Rechtsprechung
BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08 |
Volltextveröffentlichungen (17)
- IWW
- Deutsches Notarinstitut
BGB §§ 535 ff., 307
Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält - Kanzlei Prof. Schweizer
Zur Wirsamkeit von Individualvereinbarungen im Mietvertrag
- JLaw (App) | www.prinz.law
- Wolters Kluwer
Wirksamkeit einer vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelösten Endrenovierungsklausel; Zulässigkeit einer starren Klausel zur Vornahme von laufenden Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag
- zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)
Wirksamkeit einer nachträglich vereinbarten Individualabrede über mieterliche Endrenovierungspflicht unanbhängig von unwirksamen Formularklauseln im Mietvertrag
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Endrenovierungspflicht in Übergabeprotokoll
- RA Kotz
Schönheitsreparaturenklauseln und Endrenovierungsvereinbarung
- Judicialis
- ra.de
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
- datenbank.nwb.de
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Endrenovierungsklausel in AGB und individuell vereinbarte Klausel
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (23)
- bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung
- ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)
Renovierungsvereinbarung: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung
- ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Renovierungsvereinbarung
- beck-blog (Kurzinformation)
Summierungseffekt erfasst grundsätzlich nur Formularklausel
- raschlosser.com (Kurzinformation)
Endrenovierungsklausel im Übergabeprotokoll ist wirksam - unabhängig vom Mietvertrag
- Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)
Endrenovierungspflichten
- rechtsindex.de (Kurzinformation)
Endrenovierung kann individuell vereinbart werden
- anwaltonline.com (Kurzinformation)
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung
- advogarant.de (Kurzinformation)
Nachträgliche Vereinbarung über die Endrenovierung
- mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)
Zusammentreffen von formularmäßiger und individualvertraglicher Endrenovierungsvereinbarung
- onlineurteile.de (Kurzmitteilung)
"Wohnung ist renoviert zu übergeben" - Diese Vereinbarung wird durch eine nichtige Klausel zu Schönheitsreparaturen nicht automatisch unwirksam
- koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung
- jurawelt.com (Pressemitteilung)
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung
- streifler.de (Kurzinformation)
Renovierungsvereinbarung: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung
- mietrechtsinfo.de (Leitsatz)
Unwirksame Renovierungsklausel, wirksame Individualvereinbarung
- wps-de.com (Kurzinformation)
Wirksamkeit von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklauseln
- kanzlei-klumpe.de , S. 6 (Kurzinformation)
Zur Frage der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Wohnungsübergabeprotokoll
- haus-und-grund-leipzig.de (Kurzinformation)
Schönheitsreparaturen: Nachträgliche Endrenovierungsvereinbarung im Übergabeprotokoll - Ein sicherer Weg für Vermieter?
- blog.de (Kurzinformation)
Eine nachträglich (im Übergabeprotokoll) getroffene individuelle Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung ist wirksam
- anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)
Endrenovierungsklausel kann individuell vereinbart werden
- gevestor.de (Kurzinformation)
Renovierungen: Interessenskonflikt zwischen Mieter und Vermieter
- 123recht.net (Kurzinformation)
Vorsicht Wohnungsübergabeprotokoll!
- 123recht.net (Kurzinformation und -anmerkung)
Mietrecht: Individuelle nicht formularmäßige Renovierungsklausel im Übergabeprotokoll ist wirksam
Besprechungen u.ä. (2)
- 123recht.net (Kurzinformation und -anmerkung)
Mietrecht: Individuelle nicht formularmäßige Renovierungsklausel im Übergabeprotokoll ist wirksam
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Zusammentreffen von unwirksamer Formularklausel und späterer Individualabrede (IMR 2009, 112)
Verfahrensgang
- AG Hannover, 09.05.2007 - 552 C 15466/06
- LG Hannover, 25.01.2008 - 4 S 43/07
- BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08
- LG Hannover, 16.10.2009 - 4 S 43/07
Papierfundstellen
- NJW 2009, 1075
- MDR 2009, 372
- NZM 2009, 233
- ZMR 2009, 358
- NJ 2009, 207
- WuM 2009, 173
Wird zitiert von ... (12) Neu Zitiert selbst (3)
- BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 163/05
Unwirksamkeit zweier für sich genommen unbedenklicher Formularklauseln; …
Auszug aus BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).
Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069).
Der Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20).
- BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 106/05
Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem …
Auszug aus BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08
Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter(Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). - BGH, 12.09.2007 - VIII ZR 316/06
Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolierten …
Auszug aus BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08
Diese Klausel, die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.).
- BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 302/07
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Im Ergebnis bleibt der Einwand der Revision jedoch ohne Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Verwendung einer solchen Klausel, die anders als eine inhaltsgleiche Individualvereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsurteile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, NJW 2009, 1075, Tz. 10; vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Tz. 13 m.w.N.), schadensersatzpflichtig gemacht habe, weil es auch insoweit an einem Verschulden fehlt.Von dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der Zulässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu beanstanden ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, WuM 2009, 193, Tz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragliche Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich hinzugefügt hat.
Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht hinsichtlich der in § 27 des Mietvertrages getroffenen Endrenovierungsabrede keine Feststellungen zum Vorliegen einer Individualvereinbarung getroffen hat, deren Wirksamkeit nicht mit dem vom Amtsgericht herangezogenen Summierungseffekt verneint werden kann (Senatsurteil vom 14. Januar 2009, a.a.O., Tz.13).
- AG Brandenburg, 13.02.2023 - 31 C 210/21
Gut Ding will Weile haben: Nicht bei Warmwasser!
Werden insofern nämlich bei der Rückgabe der Mietwohnung die vorgefundenen Mängel/Schäden bzw. noch durchzuführenden Reparaturen oder aber die Mangelfreiheit in einem schriftlichen Wohnungsabnahmeprotokoll nicht festgehalten, ist es der Vermieterin nämlich grundsätzlich versagt, sich später dann auf etwaige Mängel bzw. noch durchzuführende Reparaturen zu berufen, die bei der Abnahme offenbar waren oder hätten wahrgenommen werden können (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08, u.a. in: NJW 2009, Seiten 1075 f.; BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81, u.a. in: NJW 1983, Seiten 446 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 10.05.2012, Az.: I-28 U 166/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1155; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2011, Az.: I-6 W 210/11, u.a. in: WuM 2012, Seiten 214 f.; KG Berlin, WuM 2006, Seiten 436 f. = Grundeigentum 2006, Seite 1230; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2004, Seiten 813 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seite 1080 = NJW-RR 2004, Seite 300; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seiten 524 f.; OLG Celle, MDR 1998, Seiten 149 f.; OLG Celle, MDR 1997, Seiten 224 ff.; LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.12.2010, Az.: 21 S 362/09, u.a. in: Info M 2011, Seite 467; LG Hannover, Urteil vom 16.10.2009, Az.: 4 S 43/07, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 212 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f. LG Berlin, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 62 S 349/04, u.a. in: MM 2005, Seite 146; LG München I, Urteil vom 25.09.2002, Az.: 15 S 22038/01, u.a. in: NZM 2003, Seite 714; LG Berlin, ZMR 1999, Seite 638; LG Hamburg, ZMR 1999, Seiten 405 f. = NZM 1999, Seiten 838 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1998, Seite 618; LG