Rechtsprechung
BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03 |
Volltextveröffentlichungen (14)
- JLaw (App) | www.prinz.law
- Wolters Kluwer
Anforderungen an wirksame Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter; Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel; Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen; Auslegung von Allgemeinen ...
- Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)
Schönheitsreparaturen
- RA Kotz (Volltext/Leitsatz)
Schönheitsreparaturenklausel in Mietverträgen unwirksam
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Abwälzung von Schönheitsreparaturen als Verkehrssitte
- Judicialis
BGB § 326 Abs. 1 a.F.; ; AGBG § 9; ; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 1
- kanzleibeier.eu
Schönheitsreparaturen Teil 6: Die Klausel "Die Kosten trägt der Mieter”
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 535
Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - datenbank.nwb.de
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Was bedeutet: "Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter"?
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
- anwaltonline.com (Kurzinformation)
Schönheitsreparaturklausel ist nicht bloße Kostenübernahmeregelung
Besprechungen u.ä.
- 123recht.net (Entscheidungsanmerkung, 10.8.2004)
Wohnraummietrecht: BGH schafft auf dem Gebiet der Schönheitsreparaturen weitere Klarheit
Papierfundstellen
- NJW 2004, 2961
- NZM 2004, 734
- ZMR 2005, 105
- WuM 2010, 459
Wird zitiert von ... (40) Neu Zitiert selbst (8)
- BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
Abwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368).Jedoch können Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, wobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der Fassung I (…Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.).
- BGH, 17.12.1987 - VII ZR 307/86
Zustandekommen eines Architektenvertrages
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). - BGH, 06.05.1992 - VIII ZR 129/91
Unzulässige Kleinreparaturklausel in Formularmietvertrag
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194).
- BGH, 07.06.1989 - VIII ZR 91/88
Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). - BGH, 15.11.1967 - VIII ZR 150/65
Schönheitsreparaturen an Mieträumen
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770;… Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067;… Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). - BGH, 19.09.1986 - V ZR 72/85
Formularmäßige Erstreckung der Sicherung und Forderungen aus weiteren Verträgen …
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). - BGH, 05.11.1996 - XI ZR 274/95
Auslegung einer Darlehensrückzahlungsklausel in einem Existenzgründungsdarlehen; …
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). - BGH, 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86
Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer bei …
Auszug aus BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368).
- LG Berlin, 09.03.2017 - 67 S 7/17
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der formularmäßigen uneingeschränkten Abwälzung …
Die Klausel ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam, auch wenn sie entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961, juris Tz. 15 f.) und in konsequenter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG a.F. (§ 305c BGB n.F.) nicht als Vornahmeklausel, sondern stattdessen als Klausel zur Tragung der Kosten der vom Vermieter oder einem Dritten durchgeführten Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen sein sollte.Sofern die Klausel den Beklagten - entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961, juris Tz. 15 f.) - nicht zur Kostentragung, sondern zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die §§ 536 Abs. 4 BGB, 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) ebenfalls unwirksam.
- BAG, 24.10.2007 - 10 AZR 825/06
Bonuszahlung - Transparenzgebot und Stichtagsklausel
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei nicht die Verständnismöglichkeiten des konkreten, sondern die des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGH 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03 - NJW 2004, 2961; BAG 31. August 2005 - 5 AZR 545/04 - BAGE 115, 372;… Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 307 Rn. 344;… Stoffels AGB-Recht Rn. 565). - BAG, 31.08.2005 - 5 AZR 545/04
Höhe und pauschale Abgeltung von Nachtarbeitszuschlägen - AGB-Kontrolle von …
b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGH 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03 - NJW 2004, 2961, zu II 1 a der Gründe).
- BGH, 09.07.2015 - VII ZR 5/15
VOB-Vertrag: Zurückhaltungsrecht an einer Gewährleistungsbürgschaft bei …
aa) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGH…, Urteil vom 20. August 2009 - VII ZR 212/07, BauR 2009, 1736 Rn. 18 = NZBau 2010, 47; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961, 2962, juris Rn. 14). - BGH, 09.06.2010 - VIII ZR 294/09
Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung …
Diese Billigung trägt insbesondere dem Umstand Rechnung, dass sich eine vertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seit langem als Verkehrssitte herausgebildet hat und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages es deshalb als selbstverständlich ansehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt (Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, WuM 2004, 529, unter II 1 b m.w.N.).Allerdings hat der Senat zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann (Senatsurteil vom 14. Juli 2004, aaO).
