Kurzlink:
Rechtsprechung
| BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08 |
Volltextveröffentlichungen (7)
- lexetius.com
BGB § 536; II. BV § 44
- bundesgerichtshof.de
- IWW
- NWB SteuerXpert START
BGB § 536 Abs. 1; II. BV § 44 Abs. 2
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen; Vorrang einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Einrechnung von zwei Dachterrassen der vermieteten Wohnung in die Gesamtwohnfläche
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Mietrecht - Anrechnung von Balkonflächen nicht auf ein Viertel beschränkt
- Judicialis(Leitsatz frei, Volltext 3 €)
Kurzfassungen/Presse (21)
- bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
- IWW (Leitsatz und Entscheidungsanmerkung)
Beweisrecht - So weisen Sie im Prozess die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nach
- Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)
Dachterassen in der Wohnflächenberechnung
- mitfugundrecht.de (Pressemitteilung)
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
- rechtsindex.de (Kurzinformation)
Wohnflächenberechnung und Dachterasse
- Deutsches Notarinstitut (Pressemitteilung)
BGB §§ 535, 468 a.F.; II. BV
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen nach (früherer) Zweiter Berechnungsverordnung - 123recht.net (Pressemeldung, 22.4.2009)
Miete für Dachterrassen muss sich an ortsübliche Sitte halten // Grundsatzurteil zur Berechnung von Balkon- und Terrassenflächen
- wkdis.de (Pressemitteilung)
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
- advogarant.de (Kurzinformation)
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
- ebnerstolz.de (Kurzinformation/Zusammenfassung)
Dachterrassen sind bei Berechnung der Mietwohnfläche in der Regel bis zur Hälfte anrechenbar
- info-m.de (Leitsatz)
Wohnflächenberechnung: Darf der Vermieter Terrassen und Balkone mit der Hälfte ihrer Fläche anrechnen?
- ratgeberrecht.eu (Kurzinformation)
Einbeziehung von Balkonen und Terrassen bei Wohnflächenbemessung
- kanzlei-klumpe.de , S. 9 (Kurzinformation)
Zur Frage, in welchem Umfang Dachterrassenflächen bei der Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind
- jurawelt.com (Pressemitteilung)
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
- aerztezeitung.de (Pressemeldung)
Hälfte der Terrasse gehört zur Miete
- arag.de (Kurzinformation)
Dachterrasse BGH schafft keine Klarheit
- berliner-mieterverein.de (Leitsatz)
§ 4 WohnflächenVO; § 44 II. BV
Wohnflächenberechnung - ebnerstolz.de (Kurzinformation)
Balkone, Dachterrassen und Loggien können bis zur Hälfte der Wohnfläche zugerechnet werden
- schluender.info (Zusammenfassung und Kurzanmerkung)
Quadratmeter stimmen nicht - Mieter kann Miete mindern!
- handelsblatt.com (Pressebericht)
Terrasse zählt bis zur Hälfte als Wohnfläche
- lto.de (Kurzinformation)
Grundflächen von Balkonen und Dachgärten können bei Flächenermittlung nach II. Berechnungsverordnung bis zur Hälfte angerechnet werden
Besprechungen u.ä. (6)
- IWW (Leitsatz und Entscheidungsanmerkung)
Beweisrecht - So weisen Sie im Prozess die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nach
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Freisitzen (IMR 2009, 223)
- mummenhoff.net (Entscheidungsbesprechung)
- mummenhoff.net (Entscheidungsbesprechung)
Ermittlung der vereinbarten Wohnfläche
- rkkm.de (Entscheidungsbesprechung)
Wohnflächenberechnung bei Balkonen und Dachterrassen - Ist das halbe Maß voll?
- schluender.info (Zusammenfassung und Kurzanmerkung)
Quadratmeter stimmen nicht - Mieter kann Miete mindern!
Verfahrensgang
- AG Köln, 11.11.2005 - 208 C 393/05
- LG Köln, 05.03.2008 - 10 S 327/05
- BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08
Zeitschriftenfundstellen
- NJW 2009, 2295
- MDR 2009, 860
- NZM 2009, 477
- IMR 2009, 223
Wird zitiert von ... (10)
- BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
Mietrecht - Keine doppelte Toleranzgrenze bei falschen Wohnflächen
Soweit das Amtsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Flächenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m²) in Ansatz gebracht habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Senatsurteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen.Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (…Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880, Tz. 17).
Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht (…vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009, aaO, …und vom 8. Juli 2009, aaO).
Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2009, aaO, Tz. 21 ff.).
- AG Brandenburg, 14.07.2011 - 31 C 102/09 Dies gilt, wie die Beklagtenseite auch richtig gesehen hat, selbst dann, wenn der Mietvertrag (wie hier) zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben nämlich ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung auch Vorrang vor der Zweite BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 441 ff. = NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).
54 Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche (hier angegeben mit: "ca. 133, 00 qm") richtet sich dann aber - wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (hier der 27.07.2005) maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).