Braunschweig, Urteil vom 28.10.1994, Az.: 6 S 175/94, u.a. in: WuM 1997, Seite 470; LG Aachen, WuM 1981, Seite 163; LG Berlin, ZMR 1992, Seiten 25 f. = Grundeigentum 1992, Seiten 547 f.; LG Kassel, WuM 1974, Seiten 235 f.; .; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Leonberg, WuM 2013, Seiten 219 f.; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09, u.a. in: "juris"; AG Hamburg, Urteil vom 20.02.2006, Az.: 644 C 111/05, u.a. in: "juris"; AG Potsdam, Grundeigentum 2010, Seiten 627 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294; AG Pforzheim, WuM 2005, Seite 56; AG Lörrach, WuM 2003, Seite 438; AG Köln, WuM 2001, Seiten 153 ff.; AG Braunschweig, WuM 1998, Seite 252; AG Lörrach, WuM 1997, Seite 218 f.; AG Münster, WuM 1990, Seite 201; AG Wesel, WuM 1987, Seite 84 AG Münster, WuM 1987, Seite 53).Rechtlich wirkt dieses Wohnungsübergabeprotokoll zu Gunsten der Mieter/Kläger dementsprechend wie ein negatives Schuldanerkenntnis (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08, u.a. in: NJW 2009, Seiten 1075 f.; BGH, NJW 1983, Seiten 446 ff.; OLG Hamm, MDR 2012, Seite 1155; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seiten 524 f.; OLG Celle, OLG-Report 1997, Seiten 224 ff.; LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.12.2010, Az.: 21 S 362/09; LG Hannover, ZMR 2011, Seiten 212 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f.; LG Hamburg, ZMR 1999, Seite 406; LG Braunschweig, WuM 1997, Seite 470; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294).
Dies bedeutet: Die Kläger/Mieter können nur für die Schäden/Mängel/Reparaturen verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll auch vermerkt worden sind (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08, u.a. in: NJW 2009, Seiten 1075 f.; BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81, u.a. in: NJW 1983, Seiten 446 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 10.05.2012, Az.: I-28 U 166/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1155; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2011, Az.: I-6 W 210/11, u.a. in: WuM 2012, Seiten 214 f.; KG Berlin, WuM 2006, Seiten 436 f. = Grundeigentum 2006, Seite 1230; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2004, Seiten 813 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seite 1080 = NJW-RR 2004, Seite 300; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seiten 524 f.; OLG Celle, MDR 1998, Seiten 149 f.; OLG Celle, MDR 1997, Seiten 224 ff.; LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.12.2010, Az.: 21 S 362/09, u.a. in: Info M 2011, Seite 467; LG Hannover, Urteil vom 16.10.2009, Az.: 4 S 43/07, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 212 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f. LG Berlin, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 62 S 349/04, u.a. in: MM 2005, Seite 146; LG München I, Urteil vom 25.09.2002, Az.: 15 S 22038/01, u.a. in: NZM 2003, Seite 714; LG Berlin, ZMR 1999, Seite 638; LG Hamburg, ZMR 1999, Seiten 405 f. = NZM 1999, Seiten 838 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1998, Seite 618; LG Braunschweig, Urteil vom 28.10.1994, Az.: 6 S 175/94, u.a. in: WuM 1997, Seite 470; LG Aachen, WuM 1981, Seite 163; LG Berlin, ZMR 1992, Seiten 25 f. = Grundeigentum 1992, Seiten 547 f.; LG Kassel, WuM 1974, Seiten 235 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Leonberg, WuM 2013, Seiten 219 f.; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09, u.a. in: "juris"; AG Hamburg, Urteil vom 20.02.2006, Az.: 644 C 111/05, u.a. in: "juris"; AG Potsdam, Grundeigentum 2010, Seiten 627 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294; AG Pforzheim, WuM 2005, Seite 56; AG Lörrach, WuM 2003, Seite 438; AG Köln, WuM 2001, Seiten 153 ff.; AG Braunschweig, WuM 1998, Seite 252; AG Lörrach, WuM 1997, Seite 218 f.; AG Münster, WuM 1990, Seite 201; AG Wesel, WuM 1987, Seite 84; AG Münster, WuM 1987, Seite 53).