- BGH, 20.08.2009 - VII ZR 212/07
Leistungsteile innerhalb eines Gewerks als in sich abgeschlossene Teile einer …
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961, 2962; vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1987 - VII ZR 307/86, BGHZ 102, 384, 389 f.). - BAG, 19.07.2007 - 6 AZR 774/06
Auflösungsvertrag - Geschäftsführerdienstvertrag
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BAG 31. August 2005 - 5 AZR 545/04 - BAGE 115, 372; BGH 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03 - NJW 2004, 2961, zu II 1 a der Gründe). - BAG, 18.03.2008 - 9 AZR 186/07
Rückzahlung von Ausbildungskosten - AGB-Kontrolle
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., BGH 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03 - NJW 2004, 2961, zu II 1 a der Gründe). - LAG Düsseldorf, 15.08.2016 - 9 Sa 318/16
Zulässigkeit der Berufung; Unterzeichnung der Berufungsbegründung mit dem Kürzel …
Soweit auch der mit dem Vertrag verfolgte Zweck einzubeziehen ist, kann das nur in Bezug auf typische und von redlichen Geschäftspartnern verfolgte Ziele gelten (BAG v. 06.05.2009 - 10 AZR 390/08, juris; BAG v. 10.12.2008 - 10 AZR 1/08, AP Nr. 40 zu § 307 BGB; BAG v. 30.07.2008 - 10 AZR 606/07, NZA 2008, 1173; BAG v. 24.10.2007 - 10 AZR 825/06, AP Nr. 32 zu § 307 BGB; BGH v. 21.09.2005 - VIII ZR 284/04, DB 2005, 2575; BGH v. 19.01.2005 - XII ZR 107/01, BGHZ 162, 39; BGH v. 14.07.2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961). - BAG, 17.01.2023 - 3 AZR 501/21
Betriebliche Altersversorgung - Kapitalwahlrecht - Ersetzung
Allgemeine Geschäftsbedingungen und Einmalbedingungen iSv. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB sind - ausgehend vom Vertragswortlaut - nach ihrem objektiven Inhalt und typischem Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von rechtsunkundigen, verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., zB BAG 30. Januar 2019 - 5 AZR 43/18 - Rn. 26 mwN, BAGE 165, 205; BGH 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03 - Rn. 14) . - BGH, 05.11.2015 - VII ZR 59/14
Handelsvertretervertrag: Wirksamkeit einer Vertragsbestimmung über die …
- BAG, 07.09.2022 - 5 AZR 128/22
Hypotax-Verfahren bei vorübergehender Auslandsentsendung
- LAG Düsseldorf, 25.01.2021 - 9 Sa 536/20
Eingruppierung, Eingruppierungsfeststellungsklage, Gruppenstufe, Paktzusteller, …
- BAG, 17.01.2023 - 3 AZR 220/22
Betriebliche Altersversorgung - Kapitalwahlrecht - Ersetzung
- LG Berlin, 02.05.2018 - 64 S 120/17
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung von …
- OLG Köln, 27.01.2006 - 1 U 6/05
Schlüsselrückgabe bei endgültiger Aufgabe des Mietbesitzes - …
- AG Brandenburg, 06.03.2008 - 31 C 306/07
Wohnraummiete: Überbürdung von Kleinreparaturen bzw. der Instandhaltungspflicht …
- KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung; …
- LG Berlin, 27.07.2021 - 65 S 264/20
Wohnraummiete: Überwälzung der Pflicht zur fachgerechten Ausführung von …
- KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Geschäftsraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Schriftformmangels und …
- KG, 04.11.2021 - 8 U 85/21
Geschäftsraummiete: Einwand der Mietzinsreduzierung wegen Wegfalls der …
- KG, 19.01.2006 - 8 U 22/05
Mietvertrag: Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Ablauf einer Optionszeit, …
- BAG, 09.02.2022 - 5 AZR 368/21
Verjährung - Unzumutbarkeit der Klageerhebung als Voraussetzung für den …
- LAG Düsseldorf, 24.08.2015 - 9 Sa 1202/14
Wirksamkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Altersgrenze
- LSG Bayern, 10.02.2021 - L 3 U 333/19
Unfallversicherung: Unfallversicherungsschutz bei einer für eine Gemeinde …
- LAG Hamm, 18.02.2009 - 2 Sa 1138/08
Rückzahlung von Ausbildungskosten - AGB-Inhaltskontrolle
- LAG Düsseldorf, 20.04.2015 - 9 Sa 151/15
