Rechtsprechung
   BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97   

Einkaufszentrum mit unbedachtem Zugang

§§ 537, 542 BGB <Fassung bis 31.8.01>, Fehlerbegriff, unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit;

Wegfall der Geschäftsgrundlage (vgl. nunmehr § 313 BGB <Fassung seit 1.1.02>), Risikoverteilung beim Mietvertrag;

cic (nunmehr § 311 Abs. 2 BGB <Fassung seit 1.1.02>), § 554a BGB <Fassung bis 31.8.01>, Aufklärungspflichten des gewerblichen Vermieters;

§ 310 Abs. 1 ZPO bei Anordnung eines schriftlichen Verfahrens

Volltextveröffentlichungen (8)

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  • openjur.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedigender Geschäftsentwicklung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Mietrecht - Unbefriedigende Geschäftsentwicklung bei Mieter eines Ladenlokals

  • Judicialis(Leitsatz frei, Volltext 3 €)
  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Fristlose Kündigung eines Mietvertrages über Ladenlokal wegen mangelnder Kundenakzeptanz nur bei unmittelbarer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache

Kurzfassungen/Presse (5)

  • nomos.de , S. 36 (Ausführliche Zusammenfassung und Entscheidungsanmerkung)

    §§ 242, 537 ff. BGB
    Gewerberaummiete/ausbleibender Kundenstrom als Mietmangel/zugesicherte Eigenschaften eines Ladenlokals/Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Nichteintritt des Geschäftserfolgs/Kündigung

  • finanztip.de (Kurzinformation)

    Gewinnerzielungsrisiko liegt grundsätzlich bei dem Mieter

  • finanztip.de (Kurzinformation)

    Gähnende Leere im Einkaufszentrum: Mieter will Laden kündigen, weil keine Kunden kommen

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  • finanztip.de (Kurzinformation)

    Keine Kündigung bei enttäuschter Umsatzerwartung

  • finanztip.de (Kurzinformation)

    Wenn der erwartete Umsatz nicht stimmt

Besprechungen u.ä. (5)

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Leerstand von Ladenlokalen in einem Einkaufszentrum: Sachmangel der Mietsache? (IBR 2000, 396)

  • nomos.de , S. 36 (Ausführliche Zusammenfassung und Entscheidungsanmerkung)

    §§ 242, 537 ff. BGB
    Gewerberaummiete/ausbleibender Kundenstrom als Mietmangel/zugesicherte Eigenschaften eines Ladenlokals/Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Nichteintritt des Geschäftserfolgs/Kündigung

  • RA ONLINE , S. 418 (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Mangelnde Kundenakzeptanz eines Ladenlokals

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  • beck.de (Entscheidungsanmerkung)

    Rechte des Mieters eines Ladenlokals, wenn das Einkaufszentrum von den Kunden nicht angenommen wird

  • EWiR-online.de(Leitsatz frei, Besprechungstext 2,90 €) (Entscheidungsbesprechung)

    Fristlose Kündigung eines Mietvertrages über Ladenlokal wegen mangelnder Kundenakzeptanz nur bei unmittelbarer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache

Zeitschriftenfundstellen

  • NJW 2000, 1714
  • ZIP 2000, 887
  • MDR 2000, 821
  • WM 2000, 1012
  • NJW-RR 2000, 1320
  • NZM 2000, 492
  • ZMR 2000, 508
  • NJW-RR 2000, 1320 (Ls.)
  • IBR 2000, 396
  • DB 2000, 1275
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Wird zitiert von ... (144)  

  • BGH, 21.09.2005 - XII ZR 66/03  

    Mietrecht - Mündliche Individualvereinbarung trotz Schriftformklausel in AGB?

    Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für Handel und Dienstleistungen, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NZM 2000, 1005).*).

    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714) sei für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollten.

    Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715 m.N.).

    Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO, 1715).

    c) Damit scheidet auch aus, dass die Beklagte eine Anpassung des Mietzinses wegen einer Garantiezusage bzw. einer Garantieerklärung der Vermieterin auf Sicherstellung einer dauerhaften oder jedenfalls langfristigen Vollvermietung verlangen kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO, 1718).

  • LG Duisburg, 16.03.2010 - 6 O 121/09  

    Mietrecht - Parkgarage eines "leergezogenen" Einkaufzentrums = Mietmangel?

    Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (vgl. BGH MDR 2006, 506; BGH NJW 2000, 1714, 1715).

    Insoweit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1715).

    Ob und in welchem Umfang die Lage eines Einkaufszentrums vom Publikum angenommen wird, beurteilt sich auf Grund von Umständen, die außerhalb des Mietobjekts liegen und ihre Ursache eben nicht in seiner Beschaffenheit haben (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1715 f).

    Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann (vgl. BGH MDR 2006, 506; BGH NJW 2000, 1714, 1716; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2002 — 24 U 1/02).

    Dabei kann es sich um Vereinbarungen handeln, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1717).

    Eine Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten führt nicht zu einer Verlagerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1717).

  • OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08  

    Mietrecht - Regelung einer Offenhaltungspflicht in Einkaufszentrum durch AGB

    Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet hat, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH, Urteil vom 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 45;… Urteil vom 19.07.2000, Az. XII ZR 176/98, Juris-Rn. 22 f.).

    Auch in dieser Umsatzmitteilungspflicht ist - der Auffassung des BGH im Urteil vom 16.02.2000 (Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 48) folgend - eine bei der Vermietung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren nicht ungewöhnliche Regelung zu erblicken (…vgl. auch: Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 181).

    Deren Aufgaben nach Nr. 2 ("Aufgabe der Werbegemeinschaft ist die allgemeine Förderung des Nahversorgungszentrums und dessen Mieter, insbesondere durch gemeinsame Werbung, Durchführung von Sonderveranstaltungen und saisongerechte Dekoration des Zentrums.") stehen der Annahme, es gäbe eine von einem "Gesamtmanagement" zu verantwortende "Vermarktungsstrategie", mit der die Beklagte die umfassende unternehmerische Verantwortung vertraglich übernommen habe, entgegen (so auch: BGH, Urteil vom 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97, Juris-Rn. 48).

    f) Die Auffassung der Klägerin, die dargestellten Rechtsprechungsgrundsätze des BGH aus den Urteilen vom 16.02.2000 (Az. XII ZR 279/97) und vom 19.07.2000 (Az. XII ZR 176/98) ließen sich deshalb nicht auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen, weil es dort um die Berechtigung einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegangen sei, während sie hier Vertragsanpassung "ohne Betriebspflicht" begehre (Bl. 29 f. II), verkennt, dass die hier maßgebliche Voraussetzung, das sog. normative Element des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, unabhängig davon vorliegen muss, welche Rechtsfolge der Wegfall der Geschäftsgrundlage hat; stets kommt es (u. a.) darauf an, ob - abweichend von der grundsätzlichen Risikoverteilung - das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko ausnahmsweise auf den Vermieter übertragen ist.

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