Volltextveröffentlichungen (6)

• Deutsches Notarinstitut

  BGB § 313

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer

  Formzwang bei Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung in einem Grundstückskaufvertrag - Besonderheit, dass Vorauszahlung überwiesen und erst nach Vertragsschluß gutgeschrieben wird - Beurkundungsbedürftigkeit von Vereinbarungen bei Grundstücksgeschäften - ...

 
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  Zum Formzwang von Anrechnungsvereinbarungen bei Grundstückskaufverträgen

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Kurzfassungen/Presse

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  BGB § 125 S. 1, § 313 S. 1

Papierfundstellen

• NJW 1986, 248
• ZIP 1985, 1502
• MDR 1986, 217
• DNotZ 1986, 265
• DNotZ 1986, 267
• WM 1985, 1452
• BB 1985, 2274
• JR 1986, 194

Wird zitiert von ... (14)Neu Zitiert selbst (6)

• BGH, 19.11.1982 - V ZR 161/81

  Formbedürftigkeit einer Abrede über Anrechnung einer Vorauszahlung

  Auszug aus BGH, 20.09.1985 - V ZR 148/84

  Zutreffend ist der Ausgangspunkt, wonach bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 85, 315, 317; 69, 266, 268; 63, 315, 317 [BGH 10.12.1974 - VI ZR 73/73]; ebenso schon RGZ 51, 181; 93, 219, 220 m.w.N.).

  Zu den rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen gehört nur der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, d.h. Rechtswirkungen erzeugt (BGHZ 85, 315, 317 m.w.N.).

  Der Senat hat in seinem vom Berufungsgericht angeführten Urteil vom 11. November 1983 den - schon in BGHZ 85, 315, 318 angedeuteten - Standpunkt eingenommen, daß hiernach eine Abrede über die Anrechnung einer (baren) Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang nach § 313 Satz 1 BGB unterliege, weil sie konstitutive, rechtserzeugende Bedeutung habe.

  Die hiergegen im Schrifttum erhobenen Einwände (Singer, JR 1983, 356 ff;… ihn zustimmend MünchKomm/Kanzleiter, 2. Aufl. § 313 Fn. 157;… Heinrichs in Palandt, BGB 44. Aufl. § 362 Ann. 4 a;… a.A. allerdings ders. a.a.O. § 313 Anm. 8 b bb und in MünchKomm 2. Aufl. § 362 Rdn. 13; vgl. auch - differenzierend - Backhaus, JuS 1985, 512 ff) geben dem Senat keine Veranlassung, von seiner - auch der Rechtssicherheit dienenden - Rechtsprechung abzurücken: Die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises schafft nicht nur das - in BGHZ 85, 315, 318 und BGH NJW 1984, 974 hervorgehobene - Problem der Erfüllungswirkung, sondern betrifft zugleich die vorgeordnete Frage, in welcher Weise der Kaufpreis erbracht werden soll.

  Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte sich - im Anschluß an BGHZ 85, 315, 318 - damit auseinandersetzen müssen, daß die Klägerin hier den bankmäßigen Überweisungsbeleg über die Leistung von 25.000 DM als Beweismittel besessen habe.

• BGH, 11.11.1983 - V ZR 150/82

  Zur Beurkundungspflicht bei Kaufpreisvorauszahlungsanrechnung

  Auszug aus BGH, 20.09.1985 - V ZR 148/84

  Es wird daran festgehalten, daß bei einem Grundstückskaufvertrag die Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung dem Formzwang nach § 313 Satz 1 BGB unterliegt (Bestätigung des Senatsurteile vor. 11. November 1983, V ZR 150/82, NJW 1984, 974 = WM 1984, 170).

  Auch für diesen Fall erachtet es den Vertrag als nichtig (§§ 313 Satz 1, 125 Satz 1 BGB), weil "die getroffene Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung in der notariellen Niederschrift nicht enthalten" sei (Hinweis auf das Senatsurteil vom 11. November 1983, V ZR 150/82, WM 1984, 170 = NJW 1984, 974); daß die Bankgutschrift zugunsten des Beklagten möglicherweise erst nach der notariellen Beurkundung erfolgt sei, ändere an der Beurkundungsbedürftigkeit der Anrechnungsvereinbarung nichts.

  Die hiergegen im Schrifttum erhobenen Einwände (Singer, JR 1983, 356 ff;… ihn zustimmend MünchKomm/Kanzleiter, 2. Aufl. § 313 Fn. 157;… Heinrichs in Palandt, BGB 44. Aufl. § 362 Ann. 4 a;… a.A. allerdings ders. a.a.O. § 313 Anm. 8 b bb und in MünchKomm 2. Aufl. § 362 Rdn. 13; vgl. auch - differenzierend - Backhaus, JuS 1985, 512 ff) geben dem Senat keine Veranlassung, von seiner - auch der Rechtssicherheit dienenden - Rechtsprechung abzurücken: Die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises schafft nicht nur das - in BGHZ 85, 315, 318 und BGH NJW 1984, 974 hervorgehobene - Problem der Erfüllungswirkung, sondern betrifft zugleich die vorgeordnete Frage, in welcher Weise der Kaufpreis erbracht werden soll.