Schadensersatzansprüche eines Oberarztes wegen Undurchführbarkeit …
- BAG, 19.07.2007 - 6 AZR 875/06
Auflösungsvertrag - Geschäftsführerdienstvertrag
- LAG Düsseldorf, 24.04.2017 - 9 Sa 906/16
Auslegung; Arbeitsvertrag; Bezugnahmeklausel; Nichtfortschreibung; BAT; …
- LAG Düsseldorf, 24.04.2017 - 9 Sa 905/16
Auslegung Arbeitsvertrag; Bezugnahmeklausel; Ergänzende Vertragsauslegung; …
- AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 09.08.2013 - 22 C 57/12
Formularmäßiger Mietvertrag: Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei …
- LAG Düsseldorf, 24.04.2017 - 9 Sa 1009/16
Grundsätze der Vertragsauslegung; Vertragsklausel als Allgemeine …
- LAG Düsseldorf, 18.03.2013 - 9 Sa 1585/12
Arbeitsentgelt (Equal Pay); Fehlender Vertrauensschutz des Verleihers
- LAG Berlin-Brandenburg, 10.01.2008 - 20 Sa 1636/07
Zahlung von Weihnachtsgeld
- LAG Düsseldorf, 12.10.2009 - 16 Sa 501/09
Widerruf einer Spesenpauschale Ablösung einer Spesenpauschale durch eine …
- LAG Rheinland-Pfalz, 11.07.2017 - 8 Sa 516/16
Auslegung eines Formulararbeitsvertrags - Nachtarbeitszuschlag - pauschale …
- LAG München, 04.12.2007 - 6 Sa 478/07
Urlaubsgeld
- LAG Düsseldorf, 11.03.2013 - 9 Sa 30/13
Arbeitsentgelt (Equal Pay); Vertrauensschutz des Verleihers bei Unklarheit der …
- LAG Düsseldorf, 09.11.2010 - 17 Sa 278/10
Stufenklage zur Durchsetzung eines Bonusanspruchs; unangemessene Benachteiligung …
- LG Berlin, 13.03.2012 - 65 S 254/11
Wohnung unterliegt Preisbindung: Zweckbindung der Mietkaution?
Rechtsprechung
BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03 |
Volltextveröffentlichungen (17)
- IWW
- JLaw (App) | www.prinz.law
- Wolters Kluwer
Verpflichtung eines Mieters nach dem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ; Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht ...
- Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)
Schönheitsreparaturen: Fristenbeginn - Starre Fristen - Umbauarbeiten und Geldersatz
- iurado.de (Kurzinformation und Volltext)
Renovierungspflicht des Mieters beim Auszug auch bei unrenoviert übernommener Mietwohnung, §§ 305c Abs. 2, 307, 535 ff. BGB; 326 Abs. 1 BGB a.F.
- grundeigentum-verlag.de
Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert vermieteter Wohnung; starrer Fristenplan
- Judicialis
- ra.de
- Prof. Dr. Lorenz (Kurzanmerkung und Volltext)
- rechtsportal.de
BGB § 305c Abs. 2 § 535 ff. § 307
Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan - datenbank.nwb.de
- ibr-online
AGB-Klauseln bzgl. Schönheitsreparaturen
- Der Betrieb(Abodienst, Leitsatz frei)
Klauseln über Schönheitsreparaturen
- juris (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (11)
- bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)
Zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- lexetius.com (Pressemitteilung)
Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)
Zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)
Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- nomos.de , S. 4 (Kurzinformation)
Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)
Vom Wohnungszustand abhängige variable Renovierungsfristen sind gültig!
- onlineurteile.de (Kurzmitteilung)
Mieter zieht aus, Wohnung wird umgebaut - Muss der Mieter unter diesen Umständen renovieren?
- jurawelt.com (Pressemitteilung)
Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)
Schönheitsreparaturklauseln
- mietrechtsinfo.de (Kurzinformation)
Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung
- 123recht.net (Kurzinformation, 18.3.2005)
Schönheitsreparaturen bei starrem Fristenplan und Verlängerungsklausel
Besprechungen u.ä. (2)
- Prof. Dr. Lorenz (Kurzanmerkung und Volltext)
- 123recht.net (Entscheidungsanmerkung, 11.7.2005)
§ 558 BGB
Unwirksame Schönheitsreparaturklausel - Mieterhöhung?