Da der Mietvertrag der hiesigen Prozessparteien aber im zeitlichen Geltungsbereich der Wohnflächenverordnung - WoFlV - vom 25.11.2003 geschlossen wurde, ist hier also auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche maßgebend (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 441 ff. = NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.), wobei jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. u. a.: BGH, NJW 2009, Seite 3421 = WuM 2009, Seiten 661 f. = NZM 2009, Seiten 814 f.; BGH, WuM 2009, Seiten 733 ff. = NZM 2010, Seiten 36 f. = NJW 2010, Seiten 292 f.; BGH, WuM 2010, Seiten 150 f. = NZM 2010, Seiten 196 f. = NJW 2010, Seiten 1064 f.; BGH, WuM 2010, Seiten 480 ff. = NJW 2010, Seiten 2648 f. = NZM 2010, Seiten 614 f.) auch folgende Punkte mit zu beachten sind:.
- BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 218/08
Wohnraummietrecht - Flächenberechnung: abgetrennter Freisitz und niedrige Decke?
Selbst wenn die Kläger erkannt haben sollten, dass die Decke in Teilbereichen nicht über eine lichte Raumhöhe von zwei Metern verfügt, lässt sich daraus nicht ableiten, es wäre ihnen möglich gewesen, die anrechenbare Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung verlässlich einzuschätzen, da es hierfür nach den gegebenen Umständen einer genauen Messung bedurft hätte (…vgl. auch Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c und vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 16).
- LG Bonn, 22.02.2010 - 6 S 75/08 Eine Abwälzung dieser grundsätzlich den Vermieter treffenden Pflicht auf die Beklagten war nicht wirksam erfolgt, denn die Klausel in § 16 des Mietvertrags verstößt gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, soweit darin vorgesehen ist, dass nicht ohne vorherige Zustimmung der Vertragspartner von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden darf (AG Elmshorn, WuM 2009, 344; AG Reinbek, ZMR 2008, 217).
Ein gewissenhafter Mieter, der nicht vertragsbrüchig werden will, müsste im Zweifel zu seiner Absicherung bei jeder (zumindest bei jeder nicht evident "üblichen") Ausführungsart die Zustimmung des Vermieters einholen (vgl. AG Elmshorn, WuM 2009, 344).
- OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11
Mietrecht - Ca.- Angabe zur vermieteten Fläche ist keine Zusicherung!
Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (…BGH, Urt. v. 24.03.2009 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 22.04.2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344;… Urt. v. 08.07.2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880;… Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745). - OLG Frankfurt, 18.11.2010 - 5 U 110/08
Aktiengesellschaft: Schadenersatzansprüche gegen einen Vorstandsvorsitzenden …
Zwar wird im Mietvertrag (§ 4 Ziff. 1a) zur Wohnflächenberechnung - außer der unzutreffenden Berechnung in der Anlage 2 des Mietvertrages - nicht auf eine bestimmte Berechnungsmethode hingewiesen; auch ist in einem solchen Falle die "Wohnfläche" bei frei finanziertem Wohnraum - wie hier - grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen aufgrund der bis zum 31.03.2003 anwendbaren §§ 42 - 44 der Zweiten Berechnungsverordnung vom 12.10.1990 zu ermitteln (vgl. z.B. BGH MDR 2009, 860); ebenso enthält § 4 1b des Mietvertrages im Zusammenhang mit den abrechenbaren Betriebskosten ausdrücklich einen Hinweis auf die Zweite Berechnungsverordnung. - LG Aachen, 22.05.2009 - 6 S 35/09
Minderung, Wohnfläche, ca.-Angabe
Grundsätzlich sind bei der Ermittlung von Wohnflächen im Anwendungsbereich des § 44 Abs. 2 II. BV - vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarungen oder anderweitiger ortsüblicher Berechnungsweisen, was hier nicht ersichtlich ist - Außenflächen mit dem Höchstsatz des § 44 Abs. 2 II. BV, also 50%, anzurechnen (BGH, Urteil v. 22. April 2009, VIII ZR 86/08). - AG Coesfeld, 16.09.2009 - 11 C 200/07 Da in diesem Fall die II. BerechnungsVO maßgeblich ist, da es sich bei dieser um die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgebliche Bestimmung handelt, ist eine Berücksichtigung mit bis zu 50 % zulässig (vgl. BGH NJW 2009, 2295).
- LG Koblenz, 01.04.2010 - 14 S 14/09
Mietrecht - Zu den Mietminderungen bei Mängeln und Wohnflächenabweichungen
Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich, soweit die Parteien nichts anderes vereinbaren oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist, auch im Bereich des freifinanzierten Wohnraums nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urt. v. 22.04.2009, Az. VIII ZR 86/08). - AG Peine, 15.04.2010 - 5 C 513/09 Diese Geschäftsgebühr kann nach Nr. 3100 VV RVG in voller Höhe als Forderung im Rechtsstreit erstattet verlangt werden (vgl. BGH zu VIII ZR 86/08 vom 07.03.2007).