• BGH, 28.05.1974 - VI ZR 65/73

  Anwendung der allgemeinen Regeln zur Tatsachenfeststellung bei Feststellung der …

  Auszug aus BGH, 20.09.1985 - V ZR 148/84

  Die Behauptung einer solchen Vereinbarung gehört nach dem Berufungsurteil (Seite 10) zu dem Vorbringen der Klägerin und nimmt damit an der Beweiskraft des Tatbestandes (§ 314 ZPO) teil; daß dieses Vorbringen erst in den Entscheidungsgründen erwähnt wird, ändert daran nichts (BGH Urt. v. 28. Mai 1974, VI ZR 65/73, VersR 1974, 1021).

 
• BGH, 10.12.1974 - VI ZR 73/73

  Regreßverbot wegen Unternehmerprivilegs (§ 636 RVO) bei Teilnahme am allgemeinen …

  Auszug aus BGH, 20.09.1985 - V ZR 148/84

  Zutreffend ist der Ausgangspunkt, wonach bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 85, 315, 317; 69, 266, 268; 63, 315, 317 [BGH 10.12.1974 - VI ZR 73/73]; ebenso schon RGZ 51, 181; 93, 219, 220 m.w.N.).
• BGH, 23.09.1977 - V ZR 90/75

  Nichtbeurkundung der Baubeschreibung im Grundstückskaufvertrag

  Auszug aus BGH, 20.09.1985 - V ZR 148/84

  Zutreffend ist der Ausgangspunkt, wonach bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 85, 315, 317; 69, 266, 268; 63, 315, 317 [BGH 10.12.1974 - VI ZR 73/73]; ebenso schon RGZ 51, 181; 93, 219, 220 m.w.N.).
• RG, 26.06.1918 - V 50/18

  Reichweite des Formzwangs des § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  Auszug aus BGH, 20.09.1985 - V ZR 148/84

  Zutreffend ist der Ausgangspunkt, wonach bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 85, 315, 317; 69, 266, 268; 63, 315, 317 [BGH 10.12.1974 - VI ZR 73/73]; ebenso schon RGZ 51, 181; 93, 219, 220 m.w.N.).

• BGH, 14.09.2001 - V ZR 231/00

  Insolvenzfestigkeit eines durch eine vor Eröffnung des …

  Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, daß das Beurkundungserfordernis aus § 313 BGB Vereinbarungen zur Anrechnung von Vorleistungen auf den Kaufpreis umfaßt (…vgl. Senat, Urt. v. 11. November 1983, V ZR 150/82, NJW 1984, 974, 975; Urt. v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248;… Urt. v. 17. März 2000, V ZR 362/98, NJW 2000, 2100).

  Unterbleibt die Beurkundung der Anrechnungsabrede, so ist mangels besonderer Umstände zu vermuten, daß dies nach § 139 BGB die Nichtigkeit des gesamten Grundstücksgeschäfts zur Folge hat (vgl. Senat, BGHZ 85, 315, 318; Urt. v. 20. September 1985, aaO).

• BGH, 17.03.2000 - V ZR 362/98

  Umfang der Beurkundungsbedürftigkeit eines Grundstückskaufvertrages

  a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, daß deshalb auch die Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung auf die Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang nach § 313 Satz 1 BGB unterliegt, weil sie konstitutive rechtliche Bedeutung hat; insbesondere aber auch deshalb, weil damit zugleich eine Einigung über die vorgeordnete Frage getroffen wird, wie der Kaufpreis erbracht werden soll (Senat, Urteile v. 11. November 1983, V ZR 150/82, NJW 1984, 954 = WM 1984, 170; v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248 = WM 1985, 1452; v. 10. Dezember 1993, V ZR 108/92, WM 1994, 598, 600 und v. 19. Juni 1998, V ZR 133/97, NJW-RR 1998, 1470).
• BGH, 30.06.2006 - V ZR 148/05

  Beurkundungsbedürftigkeit mündlich besprochener Umstände; Berücksichtigung neuer …

  Zu beachten ist nämlich, dass solche Bezugnahmen nicht stets, sondern nur dann zu einem Beurkundungsmangel führen, wenn auf Erklärungen verwiesen wird, die nach dem Willen der Parteien eine Regelung enthalten, d.h. Rechtswirkungen erzeugen sollen (Senat, BGHZ 85, 315, 317;… Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495; Urt. v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248).