- OLG Karlsruhe, 03.05.2012 - 9 U 74/11
Gesamte Vergütung vor Ausführung zu zahlen: Klausel unwirksam!
ccc) Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.01.2009 (NJW 2009, 1075) steht der Rechtsauffassung des Senats nicht entgegen.
- BGH, 18.03.2009 - XII ZR 200/06
Wirksamkeit einer in Form einer Individualabrede vereinbarten …
Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (BGH Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - [...]). - KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16
Ansprüche aus einem fristlos gekündigten Gewerberaummietvertrag
Die Parteien haben aufgrund der Unterzeichnung der Kostenübernahmeerklärung durch die Beklagte am 27.08.2013 (K 6) nicht etwa eine wirksame nachträgliche Individualvereinbarung getroffen, welche die (hier nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksame) Klausel ersetzt hätte (zu dieser Möglichkeit s. BGH NJW 2009, 1075 Tz 14). - OLG Düsseldorf, 28.05.2009 - 10 U 2/09
Höhe des Vorenthaltungsschadens bei Mängeln einer Mietsache; Übernahme des …
Selbst wenn es sich bei der in § 1 Satz 1 und 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung um eine unzulässige AGB-Klausel handeln sollte, unterliegt die erst später individuell vereinbarte Anlage 1 zum Mietvertrag weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (vgl. BGH, Urt. v. 14.1.2009, DWW 2009, 102 = ZMR 2009, 358 - VIII ZR 71/08). - AG Mannheim, 20.05.2011 - 10 C 14/11
Mietvertrag: Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Verbindung mit einer …
Insbesondere liegt auch entgegen der Regelvermutung des § 139 BGB nicht die als Sonderfall zu wertende Konstellation vor, dass die Individualvereinbarung über die Endrenovierungsverpflichtung erst zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags und hiervon gesondert erfolgte (vgl. hierzu BGH NJW 2009, 1075). - LG Dresden, 01.08.2019 - 4 S 211/19
Individualvereinbarungswirksamkeit von starren Schönheitsreparaturklauseln
Ein Summierungseffekt scheitert vorliegend bereits daran, dass die Schönheitsreparaturklausel in § 10 des Mietvertrages unwirksam ist und daher nur die Individualvereinbarung aus dem Übergabeprotokoll vom 28.06.2012 zum Tragen kommt (vgl. BGH, Urteil VIII ZR 71/08, zit. n. J.). - LG Berlin, 23.02.2010 - 63 S 290/09
Wohnungsabnahmeprotokoll - Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen
Zwar ist der BGH in seiner Entscheidung vom 14.01.2009 (VIII ZR 71/08, GE 2009, 321) davon ausgegangen, dass grundsätzlich in einem Übergabeprotokoll (dort bei Übernahme der Wohnung durch den Mieter) eine Individualvereinbarung über die Übernahme von Schönheitsreparaturen getroffen werden kann, wobei der Summierungseffekt einer unwirksamen klauselmäßigen Überbürdung der Schönheitsreparaturen nicht eingreife, sofern die Individualvereinbarung zeitlich nach dem Abschluss des Mietvertrags liegt. - AG Hamburg, 13.01.2023 - 49 C 277/22
Keine Umgehung des Wohnraummietrechts durch ein Geschäftsraummietkonstrukt!
Derartige Endrenovierungsklauseln sind im Wohnraummietrecht unwirksam und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH NZM 2007, 921; BGH NZM 2009, 233; BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27) oder die Wohnung renoviert übergeben wurde (BGH NZM 2007, 921;… LG Frankfurt, Beschluss v. 30.03.2021 zum Az.: 2-11 S 146/20, Rn. 14 bei juris). - AG Dresden, 12.04.2019 - 140 C 4095/18
Wurde das Übergabeprotokoll eingehalten ?
- AG Dresden, 12.12.2012 - 141 C 4810/12
Formularmietvertrag - Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel