein Gericht dabei in der Auslegung gehen kann und wie überraschend die Wirkungen einer gesetzlichen Vorschrift eintreten können, zeigt exemplarisch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.4.2020 (VIII ZR 31/18; zitiert nach juris).
  • LG Hamburg, 13.01.2023 - 311 S 5/22

    Baustellenlärm = Mietmangel?

    Mangels - konkludent - getroffener Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien (vgl. BGH, NZM 2020, 598 Rn. 56 ff., beck-online) ist der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen.

    Im Falle einer Duldungspflicht gegen Entschädigung wäre diese Verständigung dahin gegangen, dass sich ein dann gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bestehender Ausgleichsanspruch in einer adäquaten Minderung der vereinbarten Miete hätte niederschlagen müssen (vgl. BGH, NJW 2015, 2177 Rn. 23 ff.; 42, beck-online; NZM 2020, 598 Rn. 24 ff., beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 27 ff., beck-online).

    Deshalb hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung aufgrund der benachbarten Baustelle Geräusch- und Schmutzimmissionen ausgesetzt ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar (erheblich) beeinträchtigen, und dass es sich dabei um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 Abs. 1 S. 1 BGB handelt (BGH, NZM 2020, 598 Rn. 64 ff., beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 40, beck-online).

    Ausreichend ist die Beschreibung dieser Beeinträchtigungen nach den für das streitgegenständliche Bauvorhaben üblichen Bauphasen (BGH, NZM 2020, 598, Rn. 83-85, beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 41/42, beck-online).

    Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich festgehalten, dass der Mieter nicht das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen muss, sondern dass dieser seiner Darlegungslast mit einer Beschreibung genügt, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, soweit sich daraus der Rückschluss auf eine i.S.d. § 906 Abs. 1 S. 1 BGB wesentliche Beeinträchtigung ergibt (BGH, NZM 2020, 598, Rn. 83-85, beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 41/42, beck-online).

    Der bereits zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NZM 2020, 598, Rn. 83-85, beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 41/42, beck-online) lässt sich nichts dergleichen entnehmen.

    Dabei muss die Klägerin diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihr und der Nebenintervenientin - und damit ihrem Verantwortungsbereich - entstammenden personen- oder grundstücksbezogenen Tatsachen vorbringen und ggfs. beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen (vgl. BGH, NZM 2020, 598, Rn. 91, beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 46/47, beck-online).

    Die relevanten grundsätzlichen Rechtsfragen sind bereits durch den Bundesgerichtshof in drei Urteilen (NJW 2015, 2177; NZM 2020, 598; NZM 2022, 178) beantwortet und konturiert worden.

  • BGH, 22.06.2021 - VIII ZR 134/20

    Räumungsprozess nach fristloser Kündigung des Wohnraummieters wegen nachhaltiger

    Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie die Nichtzulassungsbeschwerde meint - zugunsten des wegen einer nachhaltigen Lärmbelästigung durch den Mieter kündigenden Vermieters die gleichen (erleichterten) Darlegungsanforderungen gelten, auf die sich ein Mieter berufen kann, der eine Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels infolge von Lärm behauptet und der etwa nicht gehalten ist, ein detailliertes "Protokoll" vorzulegen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 84; Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17; für eine Gleichbehandlung der Darlegungsanforderungen BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2021, § 569 Rn. 86).
  • LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

    Mietminderung wegen Betrieb einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück?

  • BGH, 06.07.2021 - VIII ZR 371/19

    Ergänzung eines Urteils durch eine nachträgliche Entscheidung innerhalb der

  • LG Berlin, 05.12.2023 - 67 S 178/23

    Mietminderung während Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude

  • BGH, 05.07.2022 - VIII ZR 137/21

    Berufungsverfahren: Anforderungen an die Berufungsbegründung bei mehreren

  • OLG Hamm, 05.05.2022 - 24 U 199/19

    Von Windenergieanlagen ausgehender Infraschall

  • AG Berlin-Schöneberg, 25.11.2020 - 6 C 93/20

    (Wohnraummiete: Mietminderung bei Geräusch- und Schmutzimmissionen durch

  • BGH, 27.05.2020 - VIII ZR 58/19

    Revisionszulassung - und die unwirksame Beschränkung

  • BGH, 19.07.2022 - VIII ZR 194/21

    Ersatz von Aufwendungen eines Mieters für den Austausch einer Gasetagenheizung;

  • OLG Hamm, 05.05.2022 - 24 U 1/20

    Von Windenergieanlagen ausgehender Infraschall

  • AG Leipzig, 03.09.2021 - 169 C 7358/20

    Mietminderung wegen Baulärms?

  • OLG Rostock, 08.04.2021 - 3 U 91/18

    Schadensersatzanspruch im Gewerberaummietverhältnis aufgrund eines Mangels bei

  • LG Frankfurt/Main, 15.07.2021 - 13 S 88/20

    Psychisch kranker Miteigentümer: Was muss man ertragen?

  • BGH, 25.04.2023 - VIII ZR 184/21

    Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum

  • BGH, 09.03.2021 - VIII ZA 21/20

    Unzuständigkeit des Kartellsenats des BGH mangels eines Kartellrechtsprozesses

  • LG Berlin, 09.02.2023 - 65 S 111/22

    Mietminderung wegen Bauarbeiten auf benachbartem Grundstück

  • LG Berlin, 17.03.2022 - 65 S 211/21

    Instandsetzung eines Teppichbodens

  • AG Hannover, 26.11.2020 - 468 C 3906/20

    Mietminderung wegen Abriss eines Weltkriegsbunkers auf Nachbargrundstück

  • AG Berlin-Charlottenburg, 03.11.2022 - 205 C 248/21

    Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen durch Baulärm und Staub

  • OLG Düsseldorf, 24.08.2023 - 24 U 64/22

    Anwendbarkeit mietrechtlicher Gewährleistungsansprüche auf den Jagtpachtvertrag?

  • LG Frankfurt/Main, 04.05.2021 - 11 S 226/20

    Mietminderung wegen Baustelle auf Nachbargrundstück

  • LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18
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