 
• BGH, 14.10.1994 - V ZR 76/93

  Bildung von Immissions-Richtwerten in Gebieten unterschiedlicher Qualität; Lauf …

  Soweit die Revision die genannte Feststellung angreift verkennt sie, daß sie zum Tatbestand (§ 314 ZPO) des Berufungsurteils zählt (vgl. z.B. auch Senatsurt. v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248), der insoweit nicht berichtigt worden ist.
• KG, 23.09.2010 - 19 U 2/10

  Grundstückskaufvertrag: Erforderlichkeit der Beurkundung einer …

  Die Erklärung, dass der Kaufpreis bereits gezahlt sei, ist nicht nach § 311b BGB beurkundungsbedürftig (Abgrenzung zu BGH, 17. März 2000, V ZR 362/98, NJW 2000, 2100, BGH, 20. September 1985,V ZR 148/84, NJW 1986, 248).(Rn.11) (Rn.14) (Rn.15).

  Dem Beurkundungszwang unterliegt der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, also Rechtswirkungen (Rechtsfolge mit rechtlicher Verbindlichkeit) erzeugen soll (BGH NJW 1979, 1495; BGHZ 85, 315, 317 mwN.; BGH NJW 1986, 248; Staudinger/Wufka, Bearb. 2006, § 311 b BGB Rz 154).

  Zwar unterliegt nach der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 2000, 2100; 1986, 248 mwN.) die Vereinbarung der Vertragsparteien über die Anrechnung einer bereits geleisteten Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang.

• BGH, 24.06.1994 - V ZR 19/93

  Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei Nichtigkeit des Kaufvertrages …

  Nach dem Klagevortrag zu Recht unterstellt das Berufungsgericht die Formnichtigkeit des Vertrages vom 29. September 1987 (§ 313 Satz 1; § 125 Satz 1 BGB), weil die beurkundungspflichtige Nebenabrede nicht beurkundet wurde (vgl. auch Senatsurteile v. 6. Dezember 1991, V ZR 310/89, NJW-RR 1992, 589; v. 20. September 1989, V ZR 148/84, WM 1985, 1452 und v. 10. Januar 1989, V ZR 91/88).
• OLG Düsseldorf, 15.07.2011 - 23 U 87/09

  Rückforderung überhöhter Raten in einem Bauträgervertrag

  Bei einem Grundstückskaufvertrag unterliegt allerdings die Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung auf den Kaufpreis dem Formzwang nach § 313 S. 2 a. F. BGB, § 311 b Abs. 1 BGB n.F. (…BGH Urt. v. 11.11.1983 - V ZR 150/82 - NJW 1984, 974; Urteil vom 20.09.1985 - V ZR 148/84 - NJW 1986, 248).
• BGH, 26.02.1999 - V ZR 318/97

  Unwirksamkeit einer Verrechnungsabrede wegen Unbestimmtheit der Gegenforderungen

  Dies entspricht gefestigter Rechtsprechung (BGHZ 85, 315, 318;… BGH, Urt. v. 25. Juni 1969, IV ZR 793/68, NJW 1969, 1628, 1629; Senatsurteile v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248; v. 10. Dezember 1993, V ZR 108/92, WM 1994, 598, 600) und hat sinngemäß auch für die Anrechnung anderer Leistungen zu gelten.
• BGH, 08.01.1991 - VI ZR 109/90

  Anwendung auf Architektenleistungen

  Daran knüpft sich die Tatbestandswirkung des § 314 ZPO (vgl. BGH, Urteil vom 20. September 1985 - V ZR 148/84 - NJW 1986, 248;… Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 20. Aufl., § 314 Rdn. 2 Fn. 3).
• BGH, 19.06.1998 - V ZR 133/97

  Umfang des Beurkundungszwangs hinsichtlich einer Abrede über die Anrechnung einer …

  Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats unterliegt in diesem Sinne auch eine Abrede über die Anrechnung einer Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang nach § 313 Satz 1 BGB, weil sie eine Rechtsgrundabrede für die vor Vertragsschluß erbrachte Teilleistung enthält und eine der Erfüllung gedanklich vorausgehende Verpflichtung begründet (Senatsurt. v. 20. September 1985, V ZR 148/84, NJW 1986, 248 m.N.).
• BGH, 10.12.1993 - V ZR 108/92

  Heilung der Formbedürftigkeit einer Nebenabrede im Rahmen der Veräußerung eines …
• OLG Köln, 26.07.2012 - 18 U 186/11

  Formbedürftigkeit einer Abrede über die Bezahlung des Kaufpreises für ein …
• OLG München, 07.05.2009 - 23 U 4117/08

  Eigenkapitalersetzende Gesellschafterdarlehen: Aufrechnung des …
• LSG Nordrhein-Westfalen, 10.09.2019 - L 15 U 339/16

  Kein Anspruch aus einer Umstrukturierung nach dem Umwandlungsgesetz …