Papierfundstellen
- NJW 2005, 425
- MDR 2005, 266 (Ls.)
- NZM 2005, 58
- ZMR 2005, 109
- DB 2005, 281 (Ls.)
- WuM 2010, 459
Wird zitiert von ... (31) Neu Zitiert selbst (10)
- BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
Abwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.).Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGHZ 92, 363, 373).
Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter - wie in dem der Entscheidung BGHZ 92, 363 zugrundeliegenden Fall - erfüllungsbereit ist.
Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvornahmekosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten müssen (BGHZ 92, 363, 373); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.).
Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind Schönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in verändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGHZ 92, 363, 372).
Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat (vgl. BGHZ 92, 363, 373).
- BGH, 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86
Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer bei …
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (BGHZ 101, 253).
Der Senat hat in dem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden, jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wonach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufenen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel).
Die Revision verweist mit Recht darauf, daß die Klauseln auch insoweit identisch sind (vgl. BGHZ 101, 253, 254).
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.).
- BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an …
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Der Senat hat in dem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden, jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wonach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufenen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel).Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.).
- BGH, 19.09.1986 - V ZR 72/85
Formularmäßige Erstreckung der Sicherung und Forderungen aus weiteren Verträgen …
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). - BGH, 05.11.1996 - XI ZR 274/95
Auslegung einer Darlehensrückzahlungsklausel in einem Existenzgründungsdarlehen; …
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). - BGH, 17.12.1987 - VII ZR 307/86
Zustandekommen eines Architektenvertrages
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). - BGH, 05.06.2002 - XII ZR 220/99
Abgeltung der Instandsetzungspflicht des Mieters nach Beendigung des …
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.). - BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 230/03
Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Der Senat hat in dem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden, jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wonach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufenen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel). - BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Des weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin enthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen "starren" Fristenplan, der gegebenenfalls geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise § 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). - LG Dortmund, 30.01.1985 - 1 S 413/82
Auszug aus BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Steht dagegen fest, daß der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen (vgl. LG Dortmund, WuM 1985, 226;… Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdnr. 189;… Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozeß, 2003, Kap. 7 Rdnr. 183 f.).
- BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14
Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: …
Wie der Bundesgerichtshof noch durch Urteil vom 20. Oktober 2004 (VIII ZR 378/03) unter Bezugnahme auf seinen Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86) entschieden habe, sei die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nach Maßgabe eines - wie hier - nicht starren Fristenplans wirksam, selbst wenn ein Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung ausgeschlossen sei, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begännen.In der Folgezeit hat der Senat seine Rechtsprechung zu den Vornahmeklauseln mehrfach bestätigt (Urteile vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425 unter II 1 a; vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04, NJW 2005, 1426 unter II;… Hinweisbeschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 2).
- BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 302/07
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Denn mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f. ; 101, 253, 262 ; 105, 71, 79 ff. ; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b). - BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 152/05
Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für Schönheitsreparaturen sowie …
Zwar wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen - falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt - in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vornimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff.; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425, unter II 2 a).
- BGH, 29.04.2008 - KZR 2/07
Erdgassondervertrag
BGB, 5. Aufl., § 305c Rdn. 20, 35; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 305c Rdn. 20; jeweils m.w.N.; beachtliche Argumente hierfür sieht bereits BGH, Urt. v. 11.2.1992 - XI ZR 151/91, NJW 1992, 1097, 1099; Urt. v. 10.5.1994 - XI ZR 65/93, NJW 1994, 1798, 1799; auf die kundenfeindlichste Auslegung stellt ohne weiteres im Individualprozess ab BGH, Urt. v. 20.12.2007 - III ZR 144/07, NJW 2008, 987 Tz. 9; für eine "kundenfeindliche" Anwendung der Unklarheitenregel wohl auch BGH, Urt. v. 20.10.2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425, 426). - BGH, 19.04.2023 - VIII ZR 280/21
"Fiktive" Schadensbemessung im Mietrecht; Schadensersatzansprüche des Vermieters …
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden (…vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15;… vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13, NZM 2014, 306 Rn. 31;… vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, NJW 2014, 1653 Rn. 15;… vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung]). - BGH, 08.10.2008 - XII ZR 15/07
Schonheitsreparaturen umfassen auch Teppichreinigung!
Die Klägerin hat aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergibt (BGHZ 92, 363, 373 ; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426 ; für Instandsetzungskosten: Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.) . - BGH, 12.02.2014 - XII ZR 76/13
Beendigung des Geschäftsraummietvertrages: Vermieteranspruch auf Geldersatz statt …
a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für vom Mieter geschuldete und nicht erbrachte Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen ergeben kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383; BGHZ 77, 301, 304 f. = NJW 1980, 2347, 2348; BGHZ 92, 363, 369 ff. = NJW 1985, 480, 481; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426).Dabei entspricht es nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu geben (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383; BGHZ 77, 301, 304 f. = NJW 1980, 2347, 2348; BGHZ 92, 363, 369 ff. = NJW 1985, 480, 481; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426).
- BGH, 16.02.2005 - VIII ZR 48/04
Formularmäßige Vereinbarung der Vornahme von Schönheitsreparaturen durch einen …
Auch die Klausel, die der nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen Entscheidung des Senats vom 20. Oktober 2004 (VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50) zugrunde lag, räumte dem Mieter einen Anspruch auf Verlängerung der Fristen ein. - BGH, 18.11.2008 - VIII ZR 73/08
Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend eine Renovierungsklausel …
Der Senat hat bereits mehrfach entschieden, dass Vornahmeklauseln, mit - wie hier - flexiblen Renovierungsfristen auch bei unrenoviert überlassenen Wohnungen wirksam sind (Senatsurteile vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, und vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04, NJW 2005, 1426). - BGH, 26.04.2022 - VIII ZR 364/20
Schadensersatzanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses: …
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden (…vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15;… vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13, NZM 2014, 306 Rn. 31;… vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung]). - BGH, 10.05.2022 - VIII ZR 277/20
Wohnraummiete: Schadensersatzpflicht des Mieters bei Nichtdurchführung von …
- KG, 28.04.2008 - 8 U 154/07
Wohnraummiete: Fälligkeit von Schönheitsreparaturen
- LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05
Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Kostenquotenklausel für die Verpflichtung des …
- LG Kassel, 07.10.2010 - 1 S 67/10
Wohnraummiete: Verjährung des Bereicherungsanspruchs eines Mieters wegen …
- OLG Koblenz, 12.04.2013 - 10 U 832/12
Auslegung eines Gewerberaummietvertrages
- LSG Baden-Württemberg, 19.02.2009 - L 7 SO 1131/07
Sozialhilfe - Unterkunftskosten - Schönheitsreparatur - keine Kostentragung …
- BGH, 21.10.2008 - VIII ZR 189/07
Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die Überbürdung der …
- LSG Baden-Württemberg, 21.02.2008 - L 7 SO 827/07
Sozialgerichtliches Verfahren - Anfechtungs- und Leistungsklage - maßgeblicher …
- AG Hildesheim, 27.02.2009 - 49 C 144/08
Wirksamkeit von Regelungen in einem Formularmietvertrag über die Verpflichtung …
- KG, 10.01.2005 - 8 U 17/04
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine …
- LG Darmstadt, 09.02.2011 - 25 S 190/10
Schönheitsreparaturen und Fristenregelungen im Mietvertrag
- LG Berlin, 09.06.2008 - 67 S 7/08
Bedenken gegen eine mietvertragliche Klausel zur Verpflichtung des Mieters zum …
- LG Düsseldorf, 16.05.2007 - 21 S 504/05
Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie wegen …
- AG Winsen, 30.07.2012 - 16 C 384/12
Grundsätze zur Abtretbarkeit und Pfändbarkeit von Nebenkostenforderungen im …
- LG Hamburg, 30.11.2006 - 333 S 10/06
Formularmäßiger Dauernutzungsvertrag mit einer Wohnungsgenossenschaft: …
- AG Berlin-Schöneberg, 12.03.2014 - 6 C 480/13
Schönheitsreparaturen - Abwälzung Pflicht zur Durchführung von Mieter
- LSG Niedersachsen-Bremen, 22.01.2009 - L 8 SO 80/07
- LG Hannover, 19.10.2005 - 12 S 49/05
- LG Wiesbaden, 30.08.2007 - 2 S 14/07
Wohnraummiete: Wirksamkeitsvoraussetzung für ein Zustimmungsverlangen zur …
- SG Hannover, 16.05.2006 - S 17 AS 492/06
- SG Hannover, 11.10.2007 - S 31 AS 883/06